Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Trude Bjørdal og Morten By Tingstadvegen Levanger Deres ref: Vår ref: MAHOVI 2017/783 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 1/17/3/0 Saksnr: 670/17 Ikke godkjent - Revidert søknad om utvidelse av eksisterende naust /1/17/3 Staupshaugen Vi viser til søknad om tiltak uten ansvarsrett, mottatt her den Tiltaket: Det søkes om utviding av eksisterende naust. Det ble gitt tillatelse til utvidelse av naust én meter på hver kortside, i vedtak datert Naustet har skiftet eier, og det søkes nå om å utvide naustet med to meter mot øst, altså mot sjøen. Det søkes også om oppføring av platting mellom naust og berg mot nord, på ca. 14 m 2. Tiltaket er vist på tegninger og situasjonskart som ligger vedlagt søknaden. Nabovarsling: Kommunen har fritatt fra nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) 21-3 andre ledd. Grunnforhold: Ingen merknader. Planstatus: Gjeldende plan for området er kommunedelplan Levanger sentrum, med planident Eiendommen ligger i planområde «friområde», og er en festetomt med allerede oppført naust. Tiltaket er i strid med plan og det søkes om dispensasjon. Naturmangfold: Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i naturmangfoldloven (heretter forkortet nml.) Etter nml. 4 og 5 skal mangfoldet av naturtyper, samt arter og deres genetiske mangfold, ivaretas. Det er derfor viktig å ta en vurdering av tiltakets eventuelle påvirkning av områdets biologiske mangfold. Aktuelle område er innløpet til Eidsbotn som er et registrert bløtbunnsområde med ande- og vadefugl. Området kan ha flere små bløtbunnsforekomster som er en del av en større gruppe, og er klassifisert i verdigruppe «svært viktig». Kommunen vurderer det dithen at utviding av bebyggelse i et slikt område kan føre til privatisering som videre kan føre til uheldig påvirkning av området. Andre myndigheter:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 I henhold til pbl om dispensasjon sendte kommunen søknaden om dispensasjon til berørte myndigheter for uttalelse. Høringsinstansene har kommet med følgende uttalelser til søknaden: Nord-Trøndelag Fylkeskommune: Plan- og friluftslivsforhold: «Vi har ikke regionale merknader til søknaden om tilbygg til eksisterende naust, men vil påpeke at kommunen ikke bør godkjenne plattinger i forbindelse med naust. Dette på grunn av den privatiseringseffekten slike tiltak har.» Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen: «Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden.» Miljøvernavdelingen: «Vi minner om at plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen er innskjerpet, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen (SPR) fastsatt I SPR er Levanger kommune kategorisert som en kommune med stort press på arealene i strandsonen hvor hovedregelen er at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt av hensyn til miljøkvalitetene. Dersom det skal gis dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet (PBL 1-8) må tiltaket vurderes opp mot hensynet som ligger til grunn for dette forbudet: - Interesser knyttet til natur- og kulturmiljø samt biologisk mangfold - Friluftsliv og rekreasjonsinteresser - Landskapsverdier og andre allmenne interesser Naustet ligger innenfor kommunedelplan Levanger sentrum og er derav i tilknytning til svært tettbefolkede områder. I slike områder er det derfor svært uheldig å privatisere areal innenfor 100-metersbeltet. Området er også i nær tilknytning til en registrert viktig naturtype(bløtbunnsområde). Det eksisterende naustet ligger ca. 5 meter utenfor grensen til dette bløtbunnsområdet. Slike områder er kjente for stort biologisk mangfold, og er en viktig rasteplass for fugl i trekkperiodene. Fylkesmannen vil med bakgrunn i privatisering av strandsonen og bevaring av bløtbunnsområdet fraråde omsøkte endring av tillatelse (2m utvidelse mot strandlinjen). Vi minner om at primærfunksjonen for et naust skal være oppbevaring av båt og båtutstyr i en bygning med enkel konstruksjon og en utforming og terrengplassering som medfører minimale inngrep. Tiltak som kan medføre en annen bruk av naustet, som f.eks. en platting, vil kunne medføre en økt privatisering av området. Fylkesmannen vil med bakgrunn i dette sterkt fraråde plattlegging fra naust og inn til bergveggen. Vi ser at det i søknad vises til et nabonaust med mye påbygget rekkverk. Fylkesmannen kan ikke se å ha behandlet en slik sak for dette området i sine arkiver og kan derfor ikke legge dette til grunn for sin uttalelse. Miljøvernavdelingen har ut ifra nasjonale og regionale interesser ingen flere merknader til søknaden.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og viser i den sammenheng til kravet i Naturmangfoldlovens (NML) 7 om at det i saksbehandling og beslutninger som fattes etter plan- og bygningsloven skal framgå at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene framgår av NML 8 12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5.» Kommunalavdelingen: «Samfunnssikkerhet og beredskap: Vi legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. plan og bygningslovens 28-1, jf. TEK 10 kap. 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Vi har ikke ytterligere merknader til saken.» Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra pbl. 1-8 andre ledd, da naustet ligger ca. 5 meter fra strandlinje. Det må samtidig behandles som en søknad om dispensasjon fra regulerte «friområde». Tiltakshaver har kommet med følgende argumenter til dispensasjonssøknaden: «Vi har kjøpt naust GNR 1, BNR 17 festenr. 3 der det foreligger en godkjent byggesøknad om å bygge ut naustet med 1m i begge ender. Det er vanskelig og gjennomføre pga at naustet står helt inntil berget på baksiden. Har tatt bilder og tegnet et forslag på hvordan vi vil gjøre det ved å bygge ut 2m på framsiden i stedet. Pga at det er laget en platting framfor naustet som det står i dag vil ikke vårt forslag gjøre at tilbygget med platting kommer lenger ut mot sjøen enn det er nå. Når det gjelder plattingen som vi har tegnet inn på siden så er det et område mellom naustet og bergveggen som naturlig tilhører naustet og vi mener det blir fint med en platting og ett lite rekkverk med maritimt preg der. Alt sammen blir godt innenfor strandsonen. På det ene bildet viser det et nabonaust som har godt med rekkverk rundt omkring. Dette er jo innseilingen til trehusbyen Levanger så det hadde vel vært fint med litt oppgradering selv om denne tomta er bitte lita ;) Når det gjelder selve naustet forblir det et naust som det er planlagt å få parkere båten i på vinteren. Båtopptrekket blir delt slik at det ikke blir stikkende lenger ut mot sjøen enn det gjør i dag unntatt ved utsett og inntak av båt.» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Vurdering av dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meterbeltet langs sjø: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hovedformålet med byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen er å sikre allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt sikring av naturverdier og verdier knyttet til kulturminner og landskap. Bebyggelse har en sterkt privatiserende effekt. Det er som hovedregel ikke tillatt å sette i verk andre tiltak annet enn fasadeendringer innenfor 100- metersbeltet langs sjø, jf. pbl. 1-8 annet ledd. Det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensyn bak byggeforbudet i sin saksbehandling. Spørsmålet blir dermed om hensynene bak pbl. 1-8 blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Forarbeidene angir at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde som er tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning og det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100- metersbeltet langs sjøen. Forbudet skal veie tungt, og det skal svært mye til før dispensasjon kan gis, særlig i områder med stort utbyggingspress. På Levangernesset er det i tillegg særlig lite tilgjengelig strandareal på grunn av økende boligbygging og befolkningsvekst. Dette taler imot å gi tillatelse til omsøkte tiltak. Tiltakshaver understreker at det er vanskelig å bygge ut naustet mot vest på grunn av terrenget. Som nevnt vil tiltak i strandsonen vurderes strengt, og det skal kun unntaksvis gis tillatelse. Tiltaket omfatter riktignok en mindre utvidelse av eksisterende naust, og tiltakshaver anfører at terrenget rundt naustet vanskeliggjør utbygging mot vest. Kommunen ønsker i den sammenheng å understreke at tillatelse til bygging i strandsonen kun skal gis som unntak fra hovedregelen om forbud. Det er med andre ord ingen rettighet å få byggetillatelse når søknaden krever dispensasjon. Videre er det innenfor strandsonen særlig viktig å ta hensyn til naturverdier, da slike områder ofte har en egenverdi som leveområde for plante- og dyrearter. I Fylkesmannens uttalelse redegjøres for at omsøkte tiltak kan føre til uheldige følger for det biologiske mangfoldet i området. I uttalelsen fraråder Fylkesmannen omsøkte endring blant annet på grunnlag av vurderingen av områdets naturverdier. Dette taler mot å gi tillatelse til tiltaket som omsøkt, jf. pbl fjerde ledd, andre punktum. Kommunen konkluderer med at dersom det blir gitt dispensasjon for utvidelse av naust og oppføring av platting som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter pbl andre ledd, første punktum er dermed ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 Fordi en dispensasjon er avhengig av at begge vilkårene i pbl andre ledd er oppfylt, vil dispensasjonssøknaden ikke vurderes opp imot vilkåret om at fordelene med tiltaket skal være klart større enn ulempene, da søknaden avslås etter vilkåret i bestemmelsens første punktum. Vurdering av dispensasjon fra reguleringsformål «friområde» i plan: Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen er å sette av et område som skal brukes som friområde. Det antas at dette området i all hovedsak skal benyttes som rekreasjonsområde for allmennheten. På ortofoto kan man se at området stort sett består av skog, og kan dermed sies å være godt egnet som friområde. Arealbruk skal primært avklares gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Dette vil blant annet sikre at lokalisering og utbyggingsområder skjer etter en samlet vurdering av konsekvenser for samfunn, naturressurser og miljø. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. På dette området ved sjøen ligger det allerede en håndfull naust. Naust har vanligvis en begrenset bruk, og kommunen kan ikke se at friområdet blir spesielt forstyrret av at et allerede eksisterende naust får et noe større areal. På grunnlag av at saken gjelder utvidelse av et allerede etablert naust mener kommunen at kvaliteter ved friområdet ikke vil gå tapt ved omsøkte tiltak. Når det kommer til oppføring av platting vil denne typen tiltak i regulert friområde derimot gi eiendommen et større preg av privatisering, og kommunen anser en slik utvikling som uheldig og uønsket. Blant annet på grunn av at det ikke er avsatt særlig store områder til friområde i Levanger sentrum og omegn, er det viktig å bevare friområdet som opprinnelig regulert. Slike områder i tilknytning til tettbebygde strøk har stor verdi som friluftsområde for allmennheten, og bør derfor i størst mulig grad forbli uberørt. Kommunen konkluderer med at dersom det blir gitt dispensasjon for utvidelse av naust og oppføring av platting som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter pbl andre ledd, første punktum er dermed ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås. Fordi en dispensasjon er avhengig av at begge vilkårene i pbl andre ledd er oppfylt, vil dispensasjonssøknaden ikke vurderes opp imot vilkåret om at fordelene med tiltaket skal være klart større enn ulempene, da søknaden avslås etter vilkåret i bestemmelsens første punktum. VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges ikke dispensasjon fra pbl Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Med hilsen Mari Høvik Jurist