Klage på deler av vedtak uthus og levegg, Mosti, Soløyvannet

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /40 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/80 Planutvalget Klage på deler av vedtak uthus og levegg, Mosti, Soløyvannet Saksopplysninger Byggeplass: Mosti, 8020 BODØ Eiendom: 49/40 Tiltakshaver: Bjørn Salomonsen Bygningsnr: og Søker: Bjørn Salomonsen Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg og uthus Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Klager: Torstein Wiik, Tjelberget 7 B 406, 8012 Bodø Søknaden om godkjenning av div. ulovlige tiltak ble mottatt etter varsel om pålegg i Søknaden om uthus og takutspring ble godkjent på vilkår om reduksjon i størrelse, fjerning av vindu i uthus og plassering min. 0,5 meter fra nabogrense. Levegg og terrasse ble avslått pga overskridelse av maks. tillatt BYA=70 m 2. De deler av kommunens vedtak som gjaldt levegg og terrasse ble senere opphevet av Fylkesmannen i klagebehandlingen. Før søknaden kunne behandles på nytt foretok kommunen kontrollmålinger. Tiltakshaver sendte senere inn søknad om endring av uthuset den Søknaden er senere endret og supplert. BRA for tiltaket er 56 m 2. BYA=70 m 2. Tiltaket ønskes plassert 0,5 m fra nabogrense. Avstand til eksisterende bebyggelse på eiendommen er 4,9 m. Det foreligger naboprotester. I medhold av plan- og bygningslovens (85) 93 a og 95 ble søknaden godkjent den Det er satt frist for anmodning av ferdigattest på 1 år. Klage fra nabo er datert , mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanen for Bodø, vedtatt Området er i kommuneplanen avsatt til LNF-1 Bodømarka. Planbestemmelsenes 3.2.2: For Bodømarka tillates utvidelse av eksisterende fritidsboliger til maks BYA=70 m 2 unntatt parkering og naust. Gesimshøyden skal være maks 3 m og mønehøyden maks 5,5 m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. Side 118

2 Forskrift til pbl. 85 om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) 5. Tiltak som verken krever søknad eller melding: Mindre tiltak er unntatt fra reglene i pbl kap. XVI om saksbehandling, ansvar og kontroll, og fra bestemmelsene om melding, under forutsetning av at de ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser, og under forutsetning av at ansvaret etter 4 er ivaretatt. Unntakene omfatter oppføring, rivning, fjerning, opparbeidelse og endring av tiltak som nevnt i første ledd, herunder: ( ) 3. Mindre tiltak utendørs a. Levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Veggen kan være frittstående eller forbundet med bygning. Pbl : For varige konstruksjoner, eller anlegg, vesentlige terrenginngrep, anlegg av veg eller parkeringsplass, gjelder bestemmelsene gitt i eller i medhold av denne loven så langt de passer. ( ). Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven (TEK) 4-3 om måleregler og avstand: Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. ( ). Protester/bemerkninger: Nabo har skrevet; Rivingen er ikke fullført idet hjørnestolpen og dragerne under uthuset/platting ikke er fjernet/kuttet og stikker derfor utenfor bygget. Bygget ser stygt ut og bør ikke godkjennes i nåværende form. Det er ikke sendt nabovarsel til Toril og Ole Frank Eliassen som eier naboeiendommen 49/33. Bygningssjefen bemerket i vedtak av at naboer er varslet ved rekommandert sending , og etter naboliste utarbeidet av Bodø kommune. Gnr. 49/33 er ikke nabo eller gjenboer. Hva klagen gjelder Klager mener levegg mellom hytta og uthuset skal måles til toppen av stenderne. Høyden blir da 225 cm. Klager mener veggen ikke blir lavere ved å fylle opp foran, siden den er montert på terrassedekke. Klager viser til at tiltakshaver i brev til kommunen har sagt at uthusets søyler og dragere er kuttet slik at de nå ligger ca 50 cm inne på tomten. Klager mener dette ikke er riktig og mener søylene fortsatt står ca 15 cm fra grensen. Klager viser også til at kommunen anbefaler beplanting av søylene, for å dekke disse. Han mener beplantingen delvis må foretas på hans eiendom, noe som ikke blir aktuelt i denne saken. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Den foretok kommunen ny befaring på eiendommen. Leveggens høyde var da juster ned i forhold til tidligere. På høyeste punkt ble den målt til å være ca 1,87 m. Leveggen fører Side 119

3 ikke til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser. Avstanden fra leveggen til naboeiendommen er ca 24 m, avstanden til naboens hytte er ca 48 m. Leveggen ligger ca 12 m lavere enn klagers hytte. På det høyeste punktet overskrider leveggen maks. tillatt høyde på 1,8 m mht. unntak fra søknadsplikt. Det følger av pbl at for varige konstruksjoner mv. gjelder bestemmelsene gitt i eller i medhold av denne loven så langt de passer. Dette innebærer at bla. høyde og avstansbestemmelsene i 70, med tilhørende forskrifter, kommer til anvendelse så langt de passer. I veileder til grad av utnytting om nøyaktighet ved måling av høyde angis det at gesimseller mønehøyde fastsettes i plan i hel eller halv meter. Største tillatte avvik ved etterprøving/måling er +/- 0,1 m. Avviket er her + ca 0,07 m. Det bemerkes at terrenget var noe ujevnt og vanskelig å måle nøyaktig. Bygningssjefen konkluderer med at overskridelsen er mindre enn maks. tillatt avvik. Tiltaket er derfor unntatt fra søknadsbehandling, jf. SAK 5 andre ledd nr. 3. Klager mener høyden skal måles til toppen av stenderne. Bygningssjefen mener dette ikke er riktig. Det som her skal måles er den delen av konstruksjonen som fremtrer som en tett vegg. Stenderne har ingen betydning for nabo da de ikke hindrer utsyn/innsyn eller på annen måte er til ulempe for andre. Når det gjelder uthuset var det i vedtaket fra 2006 stilt vilkår om at bygningen skulle plasseres min. 0,5 meter fra nabogrense. Bygningssjefen presiserer at vilkåret gjelder avstand fra fasadelivet til nabogrense, ikke fra takutstikk eller andre fremspring. I denne saken er det senere avklart ved målinger utført av kommunen, samt ved beregninger av avstander på situasjonskart, at ingen bygningsdeler ligger over nabogrensen. I vedtak av er det anbefalt at søylene blir trukket tilbake, eller at fundamentet skjermes med beplantning. Anbefalingen er gitt ut fra estetiske hensyn, ikke av hensyn til avstand fra nabogrensen. Uthusets fundamenter vises ikke på tegninger som er innsendt av tiltakshaver og godkjent av kommunen. Den uførte løsning anses ikke å tilfredsstille pbl nr. 2 når det gjelder rimelige skjønnhetshensyn i seg selv så lenge søyle og bjelke ligger utenfor fasaden. I tillatelsen burde det derfor vært stilt som vilkår at flytting av søyler, eller beplantning, skal gjennomføres før ferdigattest kan gis. Bygningssjefen er videre uenig med klager i at beplantning må foretas på hans eiendom. Det er plass nok på tiltakshavers tomt til å beplante foran uthuset mot sør. Noe beplantning kan også plasseres på uthusets sørøstre side uten å komme i konflikt med nabogrensen. Det for øvrig gitt en frist på ett år for sluttføring av prosjektet og anmodning om ferdigattest. Siden vedtaket er påklaget skal fristen beregnes fra den dato klageinstansen fatter endelig vedtak i klagesaken. Side 120

4 Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Vedtak av opprettholdes med tilføyelse av vilkår for godkjenning av uthuset: Søyle ved uthusets sørøstre hjørne skal trekkes inn under bygningen, eller fundamentet skjermes med beplantning, før ferdigattest kan gis. Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Alf Vårem Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Beliggenhetskontroll utført av kommunen Tegning Foto Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 121

5 Side 122

6 Side 123

7 Side 124

8 Side 125

9 Side 126

10 Side 127

11 Side 128

12 Side 129