TEKNISK FORVALTNING HAR I DAG FATTET FØLGENDE VEDTAK I SAKEN:

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Svein Høksaas AS Langåsen MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2015/692-2 Eirik Skogstad Nilsen 160/164/L Tiltakshaver:Marianne Brakstad og Espen Sand VEDTAK OM DISPENSASJON SAMT TILLATELSE TIL TILTAK ETTER PBL MED SIKTE PÅ BYGGING AV TILBYGG TIL EKSISTERENDE BOLIG PÅ EIENDOMMEN GNR. 160, BNR Det vises til søknad om tillatelse til tiltak i hht. Pbl (ett-trinns saksbehandling), for tiltak som gjelder bygging av tilbygg, mottatt Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jf. matrikkelloven 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. ANSVARLIG SØKER: Foretaket Svein Høksaas AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen, og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. TEKNISK FORVALTNING HAR I DAG FATTET FØLGENDE VEDTAK I SAKEN: A. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 19-2, gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om maksimalt tillatt utnyttelsesgrad på 30 % på eiendommen med sikte på oppføring av tilbygg til eksisterende bolig på eiendommen gnr. 160, bnr B. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 20-1, gis tillatelse for bygging av tilbygg til eksisterende bolig på eiendommen gnr. 160, bnr Tiltakets ansvarsrett med valgte tiltaksklasser godkjennes som omsøkt. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON: INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 VILKÅR FOR TILLATELSE FOR BYGGING AV TILBYGG: 1. Tegninger, og situasjonskart, mottatt ligger til grunn for godkjenningen. Reguleringsbestemmelsene for området gjelder i tillegg til vilkårene i denne tillatelsen. 2. Plassering i terrenget skal ha en nøyaktighet på ±15 cm i forhold til situasjonsplanen, datert Ved større avvik skal dette meldes til kommunen ved søknad om ferdigattest, jf. SAK 8-1. Plan- og bygningsmyndighetene vil vurdere endringene før ferdigattest jf. Byggesaksforskriften 8-1 og 8-2 kan gis. 3. Ferdigstillelse skal meldes kommunen når tiltaket er ferdig. Ansvarlig søker skal bekrefte overfor kommunen at kontroll er foretatt med tilfredsstillende resultat, i samsvar med tillatelser og krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Eventuelle avvik, merknader eller endringer skal meldes til kommunen. 4. Ansvarsretten gjelder kun for det omsøkte tiltaket og har ingen varighet utover dette. Evt. endringer i ansvarsforholdet krever ny søknad om ansvarsrett. 5. Alt arbeid skal utføres i henhold til gjeldende lover, forskrifter og bestemmelser. 6. Denne tillatelsen er gyldig i tre år fra vedtaksdato, dvs. at om tiltaket ikke er igangsatt innen tre år, faller tillatelsen bort. KONTROLL Det må utføres nødvendig kontroll slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av Pbl. GEBYR: 1. Behandlingsgebyr for søknad om dispensasjon, faktureres i henhold med kommunens satser. Saksbehandlingsgebyr er på kr ,- til Mandal kommune. Faktura ettersendes tiltakshaver. 2. Behandlingsgebyr for søknad om byggetillatelse, faktureres i henhold med kommunens satser. Det må betales et gebyr på kr ,- til Mandal kommune. Faktura ettersendes tiltakshaver. 3. Behandlingsgebyr for søknad om ansvarsrett (for foretak som ikke har sentral godkjenning) er på kr ,- for førstegangsbehandling av lokal godkjenning av ansvarsrett. Regning sendes foretaket Boligspesialisten Glomsaker AS. Regning sendes separat. SAKSORIENTERING: NÆRMERE OM TILTAKET: Det søkes om bygging av tilbygg til eksisterende bolig på eiendommen. Den aktuelle eiendommen er i dag bebygd med enebolig og garasje, og tomten har et beregnet areal på ca. 500 m 2. Tiltaket vil bygges i en etasje, med saltak, med mønehøyde på ca. 3,4 meter, og takvinkel på ca. 10 grader.

3 Eneboligen vil få et totalt areal: ca. 178 m 2 -BYA, ca. 176 m 2 -BRA. Eiendommen vil etter tiltaket er oppført få en totalutnyttelses grad BYA- % = ca. 35,6 %. AREALPLANSTATUS: Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Vestnes», og er i denne utlagt som byggeområde for boliger. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplanen 2.1 tredje ledd heter det bl.a. at: «Utnyttelsesgrad angis som bebygd areal i prosent av totalt tomteareal - %BYA. Det tillates følgende %BYA, gesimshøyde og mønehøyde i de ulike områdene: ( ) B8: %BYA=30 % Gesimshøyde: 5/7 meter Mønehøyde: 9 meter For B8 settes maksimal gesimshøyde lik gesimshøyden for eksisterende hus, 5 eller 7 meter. Bruksarealet i boder og garasjer medregnes i beregningen av utnyttelsesgraden %BYA.». Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende detaljreguleringsplan. ANDRE FORHOLD Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold til plan- og bygningslovens Ved varslingsfristens utløp er det ikke innkommet merknader til saken. Naturmangfoldlovens 8-12 prinsipper er vurdert opp mot Naturbase med artskart og kulturminnesøk. Det er ikke registrert arter eller valgte naturtyper som vil bli berørt av tiltaket, jf. Naturbase. Kommunen kan ikke se at aktuelle tiltak kan berøre interesseområdet til noen offentlige myndigheter, og saken er ikke oversendt offentlige instanser for uttalelse, jf. Pbl VURDERING AV DISPENSASJON Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt dispensasjon for høyere utnyttelsesgrad på eiendommen en 30 %.

4 Hensynene bak reglene som er gitt i reguleringsplanen er å sette premissene for utnyttelsen av de ulike byggeområdene slik at man får en kontrollert og forutsigbar utvikling av Vestnes. Mandal kommune viser til at det det omsøkte tilbygget medfører at utnyttelsesgraden overstiger den tillatte grensen på 30 %, selv om tilbygget i seg selv er relativt lite. Tomten huset står på er imidlertid en del mindre enn de andre tomtene i område. Dette medfører at den tillatte utnyttelsesgraden for bebygd flate i område overskrides raskere på denne tomten enn de andre tomtene. Det er flere boliger i samme område som har fått dispensasjon for utnyttelsesgrad utover den fastsatt tillatte utnyttelsesgraden etter reguleringsplanen. Det er ikke registrert mottatt innsigelser fra naboene og Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen er vesentlig tilsidesatt. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver, får oppført tilbygg på boligen som er i samsvar med familiens behov. Estetisk vil det ikke utgjøre noen stor forskjell, da tilbygget kommer innover i hagen på tomten. Det vises også til at bygget holdes seg innenfor bestemmelser knyttet til møne og gesimshøyde. Mandal kommune vurderer derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra bestemmelsene om utnyttelsesgrad vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA: Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Tiltak er tilkoblet det kommunale ledningsnettet. Takvann/overvann skal føres til avløpssystem. ANSVAR OG KONTROLL: Svein Høksaas AS, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkte ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - ansvarlig søker for tiltaket i TK1. Mandal Rørleggerservice AS, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - ansvarlig prosjekterende gjelder sanitærinstallasjoner i TK1, og utførende gjelder sanitærinstallasjoner i TK2. Boligspesialisten Glomsaker AS, org.nr (firmaet innehar ikke sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - ansvarlig prosjekterende, gjelder mur- og tømrerarbeider i TK1; og - ansvarlig utførende, gjelder tømrerarbeider i TK 1.

5 VURDERING AV ANSVARSFORHOLD Kommunen har ingen spesielle merknader til søknader om ansvarsrett eller tiltakets ansvarsprofil. Foretakene Svein Høksaas AS og Mandal Rørleggerservice AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretakene er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Kommunen vurderer at det er tilstrekkelig med TK1 for ansvarlig utførende for ansvarsområde sanitærinstallasjoner. Kommunen slutter seg ellers til søkers forslag til tiltaksklasser. Foretaket Boligspesialisten Glomsaker AS har egenerklært nødvendig utdanning og praksis for å kunne innvilges lokal foretaksgodkjenning/ansvarsrett for aktuelt ansvar. UTFORMING/TILPASSING: Tiltaket tilfredsstiller etter kommunens skjønn rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. Vedlegg: Orientering om klageadgang Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 106/15 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen Byggesaksbehandler