PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Del av Bjønnesveien Forslagsstiller:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Del av Bjønnesveien Forslagsstiller: Arkitekt Bengt G Michalsen AS for hjemmelshaver av gnr/bnr 503/ /89 i Bjønnesveien, Frode Goggsbo.

2 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse fremtidig situasjon BAKGRUNN EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS MEDVIRKNING Forhåndsuttalelser... 5 Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagstillers kommentarer FAGLIGE BEGRUNNELSE PLANSKISSEN ILLUSTRASJONER

3 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon: Planområdet inneholder en enebolig. I tillegg det såkalte Heimevernshuset. Garasjebygningene som vises på kartet lengst sydvest er nå fjernet. 1.2 Skisse fremtidig situasjon: Planforslaget viser fremtidig utbygging sørover fra eksisterende enebolig. Tidligere område med garasjer er tenkt som felles lekeareal. 3

4 2. BAKGRUNN Planforslaget kommer som følge av grunneiers (gnr/bnr 503/89) ønske om fortetting av dagens boligområde med leiligheter. Grunneier ønsker å kunne tilby gode sentrumsnære boliger/leiligheter i kort avstand til kulturtilbud og nærliggende arbeidsplasser. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Området ligger inntil eksisterende boliger og er uregulert i dag. Området har kort vei til sentrum og vil få sin adkomst via eksisterende Bjønnesveien med avkjørsel til Myrene. Planavgrensningen er valgt i samråd med kommunens planavdeling og tilpasser seg i stor grad inntil eksisterende reguleringsplaner i området. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Landskap Området består av et forholdsvis bratt skrånende terreng som i dag er begrodd med busk og kratt. Eksisterende bebyggelse ligger inntil området mot nord og nordøst. Verneinteresser Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. Miljøfaglige forhold Det er relativt lite luftforurensning/støy fra biltrafikk i området. Trafikkforhold Avkjørsel fra fremtidige boliger til kommunal vei; Bjønnesveien. Parkering og snuplass løses internt på området regulert som FP. Bjønnesveien er i dag en svært lite trafikkert vei, men benyttes som adkomst videre til turområdene lenger inne på Biejordet. Siktsoner i krysset er godt dimensjonert med sikttrekant som i veikryss. Dette for å sikre god sikt og trafikksikker adkomst for gående. Sosial infrastruktur God tilgang på offentlige servicetilbud, skole, skolefritidsordninger, barnehage, kollektivtrafikk i dette området. Bjønnes Stadion ligger tett inntil området. Teknisk infrastruktur Offentlige vann og avløpsledninger ligger i umiddelbar tilknytning til området.. Estetikk og byggeskikk Området er bebygd med stort sett eneboliger oppført i ulike tidsepoker og uttrykk. Bebyggelsen lengre opp består for det meste av eneboliger med saltak. Tomtene er forholdsvis romslige. Det er ønske om å legge til rette for en mer arealeffektiv bebyggelse. Dette skal ikke gå på akkord med kvaliteten. Ny bebyggelse er planlagt med et noe mer moderne uttrykk, men samtidig tilpasset omgivelsene i materialvalg, høyder og terrengtilpasning. Stedsutvikling Kommunen har uttrykt at det vil være ønskelig å fortette med boliger i området Myrene. Nye områder som tas i bruk ønskes utnyttet med høy utnyttelse. Forslaget legger opp til å kunne oppføre maksimalt 12 boligenheter. Når nærliggende tunnelanlegg til ny vei er ferdig, vil det kunne legges til rette for enda bedre utnyttelse av området. Planforslaget tar høyde for en fremtidig bebyggelse etter at Statens vegvesen har sluttført tunnelanlegget og samtykket til bygging (B3). 4

5 Barns interesser Det reguleres inn felles lekeareal FL1 som skal opparbeides etter egen plan, og være ferdig før boligene tas i bruk. I tillegg opparbeides det uteområder for lek i direkte tilknytning til boligbygget. Universell utforming Gjennom planlegging og prosjektering skal det tilstrebes løsninger så nær opptil universell utforming som mulig, både for boligenhetene og fellesarealene. 4. PLANSTATUS Gjeldende planstatus Området er uregulert, men i kommuneplan avsatt til boligområde. Tilliggende reguleringsplan angir en fremtidig trase for vei. Veitrasèen inkluderer tunnelinnslag like under deler av området der det er planlagt boliger. Statens Vegvesen har angitt en byggegrense på 50 meter fra senter av denne trasèen inntil anlegget en gang i fremtiden er ferdig. 5. MEDVIRKNING 5.1 Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Sammendrag av forhåndsuttalelsene med forslagstillers kommentar: Fylkesmannen i Aust Agder av : Påpeker at området omfatter en innfallsport til turområdet rundt Biejordet. Oppfordrer til at adkomsten til turområdet skiltes. Området bør ikke privatiseres på en slik måte at det virker hindrende på den allmenne ferdsel inn i turområdet. Biebekken må skjermes mot ytterligere forurensning. Barnas representant må tas med i planprosessen. Planen må gjøre rede for hvordan skoleveien sikres gjennom planområdet. Viktig å ha fokus på landskapet ved utbygging. Forslagstiller kommentar: Positiv til at adkomsten til området skiltes, men mener dette må være kommunens oppgave å utføre selve skiltingen. Biebekken skal ikke påvirkes som følge av utbyggingen Barnas repr. har fått melding om oppstart av planforslaget direkte tilsendt, og vil også få dette ved den offentlige høring. Prosjektet skal planlegges med god tilpasning til terreng. Aust Agder Fylkeskommune : Påpeker reguleringsplan for tunnelinnslag i nærheten av området. Det kan ikke bygges nærmere enn det veimyndighetene tillater. Vei fra Bjønnes til Bjønnesjordene må opprettholdes som turvei. Det må planlegges lekeplasser i tråd med kommunen retningslinjer innenfor planområdet. Det er ikke behov for å gjøre undersøkelser med tanke på automatisk fredede kultuminner. Forslagstillers kommentar: Statens Vegvesen har gjennom egen uttale til planen gjort rede for dette. Planforslaget er tilpasset SV sine merknader. Veien skal opprettholdes og bedres Felles lekeplass er vist som FL 1 på plankartet. 5

6 Statens Vegvesen : Krysset fra Bjønnesveien mot Riksvei 42 er ikke tilfredsstillende med hensyn på krav til utforming og siktkrav. Bør innarbeides rekkefølgekrav som sikrer utbedring av krysset før boligene tas i bruk. Reguleringsplan for ny riksveg Myrene Stoa skal ha en byggegrense på 50 m fra senter regulert vei. Det kan være aktuelt å omregulere denne traseen med tanke på en mulig oppgradering til 4 felts vei. Det må redegjøres for trafikksikker skolevei. Forslagstillers kommentar: Bjønnesveien er i dag ikke skolevei. For nye beboere innenfor planområdet finnes det gangadkomst til Gåsåsen som kan benyttes til skolevei. Planforslaget har vist byggegrense mot tunnellanlegget på 50 meter. Byggeområder utenfor denne byggegrense kan evt frigjøres når anlegget er ferdig eller Statens Vegvesen har samtykket til utbygging (Gjelder område B3) 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Rikspolitiske retningslinjer ønsker en fortetting av eksisterende sentrumsområdet. Kommunen har også klart uttrykt at det er ønskelig å fortette eksisterende boligområder, og at dette må gjøres med høy utnyttelse av arealene. Kommunens planavdeling har også uttrykt en begrensning for antall nye boligenheter i forhold til krav om å utbedre adkomstveien fra Myrene. Planlagt prosjekt innenfor område B1 og B2 forholder seg til denne begrensning, slik at det ikke vil være krav om utbedring av veistandarden. 7. PLANSKISSEN Reguleringsformål Byggeområdet: Leilighetsbygg kan bygges i 3 etasjer. Biloppstillingsplasser og snuplasser ivaretas innenfor reguleringsformålet Felles Parkering FP1. Her kan etableres carporter til hver leilighet dersom ønskelig. Fellesområdet: Forslagstiller vil utvikle felles oppholds, leke og aktivitetsarealer innenfor området regulert som Felles lekeareal FL1. Disse arealene vil også kunne være tilgjengelig for andre beboere i området. Offentlig formål: Området omfatter i dag det såkalte Heimevernshuset og tilhørende parkeringsplass. Ikke foreslått endringer. Offentlig vei: Bjønnesveien er kommunal vei gjennom planområdet. Denne foreslås justert noe for bedre å utnytte området. Friluftsområdet: Ingen endring i dette området. Tillates ikke tiltak. Grenser til friluftsområdet for tilliggende reguleringsplan for Gåsåsen. 6

7 Grad av utnytting og høyder Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet er % BYA = 35 %. I boligområde B1 tillates en ny boligenhet og ny garasje. Utbyggingen er angitt med byggegrense på plankartet og vist med bokstav henholdsvis B og G. Innenfor området B2 kan det oppføres leilighetsbygg med utnyttelsesgrad inntil 35 % BYA. Maksimal mønehøyde på bebyggelsen er satt til kote + 30,5. Område B3 kan bebygges når ny riksvei anlegges som vist i reguleringsplan og/eller Statens Vegvesen har gitt klarsignal for bygging. Bebyggelsens plassering Innenfor byggelinjer anvist på plankart. Landskap De nederste deler av området er forholdsvis flatt. Dette skal benyttes til justering av Bjønnesveien og parkeringsplasser for de nye boligene. I de mer bratte områdene skal boligbygges plasseres inn i terrenget på en god måte. Det er utarbeidet snitt som viser prinsippet for dette. Terrenget skal tilbakeføres inn til bygning der det ikke planlegges adkomster eller synlig fasade. Området vil derfor fremstå med god terrengtilpasning. Trafikkforhold Avkjørsel skal opparbeides etter kommunale veinormer. Frisiktsoner i eksisterende kryss er markert på plankartet. Planforslaget viser noe justering av Bjønnesveien i retning Heimevernshuset. Dette for å utnytte området på en bedre måte. Risiko og sårbarhet Det anses ikke å være spesielle områder i planområdet som krever videre analyse av risiko og sårbarhetsforhold. Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur er godt utbygd i området, og det trengs minimale tiltak for å etablere nye påkoblinger. Estetikk og byggeskikk Leilighetsbygg kan bygges med varianter av saltak, med oppletter eller kvister. Alle bygg skal utføres i tre, kledning kan være stående eller liggende, eller som en kombinasjon av begge deler, kledning sluttbehandles i en farge som er nøytralt for området. Barns interesser Utendørs oppholds leke og aktivitetsareal skal opparbeides, disse arealene vil kunne benyttes av andre som bor i området. 9. ILLUSTRASJONER Plankart 1:1000 Snitt 7