Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Ole Tomas Evjen Haave Hovslivegen Selbu Deres ref: Vår ref: INGENG 2017/5497 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 228/44/0/0 Saksnr: 850/17 Klage ikke tatt til følge - Klage på tillatelse til oppføring av anneks /228/44 Fåraaunet 84 - Ole Tomas Evjen Haave Søknad om tillatelse til oppføring av anneks ble mottatt her den På grunn av manglende vurdering av nabomerknader ble vedtaket omgjort den I vedtakene har kommunen gitt tillatelse til oppføring av anneks på eiendom 228/44 i Levanger kommune. Vedtaket av ble påklaget av grunneier på naboeiendom 228/45, Fåraaunet AS. Det ble avholdt befaring på eiendommen den , og det ble da avtalt at klagefristen ble utsatt til Det legges derfor til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. Klagen lyder i sin helhet: «Viser til samme argumenter som i kommentar til opprinnelig søknad. Utsikt fra 2 av enhetene i bygg bak eiendommen 228/44 vil miste tilnærmet all utsikt. Vist i vedlegg 1 og 2 som er sendt i egne mailer. Som også sagt i forrige runde er tunet bygd opp etter et bestemt mønster for at alle rekkene skal få sikt mot sjø. Grunnen til at det må bygges strukturert er at området er inneklemt mellom fjell/bergskjæring på begge sider. Det nyter også eierne på 228/44 godt av da de på den foranliggende rekken er pålagt å ikke bygge anneks/boder i siktlinjene mellom hyttene. Det har også vært en dialog mellom Willy Wøllo, planansvarlig for prosjektet og saksbehandler/jurist hos dere for å få avklart om reguleringsplanen begrenser antall anneks/boder til bare en eller ikke. Mailutveksling sendes i egen mail som vedlegg nr.3. Grunnen til ønske om avklaring på det punktet var at da kunne ev. bodareal bygges på andre side av hytte innenfor rasområde, og anneks bygges som et mindre bygg i samme område som anneks er søkt bygd. Det ville kunne gi en løsning som begge parter kunne være noenlunde fornøyd med. I de opprinnelige planene for området er anneks tenkt bygget bak hytte, noe som det også er plass for. Det vil sjenere bakenforliggende bebyggelse i begrenset omfang. Alle plantegninger i fbm. reguleringsplan viser et åpent tun mellom enhetene da det er tenkt som et tunområde og samtidig gi alle utsikt.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Subsidiært er en løsning der det settes opp 2 enheter i tillegg til hytte en akseptabel løsning for oss. Ber om at saken vurderes grundig da utfallet vil kunne ha store konsekvenser for oss. Vi forstår at eierne ønsker, og også har rett til å sette opp anneks på sin eiendom. Men samtidig ber vi dere å bruke fornuft så at saken kan få en best mulig løsning for alle parter». Vedlegg 1: «Hjørne på nytt anneks er markert med palle. Det viser at all utsikt fra ny enhet helt til venstre vil bli borte. Vedlegg 2: «Utsikt fra enhet nr.2 fra venstre vil bli tilnærmet borte». Vedlegg 3: I dette vedlegget viser klager til e-postkorrespondanse mellom arealplanlegger Willy Wøllo og kommunens saksbehandler angående tolkningen av reguleringsplanens bestemmelse om uthus/anneks. Kommunens tolkning av dette vil bli gjentatt i det følgende. Vedlegg 4: «Henviser til nederste 2 linjer på andre side i detaljregulering for Fåraaunet 228/2, Reguleringsbestemmelser. Mener at omsøkt plassering av anneks kommer i strid med plan». Vedlegg 5: «Vedlegget tilhører reguleringsplan og viser hvordan tunområde skal bygges Postadresse: Postboks Levanger Tlf Saksbehandler: Ingunn Engen ingunn.engen@innherred-samkommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Web:

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 opp i fht. tunfølelse og fellesområde». Tiltakshaver har hatt mulighet til å kommentere naboens klager. Følgende uttalelse ble gitt: «I forbindelse med Fåraaunet AS v/ Jonas Viken sin klage på vedtaket om bygging av anneks har vi følgende kommentarer: Vi kjøpte vår eiendom Fåraaunet 84 sommeren Vi ble ved kjøp av eiendommen informert om at vi hadde anledning til å sette opp anneks på 20 kvm2. Dersom dette skulle ha beboelsesrom måtte det plasseres på den siden av huset hvor det nå er tegnet inn, jf. vår søknad om byggetillatelse. Vi eier egen eiendom og forholder oss til reguleringsplanen som foreligger for området. Vi har mottatt nabovarsel fra Frosta Byggservice AS datert på vegne av Fåraaunet AS (vedlagt) etter at vi søkte om byggetillatelse på vårt anneks. På det nabovarselet er kun den ene leiligheten berørt av byggingen av vårt anneks. Denne leiligheten har Viken muntlig allerede bekreftet at er solgt. Vi forholder oss til gjeldende reguleringsplan for området, og kan ikke forholde oss til skiftende planer eller andre potensielle prosjekter bak vår eiendom som ikke foreligger på søknadstidspunktet. Vi eier utsikten fra vår eiendom, ikke Fåraaunet AS. Illustrasjonsbilder innsendt av Viken i forbindelse med klage er ikke noe vi kan forholde oss til da disse aldri har vært forelagt for oss tidligere, og fordi de tross alt er illustrasjonsbilder. Dette illustrasjonsbildet samsvarer ikke enten med Fåraaunet AS sitt nabovarsel i forhold til utforming av leiligheter, avstand mellom vår hytte og eiendommen 228/43 (eid av Rønning) eller plassering av boder hos andre naboer». HJEMMELSGRUNNLAG: Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget for drøftelsen vil i denne saken være reguleringsplan Fåraaunet, med planid Etter gjeldende reguleringsplan er eiendommen regulert til fritidsboligformål. REALITETSBEHANDLING: Innherred samkommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klage, jf. fvl. 33 andre ledd andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. (...)».

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Klagers anførsler i klage av anses i all hovedsak å ta for seg de samme forhold som kommunen tok stilling til ved vurderingen og saksfremlegget i førstegangsvedtaket. Kommunen finner det likevel nødvendig å kommentere enkelte av klagers anførsler. For å kommentere disse forholdene nærmere, ønsker kommunen først å foreta en presisering av grunnlaget for sin avgjørelse av vedtaket av Begrunnelsen for førstegangsvedtaket: I vedtaket av vurderte kommunen naboens merknader. Kommunen ga følgende begrunnelse for sin avgjørelse: «Den konkrete plasseringen av hytter og anneks, og de siktlinjene som Fåraaunet AS viser til, er ikke regulert i planen. Tomtene lengst sør må imidlertid holde bebyggelsen utenfor hensynssonen, noe som medfører at bebyggelsen må trekkes mot nord på tomtene. Etter gjeldende reguleringsplan tillates det i område BFR5 oppført anneks på inntil 30 m2 BYA. Det skal tilstrebes at bebyggelsen får en utforming og plassering som gir en tunløsning. Etter kommunens vurdering er planlagte tiltak innenfor planens begrensninger. Kommunen mener at den planlagte plasseringen av annekset er god, ut fra de mulighetene tiltakshaver har på tomta si. En annen plassering vil enten forringe tiltakshavers utsikt, parkeringsplass eller uteområde, eller være innenfor hensynssonen. Planlagte plassering er den beste for å oppnå den størrelse og funksjon som tiltakshaver ønsker. Fåraaunet AS har anført at planlagte anneks vil hindre utsikten fra de planlagte leilighetene lengst øst i hyttefeltet. Til dette ønsker kommunen å bemerke at det ikke kan påregnes at disse leilighetene får fri utsikt mot sjøen, da de plasseres bak to rekker med hytter, samt ca 100 m fra sjøen. Planlagte leiligheter vil også oppføres noe høyere i terrenget, slik at et eventuelt utsiktstap vil kunne reduseres. Da det i tillegg planlegges takterrasser på leilighetene, vil de etter kommunens vurdering få god utsikt, på tross av foranliggende hytter og anneks. Samtidig mener kommunen at utsikten fra de to sørligste leilighetene allerede er forringet av de tre foranliggende hyttene (228/31, 228/32 og 228/44). Det må påregnes at tiltak på foranliggende tomter vil kunne forringe bakenforliggende leiligheters utsikt noe. Skulle man sikret seg full utsikt fra leilighetene burde plassering av anneks og hytter være nærmere regulert i reguleringsplanen. Kommunen har vurdert at annekset er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser, og kan ikke se at det foreligger så streke hensyn at omsøkte plassering ikke kan godkjennes». KLAGEBEHANDLING: Gjeldende reguleringsplan: Tiltakshaver har søkt om tillatelse til oppføring av et anneks som er innenfor arealbegrensningen i gjeldende reguleringsplan. Kommunen har ikke grunnlag for å avslå søknaden når tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Klager har vist til at det i reguleringsplanen er en bestemmelse om at bebyggelsen innenfor felt BFR5 skal plasseres og utformes bebyggelsen gir en tunløsning. I henhold til reguleringsplanens pkt er det utarbeidet en illustrasjonsplan som viser bebyggelsens plassering (vedlegg 5). Kommunen kan ikke se at denne illustrasjonsplanen er fulgt for de andre eiendommene i dette feltet, og viser til at det ikke har kommet merknader til bygningenes plassering på de eiendommene. Illustrasjonsplanen viser heller hvor det kan eller ikke kan plasseres anneks. Tiltakshaver har også anført at illustrasjonsplanen aldri har blitt fremlagt for dem, før i klagen fra eiendom 228/45.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Etter kommunens vurdering er annekset planlagt innenfor de begrensningene som fremgår av reguleringsplanen. Det er ingen egne høydebestemmelser for høyde på anneks/uthus i reguleringsplanen. Tiltakshaver har planlagt et anneks som har lavere mønehøyde enn hytta på eiendommen, og viser til at de har foreslått å senke mønehøyden for å imøtegå klager. Som det fremgår av kommunens vurdering i førstegangsvedtaket, må det påregnes at den bakerste rekka med hytter ikke får full utsikt til sjøen. Vurdering av bestemmelsene i reguleringsplanen: Kommunen har gitt klager v/ sivilarkitekt Willy Wøllo tilbakemelding om at reguleringsplanen tolkes slik at det tillates oppført uthus eller anneks. I reguleringsplanen står det at det tillates oppført uthus/anneks, og det har kommunen tolket som at det kun kan oppføres enten uthus eller anneks. Klager har via Wøllo vist til reguleringsplanens 8.1 tredje ledd, hvor det tillates at uthus/bod oppføres innenfor hensynsonen, men ikke hytter og anneks. Klager mener på denne måten at det kan vises til at det åpnes for både anneks og uthus. Kommunen mener at dette spørsmålet ikke har vesentlig betydning for denne saken. Tiltakshaver har søkt om tillatelse til oppføring av anneks, og da er det det som er vurderingsgrunnlaget i kommunens saksbehandling. Tiltakshaver har også kommentert dette i sitt tilsvar til klagen, og anfører at de ikke ønsker å oppføre både anneks og uthus. Ut over dette vises det til kommunens vurdering i førstegangsvedtaket. På bakgrunn av vurderingen i førstegangsvedtaket, samt ovennevnte vurdering, finner ikke kommunen grunnlag for å endre sitt standpunkt i saken. Klagen blir derfor ikke tatt til følge. VEDTAK: Kommunen vedtak med saksnr. 710/17, datert opprettholdes. ************ Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Ingunn Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Ole Tomas Evjen Haave Hovslivegen Selbu Fåraaunet AS Viken Østre 7633 Frosta