Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 110/188 Arkivsaksnr.: 11/ Dato: /188, GRØNLAND 68, UNION BRYGGE KVARTAL 7, DISPENSASJONER

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 110/188 Arkivsaksnr.: 11/ Dato: /188, GRØNLAND 68, UNION BRYGGE KVARTAL 7, DISPENSASJONER INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: 1. Søknad om dispensasjoner fra krav om avtrapping av byggehøyder, overskridelse av formålsgrense, krav til antall parkeringsplasser og krav til støy på utvendig fasade. For oppføring av nybygg for forretning, kontor og bolig innvilges. Som vilkår for dispensasjon kreves at det utarbeides en mobilitetsplan for næringsdelen av bygningen. 2. Administrasjonen utferdiger rammetillatelse på nærmere betingelser. Osmund Kaldheim rådmann Arild Eek Kommunaldirektør

2 80/512, GRØNLAND 68, UNION BRYGGE KVARTAL 7, DISPENSASJONER Innledning/bakgrunn for saken Drammen kommune mottok den søknad om rammetillatelse og dispensasjoner (vedlegg 1,2) fra Union Eiendomsutvikling AS for oppføring av et nybygg med kombinert formål for forretning, kontor og bolig i kvartal 7 på Union brygge. Prosjektet kalt pir 7 omfatter totalt 70 leiligheter samt næring i tre etasjer. Bygget er utformet med en parkeringskjeller over to plan, som deler adkomstrampe med parkeringskjelleren på Union Hotel. Hensikten med denne saken er å ta stilling til dispensasjonssøknadene, slik at administrasjonen kan utforme en rammetillatelse evt. avslag. Saksutredning Tiltaket er omfattet av reguleringsplan for Union brygge, Grønland og er plassert mot Øvre Sund Bru, i kvartalet merket 7 på plankartet (vedlegg 3) Bebyggelsen er lagt langs tomtas grenser mot sør, vest og nord og har et innvendig skjermet gårdsrom. Bygget har varierte høyder og er lavest mot Grønland med økende høyde mot elven. Kvartalsstrukturen er åpnet fra syd til nord ved en gjennomgående slisse fra 3. etasje i fløyen langs Grønland via en åpning over to etasjer i fløyen mot elven. Fra øst til vest er det lagt inn et gjennomgående smug i første etasje fra Union Hotell til Øvre Sund Bru (tegninger vedlegg 4). Bebyggelsen forholder seg til nabobebyggelsens høyder i gatelivet mot Grønland og har 4 etasjer og en tilbaketrukket toppetasje mot Grønland og Øvre Sund bru. Mot elven er prosjektet utformet med 7 etasjer. Fløyen vest for det eksisterende bygget på tomten (velferdsbygget) samt fløyen mot Union Hotell er utformet med 6 etasjer. På hjørnet mot brua er fløyen langs elven utformet med en gavl og enkelt tårnmotiv mot nordvest. Prosjektet har en total størrelse på 10,440,8 m2 (BRA), hvorav 5607,8 m2 er bolig og 4,833 m2 er næringsarealer. Leilighetene har variert størrelse fra 50 m2 til 168 m2. Leilighetene er fordelt med 12 stk 2-roms, 47 stk-3 roms, 9 stk 4-roms og 2 stk. 5 roms. Leilighetene som er utsatt for støy fra Øvre Sund bru vil ha minst ett soverom som vender mot gårdsrommet. Næringsarealene er fordelt mellom forretning, konferanserom, kontorer og cafe/kantine. Bygningsmassen vil få et moderne preg med lyse, pussete fasadevegger med vinduer og dørfelt som kontrasterende elementer. Det vil bli innslag av trebekledning på balkonger. Bærekonstruksjon utføres i betong og stål. Felles utomhusarealer for beboerne etableres på takflatene i 3., 6. og 7. etasje, totalt 1050 m2. Sandlekeplass på 50 m2 er plassert på takterrasse i 2. etasje.

3 Dispensasjoner: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens krav om avtrapping av høyder, overskridelse av formålsgrense i reguleringsplan, krav til antall parkeringsplasser og støy på utvendig fasade. Det er mottatt skriftlig søknad om dispensasjon fra ansvarlig søker LOF Arkitekter AS datert og revidert søknad om dispensasjon av (vedlegg 2) I planbestemmelsene til reguleringsplanen (vedlegg 5) 2 pkt 7 tillates en gesims-/mønehøyde på 20 meter over gjennomsnittlig terreng (6 etasjer), men høyden skal avtrappes mot gesimshøyde 14 meter (4 etasjer) mot Grønland, Øvre Sund bru og jernbaneområde. Prosjektet er utformet med gesimshøyde mot Grønland og Øvre Sund bru med 4 etasjer. Mot Grønland er 5. etasje inntrukket med 3 meter, men vinduskarnapp stikker 60 cm frem. Mot Øvre Sund bru varierer tilbaketreningen fra 1,9 meter til 3 meter. Nærmest elven har fasaden mot Øvre Sund bru 7 etasjes høyde. Bygget har også to trappe- heisehus som går over 5 etasjer og er ikke tilbaketrukket. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at den synlige gesimsen fortsatt oppleves som 4 etasjer i tråd med intensjonen i reguleringsbestemmelsen. Variasjonen tilbaketrekkingen er gjort for å oppnå en mer interessant og variert toppetasje. Variasjonen gir mer skjermet uteareal for leilighetene og en bedre planløsning. Prosjektet har videre en lavere topphøyde mot Grønland og Øvre Sund bru enn det som tillates etter reguleringsplanen, da man ikke har bygget en 6. etasje. Delen av fasaden mot Øvre Sund bru som er utformet med 7 etasjer skal etter søknaden være å betrakte som et tårnmotiv, og eg bidrar til en god overgang fra vestfasaden til fasaden mot elven. Bygningsdelen med 7 etasjer er klart adskilt fra resten av bygget mot Øvre Sund bru ved et gjennomgående smug. Balkongene fra 2. til 7. etasje i det nordvestre hjørnet mot Øvre Sund bru krager inntil 1,5 m utenfor formålsgrensen. Etter dispensasjonssøknaden fremkommer det at balkongene ikke vil være til sjenanse for allmennheten eller naboer. På bakkeplan er det ikke noe bygningsvolum som bryter formålsgrensen. Reguleringsplanen krever parkeringsdekning i henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune. Etter vedtekten vil prosjektet kreve at det opparbeides 153 parkeringsplasser for bil og 300 plasser for sykkel. Det søkes om dispensasjon for 18 biloppstillingsplasser og 126 sykkelplasser for næringsdelen i prosjektet. Boligene vil få full dekning av både biloppstillingsplasser og sykkelplasser i henhold til vedtekten. Som begrunnelse for dispensasjon anføres at kvartalet er sentrumsnært og nær offentlig kommunikasjon. Videre påpekes at det er en allmenn målsetning om å redusere biltrafikken i sentrum, og at det i Union brygge området er mange parkeringsplasser tilgjengelig. Avslutningsvis påpekes at kravet om 160 sykkelplasser for næringsarealet er urimelig høyt i forhold til antall ansatte og kunder i næringslokalene. Reguleringsbestemmelsene krever at Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 skal legges til grunn for tillat trafikkstøy. Dette rundskrivet er senere erstattet av rundskrivet T-1442 som er lagt til grunn for behandlingen av denne saken. I brev av søkes det om dispensasjon for dette forholdet for en leilighet i 4. etasje mot Grønland. Som begrunnelse for dispensasjonssøknaden anføres at dispensasjonen bare gjelder en av 70 leiligheter og således ikke vil være presedensskapende. Videre påpekes at den totale sammensetningen og utformingen av prosjektet har medført at en ikke kan få til en funksjonell leilighet her uten dispensasjon for støykrav. Søker påpeker også at det i salgsprosjektet vil opplyses at leiligheten har fått dispensasjon fra støykravene.

4 Administrasjonens bemerkninger Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kommunen kan sette vilkår for å gi dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten med bestemmelsene om avtrapping av gesimshøyde mot Øvre Sund bru og Grønland er å sørge for åpne og lyse byrom og å avdempe volumeffekten av fasadene. Rådmannen påpeker at avviket mellom prosjektet og reguleringsplan for den delen av bygget som vender seg mot Grønland er beskjeden. De fremskutte karnappene vil være svært lite synlige fra gateplan og bidrar til variasjon i fasadelivet. For den lavere delen av bygget som vender mot Øvre Sund bru vil avviket medføre en mer synlig toppetasje. Rådmannen finner imidlertid at hensynene bak bestemmelsen ikke vil vesentlig tilsidesettes for denne delen, da publikum i all hovedsak vil passere bygningen helt inne langs fasaden eller oppe på brua. Det påpekes også at eventuelle skyggevirkninger vil være begrenset til morgentimene. Fordelene med dispensasjon er at det oppnås et mer skjermet uteareal for leilighetene. Den delen av bygget som er utformet med 7 etasjer er å betrakte som bygningens tårnmotiv. Etter planbestemmelsene 2 kan bygning gis en høyde på 23 meter (7 etasjer) for inntil 15 % av tomtearealet i inntil 50 % av fasadelivet mot elva. Rådmannen påpeker at begrensningen av tårnmotivets lengde mot elva som følger av planbestemmelsen må sies å være forlatt ved formannskapets tidligere dispensasjoner for Papirbredden og Union hotell, jf tegning Q2 (vedlegg nr 6). Dispensasjon for dette forholdet medfører at bygget vil fremstå med et klart tårnmotiv i vestfasaden. Overskridelsen av formålsgrensen i planen er etter rådmannens skjønn ubetydelig. Det påpekes at dispensasjonen gjelder for balkonger i det nordvestre hjørnet på byggverket fra annen til syvende etasje. Overskridelsen medfører således ingen virkning for det offentlige friområdet på bakkeplan, og gir leilighetene større og mer anvendelige balkonger for boligene. Parkeringsvedtekten for Drammen kommune krever 72 biloppstillingsplasser for næringsdelen av tiltaket. Det søkes om dispensasjon for 18 av disse. Etter redegjørelse av fra ansvarlig søker (vedlegg 7) er det antatt at næringsarealene vil huse ca 135 ansatte hvilket vil gi en parkeringsdekning på 40 %. Rådmannen skal bemerke at området er sentrumsnært og har kort avstand til buss og jernbanestasjon. Rådmannen påpeker videre at det neppe er ønskelig å legge til rette for mer biltrafikk inn i Grønland, og i hvert fall bør arbeidsreisende oppmuntres til å benytte alternative transportmetoder. En betingelsesløs dispensasjon vil etter rådmannens skjønn ikke løse transportutfordringene knyttet til byggets næringsdel. Rådmannen foreslår derfor at det stilles som vilkår for dispensasjon at det utarbeides en mobilitetsplan for næringsarealene. Parkeringsvedtekten krever også at det opparbeides 160 plasser for sykkeloppstilling på eiendommen. Prosjektet vil bare kunne opparbeide 34 av disse. Kravet til sykkelplasser er etter vedtekten knyttet til areal for næringsbebyggelse. Kommunens erfaring med vedtekten, er at dette kravet for næringsbebyggelse kan være for høyt. Det har derfor opparbeidet seg en fast dispensasjonspraksis knyttet til antall ansatte i næringsarealene. Etter denne praksisen kreves det en 25 % dekning av sykkelplasser i forhold til ansatte. Den omsøkte dispensasjonen ligger innenfor denne praksisen.

5 Overskridelsen av krav til utvendig støy på fasaden for en leilighet er etter rådmannens vurdering ikke dramatisk. At enkeltleiligheter ikke vil kunne oppnå fullverdige kvaliteter med hensyn til trafikkstøy vil etter rådmannens syn, ikke medføre at støybestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon oppveier totalt sett for de ulempene dispensasjonen medfører. Alt i alt gir prosjektet Pir 7 etter rådmannens skjønn en god løsning på bruk av eiendommen, og er i samsvar med intensjonene i reguleringsplanen for Union brygge, Grønland. Rådmannen anbefaler derfor at formannskapet innvilger de omsøkte dispensasjoner, og overlater til administrasjonen å utferdige rammetillatelse på nærmere vilkår. Vedlegg: 1. søknad om rammetillatelse 2. søknad om dispensasjoner 3. plankart 4. tegninger 5. reguleringsbestemmelser 6. tegning Q2 (oppriss av reguleringsområdet mot elven) 7. redegjørelse fra ansvarlig søker datert