GBNR 11/39 - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON

Transkript

1 GBNR 11/39 - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 11/39 - Fasadeendring Tiltakshaver: Gry Marthinussen og Petter Schrøder Befaring: Ja Frist for behandling: Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd for oppføring av trapp på gnr. 11, bnr. 39, mottatt Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den søknad om oppføring av trapp på gnr. 11, bnr. 39. Tiltaket er i strid med pbl (avstand til nabo), og krever dispensasjon for å godkjennes som omsøkt. Administrasjonen kan ikke se at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og anbefaler at søknaden avslås. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes partene med klagerett.

2 Alternativt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den melding om at det var oppført trapp i grensen mellom gbnr 11/39 og gbnr 11/40. Eier av bnr. 39 bekreftet at tiltaket var oppført, og at søknad ville bli innsendt snarlig. Kommunen mottok den søknad om fasadeendring for fjerning av skråtak, oppsetting av nytt rekkverk og ny trapp på eksisterende enebolig på gnr. 11, bnr. 39. Søknaden ble godkjent i vedtak datert , DS 1097/14. Søknad om endring av avstanden til nabogrense ble mottatt av kommunen den Endringen ble godkjent i vedtak datert , DS 1182/14. Vedtaket av ble påklaget av berørt nabo, Svein Johnny Lønning. Ved gjennomgang av saken kom kommunen til at det hefter ugyldighet ved begge vedtakene, da plasseringen er godkjent i medhold av plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd. I foreliggende sak henger de omsøkte tiltakene sammen med eksisterende bolighus og terrasse på eiendommen. Det innebærer at tiltaket samlet har en størrelse på over 50 m2. Alternativet i bestemmelsens tredje ledd kan kun benyttes for tiltak som har en samlet størrelse under 50 m2. Det medfører at tiltaket krever dispensasjon fra pbl annet ledd for å kunne godkjennes som omsøkt. Tiltakshaver ble tilskrevet med anmodning om å innsende søknad om dispensasjon. Slik søknad ble ikke mottatt, og i vedtak datert ble de tidligere tillatelsene opphevet, og søknaden avslått som mangelfull. Tiltakshaver har påklaget vedtaket om oppheving og avslag. Denne klagen er sendt direkte til Fylkesmannen i Hordaland for avgjørelse. Tiltakshaver valgte samtidig å søke om dispensasjonen. Kommunen mottok søknad om dispensasjon den Ettersom det foreligger nabomerknad til søknaden, samt at det forrige vedtaket ble påklaget av berørt nabo, fremmes søknaden direkte for politisk behandling. Fra søknaden om dispensasjon gjengis følgende hovedpunkter: - Omsøkte tiltak medfører at en kommer lenger fra nabogrensen enn tidligere. - Tiltaket medfører en forbedring og ikke en forverring for nabo. - Nabo har selv bygget bod nærmere nabogrensen enn fire meter uten at det er stilt krav om dispensasjonssøknad. - Nabo har selv gangveg ovenfor trappen, og bruken kan likestilles på de to eiendommene. - Innsyn- og utsynsforhold forverres ikke. - Tiltaket medfører heller ikke at hensynet til luft mellom bebyggelsen tilsidesettes. - Det tas forbehold om ytterligere gebyr og merkostnadene forutsettes dekket. Eier av bnr. 40 har kommet med merknader til søknaden, vedlegg 4. Hovedpunktene gjengis her: - Det tidligere tiltaket skapte luft og avstand. Trappen medfører en forverring av forholdene. Det er mer innsyn. - Takoverbygget går over grense.

3 - Tiltaket forutsetter tilgang til naboeiendom, og slik samtykke vil ikke bli gitt. Tiltakshaver har kommentert nabomerknaden, vedlegg 5. Følgende hovedpunkter gjengis: - Tiltaket innebærer en reduksjon av bygningens størrelse. - Innsyn fra trappen vil være svært begrenset. - Tilkomst vil være mulig uten å berøre naboeiendom. - Tiltaket er tidligere godkjent og har ferdigattest. Vurdering: Innledningsvis bemerkes at en tillatelse til plassering og eventuelle dispensasjoner gjelder konkrete tiltak. Dersom det tidligere er gitt dispensasjon fra bestemmelsen for eksempelvis et takoverbygg, gjelder tillatelsen kun for det tiltaket. Dersom tiltaket rives og det oppføres nytt tiltak, utløses kravet om dispensasjon for det nye tiltaket. Administrasjonen vil også bemerke at en ser alvorlig på at tiltak oppføres uten forutgående søknad. Det er likevel plan- og bygningslovens system slik at søknad om legalisering av ulovlige tiltak skal behandles tilsvarende som andre søknader verken strengere eller mildere. Det forhold at tiltaket er oppført kan ikke vektlegges i vurderingen. Tiltakshaver har i sin kommentar til nabomerknaden kommentert at tiltaket har ferdigattest. Administrasjonen vil understreke at ferdigattesten bortfalt med oppheving av tillatelsen. Kommunen har en lovfestet plikt til å utstede ferdigattest dersom komplett søknad mottas. Dette gjelder også i tilfeller hvor vedtak er påklaget. Ferdigattest utstedes på bakgrunn av dokumentkontroll. At det er utstedt en ferdigattest innebærer ikke at bygningsmyndighetene har utført en fysisk kontroll av tiltaket, men at en har mottatt den nødvendige dokumentasjon fra tiltakshaver/de ansvarlige på at tiltaket er utført i henhold til kravene. Etter pbl kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.

4 Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Avstandsbestemmelsen er først og fremst begrunnet i branntekniske hensyn. Den ivaretar imidlertid også mer privatrettslige (naborettslige) hensyn, ved at den sikrer eier en minimumsavstand til nabo samt ivaretar hensynet til utsikt og (sol-) lys for den enkelte eiendom. Brannvernshensyn har med tiden fått mindre betydning i vurderingen, ettersom en i stor grad kan ivareta dette ved å stille vilkår om at tiltak oppføres i samsvar med TEK10, eller ekstra brannsikringstiltak der tiltaket nødvendiggjør dette. Det er stilt vilkår om at tiltaket skal oppføres i samsvar med TEK10, og en kan derfor ikke se at dette hensynet blir tilsidesatt. Administrasjonen vurderer også at det omsøkte tiltaket ikke tilsidesetter hensynet til nabo når det gjelder utsikt, lys og rom. Etter å ha befart eiendommene har administrasjonen likevel kommet til at tiltaket vesentlig tilsidesetter naboens interesser. Begrunnelsen for dette er at den omsøkte trappen medfører at tiltakshaver ikke har tilgang til tekniske anlegg knyttet til boligen, her en varmepumpe, fra egen eiendom. Utgangspunktet er at alle byggverk skal kunne vedlikeholdes fra egen tomt. Administrasjonen vurderer at hensynet til nabo blir vesentlig tilsidesatt når tiltakshaver blir avhengig av å benytte naboeiendommen for å utføre nødvendig vedlikehold uten at samtykke foreligger. Vilkårene i dispensasjonsbestemmelsen er kumulative. Det betyr at hovedhensynene bak bestemmelsen ikke må være tilsidesatt, samtidig som fordelene må være større enn ulempene. Dersom man kommer til at hovedhensynene blir tilsidesatt, er det ikke nødvendig å vurdere fordelen. Med bakgrunn i dette vurderes fordelene med tiltaket ikke inngående. Det vil være en fordel for tiltakshaver med trapp fra parkeringsarealet, men fordelene anses ikke større enn ulempene. Hva gjelder anførsel om oppføring av bod på nabotomten vil administrasjonen bemerke at det i medhold av pbl tredje ledd er anledning til å gi tillatelse til plassering av slike tiltak nærmere nabogrensen enn fire meter uten dispensasjon. Slike tiltak er i enkelte tilfeller også unntatt søknadsplikt, jf. SAK 4-1. Det forutsetter at tiltaket er frittliggende. Omsøkte trapp er ikke frittliggende, og faller dermed ikke under nevnte unntak fra hovedregelen. Hva angår anførslene om gebyr så vil administrasjonen bemerke at det denne saken er belastet for behandling av søknaden. Det er hittil ikke fakturert for dispensasjonsgebyr. Slikt gebyr faktureres først etter behandlingen. Det er anledning til å søke om nedsettelse av gebyr i medhold av gebyrregulativet. Forslag til alternativt vedtak:

5 Utvalget er positiv til å innvilge dispensasjon fra pbl annet ledd for oppføring av trapp på gnr. 11, bnr. 39 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak pbl annet ledd (avstand til nabogrense) blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Dette vedtaket kan ikke påklages, da det er en prosessuell avgjørelse og ikke et enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven 2. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonsplan 3 Tegning av tiltak 4 Nabomerknad 5 Kommentar til nabomerknad 6 Ortofoto 2013, M 1:500 7 Grunnkart, M 1:500 Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder