Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Gøril og Kjell Gisetstad Mellomriksvegen HEGRA Deres ref: Vår ref: INGENG 2012/8919 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 232/6/0/0 Saksnr: 40/17 Klage på vedtak om delvis godkjent søknad om oppføring av trapp på eiendom 1719/232/6 Kjell Gisetstad - Klage tatt til følge Viser til klage på vedtak med saksnr. 750/16, ref. 2012/8919, mottatt her den Tiltaket: Saken gjelder ulovlig oppført trapp på eiendom 232/6 og 232/126 i Levanger kommune. Trappa går ned til friområde ved sjø, og består av en rett trapp på eiendom 232/6, og en privat «sidetrapp» fra eiendom 232/126 over eiendom 232/6. Sakshistorikk: I forbindelse med oppstart av ulovlighetsoppfølging i Åsenfjorden i slutten av 2012/starten av 2013 ble det oppdaget at det var oppført en trapp ned til friområde ved sjøen på eiendom 232/6 og delvis inn på eiendom 232/126. Kommunen vurderte tiltaket som søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 1-8, samt at tiltaket ikke var i overenstemmelse med gjeldende reguleringsplan. På bakgrunn av dette krevde kommunen at grunneier på eiendom 232/6 søkte om etterhåndsgodkjennelse. Søknad om tillatelse til oppføring av trapp til friområde ved sjø, ble mottatt her den Fra det tidspunkt da trappa (og sidetrappa) ble oppdaget, har kommunen forholdt seg til Treco AS og grunneier Kjell Gisetstad. I egenskap av å være grunneier ble Gisetstad ansett som tiltakshaver, og tok selv på seg ansvar for tiltaket. På bakgrunn av dette ble ikke eierne av eiendom 232/126 satt som kopimottakere på vedtaket av eller annen korrespondanse i saken. I desember 2016, etter korrespondanse med grunneier av 232/6, fant kommunen at eierne av 232/126 likevel burde vært oppført som kopimottakere i saken. Kommunen sendte derfor forhåndsvarsel om pålegg om retting og tvangsmulkt til Brit og Trond Buchmann (232/126) den Frist for å komme med merknader til forhåndsvarselet ble satt til Den mottok Innherred samkommune merknad til ovennevnte forhåndsvarsel. Ettersom kommunen fant at Buchmann burde stått som kopimottakere på vedtaket av , ble Buchmann oppfordret til å sende en formell klage på vedtaket, med klagefrist satt til Den mottok kommunen klage på vedtaket av Buchmann refererte til innsendte merknader til forhåndsvarsel av

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 I e-post den informerte Buchmann om at momenter som angikk trappa på deres eiendom, som var nevnt i klage på vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt, saksnr. 1004/16, skulle legges til deres klage av På bakgrunn av det ovennevnte fikk eierne av eiendom 232/6 klagefrist til Det legges derfor til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (heretter forkortet fvl.) 29. Følgende vedtak ble fattet i sak 750/16, ref. 2012/8919: «Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og pbl Forutsetninger, begrunnelse og vurderinger er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Tiltakshaver må fjerne privat trapp fra øst Allmennheten skal ha generell tilgang til å benytte trappa Tiltakshaver har ansvar for vedlikehold av trappa» Klagen: Klagen består av 3 brev. Merknader til forhåndsvarsel av , datert , opprettholdelse av klage av , datert , og momenter fra klage på vedtak av , saksnr. 1004/16 v/grunneier Gisetstad i sak 2012/8919, datert REALITETSBEHANDLING: Innherred samkommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klagen, jf. fvl. 33, andre ledd, andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. (...)». Buchmanns klage anses i all hovedsak å ta for seg de samme forhold som kommunen tok stilling til ved vurderingene og saksfremlegget i førstegangsvedtaket. Ut over dette ble det i klagen løftet fram en rekke momenter angående kommunens saksbehandling som kommunen finner det nødvendig å kommentere. For å kommentere anførslene i klagen nærmere, ønsker kommunen først å foreta en presisering av grunnlaget for sin avgjørelse i førstegangsvedtaket av HJEMMELSGRUNNLAG/KLAGE: Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget for drøftelsen vil i dette tilfellet være reguleringsplan for Tinbuen 232/6, plan id , som eiendommen og tiltaket omfattes av. Etter reguleringsplanen pkt. 3 er eiendommen et spesialområde, som skal benyttes til friluftsformål. Det er ikke tillatt å oppføre byggverk i friluftsområde. Det omsøkte tiltak ble på bakgrunn av dette vurdert å ikke være i samsvar med plan.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 Kommunen avslo søknad om oppføring av sidetrapp, begrunnet i at denne var å anse som et privatiserende tiltak i friområde langs sjø. Kommunen ønsker ikke at det etableres private trapper, stier og lignende i friområdet ved sjøen. Tiltak i 100-metersbeltet lang sjø skal som hovedregel unngås. Hovedtrappa ble godkjent under forutsetning av at den ble gjort tilgjengelig for allmennheten, og at sidetrappa ble revet. Begrunnelsen for at hovedtrappa ble godkjent var at friområdet ved sjøen var vanskelig tilgjengelig for allmennheten. Hovedtrappa gjør det mulig for allmennheten og hytteeierne i området å komme seg ned til friområdet ved sjøen. I tilfeller der det er klare fordeler som taler for å gi dispensasjon, kan kommunen dispensere fra planbestemmelser og regler i eller i medhold av plan- og bygningsloven. KLAGEBEHANDLING: Korrespondanse mellom kommunen og grunneier på eiendom 232/6: Klager har stilt spørsmål om hvorfor kommunen ikke har tatt kontakt med riktig eier i denne saken. Kommunen har fra sin side beklaget dette, og begrunnet tidligere sakførsel i e-post av Som det også fremgår av Buchmanns klage og merknader til forhåndsvarselet har Buchmann være kjent med at grunneier Gisetstad (232/6) har vært i kontakt med kommunen angående hovedtrappa og sidetrappa. I klagen kommer det også fram at det har vært avtalt mellom Buchmann og grunneier Gisetstad, at Gisetstad skal ta seg av korrespondansen med kommunen i denne saken. Ifølge klager ble de informert av Gisetstad i 2013 om at kommunen hadde tatt kontakt og sagt at trappa var ulovlig. Kommunen mener klager har vært nærmest til å kunne rette opp denne feilen. Dersom klager mener at sidetrappa er deres eiendom, burde kommunen blitt gjort oppmerksom på dette. Selv om det er kommunens ansvar at saken blir tilstrekkelig og riktig opplyst, bør det også legges vekt på at det vil være i både Buchmann og Gisetstads interesse at saken blir behandlet etter korrekte opplysninger og eierforhold. Da kommunen likevel fant at klager burde vært kopimottaker på vedtaket av , og for så vidt all korrespondanse angående sidetrappa, sendte kommunen ut forhåndsvarsel til Buchmann. Det ble på dette tidspunkt vurdert at et forhåndsvarsel ville føre saken raskere i gang, enn om kommunen hadde sendt en generell henvendelse pr. brev. De nevnte frister og tvangsmulktsbeløp som fremgår av forhåndsvarselet vil ikke kunne vedtas før det foreligger en endelig avgjørelse i denne saken. Saksbehandlingstid: Kommunen er enig i at det har gått lang tid i denne saken, og at dette ikke er optimalt for noen av partene i saken. Når det gjelder saksbehandlingstid er ikke reglene om ulovlighetsforfølging begrenset av foreldingsregler. Det finnes ingen regel i plan- og bygningsloven som sier noe om kommunens passivitet, eller at ulovlige forhold «foreldes». Et tiltak er ikke godkjent før kommunen har vedtatt å godkjenne søknaden. Ny søknad: Tiltaket ble omsøkt av grunneier Gisetstad som tiltakshaver og Treco AS som ansvarlig søker i 2013, og kommunen mener at søknaden er realitetsbehandlet før vedtaket av

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av , saksnr. 750/16, ref. INGENG 2012/8919. Trappa måtte omsøkes og etterhåndsgodkjennes av kommunen, jf. pbl. 20-3, og fordi den er i strid med pbl Alle sider av saken er dermed prøvd allerede, og tiltakshavers/klagers interesser er godt ivaretatt gjennom den søknadsprosessen som har vært. Det ville således vært å anse som en villedelse å gi anledning til en ny søknadsbehandling, da det ikke har kommet nye opplysninger i saken ut over eierforhold. En ny dispensasjonsvurdering vil ikke være hensiktsmessig, da det ikke har kommet nye opplysninger om selve trappa. Sidetrappa vil anses som ulovlig uansett hvem som eier den eller står oppført som tiltakshaver. Privatrettslige forhold: Klager har anført at utbygger Treco AS har gitt opplysninger om at trappa var godkjent av kommunen. Kommunen mottok ikke søknad om trappa før i En eventuell uenighet mellom Treco AS og klager vil være av privatrettslig karakter, og skal ikke behandles av kommunen. Begrunnelse for vedtak om delvis godkjent søknad (saksnr. 750/16): Dispensasjonsvurderingen som ble lagt til grunn for vedtaket av er gjengitt ovenfor. Kommunen ønsker å presisere at hovedtrappa på eiendom 232/126 er godkjent slik den er oppført. Når det gjelder sidetrappa over eiendom 232/6 som går delvis inn på eiendom 232/126, ble denne avslått som følge av at den er å anse som et privatiserende tiltak. Ut over dette vises det til ovenstående presisering av dispensasjonsvurderingen i vedtak av Klager har anført at det ved utbyggingen i området på første halvdel av 2000-tallet, ble stilt krav fra kommunen at det ble etablert en sikker fremkomstveg fra hyttetomtene til friområdet ved sjøen. Dette er ikke kommunen kjent med. Kommunen har likevel undersøkt ved ulike etater internt i kommunen og arkiv, for å finne dokumenter som underbygger denne påstanden. Kommunen har ikke funnet dokumentasjon på at det stilt et slikt krav. Ulovlighetsoppfølging: På generelt grunnlag ønsker kommunen å presisere at kommunen er pliktig til å forfølge ulovligheter, jf. pbl. 31-2, blant annet for å sikre den ønskede utviklingen av arealene i kommunen. Dersom kommunen innvilger dispensasjon fra arealbegrensningene, vil dette legge føringer for vurderingene i andre fremtidige saker. Da vil kommunen bli stående overfor en situasjon der gjeldende plan er helt tilsidesatt til fordel for presedensvirkningen av tidligere gitte dispensasjoner. KONKLUSJON: Førstegangsvedtaket ble begrunnet i at sidetrappa var å anse som et privatiserende tiltak i friområde/strandsonen. Opplysninger i klagen tilsier at kommunen ikke har grunnlag for å legge like stor vekt på dette momentet. Kommunen la for lite vekt på at sidetrappa må anses å ha samme funksjon som hovedtrappa. Sidetrappa må anses å være et positivt tiltak for allmennheten, på lik linje med hovedtrappa. Ut over dette må det bemerkes at det er summen av omstendighetene i saken som til slutt danner grunnlag for å oppheve vedtak av hva gjelder forutsetningen om at sidetrappa må rives. Etter en samlet vurdering finner kommunen at det foreligger opplysninger i klagen som tilsier at vedtaket bør omgjøres.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 Kommunens vedtak i saksnr. 750/16 datert oppheves, og omgjøres til gunst for tiltakshaver/klager. Etter dette må søknaden om dispensasjon for oppføring av sidetrappa behandles på nytt. Kommunen vil derfor foreta en ny dispensasjonsvurdering. Ved søknad om etterhåndsgodkjennelse, skal søknaden behandles som om tiltaket ikke er oppført. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN OG PBL. 1-8: I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og bestemmelser i plan- og bygningsloven. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Tinbuen 232/6, plan id Etter gjeldende reguleringsplan er deler av eiendommen et spesialområde, som skal benyttes til friluftsformål. Det er ikke tillatt å oppføre byggverk i friluftsområdet. Øverste del av hovedtrappa, og hele sidetrappa ligger innenfor et område som er regulert til hytteformål. Det omsøkte tiltak vurderes å ikke være i samsvar med plan. For at en søknad om dispensasjon skal innvilges, må to kumulative vilkår være oppfylt. Det første vilkåret er at hensynet bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Gjeldende arealbestemmelser ble vedtatt for å sikre allmennheten tilstrekkelig adgang til friområder ved sjøen, og for å sikre en helhetlig hyttebebyggelse i området. Disse hensynene plikter kommunen å verne om ved behandling av dispensasjonssøknader. Det ble gitt dispensasjon for oppføring av hovedtrappa i vedtak av Det ble da lagt til grunn at hovedtrappa ville tilgjengeliggjøre området ved sjøen, ettersom terrenget mellom sjøen og hytteeiendommene er veldig ulendt og bratt.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Både reguleringsplanen og pbl. 1-8 åpner for visse terrenginngrep dersom dette ikke hindrer allmennhetens tilgang til området, eller dersom de ivaretar hensynet bak planbestemmelsen. Kommunen har vurdert at hovedtrappa og sidetrappa må ses i sammenheng, og at en av trappene ikke kan vike for den andre. Som både klager og tiltakshaver har anført er trappa lite synlig både på land og fra sjøsiden. Trappa vil med årene falme i fargen, og dermed gå mer i ett med naturen. Tiltaket vil på den måten ikke virke ruvende eller sjenerende i terrenget. Selv om sidetrappa i seg selv ikke setter hensynet bak bestemmelsene vesentlig til side, er det en forutsetning at trappa kan benyttes av allmennheten. Tiltakshaver/klager må derfor påregne at folk tar seg inn på eiendommen sin for å benytte trappa. På bakgrunn av det ovennevnte har kommunen funnet at en dispensasjon i denne saken, ikke setter hensynet bak reguleringsbestemmelsen og pbl. 1-8 vesentlig til side. Det neste vilkåret er at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Det er klart at det bringer med seg fordeler for tiltakshaver å få tillatelse til oppføring av denne trappa. Ved å gi dispensasjon blir friområdet ved sjøen enklere tilgjengelig for hytteeierne i området, og allmennheten forøvrig. En dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser og pbl. 1-8 vil i tillegg gi tiltakshaver større utnyttelse av tomta, ved at det blir mulig å benytte strandsonen. Ulempene ved å gi dispensasjon er som nevnt at den kan legge føringer for fremtidige saker som omfattes av samme plan. Kommunen mener at denne saken er spesiell, og det foreligger momenter som kun kan påberopes av tiltakshaver, slik at en dispensasjon i denne saken ikke kan danne et mønster for behandlingen av fremtidige saker. Ulempene ved en dispensasjon vil derfor ikke være store i denne saken. Kommunen har vurdert at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Allmennheten skal ha generell tilgang til å benytte trappa Merknader: Dette vedtaket, med henvisning til tidligere vedtak i denne saken, danner ingen presedens for behandlingen av fremtidige omsøkte tiltak i hytteområdet Tinbuen. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningsloven 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 Med dette er både hovedtrappa på eiendom 232/6 og sidetrappa fra eiendom 232/6 til eiendom 232/126 etterhåndsgodkjent. Med hilsen Ingunn Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Brit og Trond Buchmann Trenerys Gate TRONDHEIM Gøril og Kjell Gisetstad Mellomriksvegen HEGRA