VEDTAK SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR OPPLAND PARK - GNR. 62/23 - STORGATA 2A - BACKE PROSJEKT AS

Transkript

1 Iht. adresseliste Dato: Vår ref.: SVESYVER 17/ Arkivkode: FEIGB 62/23 Løpenum: 17/11003 Deres ref: VEDTAK SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR OPPLAND PARK - GNR. 62/23 - STORGATA 2A - BACKE PROSJEKT AS Larkas AS har på vegne av Backe prosjekt AS søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Oppland park i forbindelse med utbygging av fire leilighetsbygg i Storgata 2A B. Under følger vår vurdering av søknaden og vedtak i saken. Om søknaden Larkas AS har levert rammesøknad datert Rammesøknaden viser inntil 60 cm høyere byggehøyde for to av husene enn hva gjeldende reguleringsplan åpner for. Det gjelder felt 3 og 4 i reguleringsplanen, som tilsvarer bygg 3 og 4 i illustrasjonsplan (jf. påfølgende utsnitt fra plankart og illustrasjonsplan). Forslagsstiller er avhengig av en dispensasjon fra byggehøydene i reguleringsplanen forut for behandling av rammesøknaden. I søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan datert vises det til at kravene til ventilasjon, isolasjon m.m. er endret i teknisk forskrift siden prosjektet først ble prosjektert og regulert i Dette har ført til at etasjehøyden må økes med cm. I søknaden argumenteres det for at ingen spesielle hensyn vil bli tilsidesatt ved en dispensasjon, at fordelene vil være klart større enn ulempene, at en dispensasjon ikke vil føre til negative konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet og at de overordnede berørte myndigheter ikke har hatt innvendinger. Planstatus Eiendommen gnr. 62 bnr. 23 er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan for Oppland park (plan 169), vedtatt : TJENESTEOMRÅDE PLAN OG MILJØ ADRESSE EPOST TELEFON Storgata 51, Postboks 986 postmottak@lillehammer.kommune.no Lillehammer

2 2 Utsnitt fra plankartet. Kirkegata 3 og 4 rett nord for planområdet. Eiendommen var tidligere bebygd med Oppland hotell, som ble revet i etterkant av planvedtaket. Maks tillatte byggehøyder er angitt i plankart (gesimshøyde) og i reguleringsbestemmelsene (mønehøyde). Gesimshøydene for felt 3 og 4 varierer mellom kote 217 og 219,5, mens maks bygningshøyde er satt til kote 222,3. Den omsøkte dispensasjonen vil kreve at maks tillatt mønehøyde økes til 222,9. Utsnitt fra ill.plan der eiendommene som har levert merknader til dispensasjonssøknaden er avmerket.

3 3 Høring Søknaden ble sendt naboer, berørte grunneiere og offentlige høringsparter , med tre ukers høringsfrist til Det har kommet to uttalelser fra offentlige høringsinstanser og to nabomerknader i høringsrunden. Merknadene er oppsummert og kommentert under. Fylkesmannen i Oppland, e-post datert Har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Oppland fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen ser at dispensasjonssøknaden kan sees på som en tilpasning til gjeldende teknisk forskrift, slik søknaden er begrunnet og kommunen sier i sin foreløpige vurdering. Samtidig påpeker fylkeskommunen at tiltaket også kunne vært behandlet som en reguleringsendring. Oppland fylkeskommune forutsetter at kommunen i sin behandling av dispensasjonssøknaden gjør en helhetlig vurdering av bakenforliggende hensyn i gjeldende plan- og lovverk. Kommunen skal vurdere fordeler og ulemper ved tiltaket, og om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Det forutsettes videre at kommunen i sin behandling av søknaden gjør en grundig vurdering av de høringsinnspillene som kommer inn. Byplansjefens kommentar: Etter byplansjefens vurdering vil den ønskede endringen, med en mindre høydejustering av to bygg, kunne behandles gjennom en dispensasjon fra reguleringsplanen. Tiltakets omfang er vurdert å være av begrenset betydning. Samtidig vil berørte grunneiere og aktuelle høringsinstanser ha mulighet til å uttale seg å klage på vedtaket. Det vises for øvrig til argumentasjon under «vurdering av søknaden». Randi Kirkeby og Roar Pettersen (Storgt. 3) med Bjørg og Rolf-Birger Kirkeby (Storgt. 4a) Da kommunestyret vedtok reguleringsplanen i 2006, var det allerede fokus på byfortetting. Det bemerkes at planen legger opp til svært mange boenheter på et relativt lite areal, og man i dag må kunne stole på at kommunestyret i 2006 gjorde vedtak uten rom for justeringer for å ivareta nærmiljøet og eksisterende bebyggelse. Videre vises det til søkers beskrivelse om at lysinslippet til tomtene i nord vil berøres av byggeprosjektets økte høyde. Lysinnslipp er spesielt viktig for trivsel og miljø i den mørkeste delen av året når tomtene berøres mest. Ved å innvilge dispensasjon fra byggehøyden i reguleringsplanen vil det fra merknadshaver oppfattes som om kommunen ikke tar tilstrekkelig hensyn til eksisterende bebyggelse. I dispensasjonssøknaden skriver søker at det kan bli aktuelt å søke om ny dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene i løpet av vår/sommer 2017, i forbindelse med revisjon av kommunens parkeringsbestemmelser. Ved en slik tillatelse ville det kunne åpne for en mulighet å senke bygget 60 cm istedenfor å heve byggehøyden som foreliggende dispensasjonssøknad vil åpne for. Byplansjefens kommentar: Kommunestyret kunne i forbindelse med behandling og vedtak av reguleringsplanen vanskelig forutse at det senere ville komme krav i teknisk forskrift som ville hindre at prosjektet kunne gjennomføres etter intensjonen. I ettertid ser man at planen burde hatt en viss fleksibilitet som sikrer mindre justeringer av prosjektet. Men i all hovedsak er prosjektet det samme som i Storgata 4a (Kirkeby) har beliggenhet rett nord for bygg 4, mens Storgata 3 (Kirkeby/Pettersen) ligger øst for bygg 2 og 3. Solforholdene i Storgata 3 vurderes ikke å bli

4 4 berørt av en eventuell dispensasjon for byggehøyde. Solforholdene på uteområdene til Storgata 4a vil bli marginalt påvirket som følge av den inntil 60 cm økte byggehøyden jf. påfølgende «vurdering av søknaden». Denne konsekvensen må vurderes opp mot en reduksjon av antall leiligheter og kvaliteten på nybygget. I merknaden vises det til mulighetene for at tiltakshaver vil kunne søke om en ny dispensasjon fra p-kravet på et senere tidspunkt. Dette hypotetiske forholdet vil eventuelt bli vurdert når en slik søknad foreligger. Grethe Berntsen, Kirkegata Berntsen stiller seg svært kritisk til at det skal gis dispensasjon fra reguleringsplanen for å kunne bygge høyere og ber om at høyden i reguleringsplanen overholdes. Berntsen er i utgangspunktet skeptisk til opprinnelig høyde, da dette oppfattes som massivt i forhold til den eldre byggeskikken i nabolaget. Det savnes materiale som viser påvirkningen den økte byggehøyde vil ha for eiendommen. Byplansjefens kommentar: For beboer i Kirkegata 3, rett nordvest for det nordligst regulerte nybygget «bygg 4», vil største deler av tomta få tilnærmet like gode solforhold som før riving av hotellet. Den økte byggehøyden med 60 cm fra gjeldende plan vurderes å gi noe redusert formiddagssol. Det vises også til at tiltakshaver har gjort tilpasninger i byggets takterrasser, som vil kunne gi mer lysinnfall. For øvrig forutsettes det gjennom reguleringsbestemmelse at «Storgata 4A og Kirkegata 3 sikres støyskjermede uteplasser med gode solforhold». Det er ikke vurdert å være behov for sol-skyggeanalyse i forbindelse med søknaden. Da forholdet innebærer en marginal endring. Vurdering av søknaden Dispensasjon Som angitt under avsnittet «Planstatus» forutsetter tiltaket at det gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, der gjeldende byggehøyde i reguleringsplanen søkes økt med inntil 60 cm. Dispensasjon kan bare gis om kravene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bestemmelsen er gjengitt nedenfor Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

5 5 Lovteksten stiller klare krav som må vurderes om er oppfylt før dispensasjon eventuelt gis, der hovedvilkårene er: - Dispensasjon må ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak planbestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. - Fordelen ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra I denne saken er det søkt om dispensasjon fra den regulerte byggehøyden i gjeldende plan. Planens intensjon var å legge til rette for 4 leilighetsbygg med 57 leiligheter i 3-4 etasjer, med byggehøyder som angitt i plankart og bestemmelser. Ved utarbeidelsen av reguleringsplanen for Oppland park ble byggehøydene fastsatt med utgangspunkt i daværende skisseprosjekt, der de aktuelle leilighetsbyggene i felt «3» og «4» ble vist med detaljerte byggehøyder som skulle legge til rette for leilighetsbygg i 4-5 etasjer, tilpasset terrenget. Disse byggene legger til rette for bygging av henholdsvis 18 og 22 leiligheter. I ettertid ser man at denne reguleringsplanen mangler noe fleksibilitet, som ville gjort det mulig å tilpasse justeringer f.eks. som følge av nye tekniske krav. I ny teknisk forskrift er det bl.a. behov for balansert ventilasjon. Dette lar seg ivareta ved en mindre justering av byggehøyden på bygg 3 og 4 på inntil 60 cm. Etter byplansjefens vurdering ivaretar foreliggende dispensasjonssøknad intensjonene om etasjeantall, antall leiligheter o.l. som ligger i reguleringsplanen. Dersom dispensasjonen ikke innvilges vil planen ikke kunne gjennomføres slik den opprinnelig var tenkt. Foreliggende prosjekt vurderes som en oppdatering til dagens forutsetninger, og formålet i gjeldene plan og hensynene i lovens formålsbestemmelse vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? Den viktigste fordelen ved å heve byggehøydene for to av byggene vil etter byplansjefens vurdering være at leilighetsbyggene kan bygges ut med tilstrekkelig antall boenheter, som følger opp intensjonene i vedtatt plan. Det har samtidig blitt et økt fokus på fortetting i sentrum siden 2006 jf. bl.a. «Byutvikling 2044 strategi for areal og transportutvikling Lillehammer 10 minutters-byen». Det vil derfor være uheldig om prosjektet får færre beboere enn tiltenkt som følge av de nye tekniske kravene. Ulempene ved å gi dispensasjon for bygg i felt 4 er at to tilgrensende naboer vil få noe redusert solinnfallfall på uteoppholdsarealene. Den økte byggehøyden med inntil 60 cm vil etter kommunens vurdering medføre marginalt endrede solforhold. Det vises for øvrig til reguleringsbestemmelse der Storgata 4A og Kirkegata 3 skal «sikres støyskjermede uteplasser med gode solforhold». Samlet sett vurderes fordelen ved å gi dispensasjon til tiltaket som klart større enn ulempene.

6 6 Vedtak Å fatte vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan er delegert til administrasjonen. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 fattes følgende vedtak: 1. Det gis dispensasjon fra regulerte byggehøyde i reguleringsplan for Oppland park, for felt 3 og Maks tillatt byggehøyde for felt 3 og 4 settes til kote 222,9, og det tillates gesimshøyder som omsøkt i dispensasjonssøknad datert og vist i rammesøknad datert Klageadgang Vedtaket kan påklages. Eventuell klage sendes til: Lillehammer kommune, tjenesteområde plan og miljø, postboks 986, 2626 Lillehammer. Klagen vil bli lagt fram for planutvalget. Hvis planutvalget ikke finner grunn til å etterkomme klagen, vil den bli sendt videre til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Klagefristen er 6. juni Klagen må angi det vedtaket det klages over, og hvilken endring som ønskes. Grunnen for å klage må også angis. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen saksbehandler