Forslag til reguleringsplan for Heimannsåsen, Røyken kommune

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan for Heimannsåsen, Røyken kommune Innholdsfortegnelse 1. Innledning 1.1 Oppdragsgiver 1.2 Eiendoms- og eierforhold 1.3 Planlegger 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet 1.5 Eksisterende reguleringsplan, overordnete planer og evt. andre juridiske forhold 2. Planområdet, eksisterende forhold 3. Planprosessen 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid med liste over varslede parter 3.2 Merknader til planarbeidet med tiltakshavers kommentar 4. Beskrivelse av den planlagte bebyggelsen 5. Planforslaget 5.1 Reguleringsformål 5.2 Utnyttelsesgrad og byggehøyder 5.3 Vei, trafikk og støy 5.4 Parkering 5.5 Nærlekeplass og utvandig opphold 5.6 Forholdet til barn og unge 5.7 Grunnforhold 5.8 Renovasjon 5.9 Avvik fra overordnede planer Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplankart, datert Forslag til bestemmelser til reguleringsplanen 3. Varslingsannonse, eksempel på varslingsbrev og adresseliste 4. Illustrasjonsplan, Snitt, D perspektiv, Innkomne merknadene til varsel om planoppstart 8. Støyrapport,

2 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver OBOS Nye Hjem AS, Pb St. Olavs plass, 0129 Oslo. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Hjemmelshaver er OBOS Nye Hjem AS og Røyken kommune. 1.3 Planlegger LINK signatur AS, Elveveien 81, 1366 Lysaker. 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Arbeidet med reguleringsplanen ble igangsatt fordi Fylkesmannen i Buskerud ved behandling av naboklage har funnet at det er avvik mellom gjeldende reguleringsplan og gjeldende bebyggelsesplan, begge planene vedtatt i Oppstart av arbeid med reguleringsplan ble varslet i Asker og Bærum Budstikke og Røyken og Hurum avis samt sendt til naboer og berørte Formålet med planarbeidet er å oppdatere planmaterialet slik at reguleringsplanen blir i tråd med vedtatt bebyggelsesplan og det byggeprosjektet som er vedtatt bygget av Røyken kommune. 1.5 Eksisterende reguleringsplan, overordnede planer og evt. andre juridiske forhold Eksisterende reguleringforhold Planområdet er i dag omfattet av reguleringsplan og bebyggelsesplan. Begge planene ble vedtatt i 2002 og tilrettelegger for tett utbygging. Området ble også regulert med samme hensikt i reguleringsplan fra Gjennom reguleringsplanen fra 2002 er området flateregulert til formål bolig og bolig/offentlig med BYA på 30% for felt B2. Som grunnlag for beregning av BYA er også de områder som i bebyggelsesplanen er regulert til friområder. For Felt B1 er utnyttelsesgraden på plankartet 30 %. Bebyggelsesplanen begrenser utbyggingsområdet i reguleringsplanen og det avsettes 2 friområder. Detaljeringsgraden for byggenes utforming i bebyggelsesplanen er meget høy og gir ingen fleksibilitet til å gjøre prosjektjusteringer. I begge planer inngår veiadkomsten som offentlig vei. Både eksisterende reguleringsplan og bebyggelsesplan vil bli opphevet i overlappende område ved vedtak av ny detaljert reguleringsplan. Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel for Røyken ble vedtatt , med noen mindre endringer I kommuneplanen er planområdet satt av til fremtidig boligområde. 2

3 I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det gitt generelle krav samt bestemmelser spesielt knyttet til småhusområder. Det er ikke gitt generelle bestemmelser til mer konsentrert boligbebyggelse. Rikspolitiske retningslinjer RPR for barn og unge, RPR for samordnet areal- og transportplanlegging og RPR for Oslofjorden gjelder for området. 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet er 16981m 2 stort og ligger i Slemmestad sentrum. Planområdet er i dag ubebygget og består av fjell og masse i et til dels sterkt hellende terreng mot syd. Med hjemmel fra vedtatt bebyggelsesplan, rammetillatelse og igangsettingstillatelse for utbygging av 12 blokker på Heimannsåsen er store deler av grunnarbeidet for planlagt bebyggelse gjennomført av tidligere eier. Byggetomta er langt på vei utsprengt og massene kjørt bort. Trafo / sterkstrøm, samt tele-bredbånd og TV kabler er ført fram til byggeområdene. Vei vann og avløp er etablert av tidligere utbygger for å betjene den utbygging som er hjemlet bebyggelsesplanen fra Felt B1 og B2 jfr. reguleringsplanforslag. Fire boligbygg er allerede oppført som byggetrinn 1 i Heimannsåsen (utenfor planavgrensningen). 3

4 3. PLANPROSESSEN 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid med liste over varslede parter Det ble kunngjort planoppstart av reguleringsplan for området den Varslingsannonse, eksempel på varslingsbrev og adresseliste ligger i vedlegg Merknader til planarbeidet med tiltakshavers kommentar Frist for å uttale seg til oppstartsvarselet var Det har kommet inn 3 merknader. Det er gjort et sammendrag av merknadene med tiltakshavers kommentarer. Merknadene er vedlagt i sin helhet i vedlegg 7. Fra Felles Grunneierutvalg, Har ingen merknader. Fra Buskerud Fylkeskommune, Mener endringene som listes opp i kunngjøringsannonsen virker fornuftige. Påpeker viktigheten av tilfredsstillende uteoppholdsareal, at området planlegges i forhold til universell utforming og at det ved utforming av bygningene legges vekt på estetisk utforming. Kommentar Formålet med ny reguleringsplan er å oppdatere planmaterialet slik at reguleringsplanen blir i tråd med vedtatt bebyggelsesplan og det byggeprosjektet som er vedtatt bygget av Røyken kommune. Således er planforslaget en videreføring av hovedgrepene når det gjelder både bebyggelse, trafikkarealer, uteoppholdsarealer og universell utforming. Fra Sjøfartsdirektoratet, Har ingen merknader. 4. BESKRIVELSE AV DEN PLANLAGTE BEBYGGELSEN Heimannsåsen del 2 består av 7 avtrappede punkthus med til sammen 108 leiligheter. I hver etasje er 2 leiligheter vendt mot sør med utsikt over Slemmestad og fjorden fra de øverste etasjene. Prosjektet har flest 3- og 4-roms leiligheter, men det er også enkelte leiligheter med 2 rom. Alle leiligheter har heis til parkeringsanlegg. Størrelsen på leilighetene er i spennet m2. 4

5 Den nedre del av planområdet sett fra sydvest. Felt B2 på nedsiden av adkomstveien. Eksisterende bebyggelse med fire boligbygg ses nordøst for adkomstveien. Det er lagt ved illustrasjonsplan, perspektiver og snitt som viser den planlagte bebyggelsen. 5. PLANFORSLAGET 5.1 Reguleringsformål Delfelt B1 og B2 foreslås regulert til byggeområde leilighetsbygg. For øvrig reguleres det til formålene fellesområde lekeplass, fellesområde adkomstvei samt friområde F1 og F Utnyttelsesgrad og byggehøyder Tabellen under viser planlagt utbygging (jfr. vedlagte utomhusplan) i %BYA i forslag til reguleringsplan sammenlignet med inntegnet bebyggelse på bebyggelsesplanen. Den eldre reguleringsplanen er en flateplan med oppgitt %BYA i bestemmelsene. Eksisterende reguleringsplan Eksisterende bebyggelsesplan Forslag til detaljert reguleringsplan B1 BYA 30% BYA 36,1% BYA 27,7% B2 BYA 30% BYA 21,6% BYA 20,1% Tabellen viser at det nå planlegges bebyggelse med en lavere %BYA enn det bebyggelsesplanen (og tilhørende rammesøknad) fra 2002 la opp til. Beregningsgrunnlaget for BYA i tabellen over er for B1; byggeområde for boliger (B1). For B2 er det i tillegg til byggeområdet for boliger (B2) tatt med friområder og fellesområde lek i beregningsgrunnlaget. Begrunnelsen for dette er for å kunne 5

6 sammenligne utnyttelsen i de to planene og planforslaget. Friområdene og felles lek er i eksisterende reguleringsplan satt av til byggeområde bolig. Overflateparkering er medregnet i %BYA iht. endring i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven i Det er kun på felt B2 det er overflateparkering. %BYA regnet med bakgrunn i byggeområdene (B1 og B2) i forslag til reguleringsplan er vist i tabellen under. Eksisterende bebyggelsesplan Forslag til detaljert reguleringsplan B1 BYA 36,1% BYA 27,7% B2 BYA 32,8% BYA 30,4% For å ha noe fleksibilitet igjen til detaljprosjekteringen av byggene så er % BYA i forslag til bestemmelser satt til 30% for felt B1 og 33% for felt B2. Byggehøyder Reguleringsplanen fra 2002 åpner for byggehøyder 4 etasjer over eksisterende terreng før utsprenging av byggegrop for felt B2, og 3 etasjer over eksisterende terreng før utsprenging av byggegrop for felt B1, jfr høydebestemmelser i reguleringsplan av Prinsipp for høydevurdering går fram av bebyggelsesplanens vedlegg 4. Vedlegg 4 i planmaterialet til bebyggelsesplanen Angivelse av bygningenes høyde i forhold til eksisterende terreng. I forslag til reguleringsplan videreføres byggehøydene i vedtatt bebyggelsesplan ved 1 inntrekk (frontfasaden) og for toppetasjens gesims, med ett unntak. For bygg B (innenfor felt B1) foreslås byggehøyden hevet fra 28.90/37,30 til 34,80/43,20. Byggehøydene satt på dette bygget vurderes å måtte være en feil i bebyggelsesplanen sett i forhold til terreng samt byggehøyder satt på tilliggende bygg i bebyggelsesplanen. Både godkjent rammesøknad fra 2002 og dispensasjon gitt i 2007 har byggehøyder tilsvarende det reguleringsplanforslag som nå fremmes. Byggehøyder i forkant (1. Inntrekk) for de forskjellige boligbyggene i bebyggelsesplan, dispensasjon gitt av planutvalget og i foreliggende reguleringsforslag. 6

7 Bygg B C D I, J, K L Bebyggelsesplan 28,90* 36,80 38,00 27,20 24,40 Disp. fra ,80 36,80 38,00 27,20 24,40 Reguleringsforslag 34,80 36,80 38,00 27,20 24,40 Byggehøyder i bakkant (øverste gesims) for de forskjellige boligbyggene i bebyggelsesplan, dispensasjon gitt av planutvalget og i foreliggende reguleringsforslag. Bygg B C D I, J, K L Bebyggelsesplan 37,30* 45,20 46,40 35,10 32,30 Disp. fra ,20 45,20 46,40 35,10 32,30 Reguleringsforslag 43,20 45,20 46,40 35,10 32,30 * feil i bebyggelsesplanen ble korrigert ved godkjent rammesøknad fra 2002 og påpekt ved dispensasjonen fra Planforslagets angivelse av bebyggelse er omtrent like detaljert som bebyggelsesplanen med cotehøyder på flere sprang i de mellomliggende etasjer. Prinsippet fra gjeldende regulerings- og bebyggelsesplan om avtrappede etasjer er således videreført i planforslaget. 5.3 Vei, trafikk og støy Det er kommunal vei til planområdet. Innen planområdet reguleres veien privat; fellesområde adkomstvei. Veien vil være i felleseie mellom Sameiet Heimannsbakken og planlagte boliger innenfor forslaget til reguleringsplan. Veien reguleres inn med samme bredde på kjørevei og gangvei som i bebyggelsesplanen, samt med de samme snumulighetene. Det vil ikke bli vesentlig endring i trafikkbelastning i forhold til vedtatt bebyggelsesplan. Antall boliger i forslag til reguleringsplan økes med 22 enheter i forhold til vedtatt regulerings- og bebyggelsesplan. Sweco har utarbeidet en beregning av utendørs veitrafikkstøy. Støykilden er veitrafikk på Slemmestadveien som ligger vest for planområdet. Enkelte balkonger/terrasser på bygg B, som ligger nærmest veien, vil få lydnivåer over anbefalte grenseverdier. Resten av planområdet har lydnivå under anbefalt grense. Dersom området som er lydutsatt skal benyttes som uteopphold, bør skjerming vurderes. For bygg B kan det være aktuelt med støyreduserende tiltak i fasade (vindu, ventil) nærmest veien. Støyberegningen er vedlagt saken og generelle støykrav tatt inn i forslag til bestemmelser. 5.4 Parkering I gjeldende bebyggelsesplan er det fastsatt en parkeringsdekning på 1,4 plasser pr leilighet, hvorav 0,4 plasser er gjesteparkering. Innenfor planområdet vil det også etableres gjesteparkeringsplasser for sameiet Heimannsbakken på 0,4 plasser pr leilighet. Med en parkeringsdekning på 1,4 pr. leilighet, så gir det krav om 151 parkeringsplasser med bygging av planlagte 108 leiligheter. Parkering er i størst mulig 7

8 grad lagt under bakken i felles parkeringsanlegg. Det vil bli heisadgang fra parkeringsanlegg til alle leilighetene. I tillegg til parkeringsanlegg under bakken vil det tilrettelegges for felles gjesteparkering på parkeringsdekke over parkeringsanlegg. Fordelingen av P-plasser er: 50 parkeringsplasser i parkeringskjeller under B1 64 parkeringsplasser i kjeller under B2 52 plasser som bakkeparkering på B2. Til sammen gir dette 166 parkeringsplasser, som gir en parkeringsdekning på 1,4 innenfor planområdet samt oppfyller gjesteparkeringsplasser for de 36 leilighetene i Heimannsbakken Nærlekeplass og utvendig opphold Det settes av 1004m 2 til fellesområde - lek innenfor planområdet. I tillegg til 2862m 2 til friområder. Lekeplassen anlegges sydvendt ned mot Boligveien på tilnærmet flatt terreng. Det planlegges å opparbeide lekeplassen med lekeapparater for yngre barn samt at en del tilrettelegges for ballspill. Alle boenheter i tiltaket planlegges med privat uteareal. Planlagte balkonger /terrasser og fellesområde lek (som er uteareal med godkjente stigningsforhold) gir uteoppholdsareal pr boenhet på drøye 23m 2. Vurdering av størrelsen av utomhusareal må ses i sammenheng med topografien i området. For lekende barn vil større deler av friområdene innenfor planområdet og også tilliggende friområde i nord være godt egnet for lek. En del ubebygd areal mellom boligbyggene kommer i tillegg til å planeres og bli et godt supplement for de andre typene uteoppholdsarealer i prosjektet. Utbyggingsområdet ligger sydvendt og uteoppholdsarealene har god soltilgang, er trafikksikre, skjermet for støy og det en variert sammensetning av forskjellig type utendørsarealer. Det er tatt inn i forslag til bestemmelser at lekeplassen skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse for siste bolig i felt B2 kan gis, i den grad årstiden tillater det. Fellesområde lek skal eies og vedlikeholdes av beboerne i Heimannsbakken og beboerne innenfor planområdet i fellesskap. Lekeplassen nås via gruset sti fra boligene som skal etableres gjennom friområdet i øst. De to friområdene var også satt av til friområde i eksisterende bebyggelsesplan. 5.6 Forholdet til barn og unge Planområdet er bratt og lite barnevennlig. Utbygging fører ikke til nedbygging av områder som barn bruker som lek og opphold i dag. 8

9 Innenfor planområdet vil det bli opparbeidet egen lekeplass og balløkke på drøye 1000m 2. I tillegg er det større friområder innenfor og rundt planområdet som er godt egnet for fri lek. Se for øvrig avsnitt om nærlekeplass og utvendig opphold. 5.7 Universell utforming I Felt B2 er det båreheis mellom leiligheter og P- kjeller og inngangsparti på bakkeplan. For Felt B1 er det båreheis mellom leiligheter og P- kjeller som ligger på bakkeplan. Leiligheter er utarbeidet for å ivareta krav om universell utforming med terskelfritt mellom fellesareal og leiligheter og internt i hver leilighet. Leiligheter med terrasse vil få opptrinn til privat terrasse. Dette gjelder ca 25 % av leilighetene, og tilgjengelighet for rullestol kan løses ved rampe. Øvrige leiligheter tilrettelegges terskelfritt til balkong. Leiligheter planlegges med godkjente vendesirkler. Bebyggelsen er svært godt planlagt for universell utforming. Det er store høydeforskjeller innenfor planområdet noe som gjør det krevende å tilrettelegge for universell utforming på utendørsarealer uten store terrenginngrep. Fellesområde - lek vil ha adkomst med rullestol fra Boligveien. 5.8 Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser i forbindelse med planarbeidet og utbyggingen av Heimannsbakken Tiltakshaver kjenner grunnforholdene i området og har tilgang til alt materiale som er gjort på grunnforholdene i dette området. Tiltak i forhold til radon må påregnes. 5.9 Renovasjon Det planlegges to områder for bruk til renovasjon; ett plasseres innerst i området i enden av gjesteparkeringsplassen og det andre lengst vest på området innenfor felt B1. Snumulighetene i området prosjekteres for stor lastebil og brannbil, det samme som i bebyggelsesplanen. Type avfallssystem avklares med renholdsetat i rammesøknad Forholdet til overordnede planer Rikspolitiske retningslinjer Planforslaget er en oppgradering av gjeldende planer og forholdet til rikspolitiske retningslinjer anses derfor avklart i tidligere planprosesser. Kommuneplanens arealdel Andel P-plasser er en videreføring av gjeldende bebyggelsesplan og anses derfor avklart. Innenfor planområdet opparbeides det egen lekeplass/balløkke på i overkant av 1000m 2. I tillegg er det større friområder i og rundt boligområdet som er godt egnet for fri lek. Regulering/ bebyggelsesplan 9

10 Ny reguleringsplan fremmes som følge av at Fylkesmannen har funnet avvik mellom vedtatt reguleringsplan fra 2002 og vedtatt bebyggelsesplan fra Dette gjelder både reguleringskartet og bestemmelsene. Forslaget til reguleringsplan er derfor en oppgradering av vedtatt plangrunnlag, og følgende endringer er foretatt i plankartet og bestemmelser i forhold til reguleringplanen: Innregulering av friområder og lekeplass. Endring av planformål for byggeområde B2 fra offentlig/bolig til bolig. Adkomstvei endres fra offentlig til privat-felles vei. Parkeringskrav er tilpasset bestemmelser i bebyggelsesplanen og er ikke iht. kommunens til enhver tids gjeldende parkeringsnorm som reguleringsbestemmelsene setter krav til. Endringer i forhold til bebyggelsesplanen: Reduksjon av antall blokker fra 8 til 7 Endring i høydene for bygg B (vurderes å være oppretting av feil i bebyggelsesplanen) Annet fellesareal utgår og erstattes med byggeområde og fellesområde lek. Adkomstvei endres fra offentlig til privat-felles vei. Forslag til reguleringsplan følger opp intensjonene i vedtatte planer for Heimannsåsen, med tett boligmasse bestående av avtrappede punktblokker, med maks 4 etasjer i for og bakkant av bebyggelsen i felt B2 og maks 3 etasjer i for- og bakkant av bebyggelsen i felt B1, innregulering av friområder og ballekeplass. Forslag til ny reguleringsplan vil ved vedtak erstatte tidligere vedtatte planer i overlappende områder. Lysaker, revisjon