Saksframlegg. Saksb: Kari Senderud Arkiv: FEIGB 200/951 18/973-6 Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kari Senderud Arkiv: FEIGB 200/951 18/973-6 Dato: FÅBERGTATA KLAGE PÅ VEDTAK - TILBYGG ENEBOLIG GNR/BNR 200/951 Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser 2. Reguleringsplan 3. Situasjonsplan 4. Plan, snitt og fasader 5. Klage, datert Sammendrag: Tillatelse til tiltak for tilbygg av enebolig, Fåberggata 150, gnr. 200/951 ble gitt den Det foreligger dispensasjon fra byggegrense langs fv 213. Nabo eier av gnr. 200/966 seksjon 1 påklager kommunens vedtak i mail av i henhold til forvaltningsloven 28. Bakgrunn: Søknad om rehabilitering og tilbygg av enebolig er mottatt Tiltaket gjelder tilbygg i 2 etasjer bestående av 3 rom i 1.etasje og 1 rom, kjøkken og bad i 2.etasje. Det er opprettholdt forbindelse med dør mellom eksisterende enebolig og nytt tilbygg. Tiltaket er i utsendt nabovarsel, datert , beskrevet med at ny bruk blir hybelbolig. Statens vegvesen: Det er søkt om fravik fra byggegrense langs fv. 213 for oppføring av tilbygg til bolig i en avstand på ca 11 meter fra midtlinjen i fylkesvegen. Det foreligger samtykke m/vilkår fra Statens vegvesen i brev av Vilkår skal etterkommes. Merknader fra berørte naboer er mottatt og omhandler følgende: Eier av gnr/bnr. 200/966 seksjon 1: Eier har i utgangspunktet ingen merknad til selve tilbygget, men er kritisk til omgjøring fra enebolig til hybelhus. Videre mener eier at dette vil genere til høyere bilbruk og støy. Det uttrykkes også bekymring for eventuell parkering langs Nordre Grenseveg. Eiere av gnr. 200/980: Eierne utrykker bekymring for endring av bolig til hybelhus som vil medføre økt bruk og biltrafikk. Videre påpekes det at tilbygget vil gi mer innsyn, noe som ikke er ønskelig. Endring som nevnt i nabovarselet vil medføre verditap på deres tomannsbolig. Ansvarlig søkers/tiltakshaver har ikke kommentert mottatte merknader fra berørte naboer.

2 Kommunens kommentar til merknader: Kommunen forholder seg til gjeldende bestemmelser ved oppføring av ny bebyggelse og tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Kommunen vil bemerke at en grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehandling, før et tiltak kan gjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler gitt i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden. Kommunen tar ikke stilling til enkelte av klagernes påstand om verdiforringelse av sin eiendom. Slikt tap kan forekomme ved utbygging av naboeiendommer, men er ikke et relevant tema etter reglene i plan og bygningsloven. Omsøkt tiltak er i henhold til gjeldende reguleringsplan for område og i tråd med kommunens intensjon om fortetting samt regjeringens ønske om utvidelse av bolig for eventuelt utleie. Det vil i tillegg være huseiers ansvar å se til at boligens bruk ikke vil være til sjenanse for område. Nabomerknader på tiltaket ble ikke tatt til følge og tillatelse til tiltak ble gitt den , et vedtak som ble fattet med hjemmel i Lillehammer kommunes delegasjonsreglement. Tillatelse til tiltak, datert er påklaget av eier av gnr. 200/966 seksjon 1 i mail av Fakta: Reguleringsplan for Fåberggata , godkjent , sist revidert Eiendommen ligger innenfor 3 Byggeområde for eksisterende boliger, B2. I byggeområde for eksisterende boliger kan maksimalt bebygd areal, BYA være 25 % for den enkelte tomt. Største tillatte gesimshøyde er 6,5 meter målt fra ferdig planert terreng. Bebyggelsen kan være i inntil 2 etasjer. Tilbygg skal være tilpasset husenes opprinnelige karakter. Kommuneplan for Lillehammer, vedtatt Viser til del Parkering. Arealkrav pr. biloppstillingsplass for frittliggende småhusbebyggelse og carport/garasje er satt til 18 m 2. Kommunen vurderer i hvert tilfelle om behovet for oppstillingsplasser er tilfredstillende ivaretatt. Kommunen kan også fravike parkeringskravene der særskilte forhold tilsier det. Parkeringskrav for leilighet/bolig med 4 rom og mer er i henhold til pkt. h) satt til 2,0 plasser pr. leilighet/boenhet. Bebygd areal, takform, antall etasjer og høyder er innenfor bestemmelsene i gjeldende plangrunnlag. Etter utført omsøkt prosjekt har søker beregnet tomteutnyttelse BYA, inklusiv krav til parkering, til å bli 24,3 %.

3 Klage: Eier av gnr. 200/966 seksjon 1 påklager kommunens vedtak av Klagen er innkommet innen fristen og gis klageberettigelse i samsvar med forvaltningslovens 28. Klagen omhandler følgende: «Jeg viser til mottatt brev fra Lillehammer kommune med kopi av brev til Service & vedlikehold as av Etter å ha studert tilsendte tegninger, kan jeg ikke få det til å stemme at utnyttelsesgraden av tomta er 24,3% som er oppgitt. Ikke får jeg det heller til å stemme at tomtearealet er så stort som oppgitt. Det er heller ikke tatt høyde for parkeringsareal for inntil 6 biler i oversikten som er satt opp med 54 m2. Jeg påklager derfor utnyttelsesgraden av tomta som etter mine beregninger må bli godt over 30%. Grensen på 25% ble strengt håndhevet ved byggingen på vår eiendom 200/966 Nordre Grenseveg 13 i 2016/17. Det skal vel ikke gjøres forskjell her. Det går heller ikke an å forstå hvor det skal være plass til alle bilene som vil ha tilhold/besøk i dette huset. Nordre Grenseveg skal ikke være eller brukes som parkeringsplass. Den er altfor smal til dette og vil hindre vår inn og utkjøring og annen ferdsel på vegen.. Jeg ber om utsatt iverksetting inntil klagen er endelig avgjort jfr. Fvl 42.» Vurdering: Kommunens vurdering: Tomteutnyttelse: I gjeldende reguleringsplan er tomteutnyttelse angitt som bebygd areal BYA og satt til 25%. Beregning av prosent bebygd beregnes etter TEK Alle bygninger, konstruksjoner over bakken og åpent overbygd areal, samt nødvendig parkeringsareal inngår i beregningen av bebygd areal (BYA) på tomta og angir hvor stor del som skal være ubebygd. For en gitt prosent bebygd areal (%-BYA) vil bygningsarealet variere med arealet av tomta. Store tomter kan dermed bebygges med tilsvarende store bygninger. Når det i arealplanbestemmelse er angitt prosent bebeygd areal for en tomt, blir bestemmelsen forstått som en øvre grense for tillatt bebeygd areal. Man kan altså ikke runde av utregningen av tomtas prosent bebeygd areal, f.eks. fra 20,1 til 20 % BYA. %-BYA = Bebygd areal for bebyggelse på en tomt eller byggeområde x 100 Tomteareal Beregning av bebygd areal (BYA), ofte omtalt som «fotavtrykket», for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdelere og konstruksjoner over bakken, åpnet overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Følgende beregninger av bebygd areal er lagt til grunn i søknaden:

4 Eksisterende bolig inkl overbygda areal = 74 m 2 Nytt tilbygg = 51 m 2 Uthus/bod (etter mindre rivingarbeider) = 19 m 2 Parkeringskrav (2 plasser ã 18 m 2 ) = 36 m 2 Totalt bebygd areal = 180 m 2 Med et tomteareal = 738,5 m 2 gir dette en BYA = 24,4 %. Viser til pbl kap som omhandler oppdeling av boenhet. Viser til veiledning til bokstav c) «Oppdeling av boenhet vil først være søknadspliktig når enhetene er fysisk adskilt. I kravet om fysisk adskilt ligger at det skal ikke være noen form for intern forbindelse mellom enhetene i form av dør, trappeforbindelse eller lignende. En låst dør mellom to deler i en boenhet vil derfor føre til at kravet om fysisk adskillelse ikke er oppfylt selv om dette innebærer at boenhetene i den daglige bruken oppleves som separate enheter. Det er bare der enhetene er adksilt rent bygningsmessig, at kravet er oppfylt. To fysisk adskilte boenheter kan ha felles gang, for eksempel trappeløp i en boligblokk eller felles inngang i en horisontalt delt tomannsbolig.» Det er opprettholdt forbindelse med dør mellom eksisterende enebolig og nytt tilbygg. Tiltaket utløser ingen ny boenhet (jf SAK kap ) og etter utført omsøkt prosjekt registreres boligen som enebolig med 8 rom, 2 kjøkken, 2 bad og 3 WC. Parkeringskrav for bolig med 4 rom eller mer er i kommuneplan for Lillehammer satt til 2 plasser ã 18 m 2. Bebygd areal, takform, antall etasjer og høyder er innenfor bestemmelsene i gjeldende plangrunnlag. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet i planen. Oppsettende virkning: Byggesak har i mail av videresendt mottatt klage til ansvarlig søker, hvor det er bedt om oppsettende virkning inntil klagen er ferdigbehandlet. Generelt: Utvidelse av boliger i et etablert boligområde vil medføre endring. Kommunen har forståelse for en bekymring for noe økt bilbruk, samtidig understrekes det at ny/økt bebyggelse og satsing i etablerte kvartaler vil få en positiv virkning for boligområdet og er i tråd med kommunens intensjon om fortetting. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet i planen. Kommunen forholder seg til gjeldende bestemmelser ved oppføring av bebyggelse og tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Kommunen vil bemerke at en grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehnadling, før et tiltak kan gjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler gitt i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden.

5 Kommunen tar ikke stilling til en eventuell verdiforringelse av eiendom. slike tap kan forekomme ved utbygging av naboeiendommer, men er ikke et relevant tema etter plan og bygningsloven. Konklusjon: Utifra en samlet vurdering kan byggesak ikke se at det foreligger vesentlig nye momenter i saken. Tjenesteområde byggesak legger saken fram med slikt forslag til vedtak: 1. Klage i mail av fra eier av gnr./bnr. 200/966 seksjon 1, på vedtak datert for tilbygg av enebolig i 2 etasjer, Fåberggata 150, gnr. 200/951 anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak datert opprettholdes. 2. Saken gis oppsettende virkning slik at igangsetting av tiltaket ikke kan gjennomføres før klagen er endelig avgjort. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. I N N S T I L L I N G / V E D T A K : Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen TO-leder byggesak Kari Senderud Saksbehandler