Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e04 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p152e04 13/ Dato: REGULERINGSENDRING FOR SKOGEN SØR - TRINN 2 - GNR. 92/49 OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Kart, sist revidert Bestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, sist revidert Utredning av flomfare og overvannshåndtering, Skogen sør, Asplan viak, datert Fås ved å kontakte saksbehandler: 1. Merknader til varsel om oppstart Sammendrag: Planforslaget viderefører i hovedsak formål og plangrep fra gjeldende reguleringsplan, men det gis noe mer fleksibilitet i planforslaget. Flom og erosjon er hensyntatt på en vesentlig bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene for lekeplasser er styrket. Planen går bort fra klimavernsonen og fra formål forretning/tekniske formål, tiltenkt storkiosk for Skogenfeltet. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn. Beskrivelse av planforslaget Boligpartner har fremmet reguleringsendring for Skogen sør trinn 2. Planområdet er ca. 48 daa stort, og ligger sørøst i Skogenfeltet.

2 Gjeldende reguleringsplan (reguleringsplan for Skogen sør) har følgende formål innenfor planområdet (se kartutsnitt under): Boliger hovedsakelig eneboliger på små tomter (ca. 350 m 2 ), med felles parkeringsanlegg. Område B1 er avsatt til skrenthusbebyggelse. Forretning/tekniske formål arealet er ca. 750 m 2 stort og tiltenkt en storkiosk eller lignende. Veger kun private innenfor aktuelt planområde. De grønne områdene i plankartet er delt inn i friområde, felles lekeareal og klimavernsone (i østre hjørne). Klimavernsona skal «tjene til å dempe og avbøye kaldluftdrag fra øst (Roverudmyra avfallsanlegg).» Kartet viser gjeldende regulering for planområdet. Forslag til planendring innebærer følgende (se kartutsnitt under): Boliger: På søndre halvdel av planområdet blir det eneboliger/tomannsboliger. På nordre del blir det tre delområder med konsentrert småhusbebyggelse. BYA økes for alle boligområder. Arealer for lekeplasser er flyttet fra grønnstruktur i gjeldende plan, til å integreres i boligformålet i forslag til reguleringsendring. Forretning/tekniske formål er tatt ut, og arealet er avsatt til boligformål. Veger kun private innenfor planområdet. Klimavernsonen er fjernet. Grøntstrukturen er endret, og totalt areal innen grønnstruktur reduseres fra ca. 19 daa til ca. 14 daa. Bekkedraget er vektlagt i forslag til reguleringsendring. Det er lagt inn en hensynssone på 10 m på hver side av bekken.

3 Med gjeldende reguleringsplan kan det bygges 73 boenheter innenfor planområdet, med forslag til reguleringsendring vil det bli mulig å bygge inntil 92 boenheter. Planen legger opp til et delområde med eneboliger/tomannsboliger sør for bekken, og tre områder med konsentrert småhusbebyggelse nord for bekken. De tre områdene med konsentrert småhusbebyggelse er kun avmerket med formål og byggegrense i kartet. Det betyr at utformingen av områdene vil skje i byggesaken innenfor de rammene som bestemmelsene setter for høyde, BYA, uteoppholdsarealer, renovasjon og parkering. Det er lagt vekt på å beholde grønnstruktur langs bekken. Videre har det vært et poeng å beholde en kolle mot øst i planområdet (f_gf4), for å unngå for store terrenginngrep og for å bevare noen av de naturlige terrengkvalitetene. Det er lagt inn ei bru over bekken i østlige del av planområdet. Denne skal gi bedre tilgjengelighet mellom boligområdene og ut i de grønne områdene. Det er i bestemmelsene lagt til rette for at det kan etableres «naturlekeplass» i grønnstrukturen. Alle lekeplasser skal ha universelt utformet adkomst og overflater skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. Planprosess Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen i februar Varsel om oppstart ble annonsert via brev og i GD med frist for merknader den Første utkast til planmateriale var datert Boligpartner har i samråd med kommunen bearbeidet planene til foreliggende planforslag datert Det kom 8 merknader til varsel om oppstart. Disse er kommentert av søker, og merknadene er hensyntatt eller vurdert i planene. Vurdering:

4 Planendringen gjelder nesten halvparten av reguleringsplan for Skogen sør. Det ble lagt ned mye arbeid i reguleringsplanen for Skogen-feltet, men planen omfatter et stort område, og det har vist seg ved utbygging av feltet at planen ikke har vært fleksibel nok. Dette har resultert i mange dispensasjonsprosesser, som er tidkrevende og som har gjort planen vanskelig å håndtere. Når en så stor del av denne planen nå søkes endret er det viktig at vi finner riktig nivå for planen, slik at de viktige prinsippene ivaretas, uten å detaljstyre det som kan håndteres i byggesaken. Byplansjefen mener planen i så måte har et riktig detaljeringsnivå. Flom, erosjon, overvannshåndtering Det løper en bekk gjennom planområdet. Asplan Viak har på oppdrag fra søker utarbeidet rapporten «Utredning av flomfare og overvannshåndtering, Skogen sør». Formålet med rapporten har vært å få tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag for å sikre at boliger og infrastruktur ikke blir liggende flomutsatt til. I rapporten beregnes flomsituasjonen ved 200-års flom ved dagens situasjon. Beregningen viser at kapasiteten på stikkrenner under vegen oppstrøms, i og nedstrøms planområdet er for dårlig, og vil føre til oppstuving av vann ved stikkrennene ved høy vannføring i bekken. Rapporten beregner nødvendig kapasitet for stikkrennene ved 200 års flom, med 40 % påslag for klima og beregningsusikkerhet. Det er gitt rekkefølgebestemmelse om økt kapasitet i de tre stikkrennene i tråd med beregningene i rapporten. Med økt kapasitet vil problemet med oppstuvning minskes betraktelig. Det er lagt inn en hensynssone for flomfare på 10 m på hver side av bekken. Det er knyttet bestemmelser til hensynssonen som blant annet skal sikre at vegetasjonen opprettholdes og at det ikke lagres løse gjenstander og avfall langs bekken. Asplan Viak sin rapport viser flomsikkert nivå for en rekke tverrsnitt langs bekken. Bestemmelser sikrer at både boliger, veg og lekeplasser plasseres på flom sikkert nivå. Ifølge Asplan Viak sin rapport bør bekken erosjonssikres. Rekkefølgebestemmelse sikrer at dette gjøres før søknad om igangsettelse. Overvannshåndtering er også omtalt i Asplan viak sin rapport, og i bestemmelsene sikres det at overvannshåndteringen skjer i tråd med rapportens anbefalinger. Byplansjefen mener flom, erosjon og overvannshåndtering er vurdert på en god måte, og at dette er tatt inn i bestemmelsene slik at planen vil gjennomføres med tilstrekkelig sikring mot flom og erosjon. Vi forventer at NVE vil komme med konkrete tilbakemeldinger dersom kunnskapsgrunnlaget og foreslåtte bestemmelser ikke er tilstrekkelig. Klimavernsone I gjeldende reguleringsplan er det avsatt en klimavernsone som skal dempe og avbøye kaldluftdrag fra øst (Roverudmyra avfallsanlegg). Selv om det ikke framgår av saken, er det rimelig å anta at det dreier seg om avbøtende tiltak mot lukt fra Roverudmyra avfallsanlegg i tillegg til vind. Det er ca. 1 km i luftlinje fra Roverudmyra avfallsanlegg til planområdet. Klimavernsonen ligger mot sørøst i planområdet, og ca m bred. I forslag til reguleringsplan er denne sonen redusert til et ca. 10 m bredt friområde hvor flatehogst ikke er tillatt, kun alminnelig skjøtsel.

5 I planbeskrivelsen argumenteres det med at klimavernsonen vil ha minimal effekt. Det vises til at det ligger en liten høyde mellom planområdet og Roverudmyra. Videre vises det til tett skog mellom planområdet og Roverudmyra. Bebyggelsen videre sørvestover i Skogen-feltet har ikke en tilsvarende beskyttelse. Det vises til at Roverudmyra skal behandle matavfall under kontrollerte forhold innendørs slik at luktutslipp vil bli mindre. Byplansjefen har lagt vekt på at endringer i driften på Roverudmyra skal gi mindre lukt fra anlegget, og at det i dag er ca. 1 km med skog mellom Roverudmyra og planområdet. Vi har akseptert at skogsbeltet i planen reduseres til 10 m når planen legges ut til offentlig ettersyn. Omregulering fra forretning til bolig I gjeldende reguleringsplan er det avsatt et område på ca. 0,75 daa til forretning og tekniske formål. Arealet ligger ved adkomsten til hele planområdet for Skogen sør. Tanken har vært at det her kan etableres en storkiosk eller lignende. Søker ønsker at arealet reguleres til boligformål (B5 i forslag til plankart). I planbeskrivelsen argumenteres det slik for omregulering til boligformål: «Utbygger har tidligere lagt ned betydelig arbeid med den hensikt å finne interessenter til å ta i bruk arealet KF i tråd med planbestemmelsene i gjeldende plan. Det har av flere grunner ikke lyktes og hovedgrunnen har vært at det hittil har vært for få boenheter i området til at det har kunnet gi grunnlag for forretningsvirksomhet. Det er i dag svært få som driver forretningsvirksomhet på så små arealer og nær sagt uten parkeringsdekning slik som i dette tilfellet. Vi er i dag av den oppfatning at det ikke vil la seg gjøre å få til næringsvirksomhet innenfor formålet KF og vi ønsker derfor å utnytte arealet til boligbebyggelse.» Ved å tillate omregulering av dette arealet til bolig fjernes muligheten for å kunne etablere slik virksomhet her i framtiden. Det er ingen opplagte erstatningsarealer for forretning med like god lokalisering ved felles adkomst for hele boligfeltet, men vi har ikke gått grundig inn i en slik vurdering. Det finnes flere arealer av sammenlignbar størrelse i kommunen som er avsatt til forretning, men hvor det ikke er etablert noe (f.eks. Skårsetlia, Ersgårdsvingen). Hvis kommunen tillater at arealet i planområdet omreguleres til boligformål, kan dette få konsekvenser også for andre lignende områder. Byplansjefen har akseptert at søker fremmer et forslag hvor arealet for forretning og tekniske formål er gjort om til bolig. Vi ønsker at høringsprosessen skal kunne gi bedre grunnlag for en endelig avklaring av formålet. Uteoppholdsarealer lekeplasser Det er en forholdsvis høy utnyttelsesgrad i planforslaget BYA = 35 % for eneboligtomtene og 45 % for den konsentrerte småhusbebyggelsen. Dette setter høyere krav til de felles uteoppholdsarealene. For eneboligområdet er det avsatt et eget område på 0,7 daa for lekeplass, sentralt beliggende blant tomtene. For de tre områdene med konsentrert småhusbebyggelse er det gitt bestemmelser som sikrer en lekeplass tilknyttet hver av de tre områdene. For området KB3 kan utbygger lage en tradisjonell lekeplass innenfor boligområdet, eller en naturlekeplass innenfor området f_gf3 (på flomsikkert nivå). Alle lekeplasser skal være tilgjengelige for alle, inneholde lekeapparater og sitteplasser, og ha gode sol- og lysforhold. Det er gitt rekkefølgebestemmelse knyttet til etableringen av lekeplassene, slik at utbygger må bekoste dette. Byplansjefen mener disse bestemmelsene vil sikre gode uteoppholdsarealer og møteplasser for de minste barna med familier. Støy

6 Langs Åsmarkvegen ligger planområdet i gul støysone. Det er gitt en rekkefølgebestemmelse om at støyskjerm langs Åsmarkvegen skal være ferdig før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til de aktuelle boligene. I bestemmelsene er det vist til tabell 3 i retningslinje T-1442 om støy i arealplanlegging. Anbefalte grenser i retningslinjen skal tilfredsstilles fullt ut før boligene tas i bruk. Byplansjefen mener planen sikrer boliger og uteoppholdsarealer mot støy i tilstrekkelig grad. Konklusjon: Planforslaget viderefører området som boligområde med en del justeringer. Planforslaget er mer fleksibelt enn gjeldende plan. Flom og erosjon er hensyntatt på en vesentlig bedre måte enn i gjeldende plan. Bestemmelsene for lekeplasser er styrket. Planen går bort fra klimavernsonen og fra formål forretning/tekniske formål, tiltenkt storkiosk for Skogenfeltet. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til reguleringsendring for Skogen sør trinn 2, med planbeskrivelse sist revidert , plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler