Øvre Eiker kommune - gnr 101/24 - Dynge 23 - klage på vedtak om dispensasjon for oppføring av uthus

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2016/2318 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Shekib Lotfi Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gnr 101/24 - Dynge 23 - klage på vedtak om dispensasjon for oppføring av uthus VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Øvre Eiker kommunes vedtak av 9. desember Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 6. april Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen Gamle-Hokksund for oppføring av uthus på eiendommen Dynge 23, gbnr 101/24. Øvre Eiker kommune godkjente søknaden i vedtak av 9. desember Vedtaket er påklaget av advokatfullmektig Frode S. Jørgensen på vegne av eiere av naboeiendom Dynge 21, Ragnhild Wiig og Andre Peter Gebhart (heretter klager) i brev av 21. desember 2015 og 9. februar I klagen er blant annet anført: Kommunen skulle ha brukt pbl aktivt for å bestemme en annen plassering da tiltakshaver har en stor og romslig tomt. Hensynet til utsikten til Drammenselva er ikke ivaretatt. Uthuset kommer i tillegg til allerede oppført garasje. Kommunen har ikke vurdert tiltakshavers interesse mot naboens interesser Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: Fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Reguleringsplanen tillater bare ett våningshus og en garasje med bod. Det kan følgelig ikke bygges flere uthus. Vilkårene for å gi dispensasjon fra flomsonen er ikke tilstede. Klagen ble 9. mars 2016 behandlet av Fagkomite 1 som ikke fant grunnlag for å endre det administrative vedtaket. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Tiltaket er i seg selv ikke søknadspliktig men er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om flomsikker høyde ved 200-års flom og bestemmelser om estetikk. Klagerett og klagefrist Klager har rettslig klageinteresse i saken fordi klager er nærmeste nabo og hans interesse blir berørt i saken. Klager har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor området B9 i reguleringsplan for Gamle-Hokksund, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 23. mai 2007, som er avsatt til boligformål. I henhold til reguleringsplanen 3 nr. 2 skal all ny bebyggelse i volum og hovedform tilpasse seg den eksisterende bebyggelsen. Det skal redegjøres for valg av arkitektonisk formspråk i byggesøknaden. Av reguleringsplanen 8 følger at eventuelle nybygg innenfor det skraverte området må etableres på flomsikker høyde i henhold til NVEs retningslinjer nr. 1/99 for Drammen kartblad Hokksund. Flomsikker høyde vil være 200-års flommen samt sikkerhetsmargin på 10 cm. Omsøkte tiltak har flatt tak og plasseres på kote 5 som er 1 meter lavere enn flomsikker høyde ved 200-års flom. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser i reguleringsplanen. Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplanen for Gamle-Hokksund dersom hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er

3 Side 3 av 5 som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. I saksfremstillingen skriver kommunen at hensynet bak bestemmelsen om flom er å minimere materielle skader ved flom og sikre at det ikke oppstår fare for liv eller skade på mennesker og husdyr. Hensynet bak estetikkbestemmelsen er at området skal bygges i tråd med eksisterende bebyggelse slik det blir et helhetlig byggeområde. Kommunen opplyser at etter kommunens praksis er det anledning til å oppføre enklere bygg som garasjer og boder på eksisterende boligeiendommer innenfor fareområdet dersom det tas i bruk konstruksjoner som tåler en eventuell flom. Blant annet vises det til at kommunen har gitt dispensasjon fra flom og estetikk for å bygge garasje på samme eiendom og på naboeiendommen gbnr101/21. Uthuset viderefører eksisterende byggestil på eiendommen. Kommunen mener at området rundt bærer preg av ulik bebyggelse og en dispensasjon vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Når det gjelder vurdering av ulemper for naboen viser kommunen til at tiltaket er unntatt søknadsplikt, slik at hensynet til romfølelse, utsikt og lys til den enkelte eiendom er ivaretatt. Kommunen mener derfor at formålet bak bestemmelsene i reguleringsplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved å gi dispensasjoner klart større enn ulempene. Fylkesmannen legger i denne saken vekt på at kommunen har foretatt en konkret vurdering av de hensyn som reguleringsplanen skal ivareta. Tiltaket vil i liten grad ha negative virkninger for allmenne interesser. Ettersom det her tale om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser om flom og estetikk for oppføring av et lite uthus på 18,5 m 2 og avviket ikke er så stort, mener Fylkesmannen at hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen i liten grad blir berørt. Ulempene for naboen begrenses ved at uthuset oppføres med flatt tak og høyden vil kun være 2,5 meter. Fylkesmannen kan ikke se at klager påføres ulemper som overskrider hva som er påregnelig i et boligområde som dette. Hva angår de konkrete vurderingene av om fordelene ved å gi dispensasjonen er større enn ulempene etter en samlet vurdering, viser Fylkesmannen til at det er større adgang til å legge vekt på søkers egeninteresse i å få innvilget dispensasjon der hensynene bak bestemmelsen i liten grad blir berørt. Fylkesmannen slutter seg derfor til kommunes vurdering og har ikke vesentlige kommentarer til klageanførselen som går på dispensasjon. Tiltakets plassering og avstand fra nabogrense pbl Klager har anført at kommunen burde anvende pbl aktivt for å bestemme en annen plassering da tiltakshaver har en stor og romslig tomt. Kommunen skriver i saksframstillingen at tiltaket ikke er søknadspliktig etter pbl og byggesaksforskriften (SAK10) 4-1 første ledd bokstav a. Omsøkte tiltak har bebygd areal (BYA) på 18,5m 2 og skal plasseres ca. 3 meter fra nabogrensen. Høyden er 2,5 meter. Kommunen mener at lovgiver har gjort en vurdering av at bygg innenfor denne størrelsen kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense. Når tiltaket ikke er søknadspliktig skal heller ikke kommunen vurdere eller godkjenne plasseringen.

4 Side 4 av 5 Fylkesmannen bemerker at kravet til avstand i pbl først og fremst er begrunnet ut fra brannsikkerhetshensyn, samt hensynet til naboer, ved at det sikrer romfølelse, utsikt og lys til den enkelte eiendom. Tiltaket innebærer oppføring av frittliggende bygning med flatt tak som ikke skal brukes til beboelse. Tiltaket oppføres med 2,5 meter gesimshøyde. Unntaket i pbl og byggesaksforskriften (SAK10) 4-1 første ledd bokstav a kommer til anvendelse ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak når tiltaket er frittliggende. Ettersom dette er et mindre tiltak, har lavere gesimshøyde enn tillat 3 meter og bygges ca. 3 meter fra nabogrensen, er det ingen av hensynene som ligger bak pbl som gjør seg særlig gjeldende i denne saken. Fylkesmannen viser i den forbindelse til veilederen til byggesaksforskriften (SAK 10) 4-1 om tiltak som er unntatt fra byggesaksbehandling. Fra veilederen hitsettes: «Dersom det som skal bygges ikke er i samsvar med gjeldende planbestemmelser for området, kan det søkes dispensasjon etter pbl og Dersom dispensasjon innvilges vil det kunne utføres byggearbeid som er unntatt fra søknadsplikten» Fylkesmannen kan derfor ikke se at kommunen har tilstrekkelig hjemmel i pbl for å kunne kreve en annen plassering når selve tiltaket er unntatt fra byggesaksbehandling, jf. pbl og SAK10 4-1, første ledd bokstav a. Når det gjelder anførselen om at reguleringsplanen kun tillater ett bolighus og en garasje med bod, skriver kommunen at reguleringsbestemmelsen 4 nr. 6 kun hjemler et krav til maks størrelse for garasje med og uten bod. Bestemmelsen er derfor ikke formulert med tanke på begrensninger på antall frittliggende bygninger som uthus i denne saken. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Etter fullmakt Ingebjørg Haug fung. avdelingsdirektør Shekib Lotfi Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Ragnhild Wiig og André Gebhardt Dynge HOKKSUND Sandvika advokatkontor DA / advokatfullmektig Frode S. Jørgensen Postboks SANDVIKA

5 Side 5 av 5 Halvard Foss sendt pr epost