Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Talde Prosjektstyring AS Neptunvegen VERDAL Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2016/1038 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 20/156/0/0 Saksnr: 894/16 Etterhåndsgodkjennelse av en leilighet og garasje - Godkjent Vi viser til søknad om etterhåndsgodkjennelse av leilighet og garasje på eiendommen 20/156 i Verdal kommune den samt etterspurt dokumentasjon mottatt her den Tiltaket: Det søkes om etterhåndsgodkjennelse av leilighet etablert i garasjedelen av boligen. Denne leiligheten har et BRA på 43 m2. Der det søkes fritak fra en rekke krav i TEK 10. Det søkes også om fritak fra kravet til tilgjengelig boenhet. Når det gjelder den fritt stående garasjen vil den leiligheten som er der i dag, fjernes og andre etasje skal kun benyttes til lager. Videre søkes det om etterhåndsgodkjennelse av størrelsen på garasjen, slik den står oppført i dag. Det søkes om dispensasjon fra høyde bestemmelsene i plan. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold: Det foreligger tillatelse for utvidet bruk av veien av samtlige grunneiere. Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av kommuneplanen Verdal by og er regulert til boligformål. Det søkes om dispensasjon fra plankravet, høydebestemmelsene for garasje. Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra plankravet i kommunedel plan Verdal by plan id , og for høydebestemmelsene i plan da garasjen har en mønehøyde på 6 meter. Hensynet bak bestemmelsen om plankrav er å gi kommunen bedre mulighet til å styre arealdisponeringen. Bruken av arealene er ved planbehandlingen gjenstand for en omfattende politisk prosess der også statlige organer, eiere/brukere, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Gjennom en planprosess vil det kunne fastsettes i detalj hvordan eiendommer innenfor planens begrensningslinje skal nyttes i tråd med det aktuelle arealformålet. Gjennom en planprosess vil allmennheten, berørte naboer og andre være sikret medbestemmelse når det gjelder videreutvikling av området. Tiltak av en viss størrelse på en eiendom vil måtte ses i sammenheng med den ønskede arealdisponeringen av området som sådan. Eiendommen er i dag regulert til boligområde nåværende. Spørsmålet om dispensasjon må vurderes opp mot tiltakets omfang og om det på denne bakgrunn vil være naturlig å ta eiendommen opp til regulering. Det vil være et vesentlig moment at innvilgelsen av dispensasjon ikke vanskeliggjør en eventuell fremtidig regulering av eiendommen. Det står i dag et bolighus og en garasje på eiendommen. Bygningsmassen på eiendommen vil fortsatt være den samme, og en dispensasjon vil ikke medføre dårligere utnyttelsesmuligheter av nabotomter eller omkringliggende arealer. En innvilgelse av dispensasjon medfører at tiltaket slipper å måtte gjennomgå en planprosess. I den foreliggende saken gjelder tiltaket endring av to til tre boenheter, volumet på bygningsmassen på eiendommen endres ikke vesentlig. Tiltakshaver anfører at bolighuset er av en slik størrelse at det fint kan romme tre boenheter. Dette vil være leiligheter som tiltakshaver mener det er et behov for i Verdal. Det er gjennomført tilstrekkelig nabovarsling, der naboene har fått anledning til å uttale seg. Det har ikke kommet merknader. Nabovarsling sammenholdt uttalelse peker i retning av hensyn bak bestemmelsen om plankrav ikke blir vesentlig tilsidesatt, da det her er gjennomført tilstrekkelig grad av offentlighet. Når det gjelder plankravet, gjør det seg gjeldende når det er snakk om etablering av 3 boenheter eller flere. Dette kravet har hittil blitt håndhevet rimelig strengt i kommunen. Byggesakskontoret ser likevel en lempeligere håndtering av dette kravet nå. Mye av dette skyldes at man ønsker en høy utnyttelse på eksisterende boligtomter/bygninger. Videre er det også et faktum at dette kravet er endret i forslaget til ny kommunedelplan for Verdal by. Der inntrer plankravet først ved 5 boenheter. Kommunen kan ut fra dette ikke se at dispensasjonen vil medføre at planen blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen har kommet til at hensynet bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt som følge av at det gis dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om plankrav. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ulempene med å innvilge dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak medfører at slike avgjørelser kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å hindre en hensiktsmessig utvikling av ubebygde eiendommer som omfattes av eldre reguleringsplan. Kommunedelplan Verdal By omfatter arealdisponering for store deler omkring og i Verdal by. En dispensasjon i den foreliggende saken vil kunne medføre et mønster for lignende saker innenfor det samme planområdet. Hovedregelen vil være at det gjelder et plankrav ved større utbyggingsprosjekter innenfor planområdet. En dispensasjon fra dette vil kunne medføre at større byggeprosjekter vil kunne foretas ved bruken av dispensasjon i stedet for gjennom en planprosess, hvor blant annet samordning, infrastruktur, detaljplanlegging i større grad vil bli belyst. Momentet taler sterkt i retning av at dispensasjon i dette tilfellet ikke bør innvilges som omsøkt. Spørsmålet om dispensasjon vil imidlertid bli vurdert konkret i hver enkelt sak. En innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil kunne påberopes som et mønster for senere avgjørelser dersom sakslikhet og øvrige hensyn taler for en likebehandling av søknadene.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Kommunen har etter en helhetsvurdering kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Når det gjelder høydebestemmelsene for garasje er de satt til 5,5 meter for møne og 3 meter for gesims. Høyde bestemmelsene er satt ut fra at garasjer i sentrum ikke skal gi sol og utsiktstap til naboeiendommer. Videre er det et ønske om at de ikke skal virke ruvende på eiendommene. I dette tilfellet er garasjen er plasser på en slik måte at den ikke er til hinder for omkringliggende eiendommer, og vil gi eier en bedre lagringsplass. Eiendommen grenser til dyrkajord, og skal ikke bebygges. En garasje på denne størrelsen vil således ikke være til hinder for bakenforliggende eiendom. Kommunen kan ikke se at planen blir vesentlig tilsidesatt som følge av denne dispensasjonene, kommunen kan heller ikke se noen store ulemper med at det innvilges dispensasjon i denne saken, slik at fordelene må være klart større enn ulempene i dette tilfelle. Ut fra dette kan dispensasjon fra høydebestemmelsene gis. Fritak fra TEK 10 Det søkes om fritak fra TEK 10 for tilgjengelighet, energikrav samt fritak fra uavhengig kontroll. Formålet med TEK10 er at forskriften skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske krav til sikkerhet, miljø, helse og energi, jf Forskriften skal bidra til byggverk av god kvalitet som er i samsvar med de krav som er gitt i eller i medhold av planog bygningsloven, herunder forskrifter og arealplaner med bestemmelser. Kravene gjelder i utgangspunktet for alle tiltak, uavhengig av om arbeidene krever saksbehandling i kommunen eller ikke. Når man søker om et nytt tiltak gjelder dagens tekniske krav fullt ut for tiltaket, så lenge de er relevante, jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) sin prinsipputtalelse med referanse 10/ Gjennom pbl 31-2 fjerde ledd er det en viss adgang for kommunen til å fatte vedtak om unntak fra/tilpasning av tekniske krav, men denne adgangen er imidlertid snever. Unntak tillates kun der oppfyllelse av kravene vil innebære uforholdsmessige kostnader, og bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. I når det gjelder energikrav, følger energikravene av byggeteknisk kap. 14. Formålet er å fremme et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning. I dette tilfellet er det snakk om å gi fritak fra dette kravet for å kunne benytte det som boligformål. Eier vil måtte gjøre avhjelpende tiltak for å redusere energitapet. Her kan et alternativ være å sette inn varmepumpe for å dempe behovet for ren strøm-oppvarming. Spørsmålet i blir dermed om oppfyllelse av tekniske krav vil medføre uforholdsmessige kostnader for tiltakshaver. I denne vurderingen må kostnadene ved å oppfylle dagens tekniske krav vurderes opp mot effekten dette har for byggverket totalt. Det må gjøres en sammenligning av kostnadene

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 knyttet til det konkrete tiltaket med og uten kostnadene som knytter seg til oppfyllelse av de aktuelle tekniske kravene. Momenter som markedsverdi ved salg/leie, byggekostnader og eventuell verdiøkning/besparelser som er resultat av tiltaket. I søknaden er det redegjort for at en oppgradering av bygget i henhold til byggeteknisk forskrift, vil ha en kostnadsramme på omlag kr ,- mens verdien vil øke med ca kr Ut fra dette må kostnadene kunne anses som uforholdsmessige. Det neste spørsmålet blir om det er forsvarlig å gi slik fritak som omsøkt. Hensynet bak denne bestemmelsen må antas å være at eksisterende bygg skal kunne benyttes i det daglige uten å forfalle, samt ikke gå på bekostning av sikkerheten i bygget. Bygget vil måtte oppfylle alle tekniske krav i forhold til brann og rømming, samt de øvrige kravene i TEK 10. Kommunen finner det forsvarlig å gi fritak fra kravene som går på u-verdi, tilgjengelighet og uavhengigkontroll, da dette ikke går ut over helsemessige eller brann og bygningstekniske krav. Det tredje og siste spørsmålet er om det er nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og har en sentralbeliggenhet, noe som kan bidra til å avhjelpe det stadig voksende behovet for bolig i nærheten av sentrum i Verdal kommune. Videre er det en fordel at alt av infrastruktur alt er på plass. Videre er bruken av eiendommen i samsvar med reguleringsformålet. Ut fra dette må man kunne si at en bruksendring må er med å sikre en hensiktsmessig fremtidig bruk av bygningen. Etter en samlet vurdering av omsøkte tiltak, har kommunen kommet frem til at vilkårene for fritak er oppfylt. Det er ikke søkt fritak fra kravet til dagslys i leiligheten. Kommunen forutsetter derfor at dette kravet er oppfylt. VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl 31-2 innvilges det fritak fra TEK 10 hva gjelder tilgjengelighet, energikrav, og fritak fra uavhengig kontroll. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Tor Ove Nesset har erklært ansvarsrett som ansvarligsøker, prosjekterende og utførende for etablering av ny leilighet. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Normalreglement for sanitæranlegg» følges.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Vedtaket innebærer at eksisterende leilighet i frittstående garasje fjernes og at arealet blir ominnredet til lager. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Bygget vil bli kontrollmålt av kommunen senest etter at ferdigattest er gitt. Kommunen vil i eget vedtak vurdere overtredelsesgebyr i saken. Med hilsen Audhild Slapgård Jurist Kopi til: Talde Prosjektstyring AS Neptunvegen VERDAL Tor Ove Nesset Dalhaug VERDAL