DEL AV SKONNERTVEIEN

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN DEL AV SKONNERTVEIEN DOKUMENT: Planbeskrivelse PLAN ID: DATO: Rev BAKGRUNN 2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I OMRÅDET 3 PLANSTATUS 4 PLANFORSLAGET 5 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN 6 PLANPROSESS 7 VEDLEGG

2 1 BAKGRUNN Planforslaget fremmes av Arkitekt Bengt G. Michalsen AS på vegne av grunneier Ståle Drevdal m.fl. og Grimstad Frikirke. Hensikten med planen er å legge til rette for å kunne oppføre leilighetsbygg som fortettingsprosjekt i 3 etg. + parkeringskjeller. I tillegg ønsker Frikirken å tilrettelegge for utbygging av aktivitetshus/forsamlingshus på sin eiendom i tilknytning, og som et supplement, til dagens drift av Frikirken. 2 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET Planområdet ligger i Lauvstø, sentralt i forhold til Grimstad sentrum. I tillegg nær opptil Vesterled som er en viktig innfartsåre til Grimstad og har derfor meget godt kollektivtilbud. Eiendommene som omreguleres er allerede utbygd med eneboliger og delvis opparbeidede hager. Det er derfor lite naturkvaliteter som berøres. Kapasitet på eksisterende infrastruktur må vurderes. Sosial infrastruktur: Kort vei til skole (Jappa og Grimstad Ungdomsskole). Kort vei til helse og kulturtilbud i Grimstad sentrum. Grønn infrastruktur: Det finnes innregulerte friområder både større og mindre i umiddelbar nærhet i Lauvstø. Ikke alle er opparbeidet, men er avsatt til formålet og ligger til rette for å kunne opparbeides ved behov og ønske (se vedlagte oversikt) I tillegg er det kort vei til f.eks fotballbane og skatebane ved Dahlske videregående skole. Området har særdeles gode solforhold fra morgen til kveld. Eksisterende bebyggelse består av eldre eneboliger med varierende uttrykk og arkitektur. På Frikirkens område står en sveitser bolig fra ca Denne er i dag noe i bruk i forbindelse med aktiviteter knyttet til kirken, men er ellers ubebodd. Eiendommene har i dag adkomst til Skonnertveien og Vesøygaten som er interne boliggater i boligområdet Lauvstø. Grunneiere innenfor planområdet: Gnr/bnr 200/1619 og 200/1895: Bjørg Drevdal, Ståle Drevdal og Herman Drevdal Gnr/bnr 200/1585: Ståle og Pia Maria Drevdal Gnr/bnr 200/1607: Den evangelisk lutherske frikirke

3 Bildet fra dagens situasjon G/s vei Vesøygaten 3 PLANSTATUS I Kommuneplanen er området avsatt som boligformål. Planområdet omfatter 3 ulike eksisterende reguleringsplaner; Endring av reguleringsplan for Vesøygatens forlengelse fra 2009 (Område B4 - Vesøygaten 26) Del av Reguleringsplan for Lauvstø fra 1961 Del av Reguleringsplan for Midtskips Vesøygatens forlengelse (Frikirken) fra Planforslaget imøtekommer kommuneplanens mål om fortetting av boliger i sentrum og sentrumsnære områder, samt langs kollektivakser. Dette bygger også opp under en bærekraftig utvikling med tanke på å redusere bilbruken og heller benytte kollektivtilbud og/eller sykkel. 4 PLANFORSLAGET Hovedgrep Overordnet grep for plassering av bebyggelsen er å legge lengre bygningskropper langs Vesøygaten og langs Skonnertveien. Bygningene bør utformes med noe brudd og variasjon i fasadene for å unngå en stor monoton vegg ut mot gaten. Mellom bygningene skapes et sammenhengende fellesområde for alle leilighetene. I sammenheng med dette etableres et fellesområde med gangpassasje åpen for allmennheten fra Skonnertveien til Vesøygaten mellom Frikirkens eiendom og leilighetsbebyggelsen. Disse områdene knyttes sammen med annet regulert fellesområde tilhørende fremtidig utbygging mot Vesterled. Områdene bør sees i sammenheng med fellesområdet i tilliggende plan for å få gode sammenhengende uteoppholdsarealer

4 Arealbruk Planområdets størrelse er på 6452 m 2 eks. veiformål. Arealregnskap: 1. Boligformål: BB1 + BB2 = 1112m m2= 1927m 2 2. Uteoppholdsareal: U1 + U2= 526m m2= 883 m 2 3. Religionsutøvelse: RL 1 + RL2 = 3037 m m 2 = 3644 m 2 Maks BYA er foreslått til 50 %. Dette utgjør en maksimal bygningsmasse med BYA på maksimalt 556 m 2 i BB1, 408 m 2 i BB2 og 304 m 2 i RL2. Bebyggelse, struktur og tiltak Bygninger er plassert langs Vesøygaten og langs Skonnertveien. Byggegrense er lagt med 8 m til midtvei for Skonnertveien. I henhold til tidligere reguleringsplan er byggegrense mot Vesøygaten også vist med 8 meter til veimidt. For øvrig er det lagt inn byggegrense mot annet formål på 4 meter, med unntak av BB1 mot U1 som er vist med 3 meter. Fra BB2 mot nytt utbyggingsområde langs Skonnertveien er det vist byggegrense i eiendomsgrensen mot naboeiendom. For BB1 mot regulert fellesområde mot øst, og mot U2, er det lagt byggegrense på 1 meter. Dette for å kunne utnytte arealene på en bedre måte og heller oppnå større sammenhengende fellesarealer mellom bygningene. Planen viser tillatt kotehøyde for bebyggelsen i BB1 på kote + 18,0 For BB2 er kotehøyde + 15,5. Høydene er satt ut fra vurdering i forhold til tilliggende godkjent plan. For BB2 er det naturlig å legge til grunn +15,5 da terrenget stiger noe i forhold til bebyggelsen lenger nede i Skonnertveien (denne er begrenset til mønehøyde + 14,5 m) Det er ikke lagt inn styrende begrensninger for selve utforming av bebyggelsen annet enn at denne skal tilpasses omgivelser på en god måte. Det vil være opp til kommunens behandling av byggesaken hvorvidt det skal stilles krav til bebyggelses utforming. Ny bygning i RL2 skal tilpasses eksisterende Frikirkebygg på

5 en slik måte at de naturlig vil sees på i en sammenheng. For Frikirken er også dette er viktig moment da disse bygningen skal høre naturlig sammen. Nybygget skal gi muligheter for aktiviteter og tilbud som nåværende kirkebygg gir svært begrenset, eller ingen, mulighet for. Se vedlegg 4 c for illustrasjon av høydene i RL2 i forhold til bakenforliggende bebyggelse i Vesøygaten 21 samt avstander. Grad av utnytting: Planforslaget viser utnyttelsesgrad på 50 % BYA. Dette vurderes som en riktig utnyttelse og god arealeffektivitet vurdert mot området ellers og utvikling mot mer fortettet boligbebyggelse i sentrumsnære områder. Vurderingen er også sett i lys av de utbygde områder ellers langs Vesterled. Antall boenheter er ikke bestemt da detaljprosjektering ikke er gjennomført for bebyggelsen. Man kan som eksempel legge til grunn en gjennomsnitts størrelse på ca 70 m 2. Med en maksimal utnyttelse på 50 % vil dette igjen kunne bli opp mot 40 leiligheter. Forhold til estetisk veileder/retningslinjer: Relevante retningslinjer er 1, Naturgrunnlaget: Denne retningslinjen oppfattes som rimelig generell i forhold til å vurdere forholdet til eksisterende og fremtidig terreng og landskap. Bevaring av heier og silhuettvirkning er ikke relevant for prosjektet. Heller ikke plassering av bygg på skrenter og åskammer. I dette prosjektet vil ikke vesentlige terrengformasjoner berøres. Området er i dag utbygd og består av mer eller mindre opparbeidede hager. Terreng må selvsagt bearbeides noe og særlig i forhold til å kunne tilfredsstille krav om parkering under bakken. Ved hjelp av kravet til utomhusplan i byggesaken vil disse forholdene, samt overganger/høydeforskjeller, bearbeiding av terreng osv bli ivaretatt og kan vurderes på en god og gjennomtenkt måte. 3 Byggeskikk: Prosjektet inngår ikke i den historiske sentrumsbebyggelsen. I lauvstøområdet finnes mange ulike stilarter og boliger fra ulike tidsepoker. Den nye bebyggelsen er tenkt som enkel og tilpasset arkitektur. Enkelte boliger i Utkikken + nytt leilighetsbygg på toppen av Utkikken har flate tak, men hovedvekten av eneboligene i Lauvstø har saltak. Det regulerte området er sammenhengende mellom Vesøygaten og Skonnertveien og bebyggelsen vil derfor kunne planlegges og fremstå som helhetlig innenfor hele området. Det vurderes flatt tak for å kunne utnytte muligheten for takterrasse og solforholdene. Tekniske installasjoner vil bli plassert på en estetisk god måte. Dette er også krav i reguleringsbestemmelsene. 5 Fortetning: Denne retningslinjen har hovedfokus på at nye fortettingsprosjekter skal tilpasses eksisterende miljø og ikke ødelegge eksisterende lek og rekreasjonsområder. Planlagte prosjekter skal tilpasses en fornuftig byggehøyde sett i forhold til terreng, eksisterende bebyggelse og miljø m.m. Samtidig må man i fortettingsprosjekter tenke arealeffektivt særlig i sentrumsnære områder. Dette fortettingsområdet ligger også tett opptil Vesterled. Det betyr igjen at Lauvstøområdet ikke vil bli særlig belastet med trafikkøkning, da avkjørsel er helt i starten av Skonnertveien. Det er regulert inn byggegrenser som sikrer bygningsformer både i bredde og utstrekning. Denne vil skape en bebyggelse som følger gateløpet og igjen skaper gode fellesområder mellom bebyggelsen skjermet fra trafikk. Detaljer på bygningsutforming er tenkt tilpasset eksisterende materialbruk i området. Dett er vist til i reguleringsbestemmelsene.

6 Trafikk Uteoppholdsarealer/ areal for felles bruk Det nye området reguleres nå med felles uteoppholdsarealer mellom bygningene. Dette området knyttes også sammen med eksisterende regulert (ikke opparbeidet) fellesområde i tilliggende plan for Vesøygatens forlengelse. Se vedlegg 4 d Deler av dette området tilhører Vesøygaten 26 som ellers er regulert i denne planen. Dette blir gode og skjermede uteoppholdsarealer som opparbeides etter prinsipp for universell utforming. Området skal også fungere som nærlekeplass for de minste barna med sandkasse, lekestativ etc. Området U2 åpner opp for adkomst mellom Skonnertveien og Vesøygaten og adkomst til U1. I tillegg vil det fungere som et skille mellom boligbebyggelsen og Frikirkens område. På grunn av høydeforskjellen mellom Skonnertveien og Vesøygaten er U2 mest egnet for å gi gjennomgang og fungere som et skille mellom reguleringsformålene, mens det er mindre egnet for opphold. Solforholdene er heller ikke så gode som i U1. U2 er derfor gjort smalere enn U1. Her er solforholdene bedre og høydeforskjellene mindre. Det finnes innregulerte friområder både større og mindre i umiddelbar nærhet i Lauvstø. Ikke alle er opparbeidet men er avsatt til formålet og ligger til rette for å kunne opparbeides ved behov og ønske (se vedlagte oversikt) I tillegg er det kort vei til f.eks. fotballbane og skatebane ved Dahlske videregående skole. Totalt felles uteoppholdsareal, i tillegg til utearealer som ubebygde deler av regulert boligformål, innenfor planområdet er på 788,12 m 2. I henhold til Grimstad kommunes vedtekter for uteoppholdsareal skal hver boligenhet ha uteoppholdsareal på 50 m 2. Dette kan dekkes inn slik (regneeksempel med 40 enheter): Regulerte fellesarealer:u1 + U2 = 883m 2 /40 enheter= 22m2 + Uteopphold i BB1 og BB2: Ubebygd areal på BB1 og BB2=964m2/40 enh.r= 24 m2 + individuelle balkonger BB1 og BB2= gjennomsnitt 8 m 2 /enhet + Uteoppholdsareal i Vesøygaten 26 som allerede er regulert til uteopphold i planen for Vesøygatens forlengelse og derfor ikke reguleres på nytt i denne planen. Se illustrasjon. Ca 333 m 2 / 40 enheter= 8 m 2 /enhet = Summert: omlag 62 m2/enhet. Som nevnt er dette kun et regneeksempel der det er tatt utgangspunkt i 40 enheter.

7 Det er ikke regulert inn nye veier. Skonnertveien og Vesøygaten er uendret. Tidligere vist adkomst fra utbyggingsområde til Vesøygaten er nå samlet med adkomsten til den nye bebyggelsen ut mot Skonnertveien. Det vil nå bli kun en avkjørsel til et felles p-anlegg under bygningene både i BB1 og BB2. Frisiktsoner er vist på plankartet. Trafikksikkerheten vurderes som god i området. Skoleveien går gjennom Lauvstø og inn på Grooseveien hvor der er opparbeidet fortau på begge sider av veien. Videre forbi rundkjøring ved Kiwi er det fotgjengerovergang til fortau langs Tønnevoldsgate. Ved Fuhr er nytt gangfelt over til Frivoldveien inn til Jappa skole. Kollektivtrafikk mellom Arendal og Kristiansand går nedom Grimstad og passerer i umiddelbar nærhet av planområdet ved Vesterled. Det finnes holdeplasser i begge retninger. Det er også kort vei til rutebilstasjonen der de ulike lokale bussrutene har sin base. Både langs Vesterled og langs Grooseveien er der opparbeidet fortau og /eller gang/sykkelvei. Der er også gangfelt som gir god trafikksikkerhet for gående og syklende. Kommunen har også regulert inn sykkelbane langs Vesterled i nær tilknytning til planområdet. Parkeringsdekningen for boliger i BB1 og BB2 er planlagt med 1 plass pr boenhet, og i tillegg ca 15 plasser som skal selges til de beboerne som ønsker det. I tillegg er det tenkt noe gjesteparkering. For leilighetsbyggene i BB1 og BB2 er det planlagt parkering under bakken i sin helhet. Parkering til frikirken er i dag på åpen plass i tilknytning til kirkebygget. Ved oppføring av aktivitetsbygg vil p-plasser bli inntegnet på plassen for å gi en mer effektiv utnyttelse av p-arealene. I tillegg vil det bli opparbeidet så mye nye p-plasser som mulig inn mot fellesarealet og i tilknytning til aktivitetshuset. Da kirkebygget og aktivitetshuset sjelden vil ha samtidig bruk og derav samtidig benytte p-dekningen, mener vi det er en god utnyttelse av arealene å se vurdere parkering samlet for disse to byggene. Dette er også i tråd med kommunens syn på å redusere bilbruken og vurdere sambruk på p-arealer der det er hensiktsmessig. Universell utforming Minimum 25 % av leilighetene vil få universell utforming. Uteoppholdsarealene skal opparbeides etter egen plan. Planen utarbeides/utformes i forbindelse med prosjektering av leilighetsbyggene i BB1 og BB2. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av arealene. For å ivareta kravene til universell utforming vil det anlegges en sti/gangvei med fast dekke i området U2 som gjør det mulig for rullestolbrukere og bevegelseshemmede å forflytte seg uten assistanse mellom Skonnertveien og Vesøygaten. Denne stien/gangveien vil også gå inn i U1 slik at dette området blir tilgjengelig både fra Skonnertveien og Vesøygaten. Barn og unges interesser Da planområdet som berører BB1 og BB2 i dag er bebygd med boliger, vil planlagt utbygging ikke komme i konflikt med dagens bruk av området. Området vil derimot legges godt til rette for aktiviteter for små barn og beboere i alle aldre. Som nevnt er

8 det også andre friområder eller i Lauvstø som kan opparbeides og tilrettelegges bedre for bruk av barn og unge. Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er vedlagt. Miljøkonsekvenser Støy Pga av avstand til Vesterled vurderes det ikke som behov for noe egen støyvurdering av reguleringsområdet for ny bebyggelse. Eksisterende bebyggelse i områder som grenser til reguleringsområdet vil kunne bli utsatt for støy i byggeperioden. For å begrense dette skal støy i forbindelse med byggetiltakene være kartlagt før byggetillatelse gis. Det skal også foreligge en plan for framdrift og aktiviteter for byggearbeidene, inkludert tidsbegrensninger og informasjon/varsling til naboene. Skjermingstiltak skal iverksettes i henhold til plan. Se også reguleringsbestemmelsene 6c. Forurensning, energiforbruk og lukt Utbygging etter planen vil ikke påvirke forurensningssituasjonen eller medføre andre miljøproblemer. Biologisk mangfold Området er i dag allerede nedbygd med eneboliger og tilhørende hageanlegg. Det antas derfor at utbyggingen ikke påvirker det biologiske mangfold utover dagens situasjon. Renovasjon Renovasjonsløsning for storabonnement vil plasseres max 10 meter fra ytterkant av Skonnertveien og i umiddelbar tilknytning til inn-/utkjøring som vist med pil på reguleringskart. Renovasjonsløsning vil være innebygget i bygg eller nedgravd utendørs. Valg av løsning gjøres i samarbeid med Agder Renovasjon. Se også reguleringsbestemmelsene 2c 5 GJENNOMFØRING AV PLAN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN

9 Vesøygaten fra Midtskips til Vesterled er planlagt brukt som brannvei til reguleringsområdet langs Vesøygaten. Det skal inngås egen utbyggingsavtale om eventuell bruk av førstnevnte strekning som brannvei. Se også reguleringsbestemmelsene 6e. Det forventes ikke økonomiske konsekvenser for kommunen som følge av denne utbyggingen. 6 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den Referat fra dette er vedlagt På møtet ble drøftet innhold i planen, planavgrensning og premisser i form av kommunale retningslinjer og vedtekter. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid; Det ble meldt oppstart på reguleringsarbeidet den , med direkte brev til naboer, berørte parter og offentlige instanser etter liste mottatt fra kommunen. I tillegg ble det annonsert i Grimstad adressetidende og på hjemmesiden til Arkitekt Bengt G. Michalsen AS. Frist for merknader var Det er ikke mottatt merknader fra naboer aller andre private parter. Offentlige høringsinstanser: 1 Aust Agder Fylkeskommune av Positive til fortetting sentrumsnært. Minner om at universell utforming må legges til grunn ved planlegging. Anbefaler å bevare sveitserboligen innenfor planområdet. Kommentar: Dersom Frikirken skal utnytte sine arealer på en hensiktsmessig måte, vil det være umulig å bevare eksisterende bolig. 2 Statens Vegvesen av Viser til at kommunen er planmyndighet for kommunale veier. Planen må redegjøre for trafikksikker skolevei, og at evt tiltak må tas med i planen og påregnes gjennomført sammen med utbyggingen. Kommentar: Skolevegen går i all hovedsak på eksisterende utbygd fortau langs Grooseveien, Tønnevoldsgate og videre over opphøyede gangfelt ved Fuhr. Ser derfor ikke behov for utbedringer. Kommunen har tidligere foreslått å stenge veien gjennom Lauvstø for gjennomkjøring. Dette vil redusere trafikken betydelig og være med å bedre trafikksikkerheten i området. 3 Fylkesmannen i Aust Agder av Positiv til at det legges opp til konsentrert bebyggelse. Planleggingen må ivareta estetiske hensyn og landskapstilpasning. Barn og unges forhold må vurderes i planen og trafikksikker skolevei må omtales. Planen må inneholde ROS-analyse.

10 Kommentar: ROS analyse er vedlagt. Skolevei er omtalt tidligere. 7 VEDLEGG 1 Kart som viser dagens situasjon i planområdet. 2 Kart som viser områder av betydning for barn og unges interesser. 3 Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. 4 Illustrasjoner 5 stk som viser omriss av bebyggelsen som planforslaget hjemler, også i forhold til bebyggelse i bakkant (Utkikken)(jf. kart og bestemmelser) samt høydene og avstandene mellom Vesøygaten 21 og RL2. Illustrasjon av areal regulert til uteopphold i planen for Vesøygatens forlengelse som eiendomsrettslig og funksjonelt vil være en del av U1. 5 Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen. 6 Feil grunnlag for vedtak om byggehøyde i plan for Vesøygatens forlengelse angjeldene del av BB1