Saksbehandler: byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 23/68 TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG - PÅLEGG OM RIVING

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 12/ Arkivnr.: GNR 23/68 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 23/68 TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG - PÅLEGG OM RIVING Hjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 32. Klagerett: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende tvangsmulkt på kr ,- pr. døgn fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Tvangsmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk uten tillatelse, er opphørt/fjernet. Når forholdet er opphørt/ retting er foretatt og den ulovlige bruken stanset, ilegges det et overtredelsesgebyr i.h.h.t jf. SAK 16-1a) nr. 2 og SAK 16-1b) nr. 2 for den ulovligheten som har funnet sted, estimert til kr ,-. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 7

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Formannskapet avslo i sak 8/13 den søknad om dispensasjon for tilbygg til fritidsbolig. Kommunens vedtak ble påklaget av tiltakshaver gjennom advokatfirmaet Haavind AS den I sak 46/13 den opprettholdt Formannskapet avslaget og saken ble oversendt Fylkesmannen i Oppland for behandling. Kommunens avslag ble stadfestet av Fylkesmannen den Klagesaken gikk videre til Sivilombudsmannen som ikke fant tilstrekkelig grunn til å iverksette nærmere undersøkelser av saken på bakgrunn i klagen de hadde mottatt. Sivilombudsmannens avgjørelse var datert , men hverken kommune eller fylkesmann var satt opp som kopimottaker av denne. Etter forespørsel mottok kommunen avgjørelsen den Lunner kommune forhåndsvarslet i brev av pålegg om fjerning/retting av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig samt bruk av tvangsmulkt og ileggelse av overtredelsesgebyr for den ulovligheten som har funnet sted. Denne saken skal ta stilling til om kommunen nå skal fatte vedtak om dette. Det er ikke registrert nye merknader til vårt varsel av utover samme forslag til løsning som tidligere med riving av ikke-likeverdige arealer mot å få beholde tilbygget. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn og historikk Lunner kommune mottok søknad om tiltak på eiendommen 23/68 ved Viggern nord for Mylla den Området hvor eiendommen ligger er vist med pil på kartet til høyre. Tiltakshaver ønsket å bygge nytt inngangsparti på fritidsboligen. Fordi det bebygde arealet på eiendommen allerede oversteg det som var tillatt grad av utnytting i kommuneplanbestemmelsene (80m 2 ), ble det søkt om dispensasjon der bebygd areal skulle byttes om slik at totalt bebygd areal på eiendommen ikke skulle endres. Formannskapet avslo dispensasjonssøknaden i sak 8/13 den Avslaget ble påklaget av søker, Indigo Arkitekter AS, i brev datert Det kom inn ytterligere klage fra Advokatfirmaet Haavind i brev datert Formannskapet behandlet klagene den , sak 46/13 og fattet følgende vedtak: Formannskapet opprettholder sitt vedtak i sak 8/13 datert den , om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Klagen fra Indigo Arkitekter AS datert samt tillegg til klage fra Advokatfirmaet Haavind datert inneholder ikke nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Saken sendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. Plan- og bygningsloven 1-9. Fylkesmannen i Oppland sluttbehandlet saken den og tok ikke klagen til følge. Kommunens vedtak av ble med det stadfestet. Deretter ble det sendt klagesak til Sivilombudsmannen fra Adv. Haavind den Sivilombudsmannen konkluderte i brev av med følgende: Fylkesmannen synes å ha sett og vurdert relevante og saklige hensyn under vurdering av om det er grunnlag for å gi dispensasjon. Det må være et visst spillerom for hvilken vekt de ulike momentene tillegges under den nærmere avveiningen av disse hensynene. Etter dette er det ikke funnet tilstrekkelig grunn til å iverksette nærmere undersøkelser på bakgrunn av klagen hit. Klagesaken er med dette avsluttet hos ombudsmannen. Side 2 av 7

3 Brevet fra Sivilombudsmannen ble stilet til Advokatfirmaet Haavind AS. Hverken Fylkesmannen i Oppland eller Lunner kommune var satt opp som kopimottaker av brevet. Kommunen mottok avgjørelsen den etter forespørsel til Haavind AS. Tilbygget står fortsatt på eiendommen, til tross for avslag på dispensasjonssøknad og klagebehandling hos Fylkesmannen og Sivilombudsmannen. Kommunen følger derfor opp saken som en ulovlighet etter plan- og bygningsloven kap. 32. Forhåndsvarsel om pålegg om riving av ulovlig oppsatt tilbygg, overtredelsesgebyr og tvangsmulkt/forelegg ble sendt den Frist for å gi tilbakemelding på varselet var satt til Kommunen følger nå opp varselet ved å vurdere om det skal fattes enkeltvedtak om pålegg om riving, overtredelsesgebyr og tvangsmulkt/forelegg. 1.2 Planstatus og opplysninger om bebyggelsen Eiendommen 23/68 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse og ligger samtidig innenfor byggeforbudssonen til Viggern. Se utsnitt av kommuneplanens arealdel til høyre. Tillatt grad av utnytting i byggeforbudssonen er totalt bebygd areal (BYA) på maks 80 m 2 for eiendommen. Eiendommen hadde på søknadstidspunktet et bebygd areal på 198,3m 2. Dette innbefatter hytte med tilhørende terrasse og tre mindre bygninger: Hytte: 121,9 m 2 Terrasse: 15,0 m 2 Vedbod: 17,0 m 2 Gjestehytte: 23,4 m 2 Båthus: 21,0 m 2 Sum: 198,3 m 2 Det ble i utgangspunktet søkt om et tilbygg på 15m 2 og rive eksisterende terrasse som har samme areal. 2.2 Status på eiendommen Nedenfor vises bilder på eiendommen tatt sommeren 2014 som viser at tilbygget fortsatt står. Side 3 av 7

4 Tiltakshaver har ikke på eget initiativ revet tilbygget etter at det ble klart at han ikke har fått medhold hos klageinstansen eller Sivilombudsmannen. Lunner kommune har heller ikke mottatt søknad om tillatelse til rivning jf. pbl 20-1 pr. d.d. 2. Vurderinger 2.1 Grunnlag for ulovlighetsoppfølging ut fra tidligere saksbehandling Det er oppført et tilbygg til fritidsboligen på eiendommen Myllavegen 595, uten at det er gitt tillatelse til tiltaket. Formannskapet i Lunner har gitt avslag på søknad om dispensasjon fra bestemmelser i byggeforbudssonen til vassdrag. Avslaget er opprettholdt i klagesaksbehandling hos Fylkesmannen, og Sivilombudsmannen har ikke funnet feil ved behandlingen av saken. Lunner kommune har gjennom sin behandling av saken ikke vurdert byggetiltaket på 23/68 til å være en sak av mindre betydning som kunne avsluttes uten videre forfølgning. Det vises til kap i saksfremlegget til klagesak. 2.2 Vurderinger Forhåndsvarsel etter plan- og bygningsloven 32-2 om riving, tvangsmulkt/forelegg og overtredelsesgebyr er sendt. Tilbakemelding fra Indigo Arkitekter er mottatt i kommunen : Tilbakemelding fra Advokatfirmaet Haavind AS er mottatt i kommunen den : I forutgående klagesak ble det foreslått riving av terrasse (15m 2 ), riving av båthus (21m 2 ) og at uteplasser bare kan ligge på bakken. Disse løsningene ble allerede vurdert i klagesaken: Side 4 av 7

5 De forslagene til løsning som Indigo Arkitekter skisserer, er med andre ord diskutert og konkludert på i forutgående klagesak. Advokatfirmaet Haavind AS foreslår at kommunen skal godkjenne et mindre tilbygg enn det som er oppført. Lunner kommune har tidligere (i en annen sak) godkjent at det ble revet et mindre areal enn det som i sin tid ulovlig ble bygget. Arealet som ble revet var 20,25 m2, mot det ulovlige etablerte arealet som var 22,5m2. Differansen på 2 m 2 ble stående da differansen måtte sies å være liten. 3. Løsningsforslag A. Pålegg om retting, rivning av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Side 5 av 7

6 B. Tvangsmulkt Som et av virkemidlene i plan- og bygningsloven for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt første ledd, første setning har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt på kr fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulkten fastsettes som dagmulkt på grunn av alvorlighetsgraden i å bygge og ta i bruk bygg i byggeforbudssonen til Viggern uten tillatelse. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Dagmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk, uten søknad og tillatelse er opphørt/fjernet. 4. Annet Kommunen har i forhåndsvarsel den varsles å ilegge tiltakshaver ovetredelsesgebyr etter etter pbl Overtredelsesgebyret etter byggesaksforskriften 16-1a nr. 2 og 16-1b nr. 2 fastsettes når det ulovlige tiltaket er rettet/fjernet. 5. Konklusjon Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende tvangsmulkt på kr ,- pr. døgn fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Tvangsmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk uten tillatelse, er opphørt/fjernet. Når forholdet er opphørt/ retting er foretatt og den ulovlige bruken stanset, ilegges det et overtredelsesgebyr i.h.h.t jf. SAK 16-1a) nr. 2 og SAK 16-1b) nr. 2 for den ulovligheten som har funnet sted, estimert til kr ,-. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 12/ /68 Vedr. prosjektet ved Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Prosjektet Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Vedr. spørsmål pr. E-post , Avsender:Indigo Arkitekter AS Myllavegen / /68 - Oversender endrede dokumenter til Avsender:Indigo Arkitekter AS søknad. 12/ /68 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Tilbygg Avsender:Espen Nordhus til fritidsbolig. 12/ /68 Justert prosjekt - Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Vedrørende spørsmål på epost Avsender:Indigo Arkitekter AS Side 6 av 7

7 13/ /68 Søknad om tilbygg - bytte av arealer. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 12/ /68 - Høring - Dispensasjon - Nytt inngangsparti - Avsender:Marianne Høe Uttalelse. 13/ /68 Diverse mailkorrespondanse i forbindelse Avsender:Espen Nordhus med klagesaksbehandling. 13/ /68 Søknad om tilbygg - bytte av arealer. Avsender:Christian Sandaker 13/ /68 Klage på vedtak vedrørende tilbygg til Avsender:Indigo Arkitekter AS hytte. 13/ /68 Vedr. klagesak - Myllavegen 595. Avsender:Advokatfirmaet Haavind AS 12/ /68 - Høring - Dispensasjon - Nytt inngangsparti - Avsender:Indigo Arkitekter AS Uttalelse. 12/ /68 Dispensasjonsbehandling som skal på høring. Avsender:Adresseliste 12/ /68 - Uttalelse til søknad om dispensasjon for eiendom. Avsender:Oppland fylkeskommune 13/ /68 Oversendelse klagesak til Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 13/ /68 Klage over vedtak. Avsender:Monica Rikoll 13/ /68 Vedtak i klagesak - Dispensasjon - Nytt inngangsparti på fritidsbolig. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 14/ /68 - Oversendelse av avgjørelse. Avsender:Advokatfirmaet Haavind AS 15/ /68 - Anmodning om møte i forbindelse med - Avsender:Indigo Arkitekter AS pålegg om riving -. 14/ /68 Vedr. retting av tiltak - tilbygg til Avsender:Espen Nordhus fritidsbolig. 15/ /68 - Vedr. Myllavegen pålegg om riving. Avsender:Indigo Arkitekter AS 15/ /68 Uttalelse til varsel om pålegg om riving, varsel om tvangsmulkt og varsel om Avsender:Advokatfirmaet Haavind AS overtredelsesgebyr. 15/ /68- Myllavegen pålegg om riving - anmodning om møte. Avsender:Marianne Høe Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Espen Nordhus, Gråkamveien OSLO, Espen@securisinvestments.com Kjørven Tone, Kjørkevegen LUNNER, Roald Jan Egil, Sophus Lies Gate OSLO, Lunder Halvard, Bjørgevegen LUNNER, Lunder Pål, Nedre Frøiselievegen ROA, Fylkesmannen i Oppland, v. Mellison, postmottak@fmop.no Oppland Fylkeskommune, v.hegna, postmottat@oppland.org Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 7 av 7