Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Tom Erik Haugen Nylandet LEVANGER Deres ref: Vår ref: FLUDEM 2014/808 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 6/92/0/0 Saksnr: 658/14 Søknad om oppføring av garasje /6/92 - Nylandet 8, 7602 Levanger - Tom Erik Haugen, Trude Sylvia Hals - Avslag Vi viser til Deres søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt her den Tiltak: Søknaden gjelder oppføring av frittstående garasje, med bebygd areal (BYA) beregnet til 47,5 m 2. Høyden på møne og gesims er målt til forholdsvis 5- og 2,5 meter. Tiltaket vil i henhold til vedlagte tegninger ikke inneholde måleverdig loftsareal. Planstatus: Gjeldende reguleringsplan for området er Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, med plan id I planens 3.1, fjerde avsnitt står det at garasjer kan bygges med en maks mønehøyde på «4,0 meter over planert terreng foran høyeste fasade.» Garasjen er planlagt oppført med en mønehøyde på 5 meter, og avviker dermed fra tillatt mønehøyde i reguleringsplan. Det er dermed søkt om dispensasjon fra tillatt makshøyde på gjeldende reguleringsplan. Plassering: Tiltaket er planlagt plassert med en avstand på 1 meter fra felles tomtegrense med gnr/bnr 6/91, i Levanger kommune. Avstanden mellom nabotomt og bebyggelse skal som hovedregel være minst 4 meter, jf. pbl. 29-4, andre ledd. Kommunen «kan» imidlertid godkjenne at byggverk oppføres nærmere enn nevnt i andre ledd, dersom tiltaket gjelder «oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak», jf. pbl. 29-4, tredje ledd, bokstav b. De byggverk som faller inn under unntaket, må være bygninger som har en naturlig tilknytning til virksomheten på eiendommen. Med uthus menes bygninger som benyttes til lager, redskapsboder, lekestue og hobbyvirksomhet samt mindre bygninger for næringsvirksomhet. Lignende mindre tiltak er i byggteknisk forskrift bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 kvm. Ordet «kan» peker på at det er en konkret helhetsvurdering som avgjør hvorvidt mindre lignende tiltak kan overskride 4 meterskravet.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 Tiltaket er under 50 kvm og har klart en naturlig tilknytning til bolighuset. Det avgjørende er dermed hvorvidt en konkret helhetsvurdering tilsier at garasjen kan oppføres med omsøkt avstand mot nabotomt med gnr/bnr 6/91. Byggetomta ligger innenfor det som er å anse som tettbebygd strøk, og det må dermed også påregnes at 4 m mot nabotomt ikke alltid kan opprettholdes. Tiltaket vil delvis bli liggende inn i skrånet terreng, og dermed også delvis skjult av terrenget. På den måten synes ikke tiltaket å ville medføre noen form for andre ulemper overfor aktuelle nabotomt. Berørt nabotomt har heller ikke kommet med noen innsigelser mot tiltaket, slik at man kan anta at nabotomten ikke påføres noen særlige ulemper som følge av tiltakets plassering. Ut fra kommunens vurdering, synes det ikke å foreligge forhold som tilsier at omsøkte plassering på garasjen ikke kan oppføres med en avstand på 1 meter mot nabotomt med gnr/bnr 6/91. Plassering mot nabotomt med gnr/bnr 6/91 godkjennes med en avstand på 1 meter, jf. pbl. 29-4, tredje ledd, bokstav b. Nabovarsling: Samtlige aktuelle naboer har i samsvar med pbl mottatt varsel vedrørende søknaden om oppføring av garasje. Nabo med gnr/bnr 6/91 har kommet med innsigelser mot tiltaket, men har i vedlagt e-post datert den tilbaketrukket innsigelse vedrørende tiltaket. Kommunen legger dermed til grunn at nabo med gnr/bnr 6/91 ikke har merknader til tiltaket som planlagt. Øvrige naboer har ikke kommet med innsigelser mot tiltaket. Dispensasjonssøknad: «Vi ber om dispensasjon fra kravet om maksimal mønehøyde over planert terreng på 4,0 meter for frittstående garasje. Søkes dispensasjon fra reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, Levanger kommune. Plan id Vi har fått tegnet en garasje som vil ha høyeste mønehøyde 5,0 meter. Dersom man skal holde seg innenfor reguleringsplanen m.t.p takvinkel sier det seg selv at en dobbelgarasje raskt vil få største mønehøyde over planert terreng på over 4,0 meter. Takvinkelen på garasjen er planlagt godt innenfor reguleringsplanens bestemmelser, nemlig 34 grader. Møneretning er også lagt samme vei som bolighus, noe som faller innenfor reguleringsplanens bestemmelse om at møneretning skal følge terreng og at bygg i samme område ønskes med beslektet forrnuttrykk. Dersom man i tillegg sammenholder mønehøyde med gjennomsnittlig terrengnivå omkring garasjen vil mønehøyde bli lavere enn 4,0 meter. Dette fordi garasjen blir bygd ned i terrenget, og selve garasjen vil ligge under bakkenivå i forhold til koten huset ligger på. To og delvis tre vegger vil ha fylling nesten opp til taknivå. Boden på loftet er tenkt slik at man i fra planen terreng til huset kan ha dør inn til bod på østvegg (mot huset). Garasjetomt ble sprengt samtidig med hustomt, men massen ligger der fortsatt. Vår eiendom er en skrå tomt (kote 39-46), noe som gjør det naturlig at vi får flere nivåer på

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 tomten. Store deler av vårt planerte terreng på tomten er koten huset ligger på (43,3), og plenområde på baksiden av huset. Innkjøring til tomta vår ligger på kote 39,3, og garasjegulv vil ligge på kote 40,8. Ut fra dette mener vi at garasjens uttrykk ikke blir ruvende og ikke skal være til sjenanse for noen av naboene. Vi har et hus med lite lagringsplass og en liten vedbod på ca.5 kvadratmeter. Boden på loftet av garasjen vil derfor avlaste vårt behov for hensiktsmessig lagringsplass for sesongrelatert utstyr. Det vil også være av stor betydning økonomisk i forhold til å bygge en frittstående bod. Vi ønsker også å få taket litt opp fra bakkenivå grunnet sikkerhet med hensyn til bam. Bygging av lavere garasje vil kunne føre til enkel tilgang til taket. Lavere takvinkel vil også gjøre tilgangen enklere. Garasjen bygges i samme stil som huset, og vi mener denne garasjen vi føre til en normal utvikling av tomten m.t.p. huset som er bygd.» Vurdering av dispensasjonssøknaden: Kommunens adgang til å godkjenne dispensasjonssøknad fra planer med tilhørende bestemmelser og forbudet mot 100-metersbeltet mot sjøkanten, er hjemlet i pbl. 19-2(1), hvor det fremgår at «kommunen kan gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Gjeldede reguleringsplan for området er fastsatt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Hovedregelen er at bestemmelser som følger av gjeldene reguleringsplan skal følges. Planog bygningsloven gir imidlertid mulighet til i visse tilfeller å unnta fra gjeldende bestemmelser i en reguleringsplan. Plan- og bygningsloven, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», samt at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» En naturlig forståelse av ordlyden i pbl annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at det forhindrer en hensiktsmessig utvikling. Det må også fremheves at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I Sivilombudsmannens sak 2011/87 fra oktober 2011, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelse til byggetiltaket er i strid med reguleringsformålet. Videre fremheves det at det ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring, vil være et sentralt moment hvorvidt fraveket er ment å være konkret og midlertidig eller som et permanent avvik med generell gyldighet for

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 det aktuelle reguleringsområdet. Fravik fra gjeldende reguleringsplan er i dette tilfellet ment å være permanent. Generelt sett trekker dette sterkt i retning av at det ikke bør gis dispensasjon. Første spørsmål er om dispensasjon fra fastsatt maks tillatt mønehøyde på 4 meter i reguleringsplanen, vil medføre til at hensynet bak reguleringsplanen blir «vesentlig tilsidesatt».» Hensynet bak tillatt makshøyde for garasjer i reguleringsplanen må antas å være av estetiske hensyn, og ønsket om å sikre et helhetlig inntrykk på bebyggelse innenfor et boligfelt. På den måten unngår man at det blir store avvik mellom garasjer innenfor en gitt reguleringsplan. Avvik mellom bebyggelser innenfor en gitt reguleringsplan vil, rent estetisk, kunne medføre til uheldige resultater, og dermed også gi et negativt inntrykk av boligfeltet. At estetikk skal vektlegges ved en dispensasjonsvurdering er også lovfestet i pbl. 29-2, om visuelle kvaliteter, jf. også formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd. Estetisk sett kan man her anta at formålet med aktuelle reguleringsbestemmelse er å påse at garasjens høyeste fasade blir liggende lavt i terrenget, slik at de ikke blir dominerende i terrenget. Estetikk i seg selv taler dermed i retning av at det her ikke bør gis dispensasjon vedrørende tillatt mønehøyde i reguleringsplan, da dette vil kunne medføre til at reguleringsplan vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Det er klart at dersom en beregner gjennomsnittlig terrengnivå vil tiltaket få en mønehøyde lavere enn 4 meter. Samtidig står det i gjeldende reguleringsplan at garasjen kan ha takhøyde på maks 4, meter over planert terreng «foran høyeste fasade». Tiltaket samsvarer klart ikke med gjeldende reguleringsplan. Det avgjørende er om en helhetlig vurdering innenfor rammene av lov tilsier at det kan gis dispensasjon. I denne sammenheng må det nevnes at bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Dispensasjonsmyndigheten må heller ikke brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser er det viktig at endringer av planene av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. SOMB 2006 s 281. Reguleringsplanen er tydelig med hensyn til høydemål for garasjer. Kjønstamarka er et boligfelt der omtrent samtlige tomter har hellende terrengnivå. Kommunen forutsetter at planavdelingen har vært klar over at tomtene er relativt bratte, og på bakgrunn av dette gjort en grundig vurdering med hensyn til både høyde- og målekrav for garasjer. Dersom kommunen gir dispensasjon i denne sammenheng vil dette være med på å danne en ny regel som ikke fins i gjeldende reguleringsplan. Dette vil være med på å tilsidesette intensjonene kommunestyret har lagt i gjeldende reguleringsplan. Samlet sett tilsier hensynet til offentlighet at planen endres etter samme saksbehandlingsregler som ble fulgt da den ble vedtatt. Også hensynet til kommunestyret, offentlighet samt forutberegnelighet taler sterkt i retning av at det her ikke foreligger grunnlag for dispensasjon, da dette vil kunne medføre til at hensynet bak gjeldende reguleringsplan vil bli «vesentlig tilsidesatt.»

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 I tillegg er planen forholdsvis ny. Oppretting av reguleringsplan er en prosess basert på nøye vurderinger, der ulike hensyn er veid for og imot hverandre. Hensikten med en endelig vedtatt reguleringsplan er at den skal virke lenge frem i tid. Dersom det dispenseres fra tillatt mønehøyde i reguleringsplan, vil dette kunne føre til at planens informasjons- og beslutningsgrunnlag svekkes. Også forarbeidene forutsetter at det ikke gis dispensasjon fra forholdsvis nye planer. Planens alder og avvik fra plan trekker samlet sett sterkt i retning av at dispensasjon i denne søknaden synes å ville medføre til at hensyn bak reguleringsplanen vil bli «vesentlig tilsidesatt.» En gjennomgang av boligtomter på området viser at det tidligere er gitt en dispensasjon vedrørende mønehøyde på garasje. Isolert sett synes likebehandlingsprinsippet å tilsi at det også her bør vær mulig å gi dispensasjon vedrørende mønehøyde. Samtidig må det bemerkes at dispensasjonsavveiningen skal ta utgangspunkt i om dispensasjon utgjør en vesentlig tilsidesettelse av lovens krav og det i tillegg er krav om interesseovervekt. Sistnevnte innebærer at likebehandlingshensynet ikke i seg selv vil kunne gi grunnlag for dispensasjon. I så fall ville regelen bli unntaket og dispensasjon regelen, jf. SOMB 2006 s Ut fra kommunens vurdering er tidligere gitt dispensasjon vedrørende tillatt mønehøyde anses som tidligere uheldig saksbehandling. Gjeldende reguleringsplan fastslår at garasjens høyeste fasade legges til grunn og ikke gjennomsnittlig terrengnivå. I tidligere dispensasjonssak ble dispensasjon blant annet begrunnet med at, beregning etter gjennomsnittlig terrengnivå medfører til at garasjen havner innenfor maks tillatt høyde på 4 meter. Dersom dispensasjonsvurderingen hadde blitt gjort på riktig vis, og da innenfor lovverkets rammer, ville kommunen ikke ha gitt dispensasjon vedrørende tillatt mønehøyde i reguleringsplan. Ut fra kommunens vurdering synes ikke tidligere dispensasjonsvedtak å ha vært tilstrekkelig vurdert i forhold til de konkrete hensyn bak gjeldende reguleringsbestemmelse. En dispensasjonsvurdering skal alltid ta utgangspunkt i de hensyn den aktuelle reguleringsplan skal ivareta. Av SOMB 2006 s. 279 følger et generelt prinsipp om at likebehandling ikke kan utledes ut fra tidligere saksbehandlingsfeil. At det tidligere foreligger en dispensasjon som er gitt på feil grunnlag, kan ikke i seg selv tjene som grunnlag for å gi dispensasjon i denne sammenheng. Etter en konkret helhetsvurdering har kommunen kommet frem at dispensasjon vil medføre til at hensynet bak gjeldende reguleringsplan vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Ettersom vilkårene for dispensasjon er kumulative, der begge må være oppfylt for å gi dispensasjon, er det ikke nødvendig å ta en nærmere vurdering på hvorvidt siste vilkår er oppfylt. Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt, jf. Plan- og bygningslovens Med hjemmel i bestemmelsene for garasje som følger gjeldende reguleringsplan, Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, med plan id , avslås søknaden om dispensasjon vedrørende maks tillatt mønehøyde.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 VEDTAK: Med hjemmel i bestemmelsene for garasje som følger gjeldende reguleringsplan, Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, med plan id , avslås søknaden om dispensasjon vedrørende maks tillatt mønehøyde. Merknader/orientering: Vedtak kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. Forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1 Med hilsen Flutra Demaj Jurist/byggesak Torbjørn Sirum Fagansvarlig/byggesak