Dispensasjon. og unntak fra byggteknisk forskrift (TEK) i eksisterende bygg

Transkript

1 Dispensasjon og unntak fra byggteknisk forskrift (TEK) i eksisterende bygg 1

2 Hvorfor har vi bestemmelser om dispensasjon / unntak? Hovedregelen er at alt skal bygges i overensstemmelse med planog bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter og arealplaner Men det er «umulig» å lage bestemmelser som alltid gir gode løsninger og likebehandling. En bestemmelse er et verktøy som ikke kan/skal brukes på alle tenkelige situasjoner Derfor behov for en «sikkerhetsventil» 2 2

3 Pbl 19-1 Søknad om dispensasjon Pbl Søknad om dispensasjon sier at Dispensasjon krever grunngitt søknad Før vedtak treffes skal naboer varsles jf. pbl 21-3 Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i pbl

4 Pbl Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av pbl Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen Dispensasjon kan ikke gis om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Ved dispensasjon fra pbl og forskrift til pbl skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer eller forbudet i pbl 1-8 om en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt 4 4

5 5 Bestemmelser i pbl Hva kan det dispenseres fra? For eksempel byggeforbud i strandsonen jf. 1-8 Men ikke saksbehandlingsregler, altså prosessuelle bestemmelser Bestemmelser fastsatt i medhold av pbl Byggesaksforskriften (SAK10) NB! Ikke saksbehandlingsreglene, altså prosessuelle bestemmelser Byggteknisk forskrift (TEK17) For tiltak på eksisterende bygg vil oftest unntaksbestemmelsene i pbl 31-2 være bedre og riktigere Arealplaner med tilhørende bestemmelser Dispensasjon gjelder kun det enkelte tiltaket og endrer ikke planen Kommunen kan ikke gi dispensasjon uten at tiltakshaver / ansvarlig søker har søkt om det 5

6 Søknadsdokumenter inn til kommunen Søknad om dispensasjon skal inneholde: Hvem som søker: Tiltakshaver / ansvarlig søker Hvilken eiendom søknaden gjelder: Gnr. / bnr. Hva som skal bygges/gjøres: Type tiltak jf. pbl 20-1 Permanent eller midlertidig dispensasjon? Hvilken bestemmelse det søkes dispensasjon fra: Kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, pbl, TEK17 mv., f.eks. avstand, byggegrense, U-grad? Begrunnelse for disp. opp mot vilkårene i pbl 19-2 Kvittering for nabovarsel som viser at naboer er varslet Situasjonsplan og ev. tegninger der tiltaket er vist Redegjørelse for ev. innkomne merknader/protester fra naboer/gjenboere og søkers vurdering av disse Ev. høring med regionale, statlige eller andre myndigheter jf. SAK og uttalelse fra disse Søknad om dispensasjon Situasjonsplan og ev. tegninger der tiltak er vist Kvittering for nabovarsel som viser disp. er varslet Dispensasjonssøknaden kan sendes kommunen før søknad om tiltak *) eller samtidig med søknad om tiltak *) Blir det gitt dispensasjon kan søknad om tiltak følge de samme reglene for 6 saksbehandling som for søknader som ikke avhenger av dispensasjon 6

7 Mottak av søknaden i kommunen Ved mottak av søknad om tiltak; Gjør mottakskontroll på vanlig måte (opplysn., tegninger, sit.plan, nabovarsling) Er det søkt om dispensasjon? Hvis ja; Inneholder søknaden alle nødvendige opplysninger? Hvis nei; Er tiltaket i samsvar med pbl med tilhørende forskrifter og planbestemmelser, eller avhenger godkjenning av dispensasjon? Ved mottak av søknad om dispensasjon i forkant av ev. søknad om tiltak; Inneholder søknaden alle nødvendige opplysninger? Hvilken bestemmelse søkes det disp. fra i plan, lov, forskrift? Hva er hensynet bak bestemmelsen det søkes disp. fra? Sjekk ev. uttalelser fra naboer og ev. berørte myndigheter jf. SAK Hvis det ikke framgår av søknaden at søker har sørget for høring/samtykke fra berørte myndigheter, skal kommunen sende over Andre myndigheter har 4 ukers svarfrist, jf. SAK (Kan forlenges i særlige tilfeller) Manglende høring kan gi ugyldig vedtak 7

8 Kommunens vurdering etter pbl vilkår; Er hensynet bak bestemmelsen, eller hensyn i pbl 1-1, vesentlig tilsidesatt? 2. vilkår; Hvis «ja»; Gi avslag og begrunn hvorfor Hvis «nei»; Gå videre til vurdering av 2. vilkår Er fordelene (med dispensasjonen / tiltaket) klart større enn ulempene? Hvis «nei»; Gi avslag og begrunn hvorfor Hvis «ja» fordelene er klart større enn ulempene, eller det er ingen ulemper; Gi dispensasjon, beskriv relevant fordel og begrunn hvorfor du gir dispensasjon Ved dispensasjon fra pbl eller forskrift; Husk parallelt å vurdere konsekvensene for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet Ved dispensasjon fra plan; Husk parallelt å vektlegge statlige og regionale rammer og mål Noen ganger naturlig å vurdere vilkårene i omvendt rekkefølge 8

9 Hvordan finne ut hva som er hensynene bak bestemmelsene Undersøk hva som er hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra Ved dispensasjon fra plan; Se planbeskrivelsen og dokumenter fra den politiske behandlingen av planen Pbl s formålsbestemmelse 1-1 Ved dispensasjon fra pbl eller tilhørende forskrift; Forarbeidene til bestemmelsen Pbl s formålsbestemmelse 1-1 Departementsuttalelser 9 9

10 Kommunen kan gi dispensasjon Vanligvis skal kommunen si ja til dispensasjon når begge vilkår i pbl 19-2 er oppfylt I enkelte tilfeller kan kommunen komme fram til at dispensasjon likevel ikke skal gis. Krav om saklig begrunnelse, som kan være; Ny plan for området er på gang Ønsker å vurdere saken i sammenheng med andre saker Det er gitt nok dispensasjoner fra før; Ønsker å endre sin dispensasjonspraksis 10 10

11 For: Mot: Eksempel på momenter for /mot disp. Planformålet og andre hensyn planen skal ivareta blir lite berørt Planen er grovmasket Kommunen har retningslinjer for dispensasjoner; disse støtter et ja Dispensasjon berører vesentlige hensyn i planen I et område med vernehensyn Andre viktige offentlige/allmenne interesser i området Hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig skadelidende 11 11

12 Eksempler vurdering Dispensasjon fra pbl 29-4, avstand til nabogrense; Hensynet bak bestemmelsen er brannsikkerhet, lys, luft og estetisk utforming av omgivelsene Bygningene ligger langt fra hverandre Vilkår 1; Vurderes å være ok da hensynene bak bestemmelsen ikke berøres vesentlig Vilkår 2; Vurder om fordelene er klart større enn ulempene Dispensasjon fra planformål LNF; Ett av hensynene bak bestemmelsen er å ivareta og legge til rette for friluftsinteresser Tiltaket vil komme helt inntil en badestrand/sti Vilkår 1; Vurderes å ville virke privatiserende. Hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Søknaden må avslås

13 Noen ikke relevante begrunnelser a) Reguleringsplanen er gammel / uhensiktsmessig Da må det omreguleres. Jo nyere plan jo vanskeligere. (Men planen kan inneholde feil). Dispensasjon kan skape presedens. b) Ledd i arveoppgjør Dette kan «alle» anføre. Begrunnelsen er forståelig, men ikke relevant c) Økonomiske forhold (F.eks. regningsvarende å bygge en etasje til). Utbygger må bære risikoen ved prosjektet. Men der to likeverdige forslag fremmes kan det forhold at det ene er vesentlig mer kostnads-krevende kanskje pga. sprengning etc. være et moment. Det bør nok foreligge andre særlige grunner, alene er det ikke et tilstrekkelig tungtveiende hensyn. d) Innbygger i kommunen Alle må behandles likt uavhengig av hvor de bor, rase, politisk tilhørighet, individuell væremåte etc. Innbyggere skal ikke særbehandles. e) Trenger bedre plass Den ser vi ofte. Men kanskje hvis den bedre plassen råder bot på mangler som støttes av teknisk forskrift? f) Eiendommen trenger vedlikehold Argumentet er at økonomisk gevinst som følge av en dispensasjon er nødvendig for vedlikeholdet. Vedlikehold nødvendiggjør store ombygninger. g) Det er ikke negativt for noen Da har man tatt det omvendte utgangspunkt i forhold til hva en dispensasjon er ment å være, det skal være positive grunner som taler for. h) Personlige forhold Individuelle forhold knyttet til søker vanligvis ikke relevant 13 13

14 14 Noen mulig relevante begrunnelser a) Tiltaket er i samsvar med ny, ikke vedtatt plan Planen må være nesten ferdig behandlet og ligge an til å bli godkjent. Holder ikke at en privat utbygger er i ferd med å fremme et planforslag. b) Området er ellers ferdig utbygd Kan være relevant hvis gjeldende plan motvirker en hensiktsmessig utvikling av gjenværende eiendommer c) Området har endret karakter Kan f.eks. være hvis ny plan for tilstøtende område har åpnet for et nytt boligfelt eller hyttefelt like inntil, og det er etablert ny infrastruktur i området d) Gjenoppbygging etter brann Tungtveiende argument. Kan få krav om annen plassering. Men kan også være at ny plan taler for at bygget ikke bør gjenoppbygges. (F.eks. ikke på regulert veigrunn.) e) Bygging på gamle tufter Hvor gamle? f) Bedre beliggenhet i forhold til terreng og naboer Mindre terrenginngrep, bedre solforhold for naboer, mindre silhuettvirkning o.l. g) Ledd i utvikling av landbrukseiendom «Garden som ressurs» Må ligge innenfor dette begrepet. Må særlig ses i forhold til ulemper for omgivelser. h) Personlige forhold. Individuelle forhold knyttet til søker. F.eks. rullestolbruker? Uttalelse fra lege? Kan i enkelte tilfeller tale for midlertidig dispensasjon 14

15 Alternativer til dispensasjon Vedta en mindre reguleringsplan i tråd med rammer og retningslinjer i kommuneplanens arealdel når denne er mindre enn 4 år gammel, jf. pbl 12-2 og Vedta en mindre reguleringsendring, jf. pbl Gi unntak, helt eller delvis, fra spesifikt krav i TEK17 for tiltak på eksisterende byggverk, jf. pbl 31-2 fjerde ledd 15 15

16 Noen nyttige hjelpemidler Dispensasjonsveiledere på Rundskriv H-8/15 vedr pbl 29-4 NKF s infoark om dispensasjon NKF s temapakke om dispensasjon Infoark og temapakke er tilgjengelig for alle kommuner som er medlem i NKF s byggesaksnettverk 16 16

17 UNNTAK FRA TEKNISKE KRAV Tiltak i eksisterende bygg (pbl 31-2) 17 17

18 Unntak fra tekniske krav Tiltak i eksisterende bygg (pbl 31-2) Ikke alltid at TEK-kravene lar seg tilpasse eksisterende bygg på en fornuftig og regningssvarende måte Mer aktuelt jo eldre bygg, og byggteknisk forskrift har endret seg betydelig Pbl 31-2 fjerde ledd sier at «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» 18

19 Unntak fra tekniske krav Tiltak i eksisterende bygg (pbl 31-2) NKF s eksempelsamling finner du her: Kan lastes ned gratis Er like anvendelig for unntak fra TEK17 da tankesettet og tilnærmingen til problemstillingene er det sentrale 19