84/59 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PBL DEL AV BOLIG TATT I BRUK UTEN BRUKSTILLATELSE OG BYGGING AV GARASJE SOM IKKE ER OMSØKT

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 11/ Arkivnr.: GNR 84/59 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 84/59 OVERTREDELSESGEBYR ETTER PBL DEL AV BOLIG TATT I BRUK UTEN BRUKSTILLATELSE OG BYGGING AV GARASJE SOM IKKE ER OMSØKT Hjemmel: Plan og Bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap IV. Klageadgang: JA Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i plan og bygningsloven ledd bokstav a) og b) ilegges tiltakshaver overtredelsesgebyr for etablering av garasje uten at det forelå tillatelse fra kommunen, plassering av garasje i strid med byggegrenser fastsatt i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda og for å ta i bruk del av bolig uten at det forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Lunner kommune ser svært alvorlig på at bygg tas i bruk uten at det foreligger tillatelse for det og at bygg bygges uten at de er omsøkt og i tillegg plasseres i strid med gjeldende reguleringsplan. De søknader som er mottatt og tillatelser som er gitt er entydige. Nivået på gebyret settes til kr , jfr. SAK ledd bokstav a) nr. 2 og bokstav b) nr. 1. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det er svært alvorlig at boliger tas i bruk uten at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger Garasjebygget er enkelt, men samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Gebyret er rettet mot privatperson og ikke foretak. Det er Lunner kommune som har oppdaget ulovligheten. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. IV, innen tre 3 - uker fra underretning om vedtak. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune ga tillatelse til bygging av bolig på 84/59 i delegert sak UTV 128/03, datert Kommunen har senere oppdaget at store deler av bygget er tatt i bruk uten at det forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. I tillegg er det bygd garasje som ikke er omsøkt, og denne er plassert i strid med regulerte byggelinjer. Kommunen ser svært alvorlig på overtredelsene og rådmannen mener at det må ilegges overtredelsesgebyr på alt kr ,- for de ulovlige forholdene. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Eiendommen 84/59, Hasskaubakken 24, ligger innenfor reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda. Lunner kommune ga igangsettingstillatelse for nybygg enebolig med sokkeletasje og uinnredet 2. etasje den (delegert sak UTV 128/03). Det er ikke gitt byggetillatelse for garasje. Kartet høyre viser eiendommens lokalisering i kommunen. Kartet nedenfor viser eiendommen 84/59 med de bygninger som står der i dag. Pilen viser garasje som ikke er omsøkt. Kort oppsummert er deler av boligbygg tatt i bruk uten at det forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest og garasje bygd uten tillatelse. Denne saken omhandler ileggelse av overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven. 1.2 Sakshistorikk Kommunen igangsettingstillatelse i sak UTV 128/03, datert lyder: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 gis igangsettingstillatelse for: nybygg, enebolig, på gnr/bnr 84/59, på følgende vilkår:

3 Byggesøknaden, tegninger og byggetillatelsen skal alltid være til stede på byggeplassen. Ansvarlig foretak for utførelsen av tiltaket godkjennes herved. I innkjøring fra offentlig veg nedlegges 200 mm tykkveggede rør. Vilkår i fradelingstillatelsen må være oppfylt. Bygningen, eller del av den, må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, jfr. pbl 99. Bygningen, eller del av den, må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter, jfr. pbl 93. Før arbeidet starter, skal kommunal tilknytningsavgift og byggegebyr være betalt. Alt byggearbeid må utføres etter plan- og bygningsloven. Lunner kommune mottok anmodning om midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert den Den ga Lunner kommune midlertidig brukstillatelse for sokkelleiligheten: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 99 gis midlertidig brukstillatelse for ovennevnte tiltak. Midlertidig brukstillatelse gis for: Underetasje. Brukstillatelsen gis på grunnlag av anmodning om midlertidig brukstillatelse og kontrollerklæringer med mottatt I følge kontrollerklæring fra ansvarlig kontrollerende er det registrert følgende gjenstående arbeider: Første og andre etasje. Gjennstående arbeider skal være utført innen Ny sluttkontroll skal utføres og kontrollerklæring skal sendes kommunen før det kan gis ferdigattest. Lunner kommune tilskrev ansvarlig søker Tømrermester Jørgen Evje og eier av eiendommen 84/59 i Hasskaubakken 24 Jørgen Evje, den Brevet gjaldt manglende anmodning om ferdigattest samt etterspørsel om garasje som ikke så ut til å være omsøkt. I samme brev varslet Lunner kommune ileggelse av overtredelsesgebyr etter 32-8 samt tvangsmulkt etter 32-2 for manglende oppfølging av vilkår satt i midlertidig brukstillatelse av : Lunner kommune kan ikke se at disse arbeidene er blitt fulgt opp av ansvarlig søker og varsler med dette overtredelsesgebyr ihht. PBL 32-8 bokstav b: Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruke eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. Overtredelsesgebyr inntil kr (pr. forhold) kan ilegges der selve bruken er ulovlig, mens tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overenstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Lunner kommune har grunn til å tro at boligens hovedplan er tatt i bruk. Lunner kommune kan også bekrefte at det er kommet til ytterligere et bygg på eiendommen i perioden Bygget er registrert ferdigstilt før mai 2010, se flyfoto. I tillegg varsles også:

4 Varsel om pålegg, retting av ulovlig tiltak: Lunner kommune forhåndsvarsler i medhold av plan- og bygningsloven 32-2 at kommunen vurderer å pålegge hjemmelshaver av 84/59 Tormod Evje om retting av forhold som ikke tidligere er omsøkt på eiendommen. Videre at tvangsmulkt pålydende kr ,- vil løpe pr. dag fra og fram til forholdet er rettet. Frist for å avgi uttalelse til varselet er 3 uker fra d.d dvs. frist for uttalelse innen Vi gjør oppmerksom på at dersom det ikke er av interesse å avgi en uttalelse vil vedtak fattes uten unødig opphold. FOTO DOKUMENTASJON: April 2004, før oppstart av garasjebygging April 2007, garasje påbegynt Mai 2010, garasje fullført Som tilbakemelding på brevet av mottok Lunner kommune anmodning om ferdigattest for hele boligbygget den fra Tømrermester Jørgen Evje og søknad om tillatelse for garasje fra ansvarlig søker, Sverre Hagen, samme dag. Begge er mottatt innen fristen Det er derfor ikke grunnlag for ileggelse av tvangsmulkt.

5 Lunner kommune anbefalte deretter tiltakshaver å endre søknadsformen, fra søknad med ansvar til søknad uten ansvar samtidig med at vi ber om ytterligere opplysninger. Kommunen mottok revidert søknad den og ytterligere opplysninger den (datert ), blant annet kvittering for at nabovarsling er foretatt. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser for plassering av garasje mottar kommunen den Tilbakemelding på forhåndsvarslet fra Tormod Evje, tiltakshaver datert Utsnittet er fra vedlegg av og som det henvises til i brevet av samme dato. Brev som forklaring til naboer i forbindelse med nabovarsling foretatt :

6 1.4 Planstatus og rettslig grunnlag Eiendommen 84/59 ligger i regulert område innenfor reguleringsplan for Nordseth Vestbygda. Området er avsatt til byggeområde boliger. Tiltaket er ikke i tråd med reguleringsplanen når det gjelder garasjens plassering i byggelinje mot veg. Tillatelse til bygging av bolig på eiendommen ble gitt i sak UTV 128/03. Til høyre ses utsnitt av gjeldende reguleringsplan med de bygg som nå er oppført. 1.5 Ulovligheter og overtredelsesgebyrer Plan- og bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Det følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrlegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir gebyrbelagt og hvem som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av 2008 åpner i 32-8 for at det kan gis overtredelsesgebyr til de som utfører eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne loven. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1a gir mulighet til å gi inntil kr ,- i gebyr til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven kan gebyret settes til kr ,-. Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. 2. VURDERING/DRØFTING 2.1 Overtredelsesgebyrer Et overtredelsesgebyr er en reaksjon som kan brukes for små og vanlige brudd på regelverket. Ileggelse av overtredelsesgebyr er opp til kommunens frie skjønn og kan ikke

7 overprøves ved en eventuell klage. Derimot kan grunnlaget for og størrelsen på gebyret fullt ut overprøves ved en eventuell klage. I denne saken skal Lunner kommune vurdere tre forskjellige overtredelser knyttet til eiendommen: Deler av bolig tatt i bruk uten at brukstillatelse er gitt (gjelder for hovedplan og loft, det var kun underetasje som hadde brukstillatelse i tiltaket) Garasje som er oppført uten tillatelse Garasje som er oppført i strid med reguleringsplan, utenfor tomtens byggelinje. Det er plan- og bygningslovens 32-8 bokstav b) som legges til grunn i de to første tilfellene: Den som utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse. I tillegg til dette er plasseringen av garasjen i strid med 32-8 bokstav d): - Bruker eller lar bruke byggverk eller del a byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan. Garasjens plassering er utenfor regulert byggelinje mot veg (Hasskaubakken) og er således i strid med vedtatt reguleringsplan for Nordseth Vestbygda og er avhengig av et positivt dispensasjonsvedtak for å kunne bli rettet. Situasjonskart som viser skissert garasjeplassering ihht. Søknad om bygging av bolig i sak UTV 128/03. Her er ikke garasjen i strid med byggelinjen. I søknad om bygging av bolig på eiendommen 84/59 er det entydig opplyst at det skal oppføres frittliggende bygning og det er aktivt krysset av for at det er bolig som skal bygges, mens det ikke er krysset av i naborubrikken som omhandler garasje. Tillatelsen omhandler entydig nybygg bolig. Garasje er ikke nevnt. Videre er det i søknaden krysset av for at eiendommen ligger i regulert strøk. Dette betyr at søker er kjent med at det foreligger reguleringsplan og at teksten det vises til i tilbakemelding fra tiltakshaver om overtredelsesgebyr om bygging av garasjer i byggegrense dermed er irrelevant for saken. Teksten henviser til uregulerte strøk. Overtredelsesgebyrets størrelse er regulert i byggesaksforskriften (SAK) som følger:

8 SAK 16-1bokstav b nr. 1) Overtredelsesgebyr inntil kr kan ilegges der selve bruken er ulovlig, mens tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. SAK 16-1 bokstav a nr. 2): Overtredelsesgebyr inntil kr kan ilegges der det mangler tillatelse, og tiltaket i tillegg ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med lov, forskrift, plan og eventuelle vedtekter. Hvis det er aktuelt med en etterfølgende tillatelse vil denne kunne forutsette rettingspålegg eller dispensasjon, godtatt plassering i forhold til nabogrense etter pbl tredje ledd eller lignende. Overtredelsesgebyrets størrelse kan da bli som følger: Overtredelse etter SAK 16-1 bokstav b nr. 1, Del av bolig tatt i bruk uten at brukstillatelse er gitt Garasje bygget uten at den er omsøkt Overtredelsesgebyr etter SAK 16-1 bokstav a nr. 1, Garasje som er oppført i strid med plan Til sammen kr Lunner kommune har da hjemmel til å vedta et overtredelsesgebyr på inntil kr ref. SAK 16-1, bokstav a nr. 2 og b nr.1 da dette gebyret retter seg mot privatperson. 2.2 Dispensasjon for å bygge garasje i strid med regulert byggelinje Tiltakshaver har den fremmet en dispensasjonssøknad for bygging av garasje i strid med regulert byggelinje. Dispensasjonssøknaden må behandles på ordinært vis etter plan- og bygningslovens kap. 19. Behandlingsgebyret for dette er ihht. gjeldende gebyrregulativ pr på kr i tillegg til byggesaksgebyret for mindre tiltak på bebygd eiendom jfr litra a) med kr

9 3. KONKLUSJON Med hjemmel i plan og bygningsloven ledd bokstav a) og b) ilegges tiltakshaver overtredelsesgebyr for etablering av garasje uten at det forelå tillatelse fra kommunen, plassering av garasje i strid med byggegrenser fastsatt i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda og for å ta i bruk del av bolig uten at det forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Lunner kommune ser svært alvorlig på at bygg tas i bruk uten at det foreligger tillatelse for det og at bygg bygges uten at de er omsøkt og i tillegg plasseres i strid med gjeldende reguleringsplan. De søknader som er mottatt og tillatelser som er gitt er entydige. Nivået på gebyret settes til kr , jfr. SAK ledd bokstav a) nr. 2 og bokstav b) nr. 1. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Det er svært alvorlig at boliger tas i bruk uten at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger Garasjebygget er enkelt, men samtidig i direkte strid med gjeldende plan og er avhengig av dispensasjonstillatelse eller planendring. Gebyret er rettet mot privatperson og ikke foretak. Det er Lunner kommune som har oppdaget ulovligheten. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 84/59 - Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av garasje 84/59 - Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Bygging av garasje Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Tormod Evje, Hasskaubakken 24, 2743 HARESTUA Ingeniør S. Hagen, Postboks 26, 2714 JAREN Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja