BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: STIH Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Bergenhus gnr 164 bnr 1003 Sverres gate 12. Fasadeendring bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Sverres Gaten 12 AS (tiltakshaver) representert ved Sweco Norge AS. Oppføring av nytt boligbygg med 9 boenheter. Rammetillatelse datert 16. mai Det gis tillatelse til oppføring av boligbygg med 9 boenheter etter gjeldende plan- og bygningslov og forskrifter. Reguleringsplan: Uregulert. KPA 2010: Sentrumsformål og KDP Sentrum: Blandet sentrumsformål. Anførsler: Søknad datert 30. mai 2013 må behandles som en endringssøknad. Feil rettsanvendelse; regelverk på opprinnelig søknadstidspunkt må legges til grunn. Det må gis unntak for kravet om obligatorisk uavhengig kontroll. Det er ikke behov for å innhente ytterligere dokumentasjon ved en eventuell omgjøring. Anbefalt vedtak Rammetillatelse datert 16. mai 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om endring av rammetillatelse datert 16. mai Det ble gitt rammetillatelse til oppføring av nytt boligbygg med 9 boenheter i vedtak datert 16. mai I rammetillatelsen er gjeldende plan- og bygningslov og forskrifter lagt til grunn, da søknaden behandles som en ny søknad, og ikke som en endring av tidligere omsøkt tiltak. I tidligere gitt rammetillatelse datert 10. juni 2010 var plan- og bygningsloven av 1985 med forskrifter lagt til grunn. 2. Om klagen Klagen er mottatt 10. juni 2014 og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører at: «Det klages over feil rettsanvendelse slik at vedtaket må endres til en tillatelse til endring på den opprinnelige rammetillatelsen gitt i 2010». Klager viser også i e-post datert 22. mai 2014 til at kravet om obligatorisk uavhengig kontroll ikke var en påregnelig utgift for tiltakshaver, da den opprinnelige rammetillatelsen datert 10. juni 2010 var gitt etter plan- og bygningsloven av 1985 som ikke inneholdt dette kravet. Det vises til SAK , jf. pbl. 24-1(2) som hjemler unntak fra krav om kontroll. 3. Vurdering av klagen 3.1 Nytt tiltak Det følger av pbl. 34-4(4) at: «Saker om tillatelse etter 93 eller 106a sendt kommunen før loven er trådt i kraft, skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker». Spørsmålet er om søknad datert 30. mai 2013 er å anse som en søknad om endring på opprinnelig rammetillatelse datert den 10. juni 2010, eller som et nytt tiltak og dermed en ny søknad. Dersom søknaden er å anse som et nytt tiltak kommer plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, som trådte i kraft 1. juli 2010, til anvendelse, jf. pbl I rammetillatelsen datert 10. juni 2010 ble det gitt tillatelse til oppføring av boligbygg samt tillatelse til riving av deler av eksisterende bygg på eiendommen. Plan- og bygningsloven av 1985 gjaldt for tiltaket. Det ble i saken startet prosjektering for igangsettingstillatelse for oppføring av nytt bygg, og Sweco Norge AS ble engasjert for å prosjektere for fagområdet brannkonsept. Brannkonseptet viste at det var nødvendig å gjøre endringer på byggverket for å tilfredsstille forskriftskravene for brann. Den 26. juni 2013 ble det søkt om endringstillatelse(datert 30. mai 2013) av rammetillatelsen datert 10. juni Etter purringer på bygningsmyndigheten, ble det forsøkt å få bistand hos byrådsavdelingen for å få saken behandlet. Dette ga ikke resultater, og det ble sendt henvendelse til Sivilombudsmannen for å få kommunen til å behandle søknaden om endring. I brev til byråd for byutvikling, klima og miljø datert 3. april 2014 ba Sivilombudsmannen om at følgende spørsmål ble besvart: 2

3 Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø svarte i brev datert 7. mai 2014: Sivilombudsmannens spørsmål besvares med: 3

4 Klager anfører blant annet at bytte av ansvarlig søker er irrelevant for vurderingen av om tiltaket må regnes som helt nytt, og at det er uriktig at det er en ny tiltakshaver det var feilskrift i første søknad. Klager anfører videre at bytte av tiltakshaver ikke er et argument for å anse en søknad om endring for å være en helt ny søknad, da det er vanlig at eiendommer skifter både eier og ansvarlig søker i perioden før et tiltak er ferdig oppført. Videre anfører Klager at de er prinsipielt uenig i at det må fremsettes en ny søknad slik som bygningsmyndighetene har informert om på forhåndskonferanse. Klager forholder seg til tolkingsuttalelse fra Kommunal- og regionaldepartementet datert , ref.11/751-2, som omhandler søknad om endring. Her fremgår det blant annet at: «Det er viktig å legge til rette for et smidig og praktisk anvendelig regelverk. Departementet mener at "hele tiltaket" i pbl fjerde ledd tredje punktum skal forstås som hele byggesaken fra første søknad til bygget eller tiltaket lovlig er tatt i bruk. Dette inkluderer endringssøknader. Den nye søknaden er ikke et nytt tiltak, men endring av det opprinnelige. Tiltaket er således det samme». Imidlertid skriver departementet videre at: «Det går selvsagt en grense for hvorvidt de omsøkte endringene kan behandles som endring, eller om tiltaket er av en slik karakter at det må opprettes ny sak med full søknadsbehandling. Dette er en vurdering kommunen må foreta når en endringssøknad mottas». I denne saken er det byttet ansvarlig søker i løpet av byggeprosessen. Hvorvidt det er byttet ansvarlig søker eller endret tiltakshaver i løpet av byggeprosessen har ikke avgjørende betydning. Fagetaten opprettholder vurderingen av at søknaden om endring er av et slikt omfang at den er å regne som et nytt tiltak. I rammetillatelsen datert 10. juni 2010 ble det gitt dispensasjon fra kravet til takvinkel. Maksimal godkjent gesimshøyde var: gesims 26,20 mot sørøst, 25,79 mot nordvest og 22,35 for utbygg takterrasse. I søknaden datert 30. mai 2013 er taket endret til flatt med takterrasse. Gesimshøyde mot sørøst er redusert til 25,580, gesims mot nordvest er redusert til 25,580, mens gesims på utbygg med takterrasser er økt til 22,680. Fasaden på tiltaket er også endret ved at bygget er åpnet mer opp mot sør og redusert vindusareal og innsyn mot naboene i nord og øst. Bygget er også endret til å inneha balkonger med utvendig spiraltrapp fra takterrassen og helt ned til parkeringsplass på bakkenivå. Det opprinnelige tiltaket inneholdt verken balkonger eller utvendig trapp. Fagetaten bemerker også at fargen på tiltaket er endret i følge fasadetegningene fra grå og brun til en mørkere gråtone på hele bygget. Videre er planløsningen innvendig endret. Blant annet er hovedtrappen i bygget flyttet og kjøkken, stue og soverom har flere steder byttet plass i forhold til plantegninger som rammetillatelsen datert 10. juni 2010 bygger på. Bodarealet er også omdisponert. Det er således gjort store endringer ved bygget både utvendig og innvendig. Fagetaten har derfor kommet til at søknaden er å anse som et nytt tiltak som må behandles som en ny sak etter gjeldende plan- og bygningslov med forskrifter på søknadstidspunktet 26. juni 2013 (søknad datert 30. mai 2013). 3.2 Obligatorisk krav om uavhengig kontroll Det følger av SAK at innenfor bestemte, avgrensede områder skal det gjennomføres obligatorisk uavhengig kontroll, herunder blant annet for fagområdene fuktsikring, lufttetthet, 4

5 bygningsfysikk og geoteknikk. Bakgrunnen for at det stilles slike krav til uavhengig kontroll fremkommer i veiledningen til SAK10, som viser til at dette «gjelder «viktige og kritiske områder», som innebærer kontrollområder som har stort omfang av feil og mangler, er av samfunnsmessig betydning og/eller stor betydning for den enkelte bruker, og som kan ha store konsekvenser ved feil». Kommunen kan imidlertid i visse tilfeller gjøre helt eller delvis unntak fra kravene til obligatorisk uavhengig kontroll dersom kontroll er «unødvendig for å sikre at tiltaket er i samsvar med tillatelser og bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven», jf. SAK Det fremkommer av veiledning at denne unntaksbestemmelsen er en sikkerhetsventil som sjelden er aktuell å bruke. Dette innebærer at terskelen for å anse kontroll som unødvendig vil være meget høy. Hovedregelen er dermed at kravene som er satt i SAK om obligatorisk kontroll skal følges. Et eventuelt unntak fra de obligatoriske kravene til uavhengig kontroll må derfor være begrunnet i faglige vurderinger som utvetydig inngir tillit til at tiltaket er sikret et godt resultat slik at det er unødvendig med kontroll. Klager har i e-post sendt 22. mai 2014 vist til SAK Denne bestemmelsen er en overgangsbestemmelse som innebærer at kommunen i særlige tilfeller kan gjøre unntak fra kravet om uavhengig kontroll dersom det ikke vil medføre fare for helse, miljø og sikkerhet. Både SAK og 14-9 er «kan»- bestemmelser som gir kommunen mulighet til å unnta tiltaket fra de obligatoriske kravene til uavhengig kontroll etter SAK under forutsetning av at visse vilkår er oppfylt. Men selv om vilkårene for å kunne unnta er oppfylt, innebærer det ingen plikt for kommunen til å unnta. Klager anfører at: Tiltak etter gjeldende regelverk utløser krav til obligatorisk uavhengig kontroll. Vi har ikke tatt med kontroll av brannkonseptet i ovennevnte oppstilling da dette var påregnelig for tiltakshaver uavhengig av regelverk på søknadstidspunktet. Imidlertid vil kommunens vedtak i utgangspunktet påføre tiltakshaver en utgift på mellom ,- og ,- i utgifter til uavhengig kontroll som ikke har vært påregnelig for tiltakshaver, da den opprinnelige rammetillatelsen var gitt etter pbl av 1985 som ikke hadde krav om obligatorisk uavhengig kontroll. Det er verken i søknaden datert 30. mai 2013 eller i klagen datert 10. juni 2014 redegjort for hvorfor det er unødvendig å gjennomføre obligatorisk uavhengig kontroll eller at unnlatelse av slik kontroll ikke vil være en fare for helse, miljø og sikkerhet. Det foreligger dermed få holdepunkter for fagetaten til å foreta en konkret vurdering av om unntaksbestemmelsene kan benyttes. Dette har imidlertid ikke vært avgjørende for resultatet. Omsøkte tiltak gjelder oppføring av nybygg med 9 boenheter samt parkeringsplass i underetasjen. Tiltakets størrelse og kompleksitet gjør at potensielle feil og mangler kan få store konsekvenser. På denne bakgrunn har fagetaten etter en helhetlig vurdering kommet til at det er viktig å sikre tilstrekkelig kvalitet for fagområdene fuktsikring, lufttetthet, bygningsfysikk og geoteknikk og at det dermed må gjennomføres uavhengig kontroll, jf. SAK Konklusjon Rammetillatelsen datert 16. mai 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 5

6 Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Fasade- og plantegninger datert 21. mars Rammetillatelse datert 10. juni Igangsettingstillatelse datert 26. mars Fasade- og plantegninger datert 4. mai Søknad datert 30. mai Brev fra Sivilombudsmannen datert 3. april Brev fra byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø datert 7. mai Rammetillatelse datert 16. mai E-post sendt 22. mai Klage datert 10. juni