Klage på vedtak: Bergenhus gnr 166 bnr 1391 Starefossen. Nybygg to-mannsbolig. Vedtak av 7. juli 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /54 Saksbeh.: SOJA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Bergenhus gnr 166 bnr 1391 Starefossen. Nybygg to-mannsbolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Nabo Rolf Morten Berven Oehme og Sigrid Berven Oehme med flere. Oppføring av ny tomannsbolig med garasje og utvendige forstøtningsmurer, og dispensasjon fra reguleringsplan og planens bestemmelser i og om byggegrense og formål uteareal. Klagen gjelder rammetillatelse som er innvilget 7. juli Eiendommene omfattes av reguleringsplan nr , Starefossvingen 14. Planen trådte i kraft 20. juni Området er regulert til «Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse». Klager anfører at det ved vedtak om rammetillatelse ble gitt flere dispensasjonen enn de to ovennevnte som var omsøkt. Dette gjelder høyde på rekkverk, utkjøring, avstand til nabo mot øst og fremtidig trappepassasje nordøst, uteoppholdsarealenes krav til universell utforming og høyde over gjennomsnittlig planert terreng. I tillegg til dette mener klager at byggets utforming avviker vesentlig fra områdets bebyggelsesstruktur. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring. Vedtak av 7. juli 2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Saken ble første gang behandlet 18.oktober Da ble det gitt avslag på søknad om rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig. Omsøkte tiltak var avhengig av dispensasjon, og kommunen kunne ikke finne grunnlag for å innvilge dispensasjon. 31. oktober 2013 ble avslaget påklaget ved advokatfirmaet Harris.7. januar 2015 ble det søkt om dispensasjon og det kom samtidig inn tilleggsinformasjon i saken. 14. januar 2014 ble det ved advokatfirmaet Harris sendt inn begjæring om omgjøring av vedtak om avslag av 18. oktober mars 2015 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med dispensasjon fra reguleringsplan. 9. april 2015 kom det inn klage fra naboene på rammetillatelsen.29. april 2015 ble vedtak om rammetillatelse av 18. mars 2015 opphevet på grunn av mangler ved søknaden som lå til grunn for tillatelsen. 16. juni ble det søkt om ny dispensasjon fra reguleringsplanen. Det kom inn merknader fra naboene 2. juli 2015 og merknader fra tiltakshaver. gjennom Advokatfirmaet Harris 8. juli juli 2015 ble det fattet vedtak om rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan. Vedtaket ble påklaget av naboene 29. juli Om klagen Klager anfører at det ved innvilgelse av rammetillatelse av 7. juli 2015 ble innvilget flere enn de to dispensasjonene som var omsøkt og som ble gitt i vedtaket. Disse gjelder forhold ved: 1. Høyde på rekkverk. 2. Utkjøring. 3. Avstand til nabo mot øst og fremtidig mulig trappepassasje nordøst. 4. Uteoppholdsarealenes krav til universell utforming. 5. Høyde over gjennomsnittlig planert terreng. Klager ber om at rammetillatelsen med gitte dispensasjoner blir trukket tilbake. 3. Vurdering av klagen 3.1 Høyde på rekkverk. Klager har anført at det ved rammetillatelsen av 7. juli 2015 ble innvilget dispensasjon fra kravet om høyde på rekkverk på 90 cm i reguleringsplan stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland 2. oktober Det følger av forskrift om tekniske krav til byggverk tredje ledd at «Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m. Der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m, skal rekkverk ha en høyde på minimum 1,2». Fagetaten har derved ikke innvilget dispensasjon fra kravet til høyde på rekkverk, men holdt seg til et lovregulert krav som ikke kan fravikes i reguleringsplan. Fagetaten er enig i begrunnelsen for høyde på rekkverk med påfølgende tillatelse i vedtak av 7. juli Vedrørende utkjøring. Klager anfører at fagetaten har oversett at en av parkeringsplassene for omsøkte tiltak er tenkt på langs bygget, parallelt med offentlig vei, Starefossvingen. Klager hevder at med en slik plassering at kravet til frisikt i reguleringsplanen ikke er oppfylt. Kommunene har fastsatt reguleringsbestemmelser i ovennevnte reguleringsplan, i tråd med plan- og bygningsloven 12-7 nr. 7. I reguleringsplanenes 4. 1 er det bestemt at: «I 2

3 frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan.» Fagetaten er av den oppfatning av at foreliggende rammetillatelse er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det er i tillatelsen stilt krav om avkjørselen og frisikt må utarbeides i samsvar med reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Det fremgår klart av de reviderte tegningene av 30. juni 2015 for parkering, at tiltakshavers parkeringsløsning tilfredsstiller reguleringsplanens krav til frisikt. Videre har reguleringsplanen inntegnet fire piler som viser at det er adgang til åpen avkjørsel, og parkeringsløsningen tiltakshaver har fått tillatelse til skal være i tråd med dette kravet. Fagetaten konkluderer etter dette med at det i dette tilfellet ikke er omsøkt eller gitt dispensasjon fra bestemmelsene om parkering i reguleringsplanen. Tiltaket er i tråd med reguleringsplanen når det gjelder parkeringsløsning. 3.3 Avstand til nabo mot øst og fremtidig mulig trappepassasje nordøst. Klager anfører at kommunen ved å innvilge dispensasjon fra kravet i reguleringsplanens andre ledd om byggegrense, har tilsidesatt så mange forhold i reguleringsplanen at dispensasjonen må trekkes tilbake. Klager anfører for det første at dispensasjonen vil medføre at tiltaket vil stride mot bebyggelsesstrukturen i området, og bryte fullstendig med omkringliggende eiendommer. Plan- og bygningsloven 29-2 setter krav til tiltakets visuelle kvaliteter, og bestemmer at tiltak etter loven skal utformes slik at det etter kommunens skjønn har gode visuelle kvaliteter i seg selv og i forhold til omgivelsene. Ovennevnte reguleringsplan går lenger i sin utdypelse av hva som ligger i gode visuelle kvaliteter og bestemmer at: «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet.» I rammetillatelsen til ovennevnte tiltak ble det konstatert at det omsøkte tiltaket var i tråd med krav til god materialbruk og høy arkitektonisk kvalitet, og at tiltaket derved ville oppfylle kravet til gode visuelle kvaliteter. Fagetaten legger til grunn at vurderingen som ble gjort i rammetillatelsen er riktig. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-2 er en rettslig standard som åpner for en dynamisk tolking av bestemmelsen. Tolkingen kan skifte etter hvilke oppfatninger som gjør seg gjeldende og ut i fra ulike lokale forhold. Bestemmelsens karakter vil nødvendigvis kunne påvirke utfallet i enkeltsaker, og her mener fagetaten at kommunen har holdt seg innenfor det skjønnsrommet denne bestemmelsen med tilhørende reguleringsbestemmelse gir kommunen anledning til. Klager anfører videre at tiltaket vil hindre utsikt fra Starefossveien, og at Starefossvingen er en hyppig brukt turvei for turgåere og andre. Klager anfører også at tiltaket vil bryte med «Fjellsidens kulturlandskap» i kommunedelplanen for fjellsiden sør. Etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd skal byggets plassering godkjennes av kommunen. I denne vurderingen skal blant annet naboenes interesser vurderes. Ulempene for naboene må være kvalifiserte før bygningsmyndighetene kan gripe inn og kreve endringer eller avslå søknad med hjemmel i

4 Fagetaten viser til at kommunen har godkjent tiltakets plassering i tråd med reguleringsplanen for området. Denne reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland 2. oktober Fagetaten påpeker at spørsmålet om byggehøyder var vurdert her. Fylkesmannen i Hordaland fremhevet i sin stadfesting av reguleringsplanen, kommunens kompetanse til å fastsette byggehøyder i strid med kommuneplan, jf. plb 1-5, og kommunens kompetanse til å fravike kravene i plan og bygningsloven 29-4 første ledd tredje punktum. Når det gjelder forholdet til kommunedelplanen og bevaring av fjellsidens kulturlandskap viser vi til at Fylkesmannen i Hordaland også for dette punkt stadfestet at kommunen kan fravike en tidligere vedtatt plan for området. Dette vil være i samsvar med, og forutsettes av bestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-5. Fagetaten kan ikke se at det er forhold ved saken som ikke har vært belyst som vil kunne få betydning for klagen under dette punktet. Det er ikke adgang til å klage på forhold som er avgjort i reguleringsplanen for Starefossvinen, jf. Plan- og bygningsloven 1-9 andre ledd. Fagetaten mener at det ikke er grunnlag for å klage på det ovennevnte forhold, og at det er riktig av fagetaten å legge reguleringsplanen til grunn som rammer for det omsøkte tiltaket i Starefossvingen. Til sist anfører klager at tiltakshavers målinger av avstanden mellom bygg BK1 og BF1 er mindre enn 5 meter, og ikke 5,18 meter som fagetaten har lagt til grunn i sin vurdering i rammetillatelsen. Fagetaten oppfatter derved at klager mener at hensynene bak formålsgrensen i reguleringsplanen er tilsidesatt. Fagetaten viser til anførslene under dette punktet i klagen. De momenter som er anført er vurdert fra før i rammetillatelsen. Fagetaten kan ikke se at hensynene bak formålsgrensen blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet, og anbefaler at dispensasjonsvedtaket i rammetillatelsen opprettholdes. 3.4 Uteoppholdsarealenes krav til universell utforming. Klager anfører at fagetaten ved å innvilge dispensasjon fra reguleringsplanenes om uteoppholdsareal, også gir dispensasjon i rammetillatelsen fra reguleringsplanens siste ledd. Bestemmelsen sier at minst 50 % av uteoppholdsarealene skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Begrepet universell utforming er en rettslig standard, og i kravet om at løsningene skal være universelle ligger at kravene skal imøtekomme alle uavhengig av ulike brukerforutsetninger, både de med og de uten nedsatt funksjonsevne. Dette fremkommer at Ot.prp. nr 45 ( ) s Fagetaten er ikke enig i at det er ved å innvilge dispensasjon fra reguleringsplanens 2.2.1, indirekte er innvilget dispensasjon fra i samme plan. Reguleringsplanen stiller i krav om at det minimum skal være 100 m² med uteoppholdsareal, og stiller krav om at 50 % av disse skal være universelt utformet. Fagetaten mener at kravet til at 50 % av uteoppholdsarealet skal være universelt utformet er oppfylt, og at fagetaten har lagt dette til grunn ved innvilgelse av rammetillatelsen. Dette standpunktet opprettholdes. 4

5 3.5 Høyde over gjennomsnittlig planert terreng. Klager anfører at fagetaten ikke har utøvd skjønn ved beregning av høyde på gjennomsnittlig planert terreng, og at beregningen derved er feil. Dette begrunnes med at fagetaten har lagt søkers opplysninger til grunn i sin vurdering av rammetillatelsen. Fagetaten har i rammetillatelsen lagt til grunn søknadens opplysninger for beregning av høyde på gjennomsnittlig planert terreng. Beregningen av denne høyden fremgår av byggemeldingstegninger 14- reviderte tegninger E14. I disse er høyde over gjennomsnittlig planert terreng målt til 8, 16 meter. I reguleringsplanens andre ledd står det at: «Maksimal gesimshøyde for BK1 er satt til 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng.» Byggteknisk forskrift 6-2 første og andre ledd bestemmer at gesimshøyden og mønehøyden måles i forhold til terrengets gjennomsnittsnivå rundt byggverket, etter at dette er ferdig planert. Kommunen har lagt til grunn søkers beregninger av planert terrengs gjennomsnittsnivå, som er gjort etter metoden som er beskrevet i veiledning H-2300 B Grad av utnytting, Beregnings og måleregler s. 48 flg. Man kan foreta en enkel beregning og en mer nøyaktig beregning. Det er i dette tilfellet foretatt en nøyaktig beregning. Dette er en metode som passer bra i det terrenget som tiltaket skal gjennomføres i, og i veilederen står det på s. 48 at: «Planert terrengs gjennomsnittsnivå kan vi beregne ved å sette høyder over og under koten for planert terrengs gjennomsnittsnivå like. Når terrenglinjen ikke har jevnt fall kan arealene beregnes ved at vi deler arealene opp i trekanter og firkanter og beregner disse på vanlig måte». Fagetaten konkluderer med at det er lagt til grunn riktige opplysninger, og derved riktig beregningsmåte for dette tiltaket i vurderingen gjort i rammetillatelsen. Det er derved ikke grunnlag for å gjøre nye beregninger av høyde på gjennomsnittlig planert terreng i denne saken. 4. Konklusjon. Fagetaten anbefaler ikke at klagen tas til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart som lokaliserer tiltaket i forhold til omgivelser 2. Oversiktsfoto som supplement til oversiktskart 3. Situasjonsplan og reviderte tegninger 4. Dispensasjonssøknad 5. Klage på nabovarsel 6. Rammetillatelse 7. Kommentar til nabomerknad 8. Klage på rammetillatelse 9. Tilsvar klage 5