Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Torbjørn Hojem Mogrenda VERDAL Deres ref: Vår ref: INGENG 2016/4824 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 234/1/338/ Saksnr: 819/16 Klage på avslag om dispensasjon for oppføring av delvis åpent vedskjul /234/1/338 - Klage tatt til følge Søknad om dispensasjon for oppføring av delvis åpent vedskjul på eiendom 1721/234/1/338 Finnvola Torbjørn Hojem, ble mottatt her den Den fattet Innherred samkommune vedtak om avslag på overnevnte søknad, begrunnet i hensynet til gjeldende kommuneplans arealdel. I brev mottatt her den har tiltakshaver Torbjørn Hojem påklaget det aktuelle vedtaket. Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (heretter forkortet fvl.) 29. Klagen i sin helhet lyder: «Klage på avslag om dispensasjon for oppføring av delvis åpent vedskjul 1721/234/1/338 Finnvola, deres saksreferanse KNMO 2016/4824 og saksnr: 690/16. Jeg ønsker herved å klage på avslaget gitt i brev med referanse gitt over. Jeg vil først uttrykke overraskelse over nevnte avslag, dette med bakgrunn både i muntlig dialog i forbindelse med byggesaken, og ikke minst i tidligere vedtak jeg har fått skriftlig fra Innherred samkommune. Saken startet med at jeg i vinter en gang ringte servicekontoret i Verdal kommune for å forhøre meg om søknadsplikt for mitt planlagte tiltak som jeg da fortalte litt om. Plattingen/golvet på ca 7,5 m 2 hadde jeg laget tidligere og brukt til stabling og tørking av ved. For å få litt mindre provisorier med blafrende presenninger og lignende ønsket jeg å forhøye spalteveggen og bygge et fast tak slik at det ville gå mere i stil med resten av bebyggelsen på tomta. Jeg refererte også til et vedtak fra Innherred samkommune fra tidligere, ref: BTHA 2011/1549, hvor jeg ble orientert om at det var en presedens for hytteområdet Finnvola Midtre, om at overbygde uteplasser og inngangsparti ikke blir regnet inn i BYA. Vedkommende jeg snakket med var tvilsom til om mitt planlagte tiltak var søknadspliktig med bakgrunn i denne presedensen, men vi ble enige om at det tryggeste var å søke slik at jeg hadde alle formaliteter i orden for ettertiden. Søknadsbehandlingen fikk jeg på servicekontoret oppgitt til 3 uker, og dersom jeg ikke hadde hørt noe innen 3 uker, var det bare å gå i gang. Jeg leverte søknaden siste halvdel av juni med tanke på å kunne starte med tiltaket i ferien min.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 Med dette som bakgrunn gjennomførte jeg tiltaket i ferien min ettersom jeg ikke hørte noe. Jeg trodde derfor alt var i orden, og overraskelsen var derfor stor da avslaget kom i posten. Jeg føler at måten avslaget ble formulert på, så fremstilles det som om jeg har tatt meg til rette. Dette synes jeg ikke blir riktig, all den tid jeg har ryddige søknadsprosesser på alle tiltakene jeg har gjennomført på og ved hytta. Jeg har ikke forsøkt å «lure» meg til noe, og dette synes jeg blir vist også ved dette vedtaket ettersom jeg tross alt har søkt om tillatelse. Når det gjelder begrunnelsene for avslaget på min byggesak, så reagerer jeg på følgende forhold: - Det hevdes at hytta har overskredet tillatt areal med 5,2 m 2. Dette blir merkelig ettersom både hytta og etterfølgende påbygg, begge er oppført etter godkjente byggetegninger. Ved at man først nå hevder at det takoverbygde inngangspartiet, burde ha vært medregnet i utgangspunktet, blir det veldig uforutsigbart for meg. - Det hevdes at uthuset har et BYA på 29,7 m 2. Dette blir også merkelig ettersom jeg har oppført dette etter godkjente byggetegninger i 2004 med et areal på 19,4 m 2. takoverbygget over verandaen på det samme uthuset, som utgjør et areal på 10,3 m 2, fikk jeg etter søknad bekreftet fra Innherred samkommune, ikke skulle medregnes i BYA. Dette er i henhold til tidligere refererte presedens for området, se vedlagt skriv med ref: BTHA 2011/1549. At man nå hevder at denne presedensen er feil, og at arealet må medregnes likevel, blir veldig merkelig for meg. Ut fra det jeg har av godkjente tegninger, skal hytta mi ha et samlet areal på 90 m 2, og uthuset 19,4 m 2. Ifølge kommuneplanens arealdel, skal jeg derfor ha 10,6 m 2 «til gode» for mitt omsøkte prosjekt på 7,5 m 2. Jeg synes det derfor blir urimelig at man nå endrer tidligere vedtak slik at et avslag kan begrunnes ut fra beregningene gitt i denne planen. Oppsummert så synes jeg det vil være svært uheldig for meg om jeg nå må rive vedskjulet, som har kostet meg ,- å sette opp, med tanke på at jeg hele tiden ar forholdt meg til informasjon som er gitt meg både muntlig og skriftlig fra kommunens side. Som jeg skrev i min søknad, så vil det omsøkte tiltaket gjøre det mye mere ryddig og bedre utseendemessig på min hyttetomt. Alternativet vil være flere vedpaller rundt hytta dekt med presenning og bølgeblikk. Det finnes også eksempler i hyttefeltet på at noen har satt opp provisoriske vedskjul, som har stått i 15 år, bygd av gamle baderomsplater og stillasjeplanker. Ingen er tjent med å fremme en slik byggemåte. Jeg synes dette er en helt spesiell sak som derfor må behandles uten tanke på at den får noen presedens for andre saker i området. Et rimelig krav bør også være at søknaden behandles med bakgrunn i de vedtak, godkjenninger og presedenser som var gjeldende, og informert om, på søknadstidspunktet». REALITETSBEHANDLING: Innherred samkommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes fram i klagen, jf. fvl. 33, andre ledd, andre punktum, som lyder:

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 «Underinstansen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. (...)». Tiltakshavers klage av anses i all hovedsak å ta for seg de forhold som kommunen ikke tok stilling til ved vurderingene og saksfremlegget i førstegangsvedtaket. For å kommentere disse forholdene nærmere, ønsker kommunen først å foreta en nærmere presisering av grunnlaget for sin avgjørelse i vedtaket av HJEMMELSGRUNNLAG/KLAGE: Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget for drøftelsen vil i dette tilfellet være kommuneplanens arealdel Verdal, plan id , som eiendommen reguleres av.. Området er avsatt til nåværende LNFR-areal. For ny og eksisterende spredt bolig- og fritidsbebyggelse gjelder bestemmelsen i gjelder bestemmelsene i pkt. 1.5 med unntak av 1.5.3, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 5.1 (rammebestemmelser). I kommuneplanens arealdel pkt tillates hyttetomt bebygd med maksimalt bebygd areal 120 m 2. Det er søkt dispensasjon fra dette kravet. Det redegjøres nærmere for dette i det påklagede vedtaket. Av vedtak datert , heter det: «Planstatus: Festetomten omfattes av reguleringsplan Finnvola midtre, hytteplan (planid ). I bestemmelsene er det anført at samlet bebygd areal kan være inntil 80 m 2, herav eventuelt separat uthus inntil 10 m 2. Det imidlertid ikke angitt i kommuneplanens arealdel (planid ) at reguleringsplanen skal gjelde alene. Ved motstrid går nyeste plan foran, jf. plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) 1-5. Dette vil si at bestemmelsene om hyttestørrelse i kommuneplanens arealdel er gjeldende for festetomten i denne saken. I følge kommuneplanen kan størrelsen på hytta maksimalt være 90 m 2 BYA og uthus/garasje eller anneks maksimalt 30 m 2 BYA. Kommunen legger kommuneplanens arealdel til grunn for vurdering av dispensasjon i denne saken. (...) Samlet har altså hytta et BYA på 95,2 m 2 og uthuset et BYA på 29,7 m 2. Hytta har overskredet tillatt areal med 5,2 m 2, mens det er 0,3 m 2 til gode på uthuset. Oppføring av omsøkte vedskjul med BYA på 7,6 m 2 vil være i strid med punkt i kommuneplanens arealdel. Det søkes om dispensasjon. (...) DISPENSASJON: Dispensasjonssøknaden er begrunnet som følger: «Gir bedre og ryddigere utnyttelse av hyttetomta». (...) Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjon: Hensynet bak bestemmelsen om hyttestørrelse er å begrense inngrep i naturen, ivareta allemannsretten i utmark og beholde en relativt enkel standard på hytter/fritidsboliger.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 Som nevnt over er planer gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. Kommuneplanens arealdel er forholdsvis ny og terskelen for å gi dispensasjon fra nyere planer skal være høy. Bestemmelsen om hyttebebyggelse i planen er svært konkret ved å angi en øvre grense for BYA på 90 m 2 for hytte og 30 m 2 for uthus/garasje/anneks. Denne grensen er satt på bakgrunn av en nøye vurdering og praktiseres strengt fra kommunens side. I dette tilfellet er det søkt om 7,3 m 2 mer enn planen tillater. Begrunnelsen i dispensasjonssøknaden er at vedskjulet vil gi en bedre og mer ryddig utnyttelse av eiendommen. Det er opp til eier hvordan de m 2 benytter på eiendommen. I dette tilfellet er det allerede oppført en hytte med BYA på over 90 m 2 og et uthus på 30 m 2. Kommunen mener dette er en tilstrekkelig størrelse for en hytteeiendom. Det å plassere enda et bygg på eiendommen vil være i strid med hensynet om å begrense inngrep i naturen og beholde en relativt enkel standard i utmark. På bakgrunn av dette konkluderer kommunen med at dersom det blir gitt dispensasjon fra bestemmelsen om hyttestørrelse, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, samt lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter pbl. 19-2, andre ledd, første punktum, er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås». KLAGEBEHANDLING: Dispensasjonsvurderingen: Vedtaket av ble fattet på bakgrunn av dispensasjonsreglene i plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) En naturlig forståelse av ordlyden i pbl andre ledd tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i lovens forarbeider, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det ble vurdert at hensynet bak planbestemmelsene ville bli vesentlig tilsidesatt ved å tillate dispensasjon i denne saken. Hensynet til planbestemmelsene og til de føringer en dispensasjon vil legge for fremtidige saker, ble veiet tyngre enn de argumentene som tiltakshaver la til grunn for sin dispensasjonssøknad. Det ble også lagt vekt på at det omsøkte tiltaket ville stride mot hensynet om å begrense naturinngrep og beholde en enkel standard på hyttetomter. Som nevnt i førstegangsvedtaket reguleres området av en forholdsvis ny plan, som gjør at kommunen skal praktisere dispensasjonsadgangen strengt.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 Som tiltakshaver har bemerket, ble det imidlertid ikke tatt hensyn til det vedtak som tiltakshaver har mottatt om tidligere omsøkte tiltak på eiendommen. Dette er momenter som har kommet frem i tiltakshavers klage. Tiltakshaver viser til vedtak om søknad om takoverbygd veranda fra 2011, hvor kommunen taler om en anlagt presedens for utregning av hyttestørrelse i Finnvola midtre. Av vedtak datert om søknad om takoverbygd veranda, heter det: «Bygningsmyndigheten har vurdert denne søknaden opp mot lignende søknader som det tidligere er gitt tillatelse til i Finnvola midtre. I henhold til tidligere saker er overbygg for uteplasser og inngangsparti ikke regnet inn i arealet, det er dermed en presedens for området som også vil være gjeldende for denne saken. Det nye bebygde arealet for fritidsboligen vil da bli vurdert til å være i henhold til intensjonen i planen og dispensasjon er ikke påkrevd». Vedtaket fra 2011 bygger på datidens retningslinjer for oppmåling av bebygd areal på hytteeiendommer. Det opplyses om at det foreligger en presedens for å ikke regne med takoverbygde inngangsparti og verandaer i dette området. Omtalen av denne presedensen burde imidlertid vært formulert annerledes, slik at det ikke danner så sterke føringer for fremtidige omsøkte tiltak. Når man regner BYA på hytta og uthuset etter dagens retningslinjer, blir det totale bebygde arealet overskredet i forhold til gjeldende plan i denne saken. Selv om kommunen nå forholder seg til andre retningslinjer for utregning av BYA, får hytta stå slik den er i dag. Hytta er godkjent slik den er oppført, og kommunen har ikke hjemmel til å kreve at tiltakshaver gjør noe for å redusere størrelsen på den. Ved søknad om tilbygg eller nybygg må det tas hensyn til hva som tidligere er godkjent oppført på eiendommen. Ved søknad om nytt tiltak påligger det kommunen å se på hvor stort areal som er bebygd på eiendommen allerede. Man skal da måle bebygd areal ut fra dagens regler og retningslinjer. Selv om det i 2011 ble sagt at takutsikk/takoverbygg ikke skal medregnes, må de regnes med ved vurdering av ny søknad. Informasjon fra Innherred samkommune og kommunens saksbehandlingstid: I denne saken har det vært en misforståelse angående behandlingstid. Ved behandling av denne klagen legger kommunen vekt på at tiltakshaver hevder å hele tiden ha handlet i god tro, og gjort sitt ytterste for å følge gjeldene lover og regler for oppføring av tiltak. Kommunen legger også vekt på at tiltakshaver har søkt om tiltaket, og ikke prøvd å «lure til seg noe». Tiltakshaver er opptatt av å ha «alle formaliteter i orden for ettertiden». Som tiltakshaver for tiltak uten ansvarsrett har man en selvstendig og generell plikt til å sette seg inn i reglene for saksbehandlingstider- og frister. Dette er hjemlet i Forskrift om byggesak 12-1 jf. pbl første ledd, andre punktum, jf. pbl andre ledd bokstav b. Tiltakshaver hevder å ha fått opplyst at tiltaket kunne påbegynnes hvis han ikke hørte fra kommunen innen tre uker fra han sendte inn søknaden. Det må presiseres at det omsøkte tiltak krevde dispensasjonssøknad, og at behandlingstiden for dispensasjonssaker er 12 uker.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Hvorvidt tiltakshaver selv burde ha skjønt at en dispensasjonssøknad har lengre behandlingstid enn tre uker, vil være å spekulere i faktum. Kommunen legger derfor til grunn at tiltakshaver ikke kan klandres for dette. Etter dette legger kommunen avgjørende vekt på den misforståelse om informasjonen som har oppstått i denne saken. Føringer for fremtidige tiltak i Finnvola midtre: Kommunen ønsker sterkt å presisere at dette klagevedtaket ikke skal legge føringer for fremtidige dispensasjonsvurderinger i Finnvola midtre. Denne saken er spesiell, og vil ikke kunne sammenlignes med andre saker. Det må ikke, på bakgrunn av denne saken, åpnes for en utvidet bruk av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Planen er forholdsvis ny og søknader om dispensasjon skal behandles strengt. Kommunen kommer etter dette frem til at det må legges avgjørende vekt på de momentene tiltakshaver har lagt frem i klagen. Det avgjørende for vurderingen av klagen er at det fra kommunens side har gått ut feilaktige opplysninger, og at det tidligere gjaldt andre retningslinjer for utregning av bebygd areal. KONKLUSJON: Etter en samlet vurdering finner kommunen at det foreligger feil ved tidligere saksbehandling som har betydning for innholdet i vedtak om avslag datert Det har fremkommet opplysninger i klagen som tilsier at vedtaket bør oppheves. Med hjemmel i fvl. 33, 2. ledd, 2. punktum, omgjøres kommunens vedtak datert til gunst for tiltakshaver. Klagen er med dette tatt til følge. Etter dette må søknaden om dispensasjon for oppføring av delvis åpent vedskjul behandles på nytt. Kommunen vil derfor foreta en ny dispensasjonsvurdering, som i tillegg bygger på de argumenter som tiltakshaver har bragt frem i klagen. SØKNAD OM DISPENSASJON: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, Verdal, plan id Det ble søkt om dispensasjon fra planens bestemmelser om maksimalt bebygd areal pr. hyttetomt. For at en søknad om dispensasjon skal innvilges, må to kumulative vilkår være oppfylt. Det første vilkåret er at hensynet bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Som nevnt i førstegangsvedtaket og i behandlingen av klagen, ble gjeldende arealbestemmelser vedtatt for å begrense inngrep i naturen, ivareta allemannsretten i utmark og beholde en relativt enkel standard på hytter/fritidsboliger. Disse hensynene plikter kommunen å verne om ved behandling av dispensasjonssøknader.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 I denne saken finner imidlertid kommunen at en dispensasjon i denne saken ikke vil sette hensynet bak planbestemmelsene vesentlig til side. Dette begrunnes blant annet i at tiltakshaver har fulgt de opplysninger han har fått av kommunen, og således trodd at han ikke har overskredet arealbegrensningene i planen. Det legges stor vekt på at denne saken bygger på feilinformasjon fra kommunens side, og at tiltakshaver har gjort sitt ytterste for å følge gjeldende regler. Kommunen kan på bakgrunn av dette ikke se at denne avgjørelsen vil danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen finner at en dispensasjon ikke setter hensynet bak bestemmelsene vesentlig til side. Det neste vilkåret er at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Det er klart at det bringer med seg store fordeler for tiltakshaver å få tillatelse til oppføring av dette vedskjulet. Vedskjulet skal benyttes til lagring av ved og diverse utstyr som benyttes i og ved hytta og på eiendommen. Det er også en fordel for tiltakshaver at han får utnyttet eiendommen sin bedre. Samtidig skapes det en helhet for tomtas bebyggelse, som ivaretar kravene i kommuneplanens arealdel, pkt , om estetiske hensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Ulempene ved å gi dispensasjon er som nevnt at den kan legge føringer for fremtidige saker som omfattes av samme plan. Kommunen mener at denne saken er så spesiell, og at det foreligger argumenter som kun kan påberopes av tiltakshaver, slik at en dispensasjon ikke kan danne et mønster for behandlingen av fremtidige saker. Ulempene ved en dispensasjon vil derfor ikke være store i denne saken. Kommunen vurderer med dette at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldene kommuneplans arealdel. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-4, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak. Merknader/orientering: Dette vedtaket, med henvisning til tidligere vedtak i denne saken, danner ingen presedens for fremtidige omsøkte tiltak i hytteområdet Finnvola midtre. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Ingunn Engen Jurist