SAKSNOTAT. Saksbehandler: Nicole Kunkel-Torgersen Arkiv: GNR 95/415 Arkivsaksnr.: 16/5300

Transkript

1 SAKSNOTAT Saksbehandler: Nicole Kunkel-Torgersen Arkiv: GNR 95/415 Arkivsaksnr.: 16/5300 Saksnr. Utvalg Møtedato VIKERSUND NORD FJORDBYEN ATRIUM FULLMAKT TIL GODKJENNING AV RAMMESØKNAD GNR 95 BNR 415, VIKERSUNDGATA 2 OG 4, VIKERSUND Rådmannens innstilling Hovedutvalget for teknisk sektor gir rådmannen myndighet til å behandle omsøkte dispensasjoner fra Område- og detaljreguleringsplan for Vikersund sentrum Nord sammen med behandlingen av rammesøknaden for prosjektet Fjordbyen Atrium. Vedlegg: Situasjonskart Snitt B-B og D-D Fasader nord-øst og sør-vest Fasader sør-øst og nord-vest Kortversjon Det er søkt om fem dispensjoner fra reg.planen; høyder, takform bebygd areal øverste etasje, overskridelse av byggegrense for balkonger og av den indre byggelinjen for tiltaket. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonssøknadene er omfattende og det er pekt på mange fordeler med å gi dispensasjonene. Byggesak er positive til å gi dispensasjon, men trenger å vurdere alle sider i prosjektet før man tar en endelig konklusjon. For å vinne tid i saksbehandlingen av saken så gis rådmannen myndighet til å behandle og fatte vedtak om dispensasjonene sammen med rammesøknaden. Bakgrunn Søknad om rammetillatelse for Fjordbyen Atrium, som inneholder næringsdel og 46 leiligheter, ble mottatt kommunen Tiltaket gjelder utbygging av Felt A i reguleringsplanen. Etter tilbakemelding fra kommunen er prosjektet justert og endret noe i forhold til volumer og fasader. Endringen ble nabovarslet , nabovarslingsfristen går ut Dette er det største prosjektet i Vikersund sentrum og administrasjonen har begynt å arbeide med det. Det er søkt om fem dispensasjoner fra reguleringsplanen for tiltaket. Byggesak er ikke ferdig med å gjennomgå søknaden og kan ikke utelukke at tiltaket

2 medfører flere dispensasjoner. Prosjektet må vurderes opp mot gjeldende arealplan, lov og forskrift, samt avklares i forhold til vann, avløp og vei. Saksopplysninger Gnr./bnr: 95/415 Adresse for tiltak: Vikersundgata 2 og 4, Vikersund Tiltakshaver: Vikersund Utvikling AS, Rådhusveien 1, 3370 Vikersund Ansvarlig søker: Dyvik Arkitekter AS, Maridalsveien 29, 0175 Oslo Gjelder: Oppføring av 2 større bygninger med næring og 46 leiligheter Bebygd areal: 2291,6 Antall etasjer: 5 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av område- og detaljreguleringsplan for Vikersund Sentrum Nord, vedtatt Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanens felt A og er avsatt til bolig, forretning og kontor. Dispensasjon Det er søkt om fem dispensasjoner fra reguleringsplanen: Takform og byggehøyder Prosjektets volum består av en gjennomgående førsteetasje som base for de to boligdelene som legger seg som to vinkler i indre gårdsrom. I henhold til reguleringsplanen skal høyden på bebyggelsen fortrinnsvis være avtrappet mot fjorden, det vil si den laveste fasaden skal være mot fjorden og den høyeste mot veien. Dette er motsatt av hvordan prosjektet er foreslått utført. De to boligfløyene er utformet med varierende høyder som trapper ned mot Vikersundgata og torget. Den laveste delen av bebyggelsen ligger inn mot det nye torget ikke fjorden. Regulert maks gesimshøyde er kote 84 m for maks 15 % bebygd areal, kote 78 m for minimum 15 % av det bebygde arealet. For resten av takflaten skal gesimshøyden ligge på kote 81 m. I 2011 ble det innført et nytt høydesystem i Norge som gradvis frem til 2017 vil bli innført i hver enkelt kommune. Høydene i reguleringsplanen og bestemmelsene er utarbeidet og vedtatt i henhold til NN1954. Forskjellen mellom NN1954 og NN2000 i området er ca + 15 cm, slik gjeldende gesimshøyder i reguleringsplanen blir justert opp i henhold til nytt høydesystem henholdsvis kote 78,15 m, kote 81,15 m og 84,15 m. Det søkes om dispensasjon fra regulerte høyde for den høyeste delen av bebyggelsen, slik at den overstiger regulerte høyder med 10 cm og blir 84,25 m. I tillegg søkes det om dispensasjon for at den høyeste delen av bebyggelsen kan ha 35 % av bebygd areal mot regulert maks 15 % bebygd areal. Se tegning og tabell under.

3

4 3.3.2 Byggegrenser for balkonger I henhold til reguleringsbestemmelsene kan taktutstikk og balkonger krage ut inntil 1 m utover byggegrensen fra bygningens veggliv. Balkonger mot Vikersundgata og torget utkrager med over 1 m over byggegrensen. Se bilde som viser balkongene. Balkongene som er markert med blått er 2,2 m dype, overskrider byggegrensen med maks 1,2 m. De nederste balkongene ligger 5 m over gate- fortausnivå.

5 3.4.1 Indre byggelinje for Felt A De to fløyene i boligdelen i prosjektet ligger innenfor den ytre byggelinjen. Den regulerte indre byggelinjen på felt A legger opp til en bygningskropp med forskjellige dybder rundt det indre gårdsrommet. Omsøkt prosjekt er utformet med en gjennomgående lik dybde for begge volumer. Se utsnitt under som viser areal som går ut over den indre byggelinjen. Drøftinger Hovedbegrunnelsene for dispensasjonssøknadene er at man har vurdert alternative volumoppbygginger for å finne den man mener gir best løsning, man ønsker å tilpasse seg eksisterende høyder i gateløp samt at det er vist til utviklingen av området nordover hvor reguleringsplanen legger opp til at den laveste delen av bebyggelsen skal være mot Ringeriksveien og de høye fasader mot fjorden. Det er påpekt at valgene i prosjektet også er tatt ut i fra at man ønsker best mulig solforhold i gårdsrommet og inntilliggende leiligheter og for de private utearealene på balkonger og terrasser. Det er prioritet å få gode kvaliteter med tanke på sol-, dagslys- og støyforhold slik at man får best mulig bokvalitet i leilighetene. Videre er det vist til at prosjektet har som mål å oppnå passivhus standard for boligdelen det medfører strengere krav til isolasjonstykkelse noe som er lagt til grunn for prosjektering av bl.a. byggehøyder på taket. Etter innspill fra administrasjonen er toppetasjen trukket tilbake i forhold til hovedfasen mot strandveien med 1,8 m. De to volumene i toppetasjen lå opprinnelig i full bredde over 4 plan, men tilbaketrukket mot hjørnet som ligger der Strandveien svinger mot Vikersundgata/torget. Begge volumene er nå trukket tilbake i forhold til hovedfasaden mot fjorden og den nye pollen for å redusere høyder. Volumene følger hovedfasaden kun

6 i gavelveggene på de to boligdelene. Byggets hovedvolum oppleves derfor å være på gesimshøyden for 4 etasje og lavere fra begge sider. Ansvarlig søkers begrunnelse for dispensasjonssøknadene er meget omfattende og det er pekt på flere fordeler med å gi dispensasjonen. Byggesak er positiv til å godkjenne omsøkte dispensasjoner etter en foreløpig og overordnet gjennomgang av prosjektet og dispensasjonssøknadene. Men man trenger å gjennomgå og vurdere dispensasjonssøknadene nærmere og i forhold til alle sider i tiltaket før man kan ta en endelig konklusjon. Konklusjon Rådmannen vil påpeke at selv om dette er en nylig vedtatt plan så er det mulig å få dispensasjon så lenge fordelen med å gi dispensasjon er større enn ulempene og at dispensasjonsforholdene ikke tilsidesetter hensynet med reguleringsplanen og dens bestemmelser. Dette er en av de større sakene i Modum kommune og prosjektet har stor betydning for utvikling av Vikersund sentrum. Det er behov for å bruke tid for å vurdere alle forhold med tiltaket, for å sikre at alle sider blir belyst samt unngå feil i saksbehandlingen. For å vinne tid i selve saksbehandlingen av saken så kan rådmannen behandle og fatte vedtak om dispensasjoner sammen med søknaden om rammetillatelse. Hovedutvalget for teknisk sektor gir rådmannen myndighet til å behandle omsøkte søknader om dispensasjoner fra reguleringsplanen for Prosjektet Fjordbyen Atrium sammen med behandlingen av rammesøknaden.