Reguleringsplan for Stadionkvartalet: - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8)

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Richard Sletten Nilsen L.nr.: 29657/2012 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2012/3588 Utvalgssak Reguleringsplan for Stadionkvartalet: - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /12 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel av VEDLEGG 1 Forenklet planbeskrivelse for Stadionkvartalet, datert Referat fra oppstartsmøte, datert SAMMENDRAG Rådmannen har i tråd med krav i Plan- og bygningslovens (PBL) 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver, Vestaksen AS, angående detaljregulering for Stadionkvartalet. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. Planutkastet legger opp til utbygging av ca boenheter samt tribune i stadions nordlige ende. Rådmannen anbefaler utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester (hovedutvalget) å vedta at det arbeides videre med planutkastet, samt å vedta de faglige råd for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. OPPLYSNINGER Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte. Rådmannen fremmer derfor denne saken for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Dette fordi dette planutkastet er vurdert å være en sammensatt detaljregulering (planprosess B) idet det avviker noe fra kommuneplanen. Side 1

2 Politisk behandling av oppstartsmøte for sammensatt detaljplaner (planprosess B) har derfor en todelt hensikt. Det første er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med dette planutkastet. Et eventuelt politisk avslag bør ha en planfaglig begrunnelse. Dersom Hovedutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen oppstår det også behov for vurdering av de faglige råd og overordnede føringene som rådmannen gav i oppstartsmøtet. Disse beskrives i avsnitt Vurdering. Planområdet og eierforhold Tiltakshavers utkast til planområde er mer eller mindre samme område som for reguleringsplan for Mjøndalen stadion. Området som tenkes utviklet til boliger, ligger nord for nytt stadionanlegg, mellom skolen i vest og Hagatjernsveien i øst. (se illustrasjon 1 og 2). Dette området er nylig fradelt i egen eiendom gbnr. 13/521 og Vestaksen AS er ny eier. Resterende deler av planområdet har flere eiere. Illustrasjon nr. 1: Planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplan av det området hvor ny bebyggelse er tenkt lagt. Planstatus i kommuneplanen. Planområdet ligger i hovedsak i areal avsatt til sentrumsformål Y i kommuneplanen. Planutkastet Planutkastet har til hensikt å legge til rette for ca boenheter nord for Mjøndalen stadion. Det legges også opp til å bygge tribune i stadions nordlige ende. Planen omfatter også vegkryss, atkomstveg og parkering. Antall boenheter utløser også krav til opparbeidelse av grendelekeplass i tillegg til småbarnslekeplass. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte (se vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Innkomne merknader er innarbeidet i referatet og skal vurderes og evt. innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver varslet oppstart av planarbeidet i Eikerbladet og ved brev til naboer og andre berørte før evt. positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og evt. innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Side 2

3 Illustrasjon nr 3 : Illustrasjon fra forenklet planbeskrivelse For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers utkast til planbeskrivelse i vedlegg 1. Utbyggingsavtale (UBA) Utbyggingsavtale ble varslet samtidig med varsel om oppstart av planarbeid. VURDERING Planstatus og overordnede føringer Planutkastet er ikke i tråd med kommuneplanen med hensyn til byggehøyder. Det er videre ønske fra tiltakshaver at kommunen vurderer noe redusert parkeringskrav på grunn av prosjektets størrelse og nærhet til Sentrumsområde X. Disse avvikene fra overordnet plan vurderes å ikke ha vesentlig betydning for miljø og samfunn eller utløse behov for planprogram for å fastsette rammer for videre planarbeid. Råd i forhold til planutkastets avvik fra kommuneplanen Byggehøyder Tiltakshaver ønsker noe høyere byggehøyder enn det som er for sentrumsområde Y i kommuneplanen. I planbeskrivelsen vises det til at området i dag er regulert med gesimshøyde 22,5 meter i området regulert til hotell. Rådmannen vurderer at høydebegrensingen i gjeldende reguleringsplan er noe høyt og anbefaler at kommuneplanen følges, men vil ikke utelukke at høydebegrensingene for sentrumsområde X kan følges. Dette vil si fire etasjer med tilbaketrukket femte etasje. Rådmannen anbefaler at dette prinsippet fremmes til vurdering i denne sak og evt. detaljavklaring gjennom det videre planarbeidet. Hvis det blir aktuelt med bygg opp mot seks etasjer, anbefales disse lagt på vestlige side av tomta (mot Mjøndalen skole). Rådmannen har anbefalt at kommuneplanen følges på dette punkt. Arealbruk Tiltakshaver har i forenklet planbeskrivelse sagt at de ønsker området regulert til kombinert formål bolig/ forretning/ kontor. I oppstartsmøtet ble det informert at de nå ønsker kun å regulere til boligformål. Rådmannen anbefaler at deler av planområdet reguleres med blandet Side 3

4 formål bolig/kontor/tjenesteyting, slik at planen gir noe fleksibilitet for fremtidig bruk i dette sentrumsområdet. Arealutnyttelse (BYA) Kommuneplanen åpner for minimums BYA på 30 %. Uteoppholdsareal og lekeplass Tiltaket utløser krav til opparbeidelse av grendelekeplass. I samråd med Rådmannen er denne er tenkt lokalisert til Vikhagan (Holtejordet). I tillegg må det opparbeides småbarnslekeplasser på egen grunn. Minimum uteoppholdsareal anbefales og forutsettes opparbeidet i tråd med kommuneplanen. Parkering og atkomster Det anbefales to adkomster til parkeringskjeller, en fra Hagatjernsveien og en fra Skolegata. Grunnen til at det anbefales to adkomster inn til parkeringskjeller er av sikkerhetsmessige grunner. Parkeringsdekning er i oppstartsmøtet anbefalt i tråd med kommuneplanen. Som nevnt ønsker tiltakshaver å bygge i tråd med høydebegrensninger for sentrumsområde X ; dvs. inntil fem etasjer, hvor den øverste er inntrukket. I samtaler i etterkant av møtet påpeker tiltakshaver at de gjerne vil få vurdert prinsippet om at også parkeringskravene for sentrumsområde X kan legges til grunn. Dette vil si et snitt nærmere 1,25 pr boenhet i stedet for 1,5. Parkering for ansatte ved Mjøndalen skole Rektor ved Mjøndalen skole har kommet med merknad i saken, som i hovedsak inneholder krav til at det sikres minimum 35 biloppstillingsplasser for lærerne ved skolen. Rådmannen ønsker i sakens anledning å presisere at i avtalen om gavedisposisjonen i forbindelse med utviklingen av Mjøndalen stadion mellom MIF og NEK, stilte kommunen følgende vilkår: 5. MIF må bære de totale omkostningene med å etablere et tilstrekkelig antall nye parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole, og omkostningene i forbindelse med eiendomsoverføringen, så som gebyr for oppmålingsforretning, tinglysning, mv. Ved salg av gbnr. 13/521 til Vestaksen AS så er ikke dette kravet videreført ny eier. Rådmannen vurderer at ovennevnte vilkår må løses av MIF, og ikke ny eier, med mindre vilkåret er overført til tiltakshaver. Rådmannen vurderer uansett at før 1.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at ovennevnte vilkår ivaretas. Søppelcontainere og garasje for Mjøndalen skole Skolen disponerer også søppelcontainere og en garasje som står på tiltakshaver sin grunn. Dette forhold ble ikke tatt opp i avtalen med MIF. Rådmannen anbefaler at det juridiske ansvaret for å finne ny plassering avklares gjennom det videre planarbeidet. Rekkefølgekrav Rådmannen anbefaler at det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av infrastruktur (rundkjøringer, gang- og sykkelveg og veg, tilsvarende slik det ble stilt i gjeldende reguleringsplan for Mjøndalen stadion) og lekeplasser. Grunnet prosjektets størrelse vil det trolig ha flere byggetrinn. Rekkefølgekrav anbefales å tilpasses byggetrinnene. Råd for utredningstema som bør inngå i planarbeidet Rådmannen og tiltakshaver er enige om utredningstema som vist i referatet. Side 4

5 Planområdet Tiltakshaver fulgte ikke rådmannens anbefaling om å vente med varsling av oppstart av planarbeid før etter behandling av forhåndsvurderingen. Etter anbefaling fra rådmannen varslet tiltakshaver oppstart for nesten hele planområdet til reguleringsplan for Mjøndalen stadion, unntatt Vassengaområdet. Dette for å kunne erstatte reguleringsplan for Mjøndalen stadion med denne reguleringsplan, slik at den endelige reguleringsplanen vil samsvare med dagens situasjon. Når det gjelder forhold i reguleringsplan for Mjøndalen stadion som ikke trenger nye planavklaringer, overføres bestemmelser og formål inn i reguleringsplan for Stadionkvartalet. Kommunen har i ettertid krevd at også Stadiongata skal innlemmes i planområdet, fordi det muligens skal utføres trafikksikkerhetstiltak her, noe som foreløpig ikke er avklart. Tiltakshaver har tatt dette til etterretning og tilleggsvarslet naboer og andre berørte. Mulige økonomiske konsekvenser for kommunen Planen forutsetter at kommunen er villig til å stille kommunal grunn til rådighet for opparbeidelse av grendelekeplass, og kommunen må påregne drift av denne etter opparbeidelse. I tillegg vil det trolig måtte inngås utbyggingsavtale vedrørende opparbeidelse gang- og sykkelveg langs Hagatjernsveien samt av kryssløsning ved Munkhaughjørnet og Drammensveien x Skolegata. KONKLUSJON Planutkastet avviker noe fra kommuneplanen. Planutkastet vurderes ikke å ha negativ betydning for miljø og samfunn utløser dermed ikke behov for planprogram. Rådmannen anbefaler derfor at det jobbes videre med planen. Råd gitt i referatet fra oppstartsmøtet legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen. Følgende tema til avklaring presiseres: Byggehøyder anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for høyder som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. Parkeringsdekning anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for dekning som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. BYA, uteoppholdsareal og lekeplasser, anbefales i tråd med kommuneplanen. Grendelekeplass anbefales lagt til gbnr.15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet). Deler av området anbefales regulert til blandet formål bolig/kontor/tjenesteyting. Det anbefales to adkomster til parkeringskjeller, en fra Skolegata og en fra Hagatjernsveien. Folkemøte bør avholdes i perioden for offentlig ettersyn. Rekkefølgekrav bør tilpasses evt. utbyggingstrinn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Stadionkvartalet. Side 5

6 Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Byggehøyder anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for høyder som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. Parkeringsdekning anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for dekning som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. BYA, uteoppholdsareal og lekeplasser, anbefales i tråd med kommuneplanen. Grendelekeplass anbefales lagt til gbnr.15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet). Deler av området anbefales regulert til blandet formål bolig/kontor/tjenesteyting. Det anbefales to adkomster til parkeringskjeller, en fra Skolegata og en fra Hagatjernsveien. Folkemøte bør avholdes i perioden for offentlig ettersyn. Rekkefølgekrav bør tilpasses evt. utbyggingstrinn. Begrunnelsen for vedtaket er å politisk forankre de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : May-Britt Andersen (AP) fremmet følgende tilleggsforslag: Nytt kulepunkt: Jfr. punkt 5 i avtalen: Rådmannen vurderer at før 1.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. Votering: Rådmannens innstilling med May-Britt Andersen s tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Stadionkvartalet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Byggehøyder anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for høyder som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. Parkeringsdekning anbefales i tråd med kommuneplanen, sentrumsområde Y, men med muligheter for dekning som i sentrumsområde X. Temaet skal utredes i det videre planarbeidet. Side 6

7 BYA, uteoppholdsareal og lekeplasser, anbefales i tråd med kommuneplanen. Grendelekeplass anbefales lagt til gbnr.15/197, 329, 194, 331, Vikhagan (Holtejordet). Deler av området anbefales regulert til blandet formål bolig/kontor/tjenesteyting. Det anbefales to adkomster til parkeringskjeller, en fra Skolegata og en fra Hagatjernsveien. Folkemøte bør avholdes i perioden for offentlig ettersyn. Rekkefølgekrav bør tilpasses evt. utbyggingstrinn. Jfr. punkt 5 i avtalen: Før 1.gangsbehandling må MIF og/eller tiltakshaver dokumentere at nødvendige parkeringsplasser (ca. 35) for Mjøndalen skole opparbeides. Begrunnelsen for vedtaket er å politisk forankre de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Side 7