Gnr 42 bnr Raveien 2 - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon - Revidert søknad. Saksbehandler: Bertha Solheim Hansen Saksnr.

Transkript

1 Gnr 42 bnr Raveien 2 - Hovedombygging med påbygg - Dispensasjon - Revidert søknad Saksbehandler: Bertha Solheim Hansen Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for teknikk og miljø innvilger i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) 2.16 og 3.1, vedrørende krav om inntrukket 4. etasje og maksimalt tillatt bruksareal på vilkår av at 285 m 2 kontorarealer etableres i 2. etasjes sydlige del. 4. etasjes fasadeliv tillates trukket ut til underliggende etasjes fasadeliv, med unntak av ut mot Rådhusplassen. Det tillates et samlet bruksareal for 1.-, 2.-, 3.- og 4. etasje på inntil 2679 m 2. Begrunnelse framkommer i saksutredningen. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalget for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalget for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Redegjørelse revidert løsning - fra ansvarlig søker 2. Plan 2. etasje - Revidert løsning 3. Plan 4. etasje - Revidert løsning 5. Snitt BB - Revidert løsning 4. Planer - Kjeller - 1., 3. og 4. etasje - Opprinnelig løsning 6. Fasader - Rev. skissert på opprinnelig løsning 7. Nabomerknader fra eierseksjonssameiet Rådhusplassen Ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknader 15/ Side 1 av 7

2 9. Ansvarlig søkers redegjørelse for tiltaket 10. Søknad om rammetillatelse 11. L-1 Landskapsplan bakkeplan _bestemmelser_me1 Øvrige relevante dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter. Saksbehandler sender vedtaket til: Ansvarlig søker: A2 Arkitekter AS v/rannveig Skjeldal Tiltakshaver: Ås Senter AS c/o Urbanium AS Nabo gnr 42 bnr 318: Eierseksjonssameiet Rådhusplassen SAKSUTREDNING: Historikk i saken (kronologisk): rammesøknad for hovedombygging og påbygg med dispensasjon ble mottatt. - For området gjelder reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for «Åstorget» (R-254). Arealformål er ifølge 1.0 Kombinerte formål for Felt 6 Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning. Det er motstridende beskrivelser i punkt 1 og punkt 2 hvor bolig ikke er nevnt. Separate tolkninger ble foretatt av både tiltakshavers advokat, KS advokatene på vegne av rådmannen og seksjon for plan i Ås kommune. Tolkningene var ulike i vedtak 48/16 avslo HTM dispensasjonene mottok rådmannen klage på vedtak 48/16 fra tiltakshavers advokat. - Klagesak 71/16 datert ble sendt ut for behandling i HTM møtet den Innspill fra tiltakshaver ble sendt til ordføreren den med forslag til en løsning. Dette ble videresendt til deltakere i HTM vedtak 71/16 HTM utsatte saken og konkluderte at boliger er i tråd med regulert formål i reguleringsbestemmelsene for «Åstorget» (R-254) ; Tiltakshavers advokat trekker klagen på HTM vedtak 48/ ; Revidert søknad om rammetillatelse mottas. Det er dispensasjonene i den reviderte søknaden som behandles her. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Sammendrag: Saken har vært oppe i HTM to ganger tidligere. Først ble dispensasjonene avslått og siden ble klagebehandlingen utsatt med signaler fra HTM om at de stilte seg positive til boliger og kontorer. Deretter ble klagesaken trukket og en revidert søknad innsendt. A2 Arkitekter AS har nå på vegne av gårdeier for Raveien 2, Ås senter AS c/o Urbanium AS, innsendt søknad om revidert rammetillatelse med dispensasjon. 15/ Side 2 av 7

3 Det søkes om en hovedombygging og påbygg av en 4. etasje og om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende krav om inntrukket 4. etasje mot Raveien samt dispensasjon fra maksimalt tillatt bruksareal (BRA). Det er planlagt kontorareal på 285 m2 i 2. etasje og 25 leiligheter i etasje. Parkering ivaretas i parkeringsanlegg på Felt 3 og i kjeller. Omsøkt bruksareal over bakken er på m2. Det foreligger nabomerknad fra nabo i vest. Rådmannen finner å kunne anbefale at dispensasjonene innvilges. Fakta i saken: På vegne av tiltakshaver Ås senter AS c/o Urbanium AS har ansvarlig søker A2 Arkitekter AS innsendt en revidert søknad om rammetillatelse med dispensasjon, for hovedombygging og påbygg av en 4. etasje til eksisterende bygning, jf. vedlegg 1. Dagens tre-etasjes bygning, samt kjeller, har i 1. etasje forretninger og serveringsdel, i 2.- og 3. etasje er det kontorer med kontorfellesskap, i kjeller er det næringslokale, teknisk rom og lager. Tiltakshaver ønsker å pusse opp og oppgradere bebyggelsen. Dagens kontorer er ikke i henhold til dagens standard og ved en oppgradering ønsker eier å etablere både kontrarealer og boliger. For området gjelder reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for «Åstorget» (R-254) med ikrafttredelsesdato og sist endret Arealformål er ifølge 1.0 Kombinerte formål for Felt 6 Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, jf. vedlegg 12. Det er uoverensstemmelser mellom arealformål for Felt 6 i 1.0 Kombinerte formål er det beskrevet Forretning/Kontor/Bolig/Bevertning, og i 2.16 er det beskrevet Forretning/kontor/bevertning. Det er foretatt juridiske vurderinger og saken har vært behandlet i HTM to ganger tidligere. I sak 71/16 har HTM konkludert at planen tillater boliger i Felt 6. Utsnitt kartportalen gnr 42 bnr 319, Raveien 2. Søknaden gjelder en hovedombygging av 2. og 3. etasje og påbygg av en 4. etasje samt takterrasse. I 2. etasje søkes det om å rehabilitere kontorer i den sydlige delen og bygge om til 6 leiligheter i den nordlige delen. I 3. og 4. etasje søkes om 19 leiligheter med varierende størrelse. Totalt antall er 25 leiligheter og de varierer i størrelse fra 33 m2 til 107 m2 med en overvekt av mindre leiligheter. Leiligheter i 2. etasje mot Raveien har franske balkonger, alle øvrige leiligheter har balkonger. Parkeringsdekning ivaretas med 34 parkeringsplasser i parkeringsareal i Felt 3 og 2 parkeringsplasser for forflytningshemmede (HC-plasser) ivaretas i kjelleretasjen. 15/ Side 3 av 7

4 Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2.16 og 3.1 når det gjelder følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5m fra fasadeliv mot Raveien. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Det søkes om en ikke inntrukket 4. etasje og om et samlet bruksareal over gateplan på m2. (Med kjelleretasje utgjør bruksarealet totalt 3249 m2), jf. vedlegg 2-6. Tegninger: Ansvarlig søker har innsendt oppdaterte plantegninger for 2. og 4. etasje samt lengdesnitt, jf. vedlegg 2, 3 og 5. Det har på grunn av stort arbeidspress hos ansvarlig søker ikke vært mulig å få ferdig fasadetegninger og illustrasjoner, derfor er opprinnelige fasadetegninger påført skissemessig revidering jf. vedlegg 6. Vurdering: Revidert plan 2. etasje Økonomiske konsekvenser: Miljømessige konsekvenser: Revidert plan 4. etasje For øvrig vises til sakens historikk ovenfor og tidligere dokumenter i saken, dokument 15/ og -27 samt HTM sak 48/16 og 71/16. 15/ Side 4 av 7

5 I denne saken er det utelukkende søknaden om dispensasjon som behandles. Videre behandling etter det politiske vedtaket i HTM foretas delegert. Nabovarsling: Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og tiltaket i medhold av pbl jf andre ledd, og det er innkommet merknader fra eierseksjonssameiet på vegne av naboer/gjenboere som eiere av gnr. 42 bnr. 318, Rådhusplassen Det er gitt fritak fra nabovarsling av den reviderte søknad da det reviderte tiltaket er av mindre omfang enn det opprinnelige tiltaket. Nabomerknader går i hovedsak ut på, jf. vedlegg 7: Eierseksjonssameiet mener at hver enkelt eierseksjon skulle ha mottatt nabovarsel og at fristen ble forkortet pga helligdager. Eierseksjonssameiet finner at det vil gi en ulempe med hensyn til sol og utsikt både når det gjelder det felles artium og de leiligheter som får innsyn til naboblokken. De uttrykker også bekymring for større trafikbelasting samt til- og fra kjørsel i området. Trafikken er sterk nok slik den er i dag, og de ønsker ingen økning. De opplyser at også Raveien er belastet allerede og påpeker at den er en viktig gjennomgangsåre for Kaja-boerne. Naboene/gjenboene konkluderer med at det er ikke ønskelig at den omsøkte dispensasjonen tillates, de har anskaffet boliger i Rådhuskvartalet i tillit til den vedtatte reguleringsplanen, og de frykter at det vil skje en ytterligere fortetting i forbindelse med pågående detaljreguleringer mot øst og nord. Ansvarlig søkers kommentarer til merknadene, jf. vedlegg 8: Ansvarlig søker opplyser at nabovarsling er foretatt i henhold til gjeldende lov og forskrift og de henviser til VSAK Helligdager teller ikke med. Ansvarlig søker opplyser at det er en urban situasjon og fortetting må påregnes. Tiltaket ligger øst og nordøst for naboene. Påvirkning av solforhold vil være relativt liten om morgenen og tidlig formiddag. Resten av dagen og kvelden vil ikke solforholdene endres. Det forventes ingen øking av trafikk i Raveien som følge av tiltaket, eksisterende trafikk til næringslokaler bortfaller. Vurdering: Vurdering av dispensasjon: Bygningsmyndigheten vurderer dispensasjonsforholdet slik: Søknaden er vurdert konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak den konkrete bestemmelsen tillegges stor vekt. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. 15/ Side 5 av 7

6 Det er ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon før dette kan gis, jf. Ot.prp.nr.32 ( ). Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Kravet om at 4. etasje skal være inntrukket minimum 2,5 m fra fasadeliv mot Raveien. Kravet om maksimalt tillatt bruksareal (BRA) på m2. Ansvarlig søker begrunner søknaden med at det regulerte kravet om inntrukket 4.etasje gir begrenset utnyttelse og en utvidelse med de 2,5 m gir et BRA i alt på 650 m2 for 4. etasje. I den reviderte søknad er fasaden i henhold til reguleringsbestemmelsene plassert 2,5 m innenfor fasadelivet mot Rådhusplassen, det betyr at det er endret i forhold til den opprinnelige søknaden og at nabomerknaden på det punkt er imøtekommet. Da eiendommen ligger sentralt med god adkomst til det kollektive transporttilbudet samt at det vil gi liten sjenanse for naboer, finner ansvarlig søker at forholdene ligger til rette for å benytte og utbygge den 4. etasjen med leiligheter. Tiltakets totalhøyde ligger godt innenfor tillatt maksimal høyde. Ansvarlig søker ser behovet for små leiligheter sentralt i Ås og da eksisterende bygning skal rehabiliteres ønsker man å utnytte det potensiale som finnes i 4. etasje. Det foretas videre en opprydding mot gårdsrommet mot vest og som helhet vurderer de at det skjer en oppgradering av eiendommen. En reguleringsplan er et juridisk bindende dokument som er ment å skape trygghet og forutsigbarhet for eiere og beboere i området. Intensjonene bak de to bestemmelsene som det søkes dispensasjon fra må antas å være: At bygningsvolumet skal fremstå med en avtrapping i øverste etasje slik at det virker mere luftig samt at en tilpasning til den øvrige blokkbebyggelse i gateforløpet ivaretas og volumet ikke blir for stort og skaper ubalanse. At bygningens totale volum begrenses og bygget tilpasses miljøet omkring. At det gir et større areal for uteoppholdsareal/takterrasser ved boliger. Blir så hensynene bak bestemmelsene tilsidesatt hvis det innvilges dispensasjon: Det har skjedd en sterk utvikling i Ås sentrum de seneste år og det bygningsvolum som Raveien 2 i dag fremstår med virker forholdsvis lite sett i forhold til nabobyggene. Et viktig moment er at inntrukken fasade mot Rådhusplassen ivaretas i den reviderte søknaden og dermed imøtekommes et av punktene i nabomerknaden. Bygningen er relativ smal og underordner seg de øvrige byggene. En 4. etasje tillates i reguleringen, et fremtrukket fasadeliv mot Raveien vil bare i liten grad øke bygningens volum. Bygningskroppen vil ikke bli større enn at den fortsatt vil innordne seg den øvrige bebyggelsen totalt sett. Et fremtrukket fasadeliv mot Raveien vil gi økt bruksareal, så selv om det er regulert et maksimalt bruksareal vil påbygget bli moderat. Da er hensynene ikke tilsidesatt og det skapes en økt fortetting i Ås sentrum samt en oppgradering av hele området rundt Raveien 2. Hensynet bak bestemmelsen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Naboen på Rådhusplassen anses heller ikke å bli vesentlig berørt da bygget ligger øst for dem med de fordeler og ulemper som er nevnt ovenfor. Reguleringsbestemmelsene har ikke krav om inntrukket 4.etasje mot bebyggelsen i 15/ Side 6 av 7

7 vest, kun mot Raveien og Rådhusplassen. I den reviderte søknaden er inntrukket fasade mot Rådhusplassen ivaretatt og dermed imøtekommes et av punktene i nabomerknaden. Påvirkningen av solforhold vil ifølge kommunens vurdering være relativ liten og en 4. etasje med sammenhengende fasadeliv mot vest ligger innenfor reguleringsbestemmelsene. Omsøkte tiltak m/dispensasjon vurderes ikke å bli til vesentlig sjenanse for naboer. I det aktuelle tiltaket vil volumet med den omsøkte fasaden mot øst, som det søkes dispensasjon for, ikke berøre naboene i vest, at man ikke ønsker innsyn fra 4. etasje anses ikke som relevant i en bymessig bebyggelse. Slik Raveien fremstår i dag virker bygningsvolumet beskjedent og sett fra gateplanet vil påbygget gi en god balanse i volumene. Trafikkmengden anses ikke å øke, da de nye leilighetene er forholdsvis små og den sentrale beliggenheten gir god forutsetning for å kunne benytte det kollektive transporttilbudet. En del av trafikken knyttet til dagens næringsvirksomhet vil forsvinne. Parkeringen for leilighetene blir lokalisert til parkeringsanlegg på Felt 3 (parkeringshuset), men unntak av to handicap-plasser i kjelleretasjen. Tidsfrist for nabovarsling er beskrevet i VSAK slik som ansvarlig søker opplyser. Varslingen er foretatt i henhold til gjeldende forskrift. Konklusjon: Bygningsmyndighetene finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon som tillater å oppføre 4. etasje med fasadeliv i samme linje som bygningens øvrige fasadeliv, med unntak av mot Rådhusplassen, og øke bruksarealet som følge av dette. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 15/ Side 7 av 7