Saksbehandler: Aida Strand Arkiv: GBNR 112/243 Arkivsaksnr.: 13/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Aida Strand Arkiv: GBNR 112/243 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: /243, HAVNEGATA 94, NYBYGG MED TO BOENHETER OG NÆRING, DISPENSASJON FRA BESTEMMELSE TIL STØYSONEKART 2.11 INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet gir dispensasjon fra bestemmelse til støysonekart 2-11 i kommuneplanens arealdel, slik at det kan tillates oppføring av bolig med to leiligheter og næringslokaler i støysonekartets røde sone i Havnegata 94. Følgende begrunnelse legges til grunn: 1. Prosjektet er et mindre infill-prosjekt, der bygget gjenbygges etter brann i Arkivdokumentasjon tyder på at bygget før brannen inneholdt to vertikaldelte boenheter, selv om bygget var fraflyttet før brann. 2. Prosjektet viser til støyhemmende tiltak som gjør at støykravene til både inne- og uteopphold oppfylles i henhold til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). 3. Ut i fra byutviklingsperspektiv er det ønskelig at åpningen i en etablert fasaderekke med eksisterende boliger tettes igjen. Formannskapet gir administrasjonen fullmakt til å fullføre rammetillatelse for tiltaket. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 112/243, HAVNEGATA 94, NYBYGG MED TO BOENHETER OG NÆRING, DISPENSASJON FRA BESTEMMELSE TIL STØYSONEKART 2.11 Hensikten med saken Hensikten med saken er å avklare hvorvidt det kan gis dispensasjon fra støybestemmelsen slik at det kan tillates oppføring av ny bolig med to leiligheter og et mindre næringslokale på bakkeplan på denne adressen, selv om det foreligger negativ uttalelse fra Fylkesmannen og Statens vegvesen. Saksutredning Bakgrunn I en brann i 1993 brant boligen på denne eiendommen ned og tomten har siden dette stått ubebygd. Eiendommen ligger i rød støysone langs Havnegata, men i en etablert boligrekke. Bestemmelse til støysonekart 2.11 i kommuneplanens arealdel forutsetter at det ikke tillates oppføring av nybygg til støyfølsom bruk i rød støysone, men at gjennombygging kan tillates dersom antall boenheter ikke økes. Mye tyder på at boligen som brant var en gang en tomannsbolig, men fraflyttet i flere år før brannen. Søknaden om dispensasjon fra støybestemmelsen, samt dispensasjon fra avstand til fylkesvei (vegloven), ble sendt til uttalelse til henholdsvis Fylkesmannens Miljøvernavdeling og Statens vegvesen. Den mottok rådmannen negativ uttalelse fra fylkesmannen, selv om støyrapporten vedlagt søknaden viste til at det kunne oppnås akseptable støyverdier både ute og inne i boligene ved visse tekniske tiltak. Statens vegvesen uttrykker i sin e-post av at de vanligvis ikke gir dispensasjon fra byggegrense mot fylkesvei i rød støysone, men dersom fylkesmannen endrer sin syn, kunne de vurdere dette på nytt. Tomten i Havnegata 94 har i 20 år stått som et hull i et ellers etablert boligrekke med fasader langs veien. Det er noe uklart hvor mange godkjente boenheter boligen hadde før brannen i 1993, men en gjennomgang i kommunens arkiv viser at boligen mest sannsynlig var en vertikaldelt tomannsbolig. Boligen var riktignok i lang tid før brannen fraflyttet, og kommunen skrev til eieren allerede i 1989 og ba om sikring av eiendommen. Det kan ikke med sikkerhet fastsettes at boligen hadde to godkjente boenheter fra før, selv om en del historisk, skriftlig dokumentasjon og matrikkelen viser til dette. Både med tanke på denne usikkerheten, samt at tomten lenge har stått ubebygd, vurderte kommunen at oppføring av ny bolig med to boenheter innebar at det måtte søkes om dispensasjon fra støybestemmelsen i kommuneplanenes arealdel, selv om tiltaket er en gjenoppbygging. Det var også nødvendig med dispensasjon fra veglovens byggegrense mot fylkesvei, da bygget ligger i selve grensen mot vei, selv om dette er vanlig i Havnegata. Kommunen har i forhåndskonferanse i 2011 opplyst om mulighet for å søke om dispensasjon, men understreket at en slik søknad forutsatte at det gjennom en støyfaglig vurdering kunne dokumenteres at nødvendige støyhemmende tiltak ville føre til tilfredsstillende støyforhold både inne i leilighetene og på utearealene, jfr. Miljøvernsdepartementets retningslinjer T Prosjektforslaget Utearelaer/støy Til søknaden om dispensasjon har søker vedlagt en støyrapport utarbeidet av Multiconsult (vedlegg 3). Konklusjonene i rapporten viser til at det ved tekniske tiltak i byggets fasader, samt tilstrekkelig

3 skjerming av utearealer, kan oppnås tilfredsstillende støyverdier både inne i leilighetene, samt på utearealene. De fleste soverom ligger innefor de akseptable rammene, kun et av soverommene har forhøyet verdi på fasaden Lden=56 db og L 5AF =76Db, men også her kan det oppnås tilfredsstillende verdier innendørs ved at prosjekterende foreslår avbøtende tiltak i fasaden og vinduene. Tegningsdokumentasjonen viser at utearealene er flere, på flere nivåer, noen av disse har akseptable støyverdier uten tiltak, mens de andre foreslås skjermet med en skjerm på 1,2m høyde, slik at verdiene blir akseptable også her. Det er i tillegg til disse utearealene på bakkeplan også prosjektert en takterrasse. Det nevnes at prosjektet ikke er kravmessig avhengig av utearealer på takterrassen, men at en støyskjerm på 0,9m høyde kunne skjerme deler av takterrassen tilfredsstillende, slik at den også blir et supplement til de andre utearealene, noe som øker boligkvaliteten (se vedlegg 1 for situasjonsplan og utomhusplan). Søker har fremmet dokumentasjon som viser at eiendommen har tinglyst rettighet til biladkomst og parkering for 5 biler på naboeiendom 112/241 via Skippergata, samt rettighet til bruk av deler av utearealer på den samme eiendommen (vedlegg 4). Boligbygg Sett fra Havnegata, er tiltaket et tre-etasjers bygg med flatt tak og moderne utforming og uttrykk. Det er vist en takterrasse på toppen av andre etasje, med tilbaketrukket glassrekkverk. Hele tomten på 150m 2 er bebygd i underetasjen, men på grunn av tomtens terrengforskjeller, utgjør bygget en L -form i de to etasjene over. I bakkant av bygget dannes det et mindre gårdsrom, med vinduer fra både stue og soverom rettet dit, skjermet mot støy fra veien. Underetasjen er tilgjengelig fra gateplan og viser et mindre næringslokale på ca 50m 2, samt plass til sportsboder, sykler og teknisk rom. Et felles trapperom fører til første og andre etasje, som har én tre-roms leilighet hver. Leilighetene er gjennomgående, med vinduer både mot Havnegata (nord) og gårdsrommet (syd og øst). Bygget er vist med hovedfasaden i tomtegrensa mot veien, som annen bebyggelse i gata, og vegg i vegg med Havnegata 96. Se vedlegg 2 med alle tegninger og 3D illustrasjoner. Planforhold Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til blandet formål. Støysonekart viser at eiendommen ligger i rød støysone. Gjeldende parkeringsvedtekter viser at eiendommen ligger i ytre sone, med parkeringskrav for to biler for hver av 3-roms leiligheter, samt én parkeringsplass for næring inntil 100m 2 i størrelse. Det er krav til to sykkelplasser for hver av leilighetene. Nabovarsling, nabokommentarer Både søknad om rammetillatelse og søknad om dispensasjon ble nabovarslet. Den mottok kommunen protest på tiltaket fra eieren av naboeiendom 112/492, Skippergata 23. Naboen gir uttrykk for at nybyggets moderne utforming ikke passer i strøket med flere verneverdige bygg, samt at utnyttelse av tomten er for stor. Naboen mener også at den tinglyste rettigheten for parkeringsplasser og uteareal burde ha vært slettet før salget av eiendommen, men at dette dessverre ikke ble gjort. Det utrykkes i protesten at tillatelse til dette prosjektet ikke bør gis (vedlegg 5).

4 Uttalelser fra andre myndigheter Etter å ha mottatt støyrapporten i mars 2013, ble søknaden om dispensasjon i april 2013 sendt til Fylkesmannens Miljøvernavdeling. Fylkesmannens Miljøvernavdeling har i sin uttalelse av frarådet kommunen å gi dispensasjon fra kommuneplanens støybestemmelser. De viser til at fortettinger skal utføres med kvalitet og at støy gir negative helseeffekter og at helseulemper i form av støy må forebygges ved ny boligbebyggelse. Det bemerkes også at eiendommen ikke ligger i sentrum eller nær kollektivknutepunkt der kommunen åpner for avvik fra grenseverdiene for gul støysone. Det nevnes at kommunen ikke bør gi dispensasjon i saker der regional myndighet har uttalt seg negativt og de vurderer å påklage kommunens eventuelle vedtak om dispensasjon. Se vedlegg 6 for fullstendig uttalelse, samt vedlegg 7 med søkerens kommentarer til uttalelse, Saken ble i februar i 2013 sendt til uttalelse til både Buskerud fylkeskommunens Utviklingsavdeling og Statens vegevesen. Buskerud fylkeskommunens Utviklingsavdeling har uttalt seg i forbindelse med prosjektets tilpasning til eksisterende eldre bebyggelse i området. De har både i sin uttalelse i 2006, gitt i forbindelse med en lignende prosjekt, samt i sin uttalelse av stilt seg positive til tiltakets moderne utforming og tilpasning til strøket (vedlegg 8). Statens vegvesen har i sin e-post av bemerket at de vanligvis ikke gir dispensasjon fra byggegrensen mot fylkesvei for oppføring av boliger i rød sone. De ser imidlertid at tiltaket er å betrakte som en fortetting i eksisterende boligrekke og i samme avstand som nabobygg, en løsning som ofte godkjennes. De nevner også at adkomst fra Skippergate vil kunne aksepteres, som omsøkt. Statens vegvesen viser imidlertid til Fylkesmannens negative uttalelse i saken og åpner for å kunne vurdere dispensasjon fra byggegrense på nytt, dersom Fylkesmannen endrer sitt syn (vedlegg 9). Rådmannens vurdering Det har på ingen tidspunkt i saksbehandlingen vært aktuelt for rådmannen å kunne forsvare et prosjekt som ikke oppfyller støykravene fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinjer. Dette for å sikre at fortettingen, selv på så liten tomt og med flere fysiske begrensninger, innehar de nødvendige bokvaliteter man forventer av boliger i dag. Det er derfor først etter at en fagkyndig støyvurdering viste at det er mulig å oppføre boligbebyggelse på eiendommen med akseptable støyverdier både inne i boligen og på utearealene, i henhold til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), at rådmannen vurderte å kunne oversende prosjektet til uttalelse til Fylkesmannens Miljøvernavdeling. Rådmannen er generelt enig i Fylkesmannens vurderinger av at bokvaliteter står sentralt og av at en ikke bør akseptere ny boligbebygggelse som kan gi negative helseeffekter i form av støy. Det er imidlertid viktig å kunne gjøre en samlet vurdering av alle relevante forhold som gjelder på en konkret eiendom gjennom en oppveining av ulike verdier. I dette tilfelle er det lagt spesielt vekt på at det faktisk er prosjektert tilfredsstillende støyhemmende tiltak som sikrer at prosjektet får akseptable bokvaliteter når det gjelder støy. Søker har dokumentert at selv om bygget ligger i rød støysone klarer man å oppfylle de konkrete støykravene. Støyhemmende tiltak som er foreslått er også utformingsmessig akseptable og påvirker ikke byggets arkitektoniske uttrykk i negativ retning. Tomten er i 20 år stått ubebygd og før det har boligen lenge

5 vært fraflyttet og forsømt. Tomten ligger i en etablert boligrekke med eldre boligbebyggelse med opptill tre-etasjers høyde. Det er å tette denne rekka på en tomt på 150m 2 man søker om nå. Saken er å betrakte som et mindre infill-prosjekt, med to boenheter med funksjonelle planløsninger og et spennende fasadeuttrykk. Boligformål her hører til strøket, det gjør også nybyggets volum og størrelse og plassering. Rådmannen er ikke enig i naboens merknader om at nybyggets utforming ikke passer til den eldre bebyggelsen, men støtter heller fylkeskommunens vurdering her. Et slikt moderne hus viser tydelig at huset er nytt, men huset viser også slektskap til strøket der det ikke utfordrer verken i høyde, formål, eller plassering i selve grensen mot vei. Å oppføre et nytt boligprosjekt på en så liten tomt, tett omringet av eldre, etablert bebyggelse er i seg selv er en krevende arkitektonisk oppgave. Det er rådmannens vurdering at arkitekten har lyktes med oppgaven og oppnådd gode bokvaliteter, i tillegg til en smidig tilpasning til de bygde omgivelsene. Formspråket er rent, med store vindusflater mot Havnegata, uttrykket er friskt, uten å virke prangende. Det har vært flere forsøk på å bebygge denne tomten etter 1993 med prosjekter av større omfang og mindre bra tilpasning. Det er ikke ønskelig at eiendommen forblir ubebygd, og det innsendte prosjektet vurderes som en god helhetlig løsning på en utfordrende situasjon. Rådmannen vurderer at å forvente etablering med utelukkende næringsformål på denne lille tomta blir urealistisk, da dette historisk er et strøk med mye boliger, eller eiendommer med næring i underetasje og boliger i etasjene over (slik dette nybygget også er). Det er ut i fra byform-hensyn ønskelig at slike hull i etablerte bebyggelserekker tettes og fylles med bebyggelse med innhold som har kvalitet og som også gir noe tilbake til strøket. Konklusjon Basert på vurderinger ovenfor anbefaler rådmannen at dispensasjonen innvilges slik at det tillates at oppføring av bolig med to leiligheter og næringslokaler i støysonekartets røde sone i Havnegata 94. Vedlegg: 1. Situasjonsplan, før og etter 2. Tegninger og 3D illustrasjoner 3. Støyrapport fra Multiconsult 4. Tinglyste rettigheter 5. Naboprotest 6. Uttalelse fra Fylkesmannens Miljøvernavdeling 7. Søkerens kommentarer på uttalelse til Fylkesmannens Miljøvernavdeling 8. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdeling 9. Uttalelse fra Statens vegvesen