Nesodden kommune. Gbnr 1/959 - Varden BS3 - Nybygg bolig bygg 1 og 2 Dispensasjon fra reguleringsbestemmelser

Transkript

1 Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 15/ /6796 Arkivkode: 01/0959, Saksbeh.: Nele Griebsch Saksnummer: 086/15 Gbnr 1/959 - Varden BS3 - Nybygg bolig bygg 1 og 2 Dispensasjon fra reguleringsbestemmelser SAKEN GJELDER Søknad om rammetillatelse med søknad om dispensasjon ble mottatt Det er kun søknader om dispensasjon som behandles i dette vedtaket, søknad om rammetillatelse behandles i egen sak. Det søkes om dispensasjon i forbindelse med utbygging på feltet Varden BS3. Tiltaket omfatter en toetasjes leilighetsbygg (bygg 2) og en treetasjes leilighetsbygg (bygg 3) med felles garasjeanlegg i underetasjen av bygg 2. RÅDMANNENS VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsplan for «Varden Boligområde 2.3 byggegrenser, parkering og gesimshøyde med følgende begrunnelse samt dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. SAKSBEHANDLING: VVA (veg, vann og avløp) for området er behandlet i egen søknad, dispensasjon er gitt av Teknikk, miljø- og planutvalget i sak 046/13, rammetillatelse ble gitt i sak 231/13, datert

2 Søkers angitte særlig grunner for dispensasjon: I forbindelse med oppføring av boligbygg på BS3 søkes det om dispensasjoner fra følgende forhold: Byggegrense Det søkes dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense. Tiltaket går noe over byggegrense mot vest og nord-vest. Dette gjelder for underjordisk garasjeanlegg, del av heis og del av svalgang. Underjordisk garasjeanlegg ligger utenfor byggegrensen med inntil 3,9 m mot nordvest. Heis ligger utenfor byggegrense mot nordvest med inntil 2,2 m. Svalgang ligger utenfor byggegrense mot vest med inntil 2,8 m. Eiendommen er lang og smal med en irregulær byggegrense mot nordvest. Over terreng er utstrekningen av overskridelsene begrenset til en lengde på til sammen ca. 9 m. En mindre overskridelse av byggegrensen legger til rette for en rasjonell utbygging på eiendommen med tilnærmet den utnyttelsen som er fastsatt i reguleringen. For å møte parkeringsplasskravet er det nødvendig med tosidig parkering i garasjeanlegget som medfører at garasjen må ha denne bredden. Denne endringen vil bidra positivt til de utvendige oppholdsarealene samt bedre lysforhold i leilighetene. Overskridelsen av byggegrensen mot vest og nordvest gir også prosjektet tilstrekkelig avstand til vei og anses å ikke ha konsekvenser for naboeiendom. Illustrasjonsplan og regulering. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2.1. vedrørende illustrasjonsplan og om dispensasjon fra kravet om ny reguleringsplan. Illustrasjonsplanen viser ikke riktig utnyttelse og bebyggelsesstruktur sett opp mot gjeldende reguleringsbestemmelser. Reguleringsbestemmelsene og reguleringskartet viser at eiendommen kan utbygges med lavblokk med 40% BYA. Da Peab i sin tid kjøpte eiendommen av kommunen var det en forutsetning fra kommunen at Peab måtte levere et skisseprosjekt. Peab laget iht. reguleringsplanen et skisseprosjekt med lavblokker for utbyggelse av området med tilhørende illustrasjonsplan, denne ble godkjent av kommunen. På bakgrunn av møter mellom kommune og partene i saken samt det som nevnes ovenfor mener vi at ovennevnte dispensasjon bør innvilges. Gesimshøyde Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes gesimshøyde. Bebyggelsen på delområde BS3 er regulert med en maks gesimshøyde på 8,0 m over gjennomsnittlig terreng. Dispensasjonssøknaden gjelder heissjakten på vestsiden av bygget hvor gesims ligger 10,5 m over gjennomsnittlig terreng. Det søkes også om dispensasjon for gesimshøyde på toppetasjen på Bygg 1 som blir 9,7 m over gjennomsnittlig terreng. Den øverste etasjen (3. etasje) er inntrukket fra veien og fremre del av bygget er på to etasjer og har gesimshøyde på 7,4 m i forhold til gjennomsnittlig terreng. Både heis og toppetasjen på Bygg 1 er ligger i bakkant av bebyggelsen og vil i liten grad påvirke omgivelsene. Bygningene er plassert for å best mulig tilpasse seg tomtens topografi, adkomstvei og annet prosjektert boligbygg på samme eiendom. Den ekstra etasjen på Bygg 1 kommer som en konsekvens av store prosjektkostnader knyttet til kommunens ønske om å skape et lettere utrykk og å dele opp byggene som Peab viste i sin kjøpsprosess. Denne delingen gir høye kostnader ved utbygging på tomten. Forslaget viser hvordan man kan oppnå et gjennomførbart prosjekt på denne tomten. Den ekstra etasjen på Bygg 1 står i forhold til terrenget på vestsiden av tomten og blir en overgang til vesentlig større bebyggelse på naboområdet F3. Endringen på gesimshøyde anses å harmonere i uttrykk sett opp mot de høyere blokkene som bygges i sør, endringen vil ikke ha vesentlige konsekvenser for naboeiendommene.

3 Parkeringsdekning. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes parkering. Det er regulert inn en parkeringsdekning på 2 biler pr. boenhet på felt BS3. Det søkes om parkeringsdekning tilsvarende som for leilighetsbyggene på felt F1-3. Denne parkeringsdekningen er som følger: 1-roms leilighet: 1,0 p-plass 2-roms leilighet: 1,2 p-plass 3-roms leilighet: 1,4 p-plass 4-roms leilighet: 1,7 p-plass. Det søkes om totalt 27 leiligheter på BS3. Med krav om 2 p-plasser pr. leilighet ville dette gitt 54 p-plasser, mens det med parkeringsdekning som for felt F1-3 vil gi 37 p-plasser. Siden omsøkt bebyggelse på BS3 er leiligheter på lik linje med felt F1-3 mener vi det er grunnlag for å gi tilsvarende parkeringsdekning også her. I tillegg ligger det et område for felles parkering på andre siden av Richard Baches vei i umiddelbar tilknytning til BS3. Denne parkeringsplassen er tenkt som felles parkering for gjester til bebyggelsen på BS3 og F- feltene. Vi anser derfor at det er god parkeringsdekning i området. En reduksjon i antall parkeringsplasser vil også gi mindre inngrep i terrenget da det gir en vesentlig reduksjon i størrelsen på parkeringsanleggene. Andre særlige grunner for å gi dispensasjon er at en del av boenhetene på eiendommen er små leiligheter på rett over 50 m2. Disse leilighetene henvender seg til et kundegrunnlag som antakeligvis ikke har flere biler. Leilighetene ligger også i nærhet til busstopp og har god offentlig kommunikasjon. På bakgrunn av dette mener vi at det er grunnlag for å kunne gi dispensasjon for parkeringsdekningen. Vi anser ovennevnte dispensasjoner å ikke være konflikt med intensjonen i gjeldende reguleringsplan og bestemmelser, og imøteser deres godkjenning. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan m/bestemmelser for Varden Boligområde, plan nr Bygningsstatus: Boligbygg. Naboprotester: Det er ikke mottatt naboprotester på søknaden. VURDERING: Tiltaket gjelder bygging av en lavblokk i 2 etasjer og en lavblokk i 3etasjer med felles garasjeanlegg i underetasje. Tiltaket er avhengig av dispensasjoner for å kunne godkjennes. Det er søkt om dispensasjon med begrunnelse for flere forhold: a) Krav til regulert byggegrense b) Krav til maks høyde for gesims og møne c) Krav til parkeringsdekning d) Krav om ny reguleringsplan ved avvik fra illustrasjonsplanen a) Byggegrense Tiltaket skal plasseres utenfor byggegrense fra eiendomsgrense mot naboeiendom mot vest og nord-vest. Byggegrensen er lagt 4 meter innover fra eiendomsgrensen som er iht. avstandsbestemmelser i plan og bygningslovens Eiendommen mot vest er i

4 reguleringsplan avsatt til friluftsområde mens eiendommen mot nord-vest er i kommuneplan avsatt for område LNF. En utbygging på disse tomtene ansees således som lite sannsynlig. Det anses derimot som en fordel at bebyggelsen med overskridelsen av byggegrensen mot vest og nordvest kan plasseres med tilstrekkelig avstand til Richard Baches vei. Omsøkte plassering vurderes således til å være uproblematisk i forhold til de kravene som reguleringsplanen skal ivareta. b) Gesimshøyde Omsøkt tiltaket skal utføres med en gesimshøyde på toppetasjen på Bygg 1 på 9,7 meter over gjennomsnittlig terreng. Regulert maksimal gesimshøyde ligger på 8,0 meter. Gesimshøyde på bygningen for øvrig ligger på 7,4meter. Den 3.etagen er noe inntrukket mot veien og vil således medføre at høydevirkningen reduseres noe. Dette vurderes som positivt, sett fra veien. På naboeiendom i sørvest oppføres større boliger med flatt tak. Ekstra etasjen på Bygg 1 skal danne en overgang til den større bebyggelsen på naboområdet. Rådmannen sier seg enig i at tiltakets høyde vil harmonere i utrykk med bebyggelsen mot sørvest. Omsøkt tiltak er plassert slik at det ikke fremstår så fremtredende for området. Det er ikke kommet merknader fra naboer og rådmannen kan dermed ikke se at noen bli særlig berørt av den omsøkte bygningshøyden eller at det skulle være til vesentlig ulempe for noen. c) Parkeringsdekning Det faste utvalget for plansaker har tidligere godkjent dispensasjon fra parkeringsdekning på felt BS 3 i sak 112/08, datert Det er ikke søkt om byggetillatelse etter gitt dispensasjon slik at dispensasjonen falt bort. Det er derfor søkt om dispensasjon fra krav til parkeringsdekning på nytt i forbindelse med søknad om rammetillatelse, datert Iht. reguleringsplanens bestemmelser 2 pkt skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette vil føre til krav om etablering av 54 parkeringsplasser, da det søkes om total 27 leiligheter på feltet BS 3. Det søkes om parkeringsdekning tilsvarende leilighetsbyggene på felt F1 F3 som tilsier følgende: 1 roms 1,0 p.plass 2 roms 1,2 p.plass 3 roms 1,4 p.plass 4 roms 1,7 p.plass Dette vil med grunnlag i planlagt leilighetsfordelingen føre til totalt 37 parkeringsplasser på felt BS 3. Rådmannen er enig i at leiligheter i BS 3 kan betraktes på lik linje med leiligheter på felt F 1-3 og mener derfor det er rimelig å gi tilsvarende krav på parkeringsdekning. d) Illustrasjonsplan og regulering Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser 2.1 illustrasjonsplan og krav om ny reguleringsplan ved avvik fra illustrasjonsplanen. Bestemmelser angir at illustrasjonsplanen som fulgte reguleringsplanen skal være retningsgivende for bebyggelsens utforming, og videre at hvis rammesøknaden avdekker vesentlig avvik fra illustrasjonsplanen, skal kommunen kreve ny reguleringsplan for det aktuelle felt.

5 I forbindelse med salg av eiendommen er det utarbeidet et skisseprosjekt samt tilhørende illustrasjonsplan som ble godkjent av kommunen i vedtak i sak 016/07. At illustrasjonsplan ble godkjent av kommunen i forbindelse med salget skaffet en vis forventning om at området skulle bygges ut iht. denne planen. Kommunen kan ikke se at omsøkt tiltak vesentlig avviker illustrasjonsplanen og mener dermed at en dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan kan innvilges. Det fritas for gebyret på dispensasjon fra kravet om ny reguleringsplan, da det med bakgrunn av ovennevnte ansees som urimelig. Det foreligger ingen naboinnsigelser til søknaden. Ingen naboer vurderes å bli særlig berørt av de omsøkte dispensasjoner. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. KONKLUSJON: Etter en samlet vurdering anses det å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging vil kunne gis. Dispensasjon vil derfor kunne gis. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Disp Dispensasjon fra regulert Kr 5 214,- byggelinje Disp Dispensasjon fra høyde i Kr 5 214,- reguleringsplan Disp Dispensasjon fra andre forhold Kr 2 613,- i reguleringsplan - parkeringsdekning Disp Dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan Kr 0,- Sum gebyrer: Kr ,- Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt.

6 Faktura sendes tiltakshaver: Funksjonell AS Oksval terrasse 42C 1450 Nesoddtangen Oppgis ved registrert foretak: Organisasjonsnummer: Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Nele Griebsch Avdelingsarkitekt Elektronisk signert.