Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2018p190e16 18/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2018p190e16 18/ Dato: Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR Utvalg for plan og samfunnsutvikling UPS-/ DETALJREGULERINGSPLAN FOR MARGARINFABRIKKEN - HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Byplansjefens innstilling: 1. Forslag til detaljregulering for Margarinfabrikken, med to alternative plankart, begge datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse , legges ut til høring/offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Plankart alternativ 1, datert Plankart alternativ 2, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Illustrasjoner alternativ 1 7. Illustrasjoner alternativ 2 8. Sol-/skyggeanalyse alternativ 1 9. Sol-/skyggeanalyse alternativ 2 Andre vedlegg som kan fås ved henvendelse til saksbehandler: 10. Trafikknotat 11. Støyutredning 12. Vurdering av luftkvalitet 13. Notat overvann Sammendrag:

2 Lillehammer kommune har motatt forslag til reguleringsplan for Margarinfabrikken. Planområdet er bebygd og regulert gjennom reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Hovedendringer ift. gjeldende reguleringsplan er at det ønskes bolig langs Fåberggata, høyere bygg, ny adkomst og uteoppholdsareal i sonen mellom bebyggelse og Nordre Park. For høyder legges det fram to alternativer. Byplansjefen anbefaler at planen med begge alternativer legges ut til høring/offentlig ettersyn. Bakgrunn: Området er regulert gjennom reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Tiltakshaver ønsker utredet muligheten for å bygge boliger også langs Fåberggata, å øke antall etasjer sammenlignet med gjeldende regulering, ny avkjøring til parkeringskjeller og definert uteoppholdsareal mellom Margarinfabrikken og Nordre Park. Fakta: Plangrunnlag I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Dette er videreført i Kommunedelplan Lillehammer by (2030), som er til høring. Området er i reguleringsplan for Lillehammer sentrum (vedtatt i 2010) regulert til industri, forretning og kontor langs Fåberggata, og til kontor, forretning og bolig i den delen av området som ikke ligger langs Fåberggata. I gjeldende plan har området maks. gesimshøyde 10,5 m mot gater og park, 11,5 i resten av området. Planprosess Margarinfabrikken AS er tiltakshaver, Areal+ er konsulent. Det ble gjennomført oppstartsmøte med kommunen den Det ble varslet oppstart av planprosessen Ved varsel om oppstart kom det inn 11 merknader. Disse er kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Saken er diskutert i internt planforum ved flere anledninger. Planforslaget Planen tilrettelegger for bolig i tillegg til forretning, kontor, tjenesteyting og næring. Parkering planlegges i parkeringskjeller i tillegg til noe overflateparkering. Felles uteoppholdsareal for boliger planlegges i området mellom bebyggelsen og Nordre Park. Ved varsel om oppstart ble plangrense satt i Fåberggata, Løkkegata og i grense mot Nordre park. Mot øst ble bevaringsverdig hus i Løkkegata 24, samt deler av prosjektet Nordre Have inkludert i planavgrensningen. Ved høring er bevaringsverdig hus i Løkkegata 24 og prosjektet Nordre Have tatt ut av planområdet. Planforslaget fremmes med to alternativer for maks. høyde på bygg: 1. Alternativ 1 er tiltakshavers alternativ. Planforslaget tillater inntil 6 etasjer. Mot Fåberggata tillates 4 og 5 etasjer, den høyeste delen mot nord. I hjørnet mot Nordre Park og Nordre Have tillates 6 etasjer, mens resterende bebyggelse mot Løkkegata kan ha 4 etasjer. 2. Alternativ 2 er Byplansjefens alternativ. Planforslaget tillater en gjennomsnittlig møneog gesimshøyde på maks. 4 etasjer. 1/3 av bebyggelsen kan ha 5 etasjer mot at tilsvarende del reduseres til 3 etasjer. Det spesifiseres ikke hvordan dette skal deles opp, det styres av krav til redegjøreslse for god arkitektonisk kvalitet og tilpasning til landskap og bebygde omgivelser.

3 Alternativene har hvert sitt plankart. I bestemmelsene, se vedlegg 3, er de bestemmelser som kun gjelder alternativ 1 eller 2 satt i tekstboks og markert med hvilket alternativ de tilhører. Vurdering: Bokvalitet Et av hovedformålene med planen er å vurdere å tillate boliger langs Fåberggata. Spørsmålet blir om det er mulig å oppnå tilstrekkelig god bokvalitet her. Bokvalitet er sammensatt og styres ikke av reguleringsplan alene. For dette området og i forbindelse med reguleringsplanen mener Byplansjefen det er særlig relevant å trekke fram tre tema for å vurdere bokvalitet: støy, luftkvalitet og lysforhold. Støy: Fasade mot Fåberggata og Løkkegata ligger i rød støysone. Det er ingenting som tyder på at trafikken langs Fåberggata vil avta i framtiden. Skulle det komme et bygg på parkeringsplass på motsatt side av Fåberggata vil støysituasjonen forverre seg ytterligere for Margarinfabrikken. Planforslaget legger til rette for at det kan etableres boenheter i rød støysone, men at det må gjøres tiltak som gjør at støynivå innendørs og på privat uteoppholdsareal er akseptabelt. Dette er i tråd med forslag til Kommunedelplan Lillehammer by, som er til høring. Det stilles bl.a. krav til at boenehter med fasade mot Fåberggata skal være gjennomgående. Videre er det angitt maks. støynivå på sovesom og privat uteoppholdsareal. Luftkvalitet: Fasade langs Fåberggata og Løkkegata ligger i rød sone for luftforurensning. Fagrapport om luftkvalitet anbefaler at det mot Fåberggata og Løkkegata installeres vinduer som ikke kan åpnes. Det anbefales at soverom og uteoppholdsarealer legges til andre fasader. I forslag til bestemmelser vises det til Retningslinje for vurdering av luftkvalitet i arealplanleggingen T-1520, og det stilles krav til tilfredsstillende innendørs og utendørs luftkvalitet. Hvilke løsninger som benyttes må da avgjøres i byggesaken. Lysforhold: Det er lagt ved sol-/skyggeanalyse for to alternativer. Boenheter som ensidig vender mot uteoppholdsareal og Nordre park vil ha lite eller ingen sol ved jevndøgn. Boenheter som vender inn mot indre gårdsrom vil ha noe sol midt på dagen, når sola kommer fra sør. Det stilles krav til solinnfall på felles og privat uteoppholdsareal. Nærheten til Nordre Park vil være en kvalitet for alle boligene, og vil bidra positivt for bokvaliteten i Margarinfabrikken. Bebyggelsen i planområdet legges i forlengelsen av bebyggelsen Nordre Have. I gjeldende reguleringsplan ligger byggegrense slik at nytt bygg i Margarinfabrikken kunne ligget nærmere Nordre Park, og ikke på linje med Nordre Have. Dette ville ført til dårligere solforhold for de nærmeste boenhetene i Nordre Have, og Byplansjefen mener det er positivt at nytt prosjekt hensyntar Nordre Have. Konsekvenser for sol-/skygge for naboer er også omtalt under avsnitt om høyder. Samlet sett mener Byplansjefen at forholdet til bokvalitet er vurdert og omtalt tilstrekkelig til at saken kan sendes på høring. Hvorvidt prosjektet gir god nok bokvalitet er et tema som bør vurderes gjennom høringen. Adkomster, renovasjon og trafikksikkerhet

4 Både Løkkegata og Fåberggata er gater med fortau innenfor kvartalsstrukturen. Begge gater er skoleveg for barn på Hammartun skole. For adkomst, renovasjon og trafikksikkerhet er det særlig konsekvenser for Løkkegata som må vurderes. Planforslaget legger opp til 2 adkomster fra Løkkegata til Margarinfabrikkens bygg. Den vestligste av disse går inn til bakgården i Margarinfarbikken, er i bruk i dag og ligger inne i gjeldende plan. Den østligste av disse er ny, dvs. den ligger ikke inne i reguleringsplan for sentrum. Denne adkomsten ligger ved siden av regulert og etablert adkomst til Nordre Have, like utenfor planområdet. Dette gir 3 adkomster, hvor biler skal krysse fortau, over en strekning på ca. 25 m. Byplansjefen er betenkt over hvilke konsekvenser dette vil ha for trafikksikkerheten, bymiljøet og opplevelsen av å ferdes langs Løkkegata, og ønsker at dette blir et tema i høringen. I foreløpige illustrasjoner er renovasjon vist langs Løkkegata mellom adkomst til bakgård i Margarinfabrikken og nedkjøring til Margarinfabrikkens parkeringskjeller. Byplansjefen er også betenkt over en slik plassering, som vil innebære at renovasjonskjøretøy må stå på fortau ved tømming av søppel. Videre hvilken innvirkning dette vil ha på bymiljøet og opplevelsen av å ferdes langs Løkkegata. Det er lagt inn en bestemmelse om renovasjon som sier at denne skal avklares med kommunen og lokalt renovasjonsselskap, og at det skal legges vekt på god estetisk utforming, arealeffektivitet og trafikksikkerhet ved tømming. Langs Fåberggata vil det bli adkomst for myke trafikanter på nordsiden av Margarinfabrikken. Eksisterende enebolig nord for Margarinfabrikken får samme adkomst som i dag fra Fåberggata. Parkering Det er lagt inn parkeringsbestemmelser i tråd med de krav som er til høring i kommunedelplan Lillehammer by. Det tillates inntil 16 parkeringsplasser på terreng. Disse skal ligge i bakgård, adskilt fra uteoppholdsareal. Parkeringsplasser på terreng skal brukes til næringsvirksomhet og gjesteparkering. Resten av parkeringskravet skal løses gjennom etablering av parkeringskjeller. Halvparten av nye parkeringsplasser skal tilrettelegges med lademuligheter for el-bil. 10 % av parkeringsplassene skal reserveres bevegelseshemmede. Det er ved utsending på høring ikke gjort detaljerte beregninger på hvilke konsekvenser det vil ha å kreve 10 % parkeringsplasser til bevegelseshemmede, og det tas forbehold om at denne andelen kan synke noe, dog ikke under 5 %. Det stilles krav til sykkelparkering, min. halvparten av disse skal plasseres under tak. Høyder Gjeldende reguleringsplan tillater gesims på 10,5 m mot gater og park, 11,5 m mot øvrige arealer. Et overslag viser at dette tilsvarer gesims omkring kote 198. For høyder har planforslaget to alternativer: Alternativ 1: Planforslaget tillater inntil 6 etasjer. Mot Fåberggata tillates 4 og 5 etasjer, 4 etajer mot Løkkegata. Mot Nordre Park og Nordre Have tillates 6 etasjer. 4 etasjer = kote etasjer = kote 204

5 6 etasjer = kote 207 Til sammenligning er Nordre Have 4 og 5 etasjer, hhv. ca. kote 200 og 204. Alternativ 2: Byplansjefen har bedt om et alternativ 2 for høyder. I dette alternativet tillates gjennomsnittlig 4 etasjer. Inntil 1/3 av bygningsmassen kan kan ha 5 etasjer forutsatt at tilsvarende stor del av bygningsmassen har 3 etasjer. 3 etasjer = kote etasjer = kote etasjer = kote 204 For begge alternativer legges bygg i forlengelsen av Nordre Have. Sol-/skyggeanalyse viser at prosjektet vil føre til noe skygge til Nordre Park, mens konsekvensen er større for eget uteoppholdsareal. Arealet like øst for planområdet, herunder Nordre Have og vernet hus i Løkkegata, får noe mer skygge som følge av prosjektet. Konsekvensene er større ved økte høyder. Uteoppholdsareal, lekeplass og forholdet til Nordre Park Felles uteoppholdsareal for Margarinfabrikkens nye boliger er vist med eget formål, og er plassert på nordsiden av Margarinfabrikken og Nordre Have, på Margarinfabrikkens eiendom. Felles uteoppholdsareal vil fungere som en overgang til Nordre Park. Det er krav til min. 2 adkomster mellom felles uteoppholdsareal og Nordre Park. Felles uteoppholdsareal vil ligge nord for bebyggelsen, og dermed få noe skygge. Det er imidlertid satt konkrete krav til solinnfall på felles uteoppholdsareal. Lekeplass for området planlegges i Nordre Park, i tråd med reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Det er satt rekkefølgekrav for etablering av lekeplass, som vil være utgangspunkt for en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen for bidrag til Nordre Park. Byplansjefen mener det er positivt at felles uteoppholdsareal vil fungere som en overgangssone mellom bebyggelsen og Nordre Park. Konklusjon: Det gjenstår noen vurderinger i saken, bl.a. for høyder og adkomst. Byplansjefen mener høringen kan være til nytte i de vurderingene som skal gjøres. Byplansjefen vurderer derfor at planmaterialet har tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Marianne Bismo Saksbehandler