ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN FOR LØKKEBERG FELT B

Transkript

1 ENDRING AV BEBYGGELSESPLAN FOR LØKKEBERG FELT B Utarbeidet: dato Sist revidert: dato INNHOLD 1 HOVEDTREKK I PLANENDRINGEN EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG SITUASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse av fremtidig situasjon ENDRINGSFORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER... 3 FAKTADEL BAKGRUNN FOR ENDRING AV PLANEN Gjeldende planstatus FORHOLD SOM SIKRES I PLANKART OG BESTEMMELSER Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser Illustrasjoner av endringsforslaget KONSEKVENSER AV PLANENDRINGEN Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planendringen FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE HOVEDTREKK I PLANENDRINGEN

2 1.1 Eksisterende situasjon og fremtidig situasjon Skisse eksisterende situasjon Illustrasjonen viser gjeldende bebyggelsesplan for Løkkeberg felt B.

3 1.1.2 Skisse av fremtidig situasjon Illustrasjonen viser foreslått endring av bebyggelsesplanen for Løkkeberg felt B. 1.2 Endringsforslagets nøkkelopplysninger Forslagsstiller: Løkkeberg Eiendomsutvikling AS v/bengt Harald Nordahl, Skabos vei 4, 0250 Oslo, tlf: , e-post: Fagkyndig: Kile Stokholm Arkitekter AS, Frognerstranda 2,0250 Oslo, tlf.: / , e-post: lst@kile-stokholm.no.

4 Eieropplysninger GNR. 303, BNR Løkkeberg Eiendomsutvikling AS Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: m² Areal for hvert formål: Konsentrert småhusbebyggelse 8556 m² Felles grøntanlegg 5216,3 m² Felles avkjørsel 613,3 m² Felles lekeareal for barn 498,5 m² Felles gårdsplass/tun 635,7 m² Annet fellesareal 47 m² Utnyttelse m. m. Bebygd areal BYA=3495 m² Antatt boligtype: Konsentrert småhusbebyggelse/rekkehus Parkering Parkering skal være i henhold til parkeringsnormen som gjelder for Fredrikstad kommune. Varsling Naboer er varslet om endringsarbeidet ved eget brev og det er avholdt informasjonsmøte på Østsiden klubbhus den 2. Juni. 2 FAKTADEL 2.1 Bakgrunn for endring av planen Gjeldende bebyggelsesplan er et resultat av en tidligere arkitektkonkurranse for området, og planen er utformet i tråd med vinnerprosjektets løsning. Dette har gitt en veldig detaljert utforming av reguleringsplanen. I ettertid har det vist seg at planen har liten fleksibilitet for endring av plassering og gruppering av bygninger. Eier ønsker derfor en endring av planen, slik at det legges til rette for større fleksibilitet i organisering av bebyggelse og trafikk Gjeldende planstatus Gjeldende bebyggelsesplan Gjeldende bebyggelsesplan legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse, grøntanlegg/lek og felles parkering og gårdsplasser. Utnyttelsesgraden er 30% BYA der beregningsgrunnlaget er arealene med formål bolig og grøntanlegg.

5 2.2 Forhold som sikres i plankart og bestemmelser Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Både gjeldende og endret bebyggelsesplan legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse. I gjeldende plan er utnyttelsesgraden 30% BYA og beregningsgrunnlaget for u-graden er summen av de arealene som har formål bolig og grøntanlegg/lek. Arealet regulert til bolig er på 4851,4 m2 og arealet regulert til grøntanlegg/lek er 6778,9 m2, til sammen 11630,3 m2. Dette gir et mulig bebygd areal på 3489 m2 innenfor områdene med boligformål. I tillegg legger gjeldende plan til rette for bakkeparkering innenfor områdene med formål felles parkering som ikke regnes med i BYA. Innenfor hvert av disse områdene kan det minst plasseres 12 p- plasser, til sammen 24 p-plasser. En p-plass på bakken skal i henhold til gjeldende beregningsregler regnes som 18 m2 BYA. 24 p-plasser på bakken vil således utgjøre 432 m2. Dersom man legger dette arealet til maksimal BYA ihht. planens beregningsgrunnlag får man 3921 m2 reelt BYA. Illustrasjonen viser gjeldende bebyggelsesplan med påtegnet mulig bakkeparkering i områdene regulert til felles parkering.

6 I planendringen videreføres utnyttelsesgraden i gjeldende plan ved at maksimalt bebygd areal konkretiseres til BYA m2, og fordeles på to felt med 1745 m2 BYA på hvert felt, til sammen 3495 m2 BYA. Dette tilsvarer 30,05% BYA av beregningsgrunnlaget i gjeldende plan, men vil i realiteten innebære en lavere utnyttelsesgrad enn gjeldende plan, da bakkeparkering ikke er skilt ut som eget formål, men er innlemmet i maksimalt tillatt BYA. Dersom man trekker det bebygde arealet tilsvarende 24 p-plasser ut av beregningsgrunnlaget for den endrede planen, slik det er i gjeldende plan, vil areal medregnet i BYA være 3495 m2-432m2 =3063 m2, tilsvarende 26,3% BYA av gjeldende beregningsgrunnlag. I tillegg tillates oppført nødvendig bebyggelse for renovasjonsanlegg og fjernvarmeanlegg, med maksimalt samlet areal på ca. 45 m2 i endret plan. Gjeldende høydebestemmelser videreføres. Bebyggelsen kan oppføres i inntil 3 etasjer for inntil 1/3 av oppført bygningsmasse. Maksimal mønehøyde for bebyggelsen med opptil 3 etasjer er 10 m fra ferdig planert terreng. For øvrig bebyggelse gjelder maksimal mønehøyde 7,6 m fra ferdig planert terreng Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser Uteoppholdsarealer og utomhusplan Planendringen sikrer gode uteoppholdsarealer for boligene ved at det legges til rette for sydvendt hage for hver enhet, felles tun og lekeplass på hver felt, og stort felles grøntanlegg mellom feltene. Trafikkforhold Planendringen opprettholder to avkjøringer fra Sibirien. Den sydligste avkjøringen har samme posisjon som i gjeldende plan, mens den nordligste er flyttet litt nordover. I forbindelse med avkjøringene er det satt av plass til renovasjonanlegg med gode snuforhold for renovasjonsbiler. Planen legger opp til at adkomstveier og parkeringsplasser for boligene løses innenfor hvert felt. Hensynssoner og båndleggingssoner Det er ikke registrert kulturminner eller naturtyper omfattet av naturmangfoldloven innenfor planområdet. Miljøfaglige forhold Planen regulerer et areal for fjernvarmeanlegg sentralt i planområdet og med nærhet til Sibirien. Alt overvann vil bli håndtert innenfor planområdet. Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Det skal utarbeides utbyggingsavtale mellom utbygger og Fredrikstad kommune. Utearealene skal være ferdigstilt før det kan gis ferdigattest.

7 2.2.3 Illustrasjoner av endringsforslaget Illustrasjonene viser en mulig maksimal utbygging i henhold til forslaget. Illustrasjonene er ikke juridisk bindende. Illustrasjonen viser situasjonsplan av maksimal utnyttelse ihht. reguleringsendringen.

8 Illustrasjonen viser 3d-skisse av maksimal utnyttelse ihht. planendring. 2.3 Konsekvenser av planendringen Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planendringen Overordnede planer og mål Endringsforslaget har ingen konsekvenser for overordnede planer og mål sammenlignet med gjeldende regulering. Stedsutvikling Vi anser at endringsforslaget har små eller ingen konsekvenser for stedsutvikling sammenlignet med gjeldende regulering. Barn og unges interesser Endringsforslaget har ingen negative konsekvenser for barn og unges interesser sammenlignet med gjeldende regulering. Arealer for lek og uteopphold økes sammenlignet med gjeldende plan, og endringen gir større sammenhengende uteoppholdsarealer. Landskap Endringsforslaget har ingen konsekvenser for landskap sammenlignet med gjeldende regulering Trafikkforhold

9 Endringsforslaget har ingen konsekvenser for trafikkforholdene i området sammenlignet med gjeldende regulering Estetikk og byggeskikk Bestemmelser som berører estetikk og byggeskikk endres ikke i forslaget. Kulturminner Endringsforslaget har ingen konsekvenser for kulturminner sammenlignet med gjeldende regulering. Sosial infrastruktur Endringsforslaget har ingen konsekvenser for sosial infrastruktur sammenlignet med gjeldende regulering. Teknisk infrastruktur I endringsforslaget settes det av areal til fjernvarmesentral. Endringsforslaget har ellers ingen konsekvenser for teknisk infrastruktur sammenlignet med gjeldende regulering. Universell utforming Endringsforslaget har ingen egne bestemmelser som omhandler universell utforming, og fremtidig bebyggelse vil være underlagt de til en hver tid gjeldende forskrifter for universell utforming. Naturmangfold Endringsforslaget har ingen konsekvenser for naturmangfold sammenlignet med gjeldende regulering. Det er ikke registrert arter som faller inn under naturmangfoldloven innenfor planområdet. Natur- og ressursgrunnlaget Endringsforslaget har ingen konsekvenser for natur- og ressursgrunnlaget sammenlignet med gjeldende regulering. Miljøfaglige forhold Endringsforslaget har ingen konsekvenser for miljøfaglige forhold sammenlignet med gjeldende regulering. Risiko- og sårbarhet Endringsforslaget har ingen konsekvenser for risiko- og sårbarhet sammenlignet med gjeldende regulering.

10 3 FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON 3.1 Forslagsstillers faglige begrunnelse Både gjeldende plan og endret plan legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse. Etter at gjeldende plan ble vedtatt har eier/utbygger vurdert at de ønsker et endret utbyggingsmønster enn det prosjektet som bebyggelsesplanen ble laget på grunnlag av. Gjeldende plan har vist seg å være for detaljert og lite fleksibel til at ønsket utbyggingskonsept kan realiseres innenfor planen. Hovedgrepet i gjeldende plan er at bebyggelsen arrangeres rundt felles tun. Arealene for bolig er fordelt på tolv områder rundt fire tun. Det legges ikke opp til biladkomst frem til de enkelte boligene, og bilene parkeres enten i plan 1 i bygningene som ligger langs gaten eller på områder regulert til parkering i forbindelse med innkjøringene til planområdet. Felles uteoppholdsarealer ligger som fire separate områder. Endret plan har større sammenhengende arealer med samme formål, der boligarealene er fordelt på to hovedområder som er underdelt i to deler med et felles tun og lekeplass i mellom. Mellom de to hovedfeltene er et stort felles grøntanlegg. Denne endringen gir større fleksibilitet for fremtidig utbygging, enten det gjelder type bygninger eller hvordan bygningene settes sammen i grupper og utbyggingsmønstre, trafikkmønstre, og parkeringsløsning. Illustrasjonsprosjektet som følger endringsforslaget viser rekkehus i to og tre etasjer, der hver enhet har parkering for en bil ved egen inngang, og øvrig parkering etableres som fellesparkeringer i tilknytning til innkjøringene. Det store grøntanlegget mellom de to boligområdene gir rom for mer plasskrevende former for lek, som f. eks. ballspill, i tillegg er det innenfor hvert felt kvartalslekeplass. Vi anser at endringsforslaget ikke medfører negative konsekvenser for naboer, da utnyttelsen blir noe lavere, og bebyggelsens høyde tilsvarende i gjeldende plan.