Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Fasting Arkitekter AS Nedre Bakklandet TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: SIRLUN 2015/6805 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 267/50/0/0 Saksnr: 59/16 Delvis godkjent - Søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig /267/50 Børøyvegen 183 Vi viser til søknad om dispensasjon ved oppføring av fritidsbolig, mottatt her den Tiltaket: Søknaden gjelder dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for eiendom 267/50 i Levanger kommune. Det er opplyst i søknaden at tiltaket er planlagt med bebygd areal (BYA) på 95 m 2 -BYA og bruksareal (BRA) på 132,8 m 2 -BRA. Tiltaket er planlagt med to etasjer og bruksarealet er planlagt fordelt med 85,5 m2 på øvre plan og 47,3 m2 på nedre plan. Det er planlagt at tiltaket skal bygges i vinkel med pulttak/valmtak, og med takterrasse i vinkelen over inngangen. Takvinkel er planlagt til 22,5 grader. Det opplyses i søknaden at søknad om tillatelse til oppføring av fritidsboligen vil bli sendt inn senere. Planstatus: Gjeldende plan for eiendommen er reguleringsplan «Børøya», med planident L I arealkartet er eiendommen merket som F1, og er regulert til fritidsbebyggelse. Det går frem av reguleringsbestemmelsene at det for «hytte/fritidshus tillates bebygget areal 100 m2 inkl. 10 m2 uthus/anneks, dvs. BRA lik 100 m2. Bygningene skal utformes i 1. etg....mønehøyde skal ikke overskride gjennomsnitt på 4,5 m over terrenget.» Det skal beregnes én parkeringsplass pr. hytte, og området merket med P2 i arealkartet skal være felles parkering for hytte på eiendom 267/19, 267/34, 267/35 og aktuelle eiendom som er merket med F1 i arealkartet. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene om etasjetall, maksimalt bruksareal og mønehøyde. Det er beskrevet i søknaden at gjennomsnittlig mønehøyde vil bli omlag 4,4 meter, men at «oppbygget over trappa» vil stikke opp omlag 60 cm over denne. Det er avklart med søker at

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 «oppbygget over trappa» er ment som takoppløftet som er planlagt for å få adkomst til takterrassen innenfra hytten. Søker opplyser at det blir for lavt under taket ved utgangen til terrassen dersom takoppløftet ikke tas med. Tiltaket er planlagt med pulttak i vinkel. Kommunen viser til at pulttak og flatt tak ikke skal måles med møne, men med gesimshøyde. Gjeldende plan har ingen bestemmelse om gesimshøyde, og det er dermed ikke behov for å vurdere dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om mønehøyde. Kommunen vil imidlertid vise til at hensikten bak reguleringen av høyde på møne har vært å regulere høyden på bygningene, og det bes om at dette tas hensyn til ved planlegging av tiltaket. Etter det ovenstående er det behov for å vurdere dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om antall etasjer og tillatte bruksareal. Grunnforhold: Grunnforhold er vurdert. Eiendommen har skrånende terreng, med en høydeforskjell på åtte meter. Ellers ingen merknader. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Andre myndigheter: I følge pbl og byggesaksforskriften 6-2 har kommunen en samordningsplikt som innebærer at bygningsmyndigheten har plikt til å innhente eventuelle tillatelser, samtykker og uttalelser fra de myndighetene som berøres av det aktuelle tiltaket. Saken ble sendt til Fylkesmannen for uttalelse Fylkesmannen, ved landbruks-, miljøvern- og kommunalavdelingen, har i sin uttalelse av skrevet at de ikke har merknader til søknaden. Vurdering av dispensasjon: Som vist ovenfor tillater reguleringsbestemmelsene at fritidshus utformes i én etasje, som skal fundamenteres slik at mur eller pilarhøyde over terrengnivå ikke overskrider én meter i skrått terreng. Maks tillatte bruksareal på fritidshuset er satt til 100 m 2. I søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene har ansvarlig søker skrevet følgende: «Tomten er på ca 1130 m2 og er regulert til fritidsbebyggelse. Den er svært bratt, med et fall fra øvre til nedre tomtegrense på ca 8meter, dvs ca 4 meter fall i hyttas utstrekning på 11,4 meter på tvers av fallet. Vi har planlagt hytta med henblikk på at den skal knytte seg best mulig til terrenget på tomta, og at det skal skapes lune uteoppholdsplasser uten store utoverhengende terrasser.... Med en plassering av hytta med hovedplanet på cote 24 slik snittet viser, og med noe terrengjustering på overside og nedside, vil mønehøyden i gjennomsnitt bli ca 4,4 meter. Oppbygget over trappa vil stikke opp ca 60 cm over denne. Dersom hytta skal være i én etasje, og grunnmur- eller pilarhøyde skal være maks. 1 m, kan vi vanskelig se hvordan denne tomta kan bebygges, på tross av at den er regulert til fritidsbebyggelse. Det kan derfor hevdes at reguleringsbestemmelsene er i konflikt med reguleringsplanen, med mindre man lager en fylling som landskapsmessig vil være svært skjemmende. Siden tomta er så bratt som den er, ønsker vi å legge en del av

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 bruksarealet i en sokkeletasje.... Prosjektert hytte har et bruksareal på 132,8 m2. Ved å legge en del av bruksarealet i sokkeletasjen kreves det innvendig trapp, som har 'tellende areal' i begge etasjer. Trappearealet utgjør da ca 12 m2. Den reelle overskridelsen av tillatt bruksareal blir ca 20 m2.... Alle eiendommene som ligger i nærmest tomta, og som inngår i reguleringsplanen, har større bebygget areal enn 100 m2» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Formålet med reguleringsplanen har vært å sikre en forsvarlig utnyttelse av arealet, ivareta verneområdet, strandsonen og allmenhetens interesser. Børøya er et attraktivt rekreasjonsområde for innbyggerne i Levanger kommune, og ved reguleringsplanen har kommunen ønsket å sikre allmenhetens rett til å ferdes i området. Hensikten med arealbegrensning i reguleringsplanen er ønske om å ivareta områder som er regulert til hytter/fritidshus, samt at eiendommene ikke skal virke overbygde. Det forutsettes at planen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes til friluftsformål og fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Privatisering er også et viktig hensyn bak arealbegrensning i områder med fritidsbebyggelse. Jo større bygningsmasse som tillates, jo mer areal privatiseres. Videre er estetikk og landskapshensyn relevante hensyn bak bestemmelser om arealbegrensning, det vil si at bebyggelsen ikke skal virke for massiv. Dette kan være uheldig i en del landskapsbilder. Kommunen har sett på byggetillatelser som er gitt for omkringliggende fritidshus, og finner at flere av disse er større enn det reguleringsbestemmelsene i gjeldene plan åpner for. Gjeldende plan trådte i kraft , og er relativt ny. Tiltakene nevnt ovenfor er oppført før gjeldende plan trådte i kraft. Etter dette kan det ikke argumenteres med at det tidligere er

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 gitt dispensasjon fra gjeldende arealbegrensninger. Ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene må kommunen derfor se hen til hvilke eventuelle konsekvenser dette vil få for andre eiendommer innenfor samme planområde, og området som helhet. Etasjeantall Begrensningen på én etasje har som formål å sikre en noenlunde enhetlig utforming av bebyggelsen innenfor planområdet. I søknaden er det opplyst at tiltaket er planlagt med «inngang, oppholdsrom/kjøkken, bad, ett soverom og bod på øvre plan, og to soverom, et kombinert sove- og oppholdsrom og et lite bad på nedre plan». Miljøverndepartementet gjorde den vedtak om endringer i byggeforskrift. En av hovedendringene ble at etasjeantall ikke lenger kunne brukes som høydebegrensning gjeldende fra Reguleringsbestemmelsen «1 etg.» i gjeldende plan er ikke ment som en høydebegrensning, men som begrensning på måleverdige plan som inneholder hoveddel. I hoveddel inngår blant annet oppholdsrom, kjøkken, soverom og inngang innenfor en boeenhet/bruksenhet, uansett hvilken etasje rommene befinner seg i, og alle målverdige plan som inneholder hoveddel, skal medregnes i etasjeantall, jf. veiledning til byggteknisk forskrift 6-1. Etter dette må det søkes dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om at bygningen «skal utformes i 1 etg.» I aktuelle sak er selve hytteeiendommen skrånende, og gir utfordringer hva gjelder å bygge fritidsbebyggelse med én etasje hvor mur eller pilarhøyde ikke skal overskride 1 meter. Det planlagte fritidshuset er planlagt tilpasset eiendommens skrånende terreng, og er derfor planlagt med sokkel. Noen av de øvrige bygningene i området, som er oppført før gjeldende reguleringsplan trådte i kraft, har mer enn én etasje, og det kan dermed synes som om hensynet bak reguleringsbestemmelsen allerede er svekket. Byggesakskontoret finner at terrengtilpasningen vil ha et positivt estetisk uttrykk og en dispensasjon vil ikke sette til side hensynene bak bestemmelsen i vesentlig grad. Bruksareal Hensynene bak reguleringsbestemmelsen om tillatte bruksareal er gjengitt ovenfor. Gjeldende reguleringsplan er relativt ny, og det er ikke tidligere gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om tillatt bruksareal. Tillatte bruksareal er større enn det som er tillatt etter kommuneplanens arealdel og andre nyere reguleringsplaner for områder med fritidsboliger/hytter. Kommunen kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner for at det skal tillates større bruksareal for fritidsboligene/hyttene enn det gjeldende plan åpner for så lenge det allerede er åpnet for å bygge større fritidsboliger enn flere andre steder i kommunen. Momentet taler mot å tillate enda større bruksareal ved dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 Søker poengterer i søknaden at areal til innvendig trapp inngå i det tellende bruksarealet, og dermed føre til at deler av det totale tillatte arealet på 100 m 2 -BRA ikke kan benyttes slik hensikten har vært ved begrensningen. Imidlertid er det angitte tillatte bruksarealet en begrensning på hva som maksimalt kan oppføres, og det må kunne kreves at tiltaket planlegges mindre dersom eiendommen ikke tillater et fritidshus inntil de maksimale arealbestemmelsene i reguleringsplanen. Kommunen finner at hensynet bak reguleringsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon fra denne. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkåret stiller et krav om kvalifisert interesseovervekt gjennom begrepet «klart større». Etasjeantall Fordelen med å innvilge dispensasjon fra bestemmelsen om at tiltaket skal utformes i «1 etg.» vil være å knytte bygningen til terrenget, og dermed sikre hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen. Det å innvilge dispensasjon fra en reguleringsplan vil sette presedens for senere byggesøknader, og kan dermed være med på å uthule hensynene bak planbestemmelsene. Dette vil være å anse som en ulempe for kommunen. Ulempen kan avhjelpes ved å begrunne dispensasjonen i utformingen av eiendommen, slik at den får begrenset presedensvirkning. På aktuelle eiendom finner kommunen at fordelene ved å innvilge dispensasjon fra bestemmelsen om «1 etg.» er klart større enn ulempene i denne konkrete saken, og vilkåret er dermed oppfylt. Bruksareal Da vilkårene i pbl. 19-2, andre ledd, er kumulative betyr dette at begge vilkårene i bestemmelsen må være oppfylt for at det skal kunne innvilges dispensasjon fra en bestemmelse. Ovenfor har kommunen konkludert med at hensynene bak reguleringsbestemmelsen om tillatte bruksareal blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon, og det er dermed ikke grunnlag for å vurdere hvorvidt fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. VEDTAK: Med hjemmel i pbl gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om at bygningen skal utformes i én etasje. Kommunen ønsker å presisere at dette kun innvilges som følge av eiendommens sterkt skrånende utforming. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Det innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om at det tillates å bygge fritidshus/hytte med bruksareal med maksimalt 100 m 2 -BRA. Merknader/orientering: Dispensasjonen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. forvaltningslovens 29 Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Siri Lunnan Rådgiver Kopi til: Berit Bye Skyåsvegen 32 B 7045 TRONDHEIM