Dispensasjonsbehandling - Sette opp 5 bygninger - gbnr 266/28 - dispensasjon fra reguleringsplan for Oddbakken hytteområde

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2017/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Kristine Bye Dispensasjonsbehandling - Sette opp 5 bygninger - gbnr 266/28 - dispensasjon fra reguleringsplan for Oddbakken hytteområde Dokumenter i saken: 1 I Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Oddbakken hytteområde samt Plan- og bygningsloven - gbnr 266/28 - Asle Olai Westberg 2 U Høringsbrev - Søknad om dispensasjon for å sette opp 5 bygninger- gbnr 266/28 - dispensasjon fra fra reguleringsplan Oddbakken hytteområde 3 I Uttalelse til Høringsbrev - Søknad om dispensasjon for å sette opp 5 bygninger - Gbnr 266/28 - Dispensasjon fra reguleringsplan Oddbakken hytteområde 4 I Svar - Høring - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Oddbakken hytteområde - Oppføring av 5 bygninger på Gbnr 266/28 - Fordoddåsen 5 I Uttalelse - Gbnr. 266/28 - Oddbakken hytteområde - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 6 I Uttalelse - dispensasjon fra reguleringsplan - oppsett av bygninger - Midtre Gauldal 266/28 7 S Dispensasjonsbehandling - Sette opp 5 bygninger - gbnr 266/28 - dispensasjon fra reguleringsplan for Oddbakken hytteområde ROJO arkitekter AS FYLKESMANNEN I SØR- TRØNDELAG m.fl. Mattilsynet Norges vassdrags- og energidirektorat Statens vegvesen - Region midt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag

2 (Vedleggene er markert med fet skrift). Ingress Dispensasjonsbehandling om å sette opp 5 bygninger på eiendommen gbnr 266/28. Saksopplysninger Bakgrunn ROJO arkitekter AS søker på vegne av Olai Westberg om dispensasjon fra reguleringsplan Oddbakken hytteområde for å sette opp 5 bygninger i tillegg til hytte på eiendommen gbnr 266/28. Søknaden ble mottatt Beliggenhet Det omsøkte tiltaket ligger ved Foroddåsen, sør for Singsås. Figur 1 Oversiktskart over deler av Midtre Gauldal kommune. Området det søkes dispensasjon er vist med rød pil. Gjeldende reguleringsplan: Figur 2 Oversiktskart over reguleringsplan Oddbakken hytteområde. Området det søkes dispensasjon er vist med rød pil.

3 Dagens situasjon/beskrivelse av tiltaket Tiltakene er allerede gjennomført. Tomten er bebygd med: Hytte Anneks (ikke omsøkt) Utedo m/bod Dukkestue Jordkjeller med tak Tak over falsk brønn. Ansvarlig søker skriver at: «Det vises til brev fra Midtre Gauldal kommune ref 2017/877 datert , som hevder at det er oppført 5 bygninger i tillegg til hytte. I og med at det gis rom for ett uthus, vil man da kunne forstå det slik at det er oppført 4 bygninger i strid med gjeldende reguleringsplan». Figur 3 Oversiktskart over tiltakene på eiendommen. Det ble søkt om dispensasjon for dette annekset også i Saken var da ikke på høring, og Rådmannen ga avslag på søknaden. Den gang var tomten bebygd med 3 bygninger. Likevel er tomten i dag bebygd med 5 bygninger i tillegg til hytten. Planavklaring Den omsøkte eiendommen ligger innenfor reguleringsplan Oddbakken hytteområde med følgende bestemmelser: Søkers begrunnelse for tiltaket I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse: «Hensynet bak bestemmelsen kan være at det offentlige i 1989 ville ha kontroll over en eventuell utnyttelse av tomtene innenfor planen. Noen gode motiver utover dette kan vanskelig se nå i Det er hevet over enhver tid at å definere punkt om utedo, dukkestue, jordkjeller og tak over falsk brønn, som 4 bygninger, eller evt. som søknadspliktige tiltak, er i beste fall basert på en feiltolkning av regelverk gitt i PBL.

4 Utedo; dette er en helt vesentlig og naturlig løsning på en hytteeiendom adskilt fra all annen infrastruktur. Dukkestue; er en midlertidig installasjon som ikke bør defineres hverken som en bygning eller som søknadspliktig tiltak. Oppføring av små dukkehus gjøres kontinuerlig i bynære strøk, delvis i eiendomsgrensene uten at bygningsmyndighetene krever «søknad om tillatelse til tiltak». Ved å kreve dette på et dukkehus på en hyttetomt, med en berørt nabo, virker som en misforståelse. Jordkjeller; På en hytte vil det være plassbehov for oppbevaring av mat utover det man får plass til et kjøleskap inne i hytta. Det er forståelig nok også behov for å hindre at dyr skal få tilgang til den lagrede maten. Tak over falsk brønn; dette er kun en enkel installasjon som ikke skal defineres som hverken tiltak eller bygning. Det er verdt å påpeke at disse punktene er definert som «ikke søknadspliktige tiltak» i PBL 20-5, samt SAK10 4.1a. Dette kan være fordi omfanget er vurdert som mindre vesentlig, og at man da ikke ønsker pålegge private unødvendige kostnader i forbindelse med en søknadsprosess. I denne saken vurderes dette som passende. Kommunen har dog vurdert disse tiltakene til å utløse krav om dispensasjon fra reguleringsplanens 2.1b. Vi vil hevde at dette ikke medfører riktighet, da det ikke bør defineres som hverken bygninger eller søknadspliktige tiltak. Det bemerkes også at det i 8 gir bygningsrådet anledning til å akseptere «mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene». Denne paragrafen vil etter vår oppfatning være aktuell i denne sak. Likevel søkes det om dispensasjon for oppføring av «bygningene» punkt 3-6 i et forsøk på å få avsluttet saken på vegne av tiltakshaver/eier. For punkt 3-6 vurderes det at hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene er vesentlig større enn ulempene. PBL 29-4; Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Bestemmelsens punkt det søkes dispensasjon fra lyder som følger: «skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter». Hvis kommunen fastholder sitt argument på at dukkehuset er søknadspliktig søkes det herved dispensasjon fra PBL 29-4 om minsteavstand fra nabogrense. Eiendommens beliggenhet gjør at hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene er vesentlig større enn ulempene». Høring/nabovarsel Søknad om dispensasjon ble sendt på høring med frist Følgende har svart innen tidsfristen: Fylkesmannen i Sør Trøndelag Ingen merknad. Minner om at alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jf nml 7). Før det fattes vedtak må det skriftlig redegjøres for hvordan prinsippene 8-12 er vurdert. Statens vegvesen Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan for Oddbakken hyttefelt til oppføring av fem nye bygninger på eiendommen gbnr 266/28. Ingen av bygningene vil medføre økt trafikk.

5 Statens vegvesen har ingen merknader til at det gis dispensasjon. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Ingen naturfarer i dette området er markert på tilgengelige kart. Mattilsynet Det må sikres at eventuelle utslipp fra utedoen ikke kan forurense drikkevann, gjelder også om det skulle være eksisterende drikkevannsløsninger i eller i nærheten av eiendommen. Det omsøkte tiltaket berører ikke tilsigsområdet/kilde til registrerte vannforsyningssystemer. Konklusjon: Det bør undersøkes om det eksisterer privat ikke-registrert vannforsyning i området som kan påvirkes negativt som en følge av at dispensasjonen gis. Dette gjelder særlig avrenning fra utedoen. Hytta er bygd på et tidligere tidspunkt antar Mattilsynet at forholdet til vannforsyning til eiendommen er avklart. Det er ikke krav til etablering av vann, dette er mulig å frate med seg. Hvis det i reguleringsplanen er kalkulert med vannforsyning skal vannet tilfredsstille kvalitetskravene i drikkevannsforskriften. Mattilsynet har ut over det ingen merknad til høringsbrevet. Forutsetninger som må oppfylles for å kunne gi dispensasjon I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke vesentlig blir tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjonen må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen. Vurdering Den omsøkte eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Oddbakken hytteområde vedtatt i Rådmannen ser dette er en relativ gammel plan og har forståelse for at dagens behov er endret siden Likevel er planen fortsatt rettslig bindende og avgjørende for hva som tillates i området. Tiltakshaver ønsker å sette opp fem bygninger, samt hytte (til sammen seks bygninger) på eiendommen. Han hevder det kun er fire av disse bygningene som er i strid med reguleringsplanen da det er tillatt med en hytte og uthus på hyttetomtene. I søknaden står det anneks. Uthusbegrepet er ikke definert i plan- og bygningsloven, men Rådmannen har i forbindelse med andre saker definert uthusbegrepet å ikke omfatte anneks eller andre bygninger for varig opphold. Med bakgrunn i dette vil derfor alle fem bygningene være i strid med reguleringsplanen. Tiltakshaver søkte også om dispensasjon for å oppføre annekset på denne eiendommen i På daværende tidspunkt var eiendommen bebygd med fire bygninger. Saken hadde da ikke vært på høring da Rådmannen mente saken ville få et negativt utfall.

6 Tiltakshaver søker nå på nytt for tilsammen seks bygninger og saken har vært sendt på høring. Ingen av høringsinstansene har hatt negative merknader til tiltakene. Likevel holder Rådmannen fast ved argumentasjonen fra 2015 at å tillate slike tiltak skaper presedens for andre søkere. Å tillatte seks bygninger på et tomt som er åpen for to bygninger setter overordnet plan vesentlig til side og bør planavklares gjennom en reguleringsendring og ikke gjennom en dispensasjon. Dette skaper en mer forutsatt, ryddig og helhetlig planlegging i feltet. Videre er heller ikke avløp i forbindelse med utedoen definert i hverken søknaden eller eksisterende reguleringsplan. Ut fra en samlet vurdering mener Rådmannen at ulempene er større enn fordelene og at dispensasjonen bør avslås. Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune avslår søknad om dispensasjon for oppføring av anneks, utedo m/bod, dukkestue, jordkjeller med tak og tak over falsk brønn på eiendommen gbnr 266/28. Slike tiltak skal skje gjennom en reguleringsendring. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og begrunnes med at tiltakene setter reguleringsplanen vesentlig til side.