SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Svein Edvind Davidsen Arkiv: GNR 30/21 Arkivsaksnr.: 13/768

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Svein Edvind Davidsen Arkiv: GNR 30/21 Arkivsaksnr.: 13/768 ULOVLIGHETSOPPFØLGING ETTER INSPEKSJONSTILSYN IFM. OPPFØRT HOBBYROM/UTHUS GNR. 30/21 Rådmannens innstilling: Formannskapet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1 a1 og 16-2 b2 å ilegge eier av gnr. 30/21 følgende overtredelsesgebyr: 1. Overtredelsesgebyr på kr jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 - privatperson lar utføre tiltak på gnr. 30/21 uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse. 2. Overtredelsesgebyr jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 bortfaller- da det ikke er godtgjort at privatperson har tatt i bruk tiltak på gnr. 30/21 uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse. Evt. søknad om tillatelse til tiltak jfr. pbl 20-1 for allerede oppført hobbyrom/uthus må vedlegges målsatte tegninger og begrunnet søknad om dispensasjon fra krav om avstand fra nabogrense. Behandlingsgebyr for nevnte søknad skal i følge vedtatt gebyrregulativ pkt. A11, som omfatter igangsatt tiltak uten at det på forhånd er søkt om tillatelse til tiltak belastes med 3 x grunnsats for tiltaket. Gebyr skal også betales der søknaden medfører avslag. Bakgrunn: Dønna kommune er gjort kjent med at eier av gnr. 30/21 har latt oppføre hobbyrom/uthus på sin eiendom. Det er utført inspeksjonstilsyn den av firma Davidsen Plan- og Byggesak, Mosjøen. Følgende forhold fremkom ved utført tilsyn. Undertegnede har, etter avtale med grunneier, befart eiendommen alene og sett på tilsynsobjektet; et oppført uthus på øvre del av tomta, og det er avdekket følgende forhold: - På øvre del av tomta, ovenfor veien er det under oppføring et uthus (?) med terasse rundt tre av sidene. Det er videre anlagt ei trapp fra vegen og opp til bygningen. Bygningen er målt til en størrelse på i underkant av 20 m². Bygningen har skråtak. Gesimshøyden målt på bakre vegger til ca. 3,3 meter, mens mønehøyden på samme

2 vegg er målt til ca. 3,5 meter. Vegg mot vei har en betydelig større gesims- og mønehøyde. Bygningen synes å være isolert, og er platekledd innvendig. - Byggetiltaket tilfredsstiller ikke de krav som stilles for å komme inn under lovens 20-3; mindre tiltak på bebygd eiendom som ikke krever søknad og tillatelse. - Tiltaket er søknadspliktig etter pbl`s bestemmelser i kap. 20. I følge kommunes arkiv er det ikke søkt om slik tillatelse. Det ikke tilkoblet vann- og/eller avløp til bygget. Bygget er ikke innredet med møbler etc. Det er startet arbeid og klargjort for montering av vedovn. Saksutredning: På bakgrunn av det overfor nevnte har Dønna kommune iverksatt tilsynssak hjemlet i Plan og bygningsloven (pbl) kap. 32. Pbl 32-1 utdyper kommunes plikt til å følge opp ulovligheter: «Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om dette er ikke enkeltvedtak.» Formanskapet/planutvalget ønsker å sette fokus på oppfølging av ulovlig bygging, og vedtok i sak 7/13 leie inn ekstra ressurs slik at adminsitrasjonen kunne intensivere dette arbeidet. Det er i formannskapet pressisert ovenfor administrasjonen at en ønsker spesiell fokus på de saker der det er - eller kan være fare for liv og helse. Det pressiseres at denne saken ikke er å anse å være en sak som omhandler fare for liv og helse. Lovgrunnlaget som legges til grunn i den videre saksgang er som følger: Plan- og bygnignsloven: søknadsplikt krav til innhold og behandling av søknad godkjenning av foretak for ansvarsrett ansvar i byggesaker kvalitetssikring og kontroll tilsyn ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften: -1 og 16-2 overtredelsesgebyr og utmåling av dette Tilsyn er utført - og tilsynsrapporten datert er skrevet av innleid firma Davidsen Plan- og Byggesak fra Mosjøen. Tilsynsrapporten ble oversendt eier av gnr. 30/21 pr. brev datert , med henstilling om å komme med en uttalelse innen Det er kommet en uttalelse fra eier av gnr. 30/21 angående tilsendte tilsynsrapport, brev datert Her er bl.a. anført følgende:

3 Jeg beklager på det sterkeste at jeg ikke har søkt om tillatelse før igangsetting. Grunnen til at dette ikke ble gjort, er at jeg mente å holde meg innafor rammene for den type bygg som ikke krever tillatelse. At jeg ikke har undersøkt dette grundig nok, er fullt og helt mitt ansvar. For å være på, det jeg trodde var den sikre sida, innhentet jeg også nabovarsel fra berørte eiendommer for å være sikker på at de ikke hadde noen innsigelser. Naboen hadde ingen betenkeligheter. Kommentar: Saksbehandler tilslutter seg tilsynsrapportens konklusjon om at nevnte tiltak er et søkbart prosjekt, og at det ikke er søkt om tillatelse til tiltak før oppstart. Bygget er i ettertid innmålt med plassering på tomten ca. 2 meter fra naboeiendom gnr. 30/31 og ligger ca. 35 meter fra sjøkanten. Byggets størrelse er på ca. 23 m² og beygd areal inkl. veranda er på ca. 29 m². Avstand til naboeiendom (krav 4 meter) er forhold som det må dispenseres fra, mens avstand til sjø er utenfor vedtatt funksjonell strandlinje og dermed i henhold til gjeldende kommunedelplan for Solfjellsjøen. Videre saksgang: Saken anses ikke som en grov ulovlighetssak, jfr. formannskapets oppfordring til å legge særlig vekt på byggetiltak der bruken kan føre til personskade og/eller skade på miljø Det er imdlertid opprettet tilsynssak, og det er funnet ulovligheter som tilsier at saken må behandles videre med ulovlighetsoppfølging - beskrevet i brev datert fra Dønna kommune til eier av gnr. 30/21og som fastsatt i pbl. kap. 32. Byggesaksforskriften (SAK) kap. 16 og pbl. kap. 32 omhandler overtredelsegebyr og utmåling av dette ut i fra alvorlighetsgrad. Forskriften beskriver en gebyrstørrelse som varierer fra kr kr til kr alt etter om saken/overtredelsen er gjort av et foretak/firma eller en privatperson samt i forhold til alvorlighetsgraden av saken. Ut fra pbl 32-8 kan overtredelsegebyr ilegges den som forsettelig eller uaktsomt - utfører, eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller i strid med vilkårene for slik tillatelse - bruker eller lar bruke byggverk, eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan. Videre er det i SAK 16-1 nærmere pressisert hvem som kan ilegges slikt gebyr samt størrelsen på gebyret ut i fra definerte overtredelser. Hvis det i samme sak defineres overtredelser for flere forhold listet opp i SAK 16, kan gebyr beregnes for hver overtredelse og legges sammen. Den som utfører, eller lar utføre tiltak som nevnt i pbl 20-1 og 20-2, uten at det foreligger nødvendig tillatelse, kan ilegges gebyr: 1. Inntil kr der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. 2. Inntil kr der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i pbl.

4 Den som bruker, eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter pbl, eller i strid med vilkårene i slike tillatelser, kan ilegges gebyr: 1. Inntil kr der tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl 2. Inntil kr der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i pbl, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for mennekeliv Byggesaksforskriften 16-2 beskriver utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse. Vi vil i det etterfølgende drøfte forskriftens ordlyd ut i fra denne sakens kjente opplysninger: 16-2 første avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Bygningsmyndigheten ser i dette tilfellet alvorlig på at det er oppført et bygg der det foreligger krav om søknad ihht. pbl, og der slik søknad ikke er innsendt før bygget er oppført. Bygget ligger for nærme nabogrense og ligger også noe eksponert til på toppen av en kolle/ås med innsyn fra store deler av kommunesenteret. Det er ikke godtgjort at bygningen er tatt i bruk til beskrevet formål tredje avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a) kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. Det kan her stilles spørsmål om hjemmelshaver har kjent til at handlingen var i strid med gjeldende krav og lov. Eier har tidligere vært gjennom byggesaker ifm. tilbygg/utbygging av eiendom gnr. 30/21. Det er likevel ikke tvil om ansvarsforholdet, der eier er pliktig til å undersøke hvilke regler som gjelder før en lar oppføre et bygg på sin eiendom femte avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. At eiendommen vil få en noe høyere verdi med et registrert isolert uthus/hobbyrom er sansynlig ut i fra vanlige takseringsprinsipper sjette avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører.

5 Det anses ikke at oppføring av nevnte bygg er utført i vinnings hensikt. Man vil i det etterfølgende beregne overtredelsesgebyr ut i fra at det er en overtredelse fra en privat aktør dvs. en halvering av gebyr i forhold til hvis overtredelsen har vært utført av et foretak syvende avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon. Bygningsmyndigheten kjenner ikke til overtrederens økonomiske situasjon. Ut fra pbl 32-1 har kommunen plikt til å forfølge ulovligheter med mindre overtredelsen er å anse som av mindre betydning. Bygget er oppført uten lovlig tillatelse og ligger eksponert til på en høyde og med siluettvirksning sett fra bebyggelsen i deler av kommunesenteret Solfjellsjøen. Teknisk etat har hatt flere henvendelser angående bygget, og det blir vanskelig å vurdere dette til å være av mindre betydning all den tid at en slik vurdering lett vil danne presidens. Utmåling av gebyr. Det er her snakk om ett ulovlig forhold, og følgelig kan man ilegge den ansvarlige gebyr; - for å ha utført bygging av uthus/hobbyrom uten søknad om tillatelse til tiltak med tilhørende dispensajsonssøknad. Det er ikke godtgjort at eier her har tatt i bruk bygget uten at brukstillatelse og ferdigattest er gitt. Det kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 (privatperson lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse). For det andre forhold kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 (privatperson tar i bruk tiltak uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person). Dette punktet foreslås av bygningsmyndigheten å frafalle. Saksvedlegg: Tilsynsrapport datert sendt Elisabeth Bomo til uttalelse, datert Uttalelse fra Elisabeth Bomo, datert Kart med innmålt bygning og diverse bilder, datert