99/89 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 32-8 FRITIDSBEBYGGELSE HVOR BRUKSAREAL IKKE ER I TRÅD MED REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/76-17 Arkivnr.: GNR 99/89 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 99/89 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 32-8 FRITIDSBEBYGGELSE HVOR BRUKSAREAL IKKE ER I TRÅD MED REGULERINGSPLAN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Klageadgang: Etter plan- og bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Lunner kommune ser svært alvorlig på at Hytteplan AS som ansvarlig foretak på bygging av hytte på eiendommen 99/89 ikke har bygd i henhold til innsendt søknad og i henhold til igangsettingstillatelse datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav b) ilegges Hytteplan as overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven og i strid med gitt tillatelse og etter 32-8, 1.ledd bokstav c) for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll av utførelsen tiltaket. Med hjemmel i forskrift om byggesak 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2, fastsettes overtredelsesgebyr ovenfor Hytteplan as pålydende kr ,- for å ha utført tiltak uten at det forelå nødvendig tillatelse. Utført tiltak er ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven, herunder igangsettingstillatelse og reguleringsplan. Hytteplan as hadde innflytelse på reguleringsplanarbeidet og de innehar en eksklusiv rett til å bygge ut hele området. De skulle derfor ha hatt en svært god oversikt over de krav som gjelder for utbyggingen i området. Foretakets kontroll ved anmodning om ferdigattest fanget ikke opp avviket i bruksareal. Foretakets første forsøk på å rette var ikke i tråd med lovens bestemmelser. Det er Lunner kommune selv som har måttet ta tak i ulovligheten. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Den ble det gitt tillatelse til bygging av hytte på eiendommen gnr.99 bnr.89 på Nordstrandskollen med bruksareal (T-BRA) 120m 2 ihht NS 3940 / TEK 3-5. I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T- BRA på 139 m 2. Kommunen har forhåndsvarslet overtredelsesgebyr, og det skal nå fattes vedtak i saken. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om nybygg fritidsbolig fra Hytteplan AS på eiendommen 99/89 den Fritidsboligen er beliggende på Nordstandkollen hvor det er regulert inn i alt 15 tomter. Hytteplan AS har utbyggingsavtale med grunneier på alle tomtene i dette feltet. Kartet under viser plasseringen i Lunner kommune og i hyttefeltet Nordstandskollen. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 99/89 er i reguleringsplanen for Nordstandkollen avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Utbyggingen på eiendommen skal følge reguleringsplanens bestemmelser hvor det bla. heter: Det kan etableres én fritidsbolig med tilhørende anlegg på hver tomt som er inntegnet på plankartet, alt innenfor rammen av tillatt bruksareal. Totalt tillatt bruksareal BRA skal ikke overstige 120m2 inkludert anneks med BRA maks 25m2. Garasjer tillates ikke oppført. Definisjonen av T-BRA er gitt i "Tekniske forskrifter" 3-5. Den tillatte utnyttingen kan ikke overstiges. 1.3 Sakshistorikk Tillatelse til nybygg hytte ble gitt den Innsendte tegninger datert viser en hytte i en etasje med oppstue. Tegningene viser at himlingen i oppstua var delvis nedforet

3 slik at beregnet bruksareal blir redusert. Hyttas 1. etasje var i søknaden beregnet til å være 88 m 2 i tillegg til oppstua/loftet med 32m 2, til sammen et bruksareal på 120m 2 som da var i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene. Nedenfor vises tegningene. Snitt 1. etasje: Bruksareal 88 m2 Oppstue der kryssene viser områdene som ikke er bygget i tråd med tillatelse

4 I forbindelse med salg av eiendommen ble det oppdaget at bruksarealet var 19 m 2 større enn antatt, dvs. T-BRA på 139 m 2. Det var kjøper som den gjorde kommunen oppmerksom på avviket i bruksarealet den i forhold til hva som er tillatt i reguleringsplanen og hva som stod i verdi- og lånetaksten. Lunner kommune tilskrev ansvarlig foretak den og ba om en redegjørelse for tilfellet. Den mottok vi en tegning hvor arealet i loftet er redusert i tråd med reguleringsplanens bestemmelser og den mottok vi søknad fra Hytteplan AS om endring av gitt tillatelse fra 2009 som et ledd i rettingen av tiltaket. Lunner kommune sendte varsel om overtredelsesgebyr til Hytteplan AS den Vi mottok den ny tegning med redusert takhøyde i loft slik at T-BRA-beregning unngås på store deler av arealet og kommunen ga samme dag endringstillatelse. Den mottok kommunen brev fra Hytteplan hvor de beklaget det inntrufne. Den mottok vi nytt brev fra Hytteplan AS med beskrivelse av hvordan forholdet var rettet. Forslaget til retting ble ikke akseptert av kommunen da rettingen ikke var gjort av permanent karakter, men i form av oppspenning av en seilduk. Lunner kommune befarte hytta den i forbindelse med anmodning om ferdigattest og permanent retting var da foretatt. Lunner kommune utstedte ferdigattest for hytta den Lunner kommune har ikke mottatt motforestillinger på varsel om overtredelsesgebyr fra ansvarlig foretak. Oppstua, etterretting, areal 32 m 2 T-BRA. Skraverte felt er foret ned til underhøyde 1,9 meter for å unngå måleverdig bruksareal. 2. VURDERING/DRØFTING: Foretaket Hytteplan AS er tildelt alt ansvar i tiltaket. Hytteplan AS var også i sin tid bidragsytere til reguleringsplanarbeidet, dvs utarbeidelse av plankart og bestemmelser. Vi forutsetter derfor at planens bestemmelser skulle være ekstra godt kjent for foretaket i dette tilfellet. Som ansvarlig foretak skal Hytteplan AS påse at arbeidene utføres i tråd med prosjekteringsgrunnlaget og de vilkår som er angitt i tillatelsen. Tiltaket hadde på det tidspunktet overtredelsen ble oppdaget fått ferdigattest. Ferdigattest ble utstedt den på bakgrunn av anmodning om ferdigattest datert den Overtredelsen

5 ble oppdaget i forbindelse med at hytta ble lagt ut for salg og kjøper oppdaget at det ikke var samsvar mellom kommunens opplysninger og takstmannens opplysninger i forhold til bruksareal. I taksten fremkommer det et T-BRA for hytta på til sammen 139 m 2, mens det tillatte er 120m 2 T-BRA. Dette stemte også med kommunens beregninger utfra mottatte tegninger. Lunner kommune varslet Hytteplan AS i brev den om å ilegge overtredelsesgebyr etter pbl 32-8 bokstav b): Det varsles med dette om overtredelsesgebyr ihht. Plan- og bygningslovens 32-8 pkt. b): Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettelig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i tillatelsen. Bokstav C nr. 2 Overtredelsesgebyr inntil kr kan ilegges for mer alvorlige forhold som større avvik fra krav i lov, forskrift, plan eller tillatelse. Dette kan for eksempel være å føye til et ekstra påbygg eller tilsvarende avvik, avvik mht. planens formål med videre. Bygging nær, på eller over nabogrense vil ofte være alvorlig nok til å falle i denne kategorien, særlig der plasseringen medfører ulempe for nabo, fare for brannsmitte eller lignende Det gis med dette en frist på tre - 3 uker for å uttale seg i sakens anledning fra d.d.. Svarbrev fra Hytteplan AS datert den : Den , etter at ansvarlig foretak var purret flere ganger pr. telefon, mottok kommunen fra ansvarlig foretak:

6 Som det fremgår av dette brevet har Hytteplan AS valgt en løsning med å spenne opp en seilduk i himlingen på de områdene hvor de har kommet for høyt i stedet for å fore ned himlingen på vanlig måte og etablere en fast konstruksjon. Kommunen viste da til NS 3940 pkt. 5.1 Måleverdighet hvor det heter: Delen med skråtak regnes som måleverdig inntil 0,6 m utenfor høyden 1.90m. Fri høyde er høyden fra overkant ferdig gulv til underkant av bærende konstruksjoner, (for eksempel hanebjelker, steg etc.). Prinsippet for beregning av bruksarealet er selve konstruksjonen, det vil med andre ord ikke være mulig å tillate at en overtredelse rettes, ved hjelp av seilduk som spennes opp i himlingen. Etter dette valgte ansvarlig foretak å rette forholdet i tråd med Lunner kommunes anbefaling og bestemmelsene i NS 3940, pkt. 5.1 så godt det lot seg gjøre. Lunner kommune befarte hytta den og foretok kontrollmåling av oppgitte arealer på bakgrunn av tegning mottatt den , og fant da at tiltaket var rettet. Lunner kommune vurderte at andre måter å rette forholdet på ville være urimelig å kreve, som for eksempel riving. Lunner kommune godkjente løsningen, og utstedte ferdigattest for rettingen/endringen av tiltaket den Kommunen ser svært alvorlig på at et profesjonelt foretak som har vært ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og i tillegg har hatt ansvaret for kontroll av prosjekteringen og kontroll av utførelsen ikke bygger i hht. sine egne innsendte tegninger og gitt byggetillatelse.

7 4. Konklusjon med begrunnelse Lunner kommune ser svært alvorlig på at Hytteplan AS som ansvarlig foretak på bygging av hytte på eiendommen 99/89 ikke har bygd i henhold til innsendt søknad og i henhold til igangsettingstillatelse datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 1.ledd bokstav b) ilegges Hytteplan as overtredelsesgebyr for å ha utført tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter plan- og bygningsloven og i strid med gitt tillatelse og etter 32-8, 1.ledd bokstav c) for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll av utførelsen tiltaket. Med hjemmel i forskrift om byggesak 16-1, 1.ledd bokstav a) nr. 2, fastsettes overtredelsesgebyr ovenfor Hytteplan as pålydende kr ,- for å ha utført tiltak uten at det forelå nødvendig tillatelse. Utført tiltak er ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven, herunder igangsettingstillatelse og reguleringsplan. Hytteplan as hadde innflytelse på reguleringsplanarbeidet og de innehar en eksklusiv rett til å bygge ut hele området. De skulle derfor ha hatt en svært god oversikt over de krav som gjelder for utbyggingen i området. Foretakets kontroll ved anmodning om ferdigattest fanget ikke opp avviket i bruksareal. Foretakets første forsøk på å rette var ikke i tråd med lovens bestemmelser. Det er Lunner kommune selv som har måttet ta tak i ulovligheten. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 99/89 For stort areal i forhold til reguleringsbestemmelser for Nordstrandskollen punkt /89 - Søknad om endring av gitt tillatelse eller godkjenning 99/89 - Utbedring i annen etasje, for lovlig bruksareal skal bli i henhold til reguleringsplanen 99/89 Vedrørende framdrift i sak vedrørende bruksareal 99/89 Forespørsel om bruksareal 99/89 - Naboliste 99/89 Forslag til redusert bruksareal 99/89 - Endret tillatelse for himling i loft, hytte på Nordstandkollen 99/89 - Varsel om overtredelses gebyr 99/89 Tegninger - Loft Kjørven 99/89 - Varsel om overtredelsesgebyr 99/98 - Himling og måleverdi av areal i 2.etg 99/89 - Oversendelse av tegning 99/89 - Anmodning om ferdigattest på retting av for stort areal 99/89 - Ferdigattest på retting av for stort areal i henhold til reg.bestemmelser Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Advokatfirmaet Storløkken AS, Postboks 3094, 0207 OSLO Kjell Kjørven, Kjørkevegen 39, 2730 LUNNER Takstmann Ole Sand, Lynnegutua 22, 2750 GRAN Ansv. advokat John Christian Elden v/adv. Håkon J. Hassel, Advokatfirmaet Elden DA, 0103 OSLO

8 v. Håkon Ø. Schiong Advokatfirmaet Schiong, Pb. 81, 2716 HARESTUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja