Nesodden kommune. Gbnr 25/567 - Strandlia - Nybygg bolig og garasje -Tillatelse til tiltak i ett trinn Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 16/ /5511 Arkivkode: GBNR - 25/0567 Saksbeh.: Snezana Durovic Saksnummer: 062/17 Gbnr 25/567 - Strandlia - Nybygg bolig og garasje -Tillatelse til tiltak i ett trinn Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen SAKEN GJELDER: Søknad om tillatelse til tiltak i ett trinn og dispensasjon motatt den Søknaden er supplert med dokumenter på e-post den Tiltaket er avhengig av dispensasjon for terrenginngrep/utfylling og støttemur for bolig og garasjeanlegg som er i strid med reguleringsbestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Søknaden omfatter oppføring av enebolig på 1 plan med 2 underetasje og garasje med tilhørende terrenginngrep som vist på vedlagt situasjonskart og tegninger. Bebygd areal er BYA = 212,3 m2. Beregnet grad og utnytting er 24,5 %. Tillatelse for tilkobling til offentlig vann- og avløp/sanitærabonnement er gitt i vedtak av , saks nr. 068/17. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsbestemmelser for utfylling over 3 meters høyde over opprinnelig terreng. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse for omsøkte arbeider. Det foreligger erklæring om ansvarsrett fra følgende foretak: SØK/PRO/UTF- Kreativ Tømrerservice AS PRO/UTF SVEIN TYRENG AS KONTROLL INGENIØR OG TAKSTMANN THOMAS A. HAUGAN AS

2 GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Kommunen stiller krav til ADK-1 for den som fysisk skal utføre arbeider med hovedledning eller stikkledning. Utførende skal videre varsle kommunen på tlf når fysisk tilkobling av stikkledning til hovedledning skjer. Tilknytningsavgift betales ved gitt igangsettingstillatelse for tilknytning til offentlig vann- og/eller avløpsnett. Faktura blir ettersendt. Det skal installeres vannmålere i bygninger tilknyttet offentlig ledningsnett for vann- og avløp i henhold til Forskrift om vann- og avløpsgebyrer. Se også kommunens Bestemmelser for bruk av vannmålere. Husnummerskilt skal være forskriftsmessig plassert før brukstillatelse/ferdigattest gis. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Beskrivelse av tiltaket. Det søkes om tillatelse til tiltak på eiendom gnr 25 bnr 567 i Strandlia, på Fagerstrand. Tiltaket består i enebolig med frittstående garasje. Eiendommen har veldig skrått terreng og det søkes om dispensasjon for høyde på noen murer i forbindelse uteområdet og trapper rundt huset. Reguleringsplanen åpner for dispensasjon på murer spesielt for to tomter bratte tomter, denne inkludert. Tilpasning (visuelle kvaliteter): Gnr 25 bnr 567, BF 2, ligger helt innerste i veien, og grenser mot et større skogsbelte i Frogn Kommune. Eiendommen ligger i skrått terreng med eiendommer bak, og vil ikke danne noen silhuettvirkning fra fjorden. Tiltaket er utført i mur og tre, med flatt tak og store vindusflater og utsyn mot vest og sør. Eiendommen har veldig skrått terreng og det søkes om dispensasjon for høyde på noen murer i forbindelse trapper rundt huset. Trapp er bevisst lagt sammen med mur for å få brutt opp muren og dempet høydeforskjellen i terrenget. Bygget er lagt godt i terrenget, på høyde med vei og innkjørsel. Det er knapt behov for sprengningsarbeider. Øverste etasje med inngang fra vei og gårdsplass er utført etter retningslinjer for tilgjengelig bolig. Fasadene blir utført i henhold til tegning med små felter i svart rundt vinduer og inntrukne partier (se fasade vest), mens bygget i hovedsak blir kledd med utvendig kledning av type - brun «Møre Royal». Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Strandlia i Nesodden, for utfylling og støttemur for bolig og garasjeanlegg.

3 Hensynet bak bestemmelsen er å opprettholde småhuskarakter uten store inngrep i natur og terreng, og at bygningsmasse skal tilrettelegges i forhold til terrenget på den enkelte eiendom. Som særskilte grunner for å dispensere fra bestemmelsene nevnes blant annet: - Eiendommen gnr 25 bnr 567, BF 2 er svært skrånende og ligger på nedsiden av veien. Det er gjennom regulering sett at det er en krevende tomt å bebygge, og det er åpnet for dispensasjon på gjeldene eiendom. - Tiltaket har garasje tett på veien for å lage minst mulig støttemur i forhold til terrenget. - Toppetasjen ligger på høyde med garasje og vei for å gi mulighet for tilgjengelig bolig. - Huset blir bygget i skråningen med minimale terrenginngrep, men trenger derav støttemur for garasje og innkjørsel. - Huset er konstruert med trapp rundt støttemur for å bryte opp og dempe høyden på muren. - Tiltaket ligger innerst i veien, med grøntområder i sør og vest, og muren og fylling blir svært lite synlig og sjenerende hverken for naboer eller fra fjorden. - Fylling og mur er eneste måte å opparbeide et fornuftig uteområde og plassering av bolig og parkering. - Tiltaket er varslet naboer uten merknader. Nye eiere av boligtomtene rundt har blitt varslet og samtykket til tiltaket. Muren er en nødvendig del av boligen og dens oppbygging og fyllingen er en nødvendighet for å få et uteareal på eiendommen. Vi kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir tilsidesatt i dette tilfellet, eller at allmennheten og naboer blir tilført noen ulempe. Vi vurderer fordelen til å veie sterkere enn ulempene, og håper på et positivt utfall av søknaden. Dispensasjonen det søkes om er permanent.» Planstatus: Eiendommen ligger i BF2 område som er regulert i Strandlia detaljreguleringsplan ( PanID ). Område BF2 er regulert til boligformål med småhuskarakter,maks tillatt bebygd areal på 25% Bygningsstatus: Ubebygd. Regulert til bolig med frittliggende småhusbebyggelse. Naboprotester: Ingen Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Tiltaket er sjekket mot tilgjengelige baser når det gjelder naturtyper og arter. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert å være tilfredsstillende. Vi kan ikke se at tiltakets og/eller dets plassering kommer vesentlig i konflikt med formålet og prinsippene i naturmangfoldsloven. Til orientering skal enhver opptre aktsom og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. Vurderingsgrunnlag Da eiendommen ligger innenfor BF2 område som er i gjeldende reguleringsplan avsatt til boligformål med småhuskarakter med tillat utfylling inntil 3 meters høyde over opprinnelig terreng, må omsøkte tiltak behandles som en søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser 3.2. I behandlingen av dispensasjonsforholdet skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

4 hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som vektlegges. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis tillegges vekt ved en dispensasjonsvurdering. Dispensasjon for én eiendom bør ikke gis når oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde, slik at dispensasjon kan skape presedens. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. I tillegg kan det settes vilkår for dispensasjonen. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. VURDERING: Nesodden kommune viser til søkers begrunnelse for dispensasjon i saken. Det er søkt om dispensasjon fra planens bestemmelse for utfylling og støttemur for bolig og garasje. Reguleringsplaner skal sikre en forutsigbar utvikling i områder som er lagt ut til boligformål. Dette gjelder både for tiltakshaver, naboer, kommunale, statlige og regionale myndigheter. Reguleringsplanens bestemmelse om terrenginngrep tillater kommunen å gi dispensasjon for fylling utover oppgitt grense. Det legges med dette til grunn at omsøkt tiltak kan tillates. Terrengopparbeidelsen ønskes opparbeidet med en oppfylling under bolig. På det høyeste blir oppfyllingen fra 3m til 5m. Omsøkt eiendom er svært skrånende og i utgangspunktet egner seg til bolig med underetasjer. Tiltaket har garasje tett på veien for å lage minst mulig støttemur i forhold til terrenget. Toppetasjen ligger på høyde med garasje og vei for å gi mulighet for tilgjengelig bolig. Huset blir bygget i skråningen med minimale terrenginngrep, men trenger derav støttemur for garasje og innkjørsel. Huset er konstruert med trapp rundt støttemur for å bryte opp og dempe høyden på muren. Tiltaket ligger innerst i veien, med grøntområder i sør og vest, og muren og fylling blir svært lite synlig og sjenerende hverken for naboer eller fra fjorden. Fylling og mur er eneste måte å opparbeide et fornuftig uteområde og plassering av bolig og parkering. Kommunen mener det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon som omsøkt ettersom tiltakshaver, og senere brukere av boligen får et hus tilpasset til terreng, noe som igjen vil øke bokvaliteten for beboerne generelt. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av fordeler som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis.

5 Det vises til søknaden med dens dokumentasjon, begrunnelse og redegjørelser.etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene.det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Da lovens kriterier for å gi dispensasjon anses som oppfylt, vil omsøkte tiltak kunne godkjennes. Konklusjon: Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan gjennomføres. Brukstillatelse/ferdigattest: Brukstillatelse/ferdigattest må foreligge før tiltaket eller deler av dette tas i bruk. Ferdigmelding med anmodning om brukstillatelse/ferdigattest må sendes kommunen før tiltaket er tenkt tatt i bruk. Brukstillatelse/ferdigattest vil ikke bli gitt uten at følgende er vedlagt ferdigmeldingen: (Byggblankett 5167) a. Vannmålerskjema, b. Målsatt skisse/kart over vann- og avløpsanlegget som viser stoppeventil, tilkoblingssted, kummer m.m. (pkt. b og c gjelder der tilknytning til vann/avløp inngår som en del av tiltaket. c. Oppdatert gjennomføringsplan d. For felt BF 1-9, frittliggende småhusbebyggelse gjelder kommunens renovasjonsnorm. Lekeplasser skal være ferdig planert og klar for bruk før det gis brukstillatelse for bebyggelsen. e. Kommunen vil ikke utstede midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest før felles adkomst er opparbeidet og ferdigattest for denne foreligger. Det henvises til rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan Midlertidig brukstillatelse kan utstedes når mindre mangler gjenstår. Gjenstående arbeider/mangler må oppgis. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad b) Bolighus 190,- pr. m 2 276,3 m 2 Kr ,- Søknad Disp a) Garasje større enn 30m 2 til og Kr 5 297,- med 70m andre forhold i planer eller Kr 2 691,- bestemmelse, pr forhold

6 Sum gebyrer: Kr ,- Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter Kr 646,- Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Tommy Christensen Vårveien FAGERSTRAND Med vennlig hilsen Anne Dybevold Kommunalsjef Elektronisk signert. Snezana Durovic Avdelingsarkitekt