Delvis godkjent - Søknad om tilbygg til fritidsbolig /5/18 Nordsivegen 352 -Steinar Aakerholm

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning Steinar Aakerholm Basunvegen Vikhammer Deres ref: Vår ref: KNMO 2018/9314 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 5/18/0/0 Saksnr: 365/18 Delvis godkjent - Søknad om tilbygg til fritidsbolig /5/18 Nordsivegen 352 -Steinar Aakerholm Vi viser til søknad om tilbygg til fritidsbolig mottatt her den Saken ble sendt på høring På grunn av mangler i nabovarselet ble ikke saken ansett som komplett før Tiltaket Det søkes om riving av eksisterende tilbygg til fritidsbolig og oppføring av nytt tilbygg på eiendom 5/18 Nordsivegen 352 i Levanger kommune. Søker ønsker å rive tilbygg med bebygd areal (BYA) på 11,3 m 2 på grunn av råte, og sette opp et nytt tilbygg med BYA på 29 m 2. Eksisterende fritidsbolig har et BYA på 92,7 m 2. Etter omsøkt tiltak vil BYA være 110,4 m 2. Nabovarsling Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Planstatus Tiltaket omfattes av kommunedelplan Levanger sentrum (planid L ). Området er regulert til LNF-område. Tiltaket vil være i strid med formålet satt i plan. I tillegg planlegges tiltaket nærmere enn 100 meter fra sjøen og vil være i strid med plan- og bygningslovens 1-8 om forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag. Det søkes om dispensasjon.

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 6 Dispensasjonssøknaden begrunnes slik: Å sette opp et lite tilbygg på eiendom som er regulert til LNF-formål. Tilbygget blir hverken sett eller være til hinder for andre naboer eller ferdsel rundt eiendommen. Tilbygget kan kun sees fra sjøsiden, da naboeiendommer er tett igenvokst av løvtrær. 1) Dette er en eldre eiendom og ikke aktuelt å benyttes til annet enn bolig/sommersted. Men om den ikke blir vedlikeholdt vil eiendommen gro igjen og ikke tilgjengelig for noen. Dette er endestopp. Ingen gjennomkjøring eller gjennomgang annet enn delvis ned i fjæra. Ser derfor ikke hensynet til bestemmelsen blir tilsidesatt. 2) Tidligere eier var kun 3 personer, og benyttes soverom ved kjøkken som TV-stue. Vi er flere personer og har behov for 3 soverom. Vinterhagen kan ikke benyttes når temperaturen er under C. Det blir derfor en stor fordel for oss å få en stue i tillegg til det råtebefengte soverommet som må erstattes. Eiendommen ligger usjenert til uten innsyn fra naboer. Ser derfor ingen ulemper for noen. I henhold til pbl og 21-5 ble saken sendt på høring til Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og landbruksavdelingen i kommunen. Høringsinstansene har kommet med følgende merknader til saken: Nord-Trøndelag fylkeskommune Plan- og friluftslivsforhold «Vi har ikke regionale merknader til søknaden». Kulturminner Fylkeskommunen har ingen merknader til saken, men minner på generelt grunnlag om at kulturminner som oppdages under arbeidet skal meldes til kulturminnemyndigheten, og tiltakshaver skal stanse arbeidet, jf. kulturminneloven 8.2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen «Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden». Miljøvernavdelingen «Når det gjelder dispensasjon fra PBL 1-8 må tiltaket vurderes opp mot hensynene som ligger til grunn for bygge- og delingsforbudet: Interesser knyttet til natur- og kulturmiljø, herunder biologisk mangfold Friluftsliv og rekreasjonsinteresser Landskapsverdier og andre allmenne interesser Plan- og dispensasjonspraksisen i strandsonen er innskjerpet, jf. bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen (SPR) fastsatt I SPR er Levanger kommune kategorisert som en kommune med stort press på arealene i strandsonen hvor hovedregelen er at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt av hensyn til miljøkvalitetene. Miljøvernavdelingen har benyttet seg av tilgjengelig kart, flyfoto (ortofoto), skråfoto, naturbase og artskart ved vurdering av saken. Eiendommen ligger ved enden av vegen i

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 6 nærheten av de nye boligfeltene i Kjønstadmarka. Strandområdene her har kvaliteter som friluftsområde. Omsøkte tiltak ligger i tilknytning til eksisterende fritidsbolig, men vil komme noe nærmere strandkanten. For å unngå ytterligere privatisering av strandsonen, vil vi tilrå at tilbygget legges bak eller på linje med eksisterende bygning. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ikke øvrige merknader til søknaden. Vi minner om at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven». Kommunalavdelingen samfunnssikkerhet og beredskap «Vi legger til grunn av kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. PBL 28-1 oppfylles, og har ut over det ingen merknader til søknaden». Landbruksavdelingen Innherred samkommune «Ingen merknad til det omsøkte tiltaket i hht jordlovens bestemmelser». Vurdering av dispensasjon I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Dispensasjon fra LNF-formål Formålet med regulering av LNF-areal er å opprettholde og verne om viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. Det er også et formål ved LNF-areal, å sikre at landbruksareal ikke blir tilsidesatt på bekostning av andre formål og annen bebyggelse. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( )) på s. 216 fremgår det at betegnelsen LNF(R) «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftslivet».

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 6 Hovedhensynet bak formålet er å ivareta landbruksområder gjennom at de blir liggende som naturområder eller naturområder med spesiell betydning for friluftslivet. Det er på det rene at det ikke gjør seg gjeldende et rent landbrukshensyn på eiendommen, slik at det er hensynet til å holde landskapet fri for bebyggelse og hensynet til landskaps- og friluftsinteresser som kan påberopes i dette området. Disse hensynene er dessuten nært knyttet til noen av hensynene bak pbl. 1-8 om forbud mot tiltak i 100-metersbeltet. Det kan følgelig ikke gis dispensasjon hvis hensynet til landskaps- og friluftsinteressene blir satt vesentlig til side som følge av dispensasjonen. Tilbygg til fritidsbolig er ikke i samsvar med LNF-formålet. LNF-områder skal i utgangspunktet være ubebygd, men det kan tillates nødvendige tiltak i tilknytning til stedbunden næring, som f.eks. driftsbygninger og våningshus. Utgangspunktet når tiltak ikke er i tråd med formålet i planen, er at det ikke skal gis dispensasjon. En dispensasjon kan tilsi at hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt». Som tidligere nevnt kan en utstrakt bruk av dispensasjoner kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Søker anfører at det er ønskelig å rive en del av fritidsboligen på grunn av råte. Kommunen kan ikke se at formålet satt i kommunedelplanen blir vesentlig tilsidesatt ved å godkjenne riving av eksisterende tilbygg og gjenoppbygging. Vilkåret etter pbl. 19-2, andre ledd, første punktum, kan derfor anses som oppfylt. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Som relevante fordeler er det først og fremst planfaglige hensyn, dvs. areal- og ressursdisponeringshensyn, som kan tillegges vekt. Fordeler av privat karakter har liten vekt i interesseavveiningen, og vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Selv om pbl. 19-2, tredje ledd, i henhold til lovens forarbeider, åpner for visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i vurderingen, forutsetter det at slike hensyn er helt spesielle. Fordelene vil være at søker får et tilbygg uten råte. Ulempen med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at det kan danne et mønster for hvordan skal behandle lignende saker innenfor planområdet i fremtiden. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. I dette konkrete tilfellet ser kommunen at fordelene med å kunne rive tilbygget for å utbedre skader vil være fordelaktig for eier. Det er en gammel fritidseiendom som ligger innenfor LNF-område. Omsøkte tiltak vil ikke i negativ grad påvirke natur- og friluftsinteressene i området. Det er liten eller ingen fare for at denne dispensasjonen kan skape uheldig presedens i området. Kommunen anser fordelene som større enn ulempene og dispensasjon fra LNFformålet kan gis. Dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø (pbl. 1-8) Hovedhensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø er et overordnet mål om å ta hensyn til naturmiljø, landskap friluftsliv og andre interesser (jf. Ot.prp. nr. 32 s. 64). Relevante hensyn vil være allmennhetens rett til fri ferdsel og friluftsliv ved kysten, samt naturverdier og verdier knyttet til kulturminner og landskap. Bebyggelse har en sterk privatiserende effekt, og det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensyn bak byggeforbudet

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 6 i sin saksbehandling. Spørsmålet blir da om hensynet bak byggeforbudet blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Det er ønskelig med en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning, og det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet skal veie tungt, og det skal mye til før dispensasjon kan gis, særlig i områder med stort utbyggingspress, slik som Levanger, jf. forarbeidene på s. 243 og statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR). At eiendommen ligger innenfor et område med stort press på arealene, taler mot at dispensasjon bør gis. Formålet med byggeforbudet i 1-8 er også å forhindre at bebyggelse oppføres på en slik måte at det vil kunne påvirke allmennhetens adgang til strandsonen. Avgjørende for allmennhetens tilgang til området, er ikke om det faktisk benyttes av allmennheten, men at området skal holdes åpent for mulig bruk av allmennheten. Byggverk i strandsonen har en klar privatiserende effekt, og det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensyn bak byggeforbudet i sin saksbehandling. Eksisterende fritidsbolig har et bebygd areal på 92,7 m 2. Ved gjennomføring av omsøkte tiltak vil fritidsboligen ha et areal på 110,4 m 2. Som nevnt over skal byggeforbudet praktiseres strengt og den praksisen har blitt skjerpet de senere årene. Kommunen anser det da som tilstrekkelig at søker får oppføre tilbygg i samme størrelse som det som rives på grunn av råte, men ikke bygge større som omsøkt. Kommunen ønsker ikke å tillate større bygg i strandsonen og fritidsboligen i denne saken er allerede større enn 90 m 2 BYA som er praksis for fritidsboliger i resten av kommunen. Ved oppføring av et tilsvarende tilbygg som det som blir revet anser ikke kommunen at hensynene bak pbl. 1-8 blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et spørsmål om en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene., jf. pbl. 19-2, annet ledd. Omsøkte tilbygg vil gjøre fritidsboligen større enn den er i dag. Et større bygg i strandsonen anses som er klar ulempe og kan videre føre til uheldig presedens området. Kommunen ser på det som problematisk å tillate en bitfor-bit utbygging i strandsonen. Det er imidlertid rimelig at søker får gjenoppføre tilbygget som rives på grunn av råte. Det innvilges derfor dispensasjon på vilkår om at fritidsboligen ikke bygges større enn den er i dag, jf. pbl. 19-2, første ledd. VEDTAK Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan på vilkår. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-4, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tillatelsen omfatter riving av tilbygg med råte og oppføring av tilsvarende tilbygg i samme størrelse. Det tillates ikke utvidelse av fritidsboligens areal.

6 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 6 av 6 Merknader/orientering Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Standard abonnementsvilkår for vann og avløp» følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Det må søkes om ferdigattest før tiltaket tas i bruk, jf. pbl Bygget vil bli kontrollmålt av kommunen senest etter at ferdigattest er gitt. Med hilsen Kristine Molde Byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur.