SAKSFRAMLEGG. Kommune Styre, råd, utvalg m.v. Møtested Møte Dato. Sak: SAKSFRAMLEGG - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK GBNR 60/326

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Ark: Arkivsaksnr.: 17/30 l.nr. 17/2357 Kommune Styre, råd, utvalg m.v. Møtested Møte Dato Søndre Land Rådhuset Saksbehandler: Terje Sørensen Sak: SAKSFRAMLEGG - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK GBNR 60/326 Innstilling til vedtak: Administrasjonen innstiller til 2 alternative vedtak i saken: 1. Med hjemmel i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 19-2 gir Søndre Land kommune dispensasjon til oppføring av enebolig på Gbnr. 60/326. Samtidig oppheves tidligere vedtak fra 2004 om byggeforbud på eiendommen. Kommunen ser ikke at en bebyggelse på eiendommen vil hindre en videre utvikling av området, og mener tiltaket vil bidra til å forskjønne området i stedet for at tomten blir liggende til ingen bruk. Følgende vilkår sette for tillatelsen: Det forutsettes at strandsona ikke privatiseres på noe måte slik at allmenn ferdsel i strandsona sikres. Det skal ikke settes opp hindringer mot å gå forbi eiendommen overfor brygga. Vegen ned til båthavna er regulert til veg, og en del av tomten har et sikringsfelt med grøft for vegen. Det må ikke gjøres tiltak som kan føre til en utrasing av vegen eller at bærelaget for vegen svekkes. Vann og kloakk som går over tomta i dag, må flyttes slik at det ikke går under huset som skal bygges. Høgspent over eiendommen skal tilordnes i tråd med skriftlige føringer fra VOKKS. Nedre innkjørsel til eiendommen må tilordnes slik at den er mest mulig 90 mot vegen, og at det er tilstrekkelig frisiktsone til å se trafikken både opp og ned vegen 2. Med hjemmel i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 19-2 avslår Søndre Land kommune søknad om dispensasjon til oppføring av enebolig på Gbnr. 60/326. Det ble i fradelingsvedtak fra 2004 satt vilkår om at eiendommen ikke skulle bebygges, og kommunen mener det vil skape uheldig presedens i ettertid å gjøre om på dette vedtaket. En tillatelse til bebyggelse her vil også skape presedens i forhold til å måtte tillate bebyggelse flere steder i LNF område og strandsonen. Søndre Land kommune side 1

2 2 Vedlegg: -Høringsuttalelse fra fylkesmannen i Oppland -Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune Bakgrunn: Eiendom: Gbnr 60/326. Søker: Habo hytter AS Søker om: Dispensasjon for oppføring av enebolig nærmere strandsona til Randsfjorden enn 50 meter, samt endring av arealformål på eiendom i LNF område. Størrelse: Eiendommen har registrert areal på ca m2. Den planlagte eneboligen vil få et bebygd areal på 180 m2. Oppføres som en 1- etasjes bygning med høyeste mønehøyde på 5 meter. Avstand til strandlinja er ca 30 meter. Beliggenhet: Kråkvika, ved båthavna i Hov Planstatus: Kommuneplanens arealdel Aktuelle bestemmelser i gjeldende kommuneplan: Tiltak i LNF område og i 50 meters sonen til vassdrag skal dispensasjonsbehandles. Beskrivelse av tiltaket: Eiendommen er tidligere fradelt og består i dag stort sett av gjenvokst kratt. Det planlegges nå å bygge en enebolig på tomten. Det var opprinnelig et ønske å bygge en fritidsbolig, men formannskapet gjorde i mai 2016 et prinsippvedtak om at hvis det ble gitt dispensasjoner for bebyggelse på de allerede fradelte tomtene i området her, skulle det være til boligformål. Området ligger idyllisk til, og har en nærhet til Hov sentrum som tilsier at tomtene bør kunne benyttes til boliger. Kommuneplanens arealdel legger også begrensninger på fritidsboliger så nært Hov. Begrunnelse fra søker: Tomten ønskes benyttet til oppføring av bolig. Består vesentlig av krattskog og er ikke benyttet til noe spesielt i dag. Ønsker oppføring av enebolig da tomten har god beliggenhet og gode solforhold helt ned til Randsfjorden. Istandsetting av tomta med etablering av grøntareal, beplantning og oppføring av enebolig vil forskjønne området som er nabotomt til båthavna. Boligen vil bli tilknyttet kommunalt VA nett via pumpe. Avtale er inngått med nabo om felles bruk av pumpe som allerede er installert. Situasjonsplan:

3 3 X Tegninger på eneboligen: Plantegning: Dispensasjon: (Ordlyden i PBL rundt dispensasjon) 19-2.Dispensasjonsvedtaket

4 4 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Dispensasjon Høringsuttalelse fra regionale myndigheter: Både Oppland fylkeskommune og fylkesmannen innstiller negativt til å gi tillatelse til bebyggelse på eiendommen. Oppland fylkeskommune: Hovedbegrunnelsen fra dem er faren for privatisering av strandsona. De ber kommunen gjøre en nærmere vurdering av bruken av arealet langs Randsfjorden, både nord og sør for båthavna, og om dagens arealbruk av den aktuelle eiendommen (friluftsformål) vil være viktig for allmennhetens atkomst til strandsona, båthavna og øvrige friluftsområder. Hvis eiendommen beholdes som LNF område vil den kunne fungere som en buffer mellom båthavna og øvrige boliger langs Randsfjorden. Fylkesmannen i Oppland: Deres hovedinnvending ligger i at fradelingen gjort i 2004 ble gjort under forutsetning av at eiendommen ikke skulle bebygges, men brukes som friluftsområde. De mener dette må legges til grunn i vurderingen av dispensasjonssøknaden. Etablering av bolig på eiendommen vil for alltid sette begrensninger i framtidige utviklingsmuligheter for båthavna. Ut fra at man ønsker økt aktivitet og økt bruk av Randsfjorden bør man ha stort fokus på potensialer og muligheter for utvikling rundt de eksisterende småbåthavnene i tettstedene. I og med det ligger flere slike tomter langs Randsfjorden vil en tillatelse her også skape presedens for framtidig utbygging. De fraråder tillatelse og ber om å få oversendt vedtaket i saken når det foreligger. Begge høringsuttalelsene er vedlagt saksframlegget. Vurdering: Kommunens vurdering i forhold til planverk og forskrifter:

5 5 Generelt: Tomten som ønskes bebygd var en del av landbrukseiendommen 60/34 Neraker, men ble fradelt i Bakgrunnen var at familien ønsket å bruke eiendommen felles som friluftsområde. Forutsetning for fradeling var fra kommunens side at tomten fortsatt skulle være LNF område, og den skulle ikke kunne bebygges. Kulturminner og samfunnssikkerhet: Det er ut fra kommunens temakart ingen registrerte kulturminner på eiendommen. Heller ingen registrert fare for flom, skred eller steinsprang. Naturmangfoldsloven Kommunal saksbehandling ved forvaltning av fast eiendom som kan berøre naturens biologiske mangfold skal vurderes etter lov om forvaltning av naturens mangfold. Etter lovens 7 skal de miljørettslige prinsipper i 8 12 legges til grunn. 8 Kunnskapsgrunnlaget. Etter oppslag i Miljødirektoratets Naturbase går det frem at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper på omsøkt areal. Det er heller ikke opplysninger i saken som tyder på at det kan befinne seg slike arter eller naturtyper i området som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Tiltaket påvirker ikke naturmangfold i nevneverdig grad, jf. naturmangfoldsloven 8. Det foretas derfor ingen vurderinger etter Rådmannens vurdering er at saken er godt nok opplyst i forhold til søknadens omfang. Omsøkt fradeling vil ikke føre til konflikt mot naturmangfoldloven. Jordlovens bestemmelser: Jordlovens bestemmelser ble vurdert i forbindelse med fradelingen i Konklusjonen i forhold til jordloven var da at arealet var mindre aktuelt å benytte til landbruk. Dette har ikke endret seg i forhold til dagens situasjon. Nabovarsel: Det er kommet inn 1 merknad fra nærmeste naboen på Gbnr. 60/51. De ønsker ikke et bolighus så nært opp til sitt hus, og mener boligen er for stor, og ikke passer inn i området. Kommunens vurdering av tiltaket:

6 6 Generelt: Formannskapet har i sitt prinsippvedtak fra våren 2016 ønsket boligbygging i stedet for hyttebygging på de allerede fradelte tomtene i området. Tomten ble solgt ut av familien til Habo Hytter AS i Det var fra søkers side opprinnelig planlagt med en hytte øverst på tomten utenfor 50 meters sonen, men siden formannskapet ønsker boligbygg her søkes det nå om dispensasjon fra tiltak i strandsonen for å få plassert et bolighus på tomten. Kommunen var i høringsuttalelsen i utgangspunktet positivt innstilt til å gi dispensasjon. På bakgrunn av høringsuttalelsene fra regionale myndigheter er vi nå i tvil om det er riktig å gi en dispensasjon for ikke skape en uheldig presedens i forhold til utbygging i LNF område og strandsona. Det vil også kunne skape presedens at det gis en fradeling på vilkår, men at man da senere kan få omgjort disse vilkårene. At det lå en klausul om ikke å skulle bebygge denne tomta i fradelingsvedtaket fra 2004, ble vi først kjent med i forbindelse med saksbehandlinga av byggetiltaket. En dispensasjon vil da naturlig kreve at dette vedtaket blir gjort om. Fylkesmannens argument for at en dispensasjon her vil skape presedens for andre fradelte eiendommer i området, og langs Randsfjorden generelt er heller ikke noe kommunen bør se bort fra uten en grundig vurdering. Ei heller presedens for at man først kan søke fradeling uten formålsendring, for så senere å søke tiltak med begrunnelse i at eiendommen er fradelt. På den andre siden ligger det et prinsippvedtak fra 2016 om å tillate boligbygging på de fradelte eiendommene i området. Formannskapet var imidlertid ikke kjent med vilkårene om byggeforbud på denne eiendommen da de gjorde sitt prinsippvedtak. Hvis man ikke ser noe langsiktig behov for arealet til annet formål, og resultatet av et forbud mot bygging vil medføre at tomten blir liggende brakk, vil søkers argument om en forskjønning av området ved å bebygge det være relevant. Arealet for en utvidelse av båthavna sørover her vil være ganske begrenset og ganske kostbart. Da denne eiendommen er i privat eie, vil det vil også medføre at tomta med strandlinje løses ut fra nåværende eier. Det vil være utviklingsmuligheter for båthavna et lite stykke nordover, langs stranda, og dette vil bare gi badegjestene en mulighet for en brygge å bade ut fra. Båthavna kan også utvides med flytebrygger utover. Planene for fjordsti er ikke så relevant i denne saken, da det er besluttet at fjordstien skal følge veien lenger opp, og ikke gå forbi denne eiendommen. Nabovarslet om nærhet til naboens hus, og størrelse på eneboligen tillegges liten vekt. Huset er tatt ned i høyde for ikke å virke ruvende i området, og må da naturlig ha et visst bebygd areal for å oppfylle sin hensikt som enebolig. Om det gis byggetillatelse vil det bli stilt følgende vilkår:

7 7 Det forutsettes at strandsona ikke privatiseres på noe måte slik at allmenn ferdsel i strandsona sikres. Det skal ikke settes opp hindringer mot å gå forbi eiendommen overfor brygga. Vegen ned til båthavna er regulert til veg, og en del av tomten har et sikringsfelt med grøft for vegen. Det må ikke gjøres tiltak som kan føre til en utrasing av vegen eller at bærelaget for vegen svekkes. Vann og kloakk som går over tomta i dag, må flyttes slik at det ikke går under huset som skal bygges. Høgspent over eiendommen skal tilordnes i tråd med skriftlige føringer fra VOKKS. Nedre innkjørsel til eiendommen må tilordnes slik at den er mest mulig 90 mot vegen, og at det er tilstrekkelig frisiktsone til å se trafikken både opp og ned vegen Fordeler: - En utbygging vil bidra til å forskjønne området, og tilrettelegger for en unik boligtomt med nærhet til både sentrumsfunksjoner og fjorden. - All den tid eiendommen nå er solgt ut og ikke ble benyttet som først tenkt er det en god bruk av arealet framfor at det gror helt ned. Ulemper: - Ref fradelingsvedtaket fra 2004 om friluftstomt vil en søknad om bebyggelse nå kunne skape presedens for at det er mulig å først søke fradeling fra landbrukseiendommer, og senere få tillatelse til å bygge på slike eiendommer - Presedens for andre til å bygge eneboliger innenfor LNF og strandsonen. Rådmann er i tvil om fordelene her er større enn ulempene, og dermed om kravene til dispensasjon i PBL. Kapittel 19 er oppfylt. Det legges derfor fram to alternative forslag til vedtak. Det anbefales formannskapet å ta en befaring i området, og gjøre en vurdering av arealbruken i området og om denne eiendommen er viktig i denne sammenheng i et langsiktig perspektiv. Arne Skogsbakken rådmann Terje Sørensen saksbehandler dato: