Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Transkript

1 VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i Det er laget et forslag til detaljregulering av den delen av planen som ennå ikke er utbygget. Intensjonene i opprinnelig regulering videreføres med hensyn til formål, adkomst og bevaring av fornminne, men det er et ønske om høyere utnyttelse og parkering under bakken slik at fellestunet kan bli bilfritt. Ved endringen av reguleringsbestemmelsene i 2005 ble ikke utnyttelsen for konsentrert småhusbebyggelse endret slik som for eneboligene i planen. Det er derfor et sprik mellom hva som er tillatt på området rundt, hva som er tillatt i planområdet etter gjeldende plan, og hva som er ønsket i dag i planområdet. For å belyse dette og gjøre de ulike utnyttelsene litt klarere gjennomgås her de ulike alternativene for utnyttelse. Gjeldene reguleringsplan Gjeldene regulering for foreslått planområde er reguleringsplan for Sander Østre, egengodkjent , revidert og Området som skal reguleres er i dag regulert til boligformål konsentrert småhusbebyggelse, felles tun, felles adkomst, felles lekeområde/bevaring fornminne. Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. Arealet regulert til konsentrert boligbebyggelse innenfor område II på reguleringen fra 1989 er på 1791 m². Reguleringsbestemmelsene fra 1989 og 1992 beregner forholdet mellom feltets areal og bebygd areal til 20%, det skal reserveres 20 m² pr bolig til garasje/carport dersom dette ikke bygges samtidig. Parkeringen kan ifølge en annen bestemmelse ( 5f jfr. 4g) legges til fellesareal. Samtidig er det i 16 Felles parkering: Parkeringsplassene er felles for den konsentrerte småhusbebyggelsen, på kartet merket område II, og i 17 om felles tun at tunene er felles for den bebyggelsen som har adkomst over disse. side 1 av 7

2 Det er på det opprinnelige reguleringsforslaget illustrert 7 boliger på området tilknyttet tunet. Utnyttelsesgraden gir mulighet til å bygge med en grunnflate på 358 m². Dersom det skal trekkes fra 20m² til parkering pr bolig står man igjen med 218 m² til boligene, det vil si en grunnflate på 31m² pr bolig i rekkehus. Det var ikke dette som var illustrert, slik at det må ha vært forutsatt at parkeringen i hovedsak skulle skje på fellesområde tun tilsvarende det som var illustrert på nabotunet i øst. Dette åpner også reguleringsbestemmelsen for, der heter det at garasje og parkering kan legges til fellesareal eller behovet kan dekkes på annen måte som kan godkjennes av planutvalget. I den opprinnelige planbestemmelsene var BYA=16 % for eneboligområdene. Ved revisjonen i 2005 ble dette økt til 24% (ved lave hus 27%), mens den konsentrerte småhusbebyggelsen fremdeles hadde BYA=20%, altså mindre! Dersom utnyttelsesgraden for konsentrert småhusbebyggelse økes tilsvarende som for eneboligene, ville BYA for dette området vært 30%. I område 3 på eksisterende reguleringsplan er det gitt dispensasjon fra utnyttelsesgraden, slik at her er det bygget med BYA=30%. Illustrasjonsplan som viser 2 alternativer i henhold til eksisterende plan. 7 rekkehus med parkering på fellesareal, BYA = 20%. Forslag til regulering Det har tidligere stått en stor låvebygning på Sander Østre. Tiltakshaver ønsker å gjenskape tunet ved å bygge en lavblokk med leiligheter på stedet hvor den opprinnelige låven stod. Det er viktig å få tilbake det tidligere tunrommet ved at det bygges en lavblokk istedenfor de opprinnelige påtenkte rekkehusene, og at parkering legges under bakken. side 2 av 7

3 Kart fra 1949 viser opprinnelig tun med låve/fjøs og drivhus som senere er revet. Den gamle låven med fjøs var 12.5m bred og 27.5 m lang. Illustrasjon tilknyttet reguleringsplan fra 1989, viser en bebygget grunnflate på 645 m² innenfor det nye planområdet. Parkering er ikke løst på tun A da dette ble tatt ut av prosjektet i rekkefølgebestemmelsen. Adkomsten ble senere flyttet fra Kirkeveien til Sandertunet. Utnyttelse i planforslaget Arealet til byggeformål er fremdels på 1,8 daa. Illustrasjonsplanen viser 12 boliger. De nye boligene vil få parkering i kjeller i den nye delen, slik at kjøring på tunet blir begrenset. Det vil dermed ikke bli parkering på fellesarealet. Bebygd areal I planforslaget er grad av utnytting økt til BYA =35% for rekkehus og BYA=40% for lavblokk, slik at BYA over bakken vil bli 690 m², det illustrerte prosjektet (vedlegg 6 8) har 660 m² BYA altså tilnærmet likt de 645 m² som var vist på det opprinnelige prosjektet fra side 3 av 7

4 Forslaget innebærer at parkering under terreng ikke medregnes i BYA, dette for å initiere at mest mulig av parkeringen legges under terreng. Dette er i henholdt beregning av BYA i NS3940, men presiseres fordi det i teknisk forskrift står at parkering skal tas med i BYA for å sikre at arealet kan disponeres. Illustrasjon av utbygging etter nytt planforslag. Grøntområdet rundt gravhaugen blir justert slik at det får en annen form, men beholder størrelsen. Høyder I eksisterende reguleringsplan er høyden 6,0 m til gesims og 8.5 m til møne fra gjennomsnittlig planert terreng. For å legge til rette for økt utnyttelse med en etasje til og økt byggehøyde ved kompakt tre er det foreslått gesimshøyde 7.0 m mønehøyde og 10.5 for rekkehus, og gesimshøyde 10.5m og mønehøyden 14.0m for lavblokk. Laveste gesims for illustrert prosjekt er 8.0m. Parkering Parkering skal foregå på egen grunn. Parkering følger kommunens parkeringsnorm. Det illustrerte prosjektet har 2 p plasser pr bolig. Sykkelparkering er det plass til i kjeller ved heis og på tunet. Solforhold for naboer Naboene i øst har vært svært opptatt av solforholdene på deres eiendom, og det har vært laget sol/skygge studier for dette. Det er kun om ettermiddagen det kommer skygge fra de nye byggene på området rundt. For å vise forskjellen på skyggene fra de nye husene på terrenget i øst ved de ulike forslagene, er det nok å vise sol/skygge på et tidspunkt. Her er sol/skygge illustrert for utbygging etter eksisterende plan og ny plan kl 19 i juni. Standard tidspunktene kl. 12, 15 og 18 ligger vedlagt. side 4 av 7

5 Sol/skygge kl 19 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 19 i juni med nye bygninger Naboene i Sandertunet 62 har vært svært opptatt av solforholdene på sin eiendom, og det har vært utarbeidet flere sol/skygge beregninger for denne eiendommen. Illustrasjonene her viser at solforholdene for uteplassen i vest hos naboene i Sandertunet 62 faktisk er bedre på forslaget til regulering enn det man kan forvente med bebyggelse i henhold til gjeldende regulering. Redusert mønehøyde på rekkehuset i øst gjør ingen endring i solforholdene til Sandertunet 62, men gir mer sol på Sandertunet 64 enn rekkehuset i planforslaget. Konklusjon Eksisterende tun tilhører en av opphavsgårdene i Ski, med historie tilbake til bronsealderen. Det er viktig for tiltakshaver å bevare tunet, og å få tilbake uterommets definisjon som forsvant da den tidligere låven brant. Samtidig har Ski tettsted vokst seg frem til og rundt gården, slik at det er naturlig med en høyere tetthet nå enn tidligere. Endringen medfører mulighet for å få bilene bort fra tunet, slik at hele området Sandertunet kan få styrket sin identitet ved at det sentrale tunet fremstår som et lokalt landemerke i form av et lett gjenkjennelig gårdstun. Den økte utnyttelsen og høyere byggehøyden medfører ikke økte ulemper for naboer i forhold til opprinnelig regulering. Oppegård Jannicken Throndsen side 5 av 7

6 Sol/skygge kl 12 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 12 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 15 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 15 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 18 i juni med nye bygninger Sol/skygge kl 18 i juni med nye bygninger side 6 av 7

7 Sol/skygge kl 12ved solverv med nye bygninger Sol/skygge kl 12 ved solverv med nye bygninger Sol/skygge kl 15 ved solverv med nye bygninger Sol/skygge kl 15 ved solverv med nye bygninger Sol/skygge kl 18ved solverv med nye bygninger Sol/skygge kl 18ved solverv med nye bygninger side 7 av 7