Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten ARKPLAN AS Postboks NAMSOS Deres ref: Vår ref: PAAMAR 2016/8126 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 10/9// Saksnr: 4/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av to boliger /10/9 Nordbergshaugvegen 10 - Bjørn Kolstad Vi viser til søknad om tiltak med ansvarsrett, mottatt her den og revidert søknad mottatt den Tiltaket: Det søkes om riving av eksisterende bolig og oppføring av to eneboliger i Nordbergshaugvegen 10, Verdal kommune. Hovedbygningen skal oppføres hvor det i dag står en enebolig. Boligen skal oppføres med flatt tak, og takterrasse med adkomst via innebygd trappeoppgang. Denne utgjør et påbygg på taket på 15,8 m 2. Gesimshøyden til påbygget er oppgitt til 8,6 meter. Gesimshøyden for øvrig del av boligen er 6,5 meter. Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for å fravike krav om maksimal gesimshøyde. Hovedbygningen er oppgitt med samlet bruksareal (BRA) på 357 m 2 og bebygd areal (BYA) oppgis til 199,4 m 2. En mindre bolig søkes også oppført. Plasseringen av denne er endret siden søknad av Den har nå blitt flyttet lengre sør på tomta. Boligen har samme stil som hovedbygningen. Boligen skal oppføres i to etasjer med garasje i første etasje. Gesimshøyde er oppgitt til 6,1 meter. BRA er oppgitt til 151 m 2 og BYA på 96 m 2. På eiendommen ligger i tillegg en garasje. Utnyttingsgraden, inkludert parkeringsareal på terreng, er beregnet til 378,5 m 2 og 14,6 %. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold: Ingen merknader. Planstatus: Området reguleres av Kommunedelplan for Verdal sentrum, plan-id Eiendommen er regulert til boligformål. I følge reguleringsbestemmelsene er maksimal gesimshøyde 6,5 meter over ferdig planert terreng. Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 Andre myndigheter: På eiendommen er det et registrert kulturminne. Søknaden ble derfor sendt på høring til Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Fylkeskommunen uttalte i brev av at: «Vi opplever at bygging i det omfanget som er skissert i søknaden, vil medføre utilbørlig skjemming og vesentlig forringet opplevelsesverdi av kulturminnelokaliteten. Vi vil derfor gå imot søknaden slik den foreligger nå. Den mindre eneboligen og tiltakene rundt denne, inkl. biloppstillingsplass, kan være i direkte konflikt med det registrerte kulturminnet og kan ikke tillates med nåværende plassering. For å gi kulturminnene mer «luft», må begge boliger trekkes lenger sør på tomta, og vi ønsker også at man kutter vegen mellom de to boligene og at den minste boligen får atkomst fra sør. Garasjen lengst nord på eiendommen kan ikke få et større volum enn eksisterende. Dersom tiltakshaver/kommune ønsker møte/dialog for å diskutere eventuelle endringer i søknaden, er vi positive til dette. Vi krever å få tilsendt kommunens vedtak når dette foreligger, og varsler at vi vil vurdere klage på vedtaket dersom våre innspill ikke tas til følge.» Arkplan har etter dette vært i dialog med fylkeskommunen. På bakgrunn av dette er det utarbeidet en ny situasjonsplan. Endringen som er gjort er at den minste boligen er flyttet lengre sør på tomta, unna kulturminnet. Fylkeskommunen skriver i ny uttalse av at: «Vi viser til tidligere mottatt byggesøknad for oppføring av to boliger i Nordbergshaugvegen 10, samt vår uttalelse i saken, datert I denne uttalelsen hadde vi en del merknader knyttet til hensynet til en kulturminnelokalitet på eiendommen. I etterkant av denne uttalelsen har det vært et møte mellom oss i fylkeskommunen og representanter for Arkplan, for å diskutere mulige endringer i søknaden, slik at man ivaretar kulturminnelokaliteten på en god måte. På bakgrunn av diskusjonene i dette møtet har Arkplan utarbeidet et forslag til ny situasjonsplan, se vedlegg. Fylkeskommunen er positive til at Arkplan har fulgt opp våre ønsker knyttet til bolig 2 (den minste boligen), og nå flyttet denne lenger sør på eiendommen og lagt den litt ned i terrenget. På denne måten bevares utsynet fra den sørligste gravhaugen bedre. Vi har forståelse for at handlingsrommet knyttet til bolig 1 (den største boligen) ikke er særlig stort, men vi synes fremdeles at den ikke har en god plassering eller volum i forhold til kulturminnelokaliteten. Vi har likevel kommet fram til at vi kan akseptere plasseringen. Vi viser til vedlagte reviderte situasjonsplan og kan godta denne.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Vi minner også om aktsomhets- og meldeplikten, jf. kulturminneloven 8 annet ledd dersom man under arbeidets gang oppdager mulige nye kulturminner, f.eks. gjenstander, kull- eller steinansamlinger, skal arbeidet straks stanses og fylkeskommunen varsles. Siden byggetiltakene ligger såpass nært kulturminner, må det utvises stor aktsomhet under byggearbeidene, og det må ikke gjøres inngrep i eller tildekking av kulturminnelokaliteten eller sikringssonen rundt, f.eks. kan det ikke lagres byggematerialer på haugene. Vi ber også om å få tilsendt vedtak i saken når dette foreligger, slik at vi kan sikre oss at våre merknader er tatt til følge.» Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om at boligbebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter over ferdig planert terreng, jf. kommunedelplan for Verdal by, plan-id Søker har skrevet følgende begrunnelse for søknaden: «Viser til innestående søknad om tillatelse til tiltak på eiendom 10/9 Nordbergshaugvegen 10, Verdal kommune. Det søkes om dispensasjon fra Kommunedelplan Verdal By vedrørende krav til gesimshøyde. Hovedbygningen er utformet med flatt tak, og har således kun gesims og ikke møne. Bygget har takterrasse og som adkomst til denne en innebygd trappeoppgang som utgjør et påbygg på l5m2 på taket. Gesiinshøyden på dette påbygget ligger på 8,6m fra ferdig planert terreng. Gesimshøyden for øvrig ligger på 6,5m. Kommunedelplanens bestemmelser og retningslinjer sier at gesimshøyde ikke skal overstige 6,5m og mønehøyde ikke skal overstige 9,5m over ferdig planert terreng. I dette tilfellet ligger byggets høyeste gesimshøyde over kravet til gesimshøyde, men under kravet til mønehøyde. Byggets gesims på det aller meste av huset ligger på 6,5m og påbygget iíbm. trappeoppgangen til takterrasse ligger på 8,6m. Totalt sett vil dette bygge ha vesentlig lavere høyde enn et tilsvarende bygg med saltak. Kommunedelplanen og området Nordbergshaugen ble utviklet og beskrevet i en tid med overvekt av saltaksbygg, derav regler for gesims- og mønehøyder best egnet for saltak. I nyere tid har byggeskikken endret seg noe i både nyere og eldre boligområder, og flate tak har gjort sitt inntog. Det vil derfor være hensiktsmessig at det fires på de eldre kravene til gesimshøyde og heller fokusere på byggets samlede fremtoning og høyde. Bygget er utfomiet med samme uttrykk som de nyeste omkringliggende bygningene, og er således i rytme med området for øvrig. Det er tydelig at det allerede er åpnet opp for flate tak i området. Eiendommen er plassert i en svak helning mot sør, og det ligger ingen boliger i umiddelbar nærhet bak. Dette tilsier at byggets plassering og gesimshøyde ikke er til ulempe for omkringliggende eiendommer.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 I ny Kommunedelplan Verdal by som ligger til høring (enda ikke vedtatt) er det forslag om endring av gesimshøyder. Det er foreslått 7m gesimshøyde i sentrumsnære boligområder. Dette tilsier at endring i byggeskikk er ivaretatt i fremtidig plan og at bygg med flate tak kan bygges uten dispensasjoner. Fonnålet med plankravet til gesimshøyde er å sikre en ensartet byggeskikk og samtidig sørge for godt samspill mellom eiendommer i samme område. På bakgrunn av ovennevnte punkter vurderes tiltaket å ikke tilsidesette formålet med plankravet vesentlig og fordelene vurderes å være betydelig større enn ulempene ved å godkjenne dispensasjonen. I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensynet bak bestemmelsen om maksimal gesimshøyde er at det skal tilrettelegges for en ensartet byggestil og estetikk i området. Takutformingsbestemmelser sørger for et helhetlig inntrykk av et boligfelt, og man unngår således at det blir for store avvik mellom boliger i samme område. Dette er estetiske vurderinger som kommunen er pålagt å ta stilling til under en konkret skjønnsmessig vurdering, jf. pbl om visuelle kvaliteter. Et annet hensyn som gjør seg gjeldende bak slike bestemmelser er hensynet til naboer. Gjennom slike bestemmelser unngår man at naboer taper utsikt, eller på andre måter blir negativt påvirket av takutformingen. Tiltakshaver ønsker adkomst til takterrassen via en trappeoppgang som påbygg på taket. Påbyggets gesimshøyde er på 8,6 meter. Resterende del av boligen er på 6,5 meter. I og med

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 at boligen har flatt tak har det ikke møne. Maksimal mønehøyde for boliger i området er 9,5 meter, jf. kommunedelplanen. Å gi dispensasjon for gesimshøyde på 8,6 meter til påbygget vil ikke medføre store konsekvenser for naboer, med tanke på lys og utsikt mv. og vil heller ikke være til sjenanse for naboene, etter kommunens vurdering. Etter en konkret helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at dispensasjon ikke vil sette hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Fordelen ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får utnyttet takarealet til terrasse. Ulempene ved å gi dispensasjon i slike tilfeller er på generelt grunnlag at slike tillatelse kan legge føringer for fremtidige tiltak i samme område. Etter en samlet vurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene i denne saken, jf. pbl VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes revidert søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Arkplan AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende av arkitektur, design, konstruksjon, bygningsfysikk og våtrom. Vitec AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig utførende av utstikking og plassering. Grunnentreprenør AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende av miljøsanering og grunn- og terrengarbeid og ansvarlig utførende av riving/miljøsanering og grunn- og terrengarbeid. Trøndelag Betongsprøyting AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av betongarbeid. Blikk og ventilasjon AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av ventilasjon. Øra Byggteknikk AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig utførende av konstruksjon, bygningsfysikk og våtrom. Proffrør AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av utvendig VA og innvendig sanitæranlegg.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Promidt AS har erklært ansvarsrett som ansvarlig for uavhengig kontroll av våtrom og lufttetthet. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Normalreglement for sanitæranlegg» følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Bygget vil bli kontrollmålt av kommunen senest etter at ferdigattest er gitt. Med hilsen Pål Anders Martinussen saksbehandler Kopi til: VITEC AS Industrivegen VERDAL GRUNNENTREPRENØR AS Havfruvegen VERDAL TRØNDELAG BETONGSPRØYTING AS Nordåkeren VERDAL BLIKK OG VENTILASJON AS Neptunvegen VERDAL ØRA BYGGTEKNIKK AS Havfruvegen VERDAL PROFF-RØR AS Venusvegen VERDAL PROMIDT AS Moafjæra LEVANGER Nord-Trøndelag Fylkeskommune Postboks Steinkjer