Samlet saksfremstilling Arkivsak 597/16 115/25 DETALJREGULERING BRUBAKKEN Brubakken

Transkript

1 Samlet saksfremstilling Arkivsak 597/16 115/25 DETALJREGULERING BRUBAKKEN Brubakken Saksansvarlig Tormod Osen Formannskapet PS 102/16 Innstilling Melhus kommune vedtar å legge detaljregulering for Brubakken, planid , ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er godt utarbeidet, og viser et grundig forarbeid. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Behandling i Formannskapet PS 102/16 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Melhus kommune vedtar å legge detaljregulering for Brubakken, planid , ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er godt utarbeidet, og viser et grundig forarbeid. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 2. Bestemmelser 3. Plankart 4. Illustrasjonsplan 5. Illustrasjoner 6. Fagrapporter 7. ROS-analyse 8. Varsling oppstart, naboliste og merknader Bakgrunn for saken Planforslaget er utarbeidet av Arkitektkontoret Kvadrat AS på vegne av tiltakshaver Melhus Boligutvikling AS, og legger til rette for fortetting av tomta 115/25 på Brubakk. Eksisterende bolig på tomta bevares, og nye boliger etableres som kjedede eneboliger og en tomannsbolig. Tiltakshaver avklarte før oppstartsmøte at kommunen ønsket tomta regulert til høy utnyttelse, da den har svært god tilgjengelighet for kollektivtransport og ligger nært sentrum. Det ble så utarbeidet en mulighetsstudie, som ble presentert kommunen i oppstartsmøte Planoppstart ble varslet Siste revisjon ble gjort Saksutredning Planområdet er regulert ved Bussholdeplass Brubakken/Kvitland (planid ), vedtatt Arealbruksformålet er Boligbebyggelse. Kommuneplanens arealdel er underordnet reguleringsplanen, men viser gul støysone i planområdet. Planområdet ligger i et etablert småhusområde på Brubakken, ca. 1,5 km nord for Melhus sentrum. Planområdet er på ca. 1,8 daa.

2 Figur 1 Nåsituasjon. Planområdet er tomta midt i bildet, samt felles adkomst rett nord for tomta. Figur 2. Eksisterende bolig på tomta, og nabobebyggelse mot nord. I ettertid er det etablert busslomme foran huset (Google Streetview).

3 Figur 3 Situasjonsplan Merknader ved oppstart Sør-Trøndelag Fylkeskommune Ingen merknader, utover å minne om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminneloven. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Positive til utnyttelsesgraden. Krav om ROS-analyse og utredning av støy, støv, folkehelse, og barn og unges interesser. Statens vegvesen Viser til dialog tidligere i prosessen hvor adkomst ble diskutert utfra trafikksikkerhet. Ber om redegjørelse for løsningen i planbeskrivelsen. May Synnøve Storvoll Nabo mot nord, og grunneier for felles adkomst. Har ikke gitt merknad skriftlig, men vært i kontakt med forslagstiller angående felles adkomst, søppelhåndtering og plassering av lekeplass. Kritisk til at lekeplass legges mot nord på planområdet. Det er i tillegg gjort avklaringer med Envina og Gauldal brann og redning.

4 Rådmannens vurdering og konklusjon: Ingen av merknadene ved planoppstart fremstår som spesielt problematiske, muligens med unntak av May Synnøve Storvolls. Trafikk og parkering Regulert adkomst har vært diskutert med statens vegvesen, da de var skeptiske til at den krysser busslomma på Brubakken. Det vises til planbeskrivelsen, hvor valget er redegjort for. Rådmannen ser ingen annen nærliggende løsning, og mener løsningen er god nok, særlig med tanke på prosjektets størrelse. Vegvesenet synes også i sin merknad å mene at løsningen er akseptabel så lenge den redegjøres for. Kommunen anbefalte i oppstartsmøte en parkeringsdekning på 1,5 / boenhet, hvilket er et vanlig krav for tilsvarende prosjekter i kommunen. Dette gjelder også eksisterende bolig på tomta, og dekker også gjesteparkering. Da det senere kom for en dag at eksisterende bolig også inneholder to hybler (ikke separate boenheter) ba kommunen om ytterligere to felles parkeringsplasser. Rådmannen er fornøyd med løsningen. Estetikk og virkning for nærmiljø Ny bebyggelse vil ha et forholdsvis moderne uttrykk. Ny tomannsbolig mot Melhusvegen vil ta opp takform (saltak) og være i samme veggliv som eksisterende bolig på tomten, noe som også samsvarer med byggegrense i dagens reguleringsplan. Rådmannen er godt fornøyd med løsningen. Bebyggelse mot vegen harmoniserer med resten av villaområdet ved at den får saltak, samtidig som hele planen fremstår som et samlet anlegg utfra volumer, organisering og vindusplasseringer. Løsningen med kjedede eneboliger er positiv med tanke på volumer og harmonisering med resten av området. De tar også opp nivåforskjellen på tomta på en fin måte. Figur 4 Illustrasjon av planforslaget Det er ikke innkommet merknader fra naboene, og nye bygninger har god avstand til nabotomter. Det er utarbeidet sol/skyggeanalyse som viser virkningen for naboene, rådmannen mener den er akseptabel. Det mest negative er at nabo mot nord pr. telefon har sagt at hun ikke ønsker at lekeplass skal grense til hennes tomt. Denne plasseringen av lekeplassen er dog hensiktsmessig på mange andre måter, da arealet har gode solforhold og er skjermet fra trafikk. Om de nye bygningene heller skal flyttes nordover vil det gi dårligere solforhold for nevnte nabo. Det må også tas i betraktning at lekeplassen ligger betydelig lavere enn nabotomt, og skjermes av forstøtningsmur (rådmannen antar at hennes bekymring delvis er støy). Rådmannen er positiv til løsningen.

5 Figur 5 Deler av sol/skyggeanalyse. Naturmiljø Rådmannen mener temaet er godt redegjort for i planbeskrivelse og ROS-analyse. Det er ikke registrert naturverdier på området. Brubakkbekken er en gytebekk, det er derfor satt krav til fordrøyning av overvann. Barn og unges interesser Lekeplassen har gode solforhold, er skjermet fra trafikk, og ligger i tilknytning til et LNF-område (krattskog). Den er også vurdert å ha gode romlige kvaliteter. Kommunal norm tilsier at den bør være 150 m2 stor. Medregnet trapp og rampe møter lekeplassen kravet, men det flate arealet er kun 137 m2 stort. Forslagstiller mener at også trapp og rampe kan benyttes til lek, men rådmannen er skeptisk til dette. Forslagstiller har i samråd med rådmannen vurdert endringer i prosjektet, men rådmannen har konkludert med at de positive kvalitetene kombinert med ulempene av evt. flytting av kjedede eneboliger oppveier for at arealet er noe for lite. Det er avsatt privat uteoppholdsareal på hver tomt i tråd med kommunal norm. Vann og avløp Overvann er tenkt ledet til Langbekken / Brubakkbekken, som er en anadrom elvestrekning med påvist både laks- og ørretyngel (frem til passering av jernbanespor lenger sørøst). Det er derfor satt krav om fordrøyning av overvann. Rådmannen har ellers ingen merknader, overordnet VA-plan er godkjent av Teknisk drift. Støy Vedlagt støyrapport viser at med avbøtende tiltak (støyskjerming) oppnås hvit støysone på uteoppholdsarealene. Bestemmelsene stiller krav til støyforhold på uteoppholdsareal i tråd med T-1442 og kommunal norm for leke- og uteoppholdsareal. Eneboligenes balkonger ligger ikke i hvit støysone, og regnes ikke som uteoppholdsareal. Fylkesmannen ønsker at alle vinduer til rom for støyfølsom bruk skal ligge i hvit sone. Dette er ikke imøtekommet for alle rom, men bestemmelsene om støy er samtidig strengere enn Melhus kommune har satt i lignende saker. Bestemmelsene sier at minst ett soverom skal ha vindu mot hvit sone. Rådmannen er fornøyd med løsningen, og kan evt. komme tilbake til saken etter høring.

6 Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring, da ingen tema framstår som kritiske, og prosjektet virker som en god løsning for tomta.

7