104/66 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR TAKFORM OG UTNYTTINGSGRAD. Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/ Arkivnr.: GNR 104/66 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 104/66 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR TAKFORM OG UTNYTTINGSGRAD Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 104 / bnr 66, søknad om dispensasjon fra krav til maksimalt bebygd areal i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene anses å bli vesentlig tilsidesatt. Denne vurderingen er gjort opp mot tidligere praksis for hvilke dispensasjoner som er gjort for uregulerte boligeiendommer. Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 104 / bnr 66, søknad om dispensasjon fra krav til takform og takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene anses å bli vesentlig tilsidesatt. Bygget er plassert i en boliggruppe der hovedtakene alle har saltak og takvinkler godt innenfor kravene i kommuneplanbestemmelsene. Kommunen vurderer det som mer positivt å øke mønehøyden med ca 1m for å få brattere takvinkel og etablere tak uten valm slik at ny bebyggelse i større grad tilpasser seg den nærmeste nabobebyggelsen. Vedtakene kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36.

2 Sammendrag: Det er søkt om påbygg på en eksisterende bolig med flatt tak, påbygg og bruksendring til bolig for eksisterende garasje og nybygg garasje på eiendommen 104/66 på Kalvsjø. Byggene ønskes oppført med valmtak med 11 graders takvinkel. Nabobebyggelsen har saltak med brattere takvinkel. Bebygd areal vil bli ca 25% av tomtestørrelse. Tiltakene krever dispensasjon for takform/takvinkel og for bebygd areal. Det må vurderes om bygget skal tilpasses takformene i nabobebyggelsen og om man skal få lov til å bebygge eiendommen så mye som man ønsker. Rådmannen anbefaler at Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn IT-TEK AS søker på vegne av Safdar Masood Malik om tillatelse til byggearbeider på gnr 104 / bnr 66 ved Kalvsjø. Byggearbeidene krever dispensasjon for flere forhold. Til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan.

3 Bildet over viser eksisterende enetasjes bolig med flatt tak i nærmest. Over vises påbygg til eksisterende garasje. Eksisterende garasje ønskes omgjort til boenhet på ca 50 m 2 (25 m 2 over 2 plan). Endret eksisterende bolig vises i bakgrunnen.

4 Under vises eksisterende bolig med en etasjes påbygg med valmet tak. Under vises ny garasje nord for eksisterende bolig.

5 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 104 / bnr 66 ligger delvis i uregulert område hvor den i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende byggeområde for boliger. Øvrig del av eiendommen er regulert til trafikkområde i reguleringsplan for Fortau langs fv4, parsell Kalvsjø-Jernbanebrua. Se kart nedenfor. Reguleringsplan for fortauet ble oversendt ansvarlig søker Forrige eier av 104/66 har undertegnet avtale med Lunner kommune om avståelse av grunn. Kommuneplanbestemmelsene punkt sier at bebygd areal på eiendommen ikke skal overstige 20%. Tiltakene som er omsøkt vil gi et bebygd areal på 25%. Tiltakene krever dispensasjon for utnyttingsgrad. Det forutsettes at de ansvarlige prosjekterende finner branntekniske løsninger for den nye boligenheten som blir liggende i en trang situasjon. Planbestemmelsenes punkt sier også at bygning skal ha takform som er tilpasset omkringliggende bebyggelse, at takvinkel skal være mellom 22 og 42 grader og at taket skal tekkes med matt materiale. Det søkes om at de nye bygningene skal få valmet tak med 11 graders takvinkel. Nabobebyggelsen har saltak uten valm. Tiltaket krever dispensasjon for takform/takvinkel. Byggegrense mot fylkesvei er 15m fra senterlinje. Statens vegvesen har i brev av gitt dispensasjon fra byggegrense mot vei for oppføring av garasje, nytt inngangsparti hovedhus og påbygg av en etasje på eksisterende bolig (hovedhus). Statens vegvesen har i brev av gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesvei 4 for atkomst til anneks på eiendommen. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8.

6 Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Herunder er søkers begrunnelser gjengitt:

7 Under viser søker den omsøkte bebyggelsen vist sammen med nabobebyggelsen. Øverste bebyggelsesstripe er oppriss fra vest. Mellomste stripe er oppriss fra øst. Underste stripe er perspektiv fra Kalvsjø-vannet. 1.5 Nabomerknader Det er ikke mottatt nabomerknader i saken. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker

8 Det kan ikke vises til direkte sammenliknbare saker. Saker om tomteutnyttelse og takformer vurderes for hver enkelt tomt. I delegert sak DS UTV 213/10 ble det gitt tillatelse til å bygge 23% bebygd areal etter at saken først var avklart i Utviklingsutvalget. Dette var et kompromiss i en sak der det var bygd ulovlig. Tiltakshaver måtte rive noe, men man mente at det var for ille å rive alt som var nødvendig for å nå ned til 20 % bebygd areal. Lunner kommune har det siste året gitt dispensasjoner for takformer, men dette har vært saker der man har ønsket å bygge samme takform som den øvrige bebyggelsen på eiendommen, eller der man har ønsket slakere eller flatt tak på underordnet bygningskropp eller underordnet bygning. I delegert sak UTV 21/08 på eiendommen 54/78 i Nordre Oppdalen ble det gitt avslag på søknad om å bygge bolig med halvvalmet tak med begrunnelse i at valmet takform ikke var tilpasset omkringliggende bebyggelse. Utviklingsutvalget behandlet klage på avslaget i sak 14/08 den og opprettholdt vedtaket. Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om takform/takvinkel Planbestemmelsen om takform er gitt for at bebyggelsen i uregulerte områder skal ha et enhetlig preg. Bestemmelsene må også ses i sammenheng med høydebestemmelser. Lavere takvinkel med gitt mønehøyde, gir større høydevirkning på bygget fordi gesimshøyde blir høyere. I dette nærområdet har den nærliggende bebyggelsen takvinkler innenfor kravene i planbestemmelsene. Takene er så bratte at byggene kan belegges med takstein. Det omsøkte bygget kan ikke ha takstein. Nabobebyggelsen har saltak, bortsett fra 2 små utbygg til naboen i sørøst, som har valm. Det ligger 2 boliger med valmtak langs Randsfjordlinna 300m unna. Disse vil ikke oppleves innenfor samme synsfelt som omsøkte tiltak. Det foreslåtte påbygget gjør boligen mer tilpasset nabobebyggelsen, enn hva eksisterende bolig er. Nå er boligen lav med flatt tak. Etter det foreslåtte påbygget, blir bygningsvolumet mer tilpasset nabobebyggelsen, og taket mindre flatt. Påbygget gjør at hensynet bak bestemmelsen blir mindre tilsidesatt enn den er i dagens situasjon. Opplevd byggehøyde blir imidlertid høyere enn forutsatt, når mønehøyde er maksimal, men takvinkel lavere. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon for takform Den lave takvinkelen gir boligen mer areal i øverste etasje. Om man skulle ha like stort areal med brattere takvinkel, måtte man ha søkt dispensasjon for byggets høyde. For eier er det altså et spørsmål om mer bruksareal, for allmennheten vil bygget framstå som mer formlikt nabobebyggelsen. Dersom man skal tillate at tiltakshaver får så mye nytt bruksareal som han ønsker, vil det ideelle for et enhetlig bygningsmiljø, være at bygget fikk brattere saltak, med dispensasjon for byggets høyde. Bygget vil få mønehøyde ca 1m høyere med et saltak på 22 grader.

9 Søker sier i sin begrunnelse for dispensasjonssøknaden at et tradisjonelt saltak med 22 grader vil forringe tiltakets arkitektoniske uttrykk og funksjonalitet. Bygningen er utformet med tanke på den takform som er vist. Det er også mulig å finne gode arkitektoniske løsninger med brattere saltak dersom man jobber for en slik løsning. Bygget vil da enten få en lavere gesims, og dermed mindre bruksareal i den nye etasjen, eller høyere møne, slik at det må søkes dispensasjon for byggehøyden. En meter høyere møne antas ikke å gjøre bygget mer ruvende i terrenget. Det er fasadehøyden under gesimsen som er mest avgjørende for oppfattelsen av byggets høyde. Av fotomontasjen over, ser man også at nabobebyggelsen er høyere enn den prosjekterte boligen. Ulempe ved å gi dispensasjon for takform eller byggehøyde på bakgrunn av denne søknaden, er at man uthuler planbestemmelsene. Det hadde vært ønskelig at tiltakshaver benytter kommende byggearbeider til å tilpasse bygget til eksisterende naboskap. Dersom man mener at bygget i seg selv er flott, kan man også vurdere tiltaket slik at bygget i seg selv vil bli en berikelse for omgivelsene, og dermed ikke nødvendigvis skal behøve å tilpasse seg. 2.4 Hensynet bak bestemmelsen om utnyttingsgrad Bestemmelsen om maksimal tomteutnyttelse på eiendommer er satt for å sikre at: ikke hele eiendommene bebygges, slik at det blir nok uteoppholdsareal innenfor tomtegrensene. eiendommene i området får et visst enhetlig preg i forhold til bebyggelsens størrelse. I dette tilfellet sier søker at bebyggelsen er planlagt ut fra størrelsen kommunens kart viste at eiendommen hadde i høst. Senere er eiendomsstørrelsen kvalitetssikret som forberedelse til tomtedeling til veigrunn. Forrige eier av eiendommen 104/66 har signert avtale med kommunen om avståelse av grunn til fortau. Dette betyr at eiendommen naturlig nok vil bli mindre enn vist på kart, og at dette også burde vært gjenspeilet i kjøpesummen for ny eier. Det er ikke foretatt ny oppmåling av eiendommen ennå, så vi vet ikke eksakt tomtestørrelse etter fradeling til veiformål. Reguleringsplankart er oversendt ansvarlig søker. Dersom vi bruker søkers kartmålte tall for ny eiendomsstørrelse, 940 m 2, tillater kommuneplanbestemmelsene at det bygges 188 m 2 på eiendommen. Dagens bebygde areal er oppgitt til 183,5 m 2. Det kan da bare bebygges nye 4,5 m 2. Det er ikke plass til ny garasje og heller ikke plass til ekstra parkeringsplass for leilighet nr 2. Tiltakshaver ønsker på få dispensasjon for et bebygd areal på ca 44 m 2 mer enn planen tillater, tilsvarende ca 5% mer bebyggelse enn planen tillater. Lunner kommune har hatt en streng holdning ved dispensasjonssøknader om bebygd areal i områder regulert av kommuneplanens arealdel. Ut fra at det har blitt krevd riving for areal som oversteg 23 % BYA i en annen sak, vil en kunne anse at å tillate 25% BYA er å vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om bebygd areal. Det er hensynet til uteoppholdsareal på egen grunn som blir mer skadelidende enn hensynet til byggevolum i området, dersom det gis dispensasjon for utnyttingsgrad. 2.5 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon for utnyttingsgrad For tiltakshaver er fordelen ved å gi dispensasjon at han får mulighet til å bygge en bileilighet på eiendommen. Det er ønsket om å innrede leilighet i garasjen som gjør det

10 nødvendig å sprenge utnyttingsgraden for å få nok parkeringsplasser. Søker angir at tiltaket ikke vil forringe kvalitetene på eiendommen, men snarere skjerme utearealene fra veien, og dermed gjøre dem mer egnet. Det er forståelig at det er ønskelig å skjerme eiendommen mot innsyn fra nytt fortau. Skjermingen kunne også vært løst ved vegetasjon eller skjermvegger. For allmennheten vil det ikke kunne angis fordeler ved dispensasjonen. Ansvarlig søker ser ikke at tiltakene vil forringe kvalitetene på eiendommen. Tiltakshaver ser mer fordelene ved å kunne bygge en bolig til på eiendommen, enn ulempene ved å få mindre uteareal. Naboen i sydøst har gitt skriftlig tillatelse til at det bygges bolig nær hans eiendomsgrense. Nærmeste nabo ser da ikke den tette utbyggingen nær sin tomtegrense som en ulempe. En ulempe som alltid bør vurderes, er om en dispensasjon vil uthule planbestemmelsen det søkes dispensasjon fra. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål Det kan ikke knyttes statlige eller regionale rammer og mål opp mot disse dispensasjonssakene. 3. TOTALVURDERING: I denne saken har søker startet planleggingen uten å forholde seg til vedtatt reguleringsplan og uten å forholde seg til at forrige eier har signert avtale om avståelse av grunn. Ett spørsmål blir da om tiltakshaver bør få bygge like mye som han ville fått gjort før 2008 da reguleringsplanen med fortau ble vedtatt. Dispensasjonssaken og bebygd areal handler om det skal gis rom for å bygge bolig i eksisterende garasje. Dersom man velger å si at søknaden skal behandles i forhold til de opplysninger man har om eiendomsarealet ved søknadstidspunktet, vil en kunne hevde at ut fra vedtak i tidligere saker, vurderes hensynene bak bestemmelsen om utnyttingsgrad å bli vesentlig tilsidesatt om man tillater at bebygd areal overstiger 23% bebygd areal, som er en arealgrense satt i en tidligere sak. Dispensasjon kan ikke gis når hensynet bak bestemmelsen om bebygd areal blir vesentlig tilsidesatt. Vurdering av dispensasjon for takform blir på den ene siden en vurdering av estetikken i bygget i seg selv, og på den annen side en vurdering av behovet for tilpasning til omkringliggende bebyggelse. Dersom man ikke vurderer at bygget i seg selv har så flott arkitektur at det bør få slippe å tilpasses omkringliggende bebyggelse, vil man kunne vurdere som følger: De foreslåtte takene gir kanskje en bedret tilpasning til nabobebyggelsen, men når man først skal bygge nytt, bør man ta skrittet fullt ut og bygge slik arealplanen krever. Å velge valmtak med takvinkel på 11 grader i et område med saltaksbygg med forholdsvis bratte takvinkler, vil være en vesentlig tilsidesetting av hensynet bak bestemmelsen om takform og takvinkler. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås to alternative løsningsforslag:

11 4.1 Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 104 / bnr 66, søknad om dispensasjon fra krav til maksimalt bebygd areal i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene anses å bli vesentlig tilsidesatt. Denne vurderingen er gjort opp mot tidligere praksis for hvilke dispensasjoner som er gjort for uregulerte boligeiendommer. Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 104 / bnr 66, søknad om dispensasjon fra krav til takform og takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene anses å bli vesentlig tilsidesatt. Bygget er plassert i en boliggruppe der hovedtakene alle har saltak og takvinkler godt innenfor kravene i kommuneplanbestemmelsene. Kommunen vurderer det som mer positivt å øke mønehøyden med ca 1m for å få brattere takvinkel og etablere tak uten valm slik at ny bebyggelse i større grad tilpasser seg den nærmeste nabobebyggelsen. Vedtakene kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Delvis innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til takform og takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt for eiendommen gnr 104 / bnr 66. Hensynet bak bestemmelsen om takform og takvinkel blir ikke vesentlig tilsidesatt siden takformene vil bli mer tilpasset nabobebyggelsen etter endringen, enn det er i dag da boligen har flatt tak. Fordelene ved å gi dispensasjon, at bygget i seg selv blir et fint bygg, vurderes å være klart større enn ulempene ved at det ikke er tilpasset nabobebyggelsen. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 104 / bnr 66, søknad om dispensasjon fra krav til maksimalt bebygd areal i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene anses å bli vesentlig tilsidesatt. Denne vurderingen er gjort opp mot tidligere praksis for hvilke dispensasjoner som er gjort for uregulerte boligeiendommer. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon for deler av tiltaket, må forslag til vedtak på høring hos regionale myndigheter. Har ikke disse myndighetene innvendinger, fattes dispensasjonsvedtaket administrativt. 4.3 Innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune ikke å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til utnyttingsgrad i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt for eiendommen gnr 104 / bnr 66.

12 Hensynet bak bestemmelsen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, når byggets bebygde areal ville blitt tillatt etter den tomtestørrelse som var oppgitt i kommunens kartgrunnlag for noen måneder siden, da man startet å planlegge utbyggingen. Det vurderes at det for allmennheten ikke er vesentlige ulemper ved at det gis dispensasjon. Fordelene med å gi dispensasjon. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon, må forslag til vedtak på høring hos regionale myndigheter. Har ikke disse myndighetene innvendinger, fattes dispensasjonsvedtaket administrativt. 5. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 4.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 104/66 - Tilleggsinformasjon til søknad om rammetillatelse for påbygg mm 104/66 - Tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 4 for atkomst til anneks på eiendommen 104/66 - Dispensasjon fra veglovens bestemmelser om byggegrenser for oppføring av garasje på eiendommen 104/66 - Søknad om dispensasjon fra byggegrense mot fylkesvei 104/66 - Søknad om tillatelse til tiltak - Rammetillatelse 104/66 - Etterspørring etter tilleggsinformasjon til søknad om rammetillatelse for påbygg mm 104/66 - Oversendelse av tegninger for fasadeoppriss med nabobygg 104/66 - Oppdaterte fasader garasje 104/66 Søknad om dispensasjon BYA og fasadeoppris Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: IT-TEK AS, Havnegata 12, 3263 LARVIK Safdar Masood Malik, Lunnerlinna 78, 2730 LUNNER Statens vegvesen Region øst, Postboks 1010, 2605 LILLEHAMMER Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær