BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 23. september 2014 Saksnr.: /14 Saksbeh.: IRAS Emnekode: EBYGG-5210 Klage på vedtak: Fana gnr 92 bnr 97 Høljarvegen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Øyvind Nordvik (tiltakshaver). Klagen er innsendt av ansvarlig søker, ABO Plan & Arkitektur AS. Rammetillatelse til oppføring av enebolig med bruksareal («BRA») oppgitt til 378,4 m 2 samt parkeringsareal på 50 m 2. Samlet BRA for tiltaket er oppgitt til 428,4 m 2. Avslag datert 18. oktober Tiltaket er i strid med LNFformålet samt byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø. Det er ikke dokumentert sportsbod og veirett. Arealformål Landbruks-, natur og friluftsområde Hensynssone Funksjonell strandsone langs sjø Anførsler: Uriktig forståelse av de faktiske forhold. Vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. Dokumentasjon av veirett over privat vei frem til offentlig (kommunal) vei, jf. pbl Søknad om dispensasjon fra krav til sportsbod, jf. TEK (1) bokstav b). Søknad om avløpsanlegg, jf. pbl Avslag datert 18. oktober 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik Prosjektleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig med bruksareal (BRA) oppgitt til 378,4 m 2 samt parkeringsareal på 50 m 2. Samlet BRA for tiltaket er oppgitt til 428,4 m 2. Tiltaket kommer i strid med eiendommens arealformål, LNF, jf. KPA pkt. 25. Videre strider tiltaket med byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen, jf. KPA pkt. 4, jf. pbl Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte. Klager har ikke dokumentert sportsbod, jf. TEK (1) bokstav b). Det er ikke søkt om dispensasjon fra dette kravet. Grønn Etat fraråder i uttalelse av 10. desember 2012 at det gis tillatelse til tiltaket. Uttalelsen er basert på grøntfaglige vurderinger. Trafikketaten har i vedtak 4. februar 2013 gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. Det foreligger imidlertid ikke dokumentert rett til bruk av privat vei frem til kommunal vei. Det foreligger utslippstillatelse fra Vann- og avløpsetaten datert 14. desember Avslaget viser imidlertid til at det ikke «foreligger [ ] avtale om å legge og ha liggende vann- og avløpsledninger på privat grunn». 2. Om klagen Klagen er mottatt 7. november 2013 og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører i hovedsak at bygningsmyndighetens «vurdering av tiltakets konsekvenser må bero på en feil forståelse av de faktiske forhold i området i og langs Høljarvegen. Det kan se ut for at fagetaten har gjort sine vurderinger ut fra temakart og ikke ut fra en konkret registrering over de faktiske forhold på stedet. Når Grønn Etat henviser til naturtypekartleggingen i området, pekes det på naturområder som all hovedsak ligger utenfor det området hvor omsøkt tiltak er lokalisert». Videre anføres det at; 2

3 For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Bodareal, jf. TEK Tiltaket utløser et krav til innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA, jf. TEK (1) bokstav a). På bakgrunn av plantegninger datert 12. oktober 2012 anses dette kravet som oppfylt. I henhold til TEK (1) bokstav b) kreves det i tillegg 5m 2 oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. Slik oppbevaringsplass omtales også som «sportsbod». Formålet med bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig og egnet plass for lagring av større utstyr som benyttes ute og utstyr som er sesongavhengig. Arealet kan avsettes i eller utenfor boligbygning, for eksempel som tilbygg, frittstående bod, del av garasje eller i kjeller. Arealet kan ikke deles opp. Dersom arealet slås sammen med innvendig oppbevaringsareal, må hele boden/oppbevaringsplassen være utformet og plassert slik at den egner seg til tørr oppbevaring av klær og ulike eiendeler, samtidig som det må være lett tilgjengelig for plassering av utstyr som benyttes ute, jf. Veileder til TEK Klager anfører at «Sportsbod finnes i tilknytning til sidedør i nord med vaskerom og bod. I tillegg finnes bod-plass i overetasje på garasje noen meter unna huset». Vi kan ikke se at ovennevnte er dokumentert. Plantegningene viser kun en bod i 1. etasje på 4,3 m 2 og et areal benevnt som «kott» på 1,9 m 2 i boligens 2. etasje. Dersom ønskelig, kan sportsboden plasseres utenfor boligen, f.eks. i garasjen. Klager må imidlertid dokumentere at et tilstrekkelig areal av garasjen er avsatt til dette formålet. Vi kan ikke se at dette er gjort. Kravet til sportsbod i TEK bokstav b) anses derfor ikke oppfylt. Det er ikke søkt om dispensasjon fra dette kravet. 3.2 Dispensasjoner Innledning Av pbl. 1-8 følger det at «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til naturog kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann». Bestemmelsen i pbl. 1-8 gjelder ethvert tiltak som faller inn under oppregningen i pbl Dermed rammes også nybygg bolig. En tillatelse til tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra pbl Bestemmelsen i pbl. 1-8 er fulgt opp i KPA 2010 pkt. 4 («Byggegrense lang sjø og vassdrag») som setter forbud mot bl.a. nybygg innenfor 100- metersbeltet hvor arealet er avsatt til LNF-formål. Bygningsmyndigheten har vurdert omsøkte tiltak for å være i strid med KPA pkt. 4 («Byggegrenser langs sjø og vassdrag») og KPA pkt. 25 («Landbruks-, natur og friluftsområder (LNF-områder)»). Spørsmålet er om det kan gis dispensasjon fra ovennevnte. 3

4 Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl Av pbl andre ledd første og andre punktum følger det at «[d]ispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene til lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende Dispensasjon fra KPA pkt. 4 («Byggegrenser langs sjø og vassdrag»), jf. pbl. 1-8 («Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag») Eiendommens samlede areal er i henhold til matrikkelen m 2. Tomten strekker seg fra den private veien og helt ned til sjøkanten. Eiendommen er allerede bebygd med et garasjeuthus / anneks til bolig. Omsøkte tiltak er oppgitt med en samlet BRA på 428,4 m 2. Dersom tiltaket tillates, vil dette blir den første eneboligen i området og således være presedensskapende for senere tiltak. Byggeforbudet i 100-metersbeltet er en viktig forutsetning for å opprettholde allmennhetens adgang til strandsonen. Forbudet har vært ett av de viktigste lovgivningstiltak som har vært gjennomført for å sikre denne tilgangen. Uten dette forbudet er verdien av friluftslovenes bestemmelser om allmennhetens ferdselsrett og rett til bading og annet opphold i strandsonen begrenset. I forarbeidene til plan- og bygningsloven understrekes det at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. For å sikre dette, er det nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjø. I de statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø, vedtatt ved kgl.res. den 25. mars 2011, fremheves det at presset på sjøarealene i Bergen kommune er stort. Miljøverndepartementet har også de senere år ved flere anledninger oppfordret blant annet Bergen kommune til å føre en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i strandsonen. Klager bestrider at tiltaket vil redusere allmennhetens adgang til sjøarealet. Det vises her til at tiltaket er lokalisert ca. 90 meter fra sjølinjen og i en høyde på 32 meter over havnivå. Klager anfører at området nærmest sjøen stedvis er utilgjengelig på grunn av sterkt sidebratt terreng. Fordelen med det konkrete prosjektet er, i følge søker, at tiltaket er lokalisert i et skogsområde som er en del av 100-metersbeltet i vestre deler av Nordvika. Boligen vil således være lite synlig. Fagetaten bemerker at skogsarealene på østsiden (sjøsiden) av Høljarvegen er sammensatt av mindre parseller mens på vestsiden av vegen er skogen mer sammenhengende. Høljarvegen har i denne sammenheng stor opplevelsesverdi for, på den ene side som tilkomst til landskapet langs Nordvika og Lysefjorden, og på den annen side fjellområde mot nord. Tiltaket i seg selv vil ha begrenset innvirkning på denne tilgangen. Området er imidlertid lite utbygd og oppføring av bolighus på eiendommen kan føre til økt utbyggingspress i området. 4

5 Eiendommen er stor og strekker seg helt ned til sjøkanten i et område som er lite preget av menneskelig aktivitet. Et slikt bygg i den funksjonelle strandsonen kan føre til økt privatisering av eiendommen, og derved være til hinder for allmennhetens adgang til strandsonen. Etter en konkret vurdering kan vi ikke se at vilkårene for å innvilge dispensasjon fra byggeforbudet i KPA pkt. 4, jf. pbl. 1-8 er oppfylt. Fagetaten fraråder derfor at det gis dispensasjon fra ovennevnte Dispensasjon fra KPA pkt. 25 («Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNFområder)») Av KPA pkt. 25 følger det at «I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt.». En vurdering av om det kan gis dispensasjon fra bestemmelser i arealplaner, her KPA pkt. 25 («LNF-område»), reiser særlige spørsmål. Bestemmelsene har blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess, og er vedtatt av kommunestyret/bystyret, kommunen sitt øverste folkevalgte organ. De omhandler konkrete forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område. Det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Dispensasjon vil lett kunne undergrave planene som informasjons- og avgjørelsesgrunnlag. Ut fra hensynene til offentlighet og medvirkning i planprosessen, er det derfor viktig at endringer av planer ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Formålet med å i LNF-områder kun tillate bygninger som «som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk», jf. KPA pkt. 25, er blant annet å ivareta hensynet til allmennhetens ferdsel og friluftsliv samt de nasjonale interesser langs sjøen. Strandsoneområdene er svært attraktive og utsatt for sterkt byggepress. En ytterligere nedbryting av arealet langs strandsonen bør derfor unngås. Fagetaten vektlegger i sin vurdering også Grønn etats uttalelse om at en dispensasjon vil være uheldig av hensyn til Fanafjellsområdet som et relativt sammenhengende skogsområde med registrert naturmangfold, og som et lite utbygget område. Vi mener at en dispensasjon i denne saken vil skape presedensvirkninger og bidra til å undergrave kommuneplanen som styringsverktøy. Etter en konkret vurdering kan vi ikke se at vilkårene for å innvilge dispensasjon fra byggeforbudet i KPA pkt. 25 er oppfylt. Fagetaten fraråder derfor at det gis dispensasjon fra ovennevnte. 4. Forskjellsbehandling Klager viser til øvrig bebyggelse i området til støtte for sin anførsel om at tiltaket verken medfører «en ytterligere fragmentering av området» eller legger «større utbyggingspress på området enn hva eksisterende bebyggelse har gjort». Til dette bemerker vi at det generelt er forskjell på naust og eneboliger til helårsbruk. Selv om både naust og eneboliger kan innebære en privatisering av et område, anser vi likevel konsekvensen av en enebolig i strandsonen for å i utgangspunktet være større enn et naust. Ved gjennomgang av vårt 5

6 saksarkiv kan vi i alle tilfelle ikke se at den bebyggelsen Klager viser til verken er faktisk eller rettslig sammenlignbar med foreliggende sak. Bebyggelsen det vises til er kun uthus/boder og tilbygg, godkjent etter tidligere gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende plangrunnlag. Vi kan derfor ikke se at det i denne saken er begått saksbehandlingsfeil i form av usaklig forskjellsbehandling, jf. SomB 2002 side 320. Øvrige merknader Ved en eventuell tillatelse må det stilles vilkår om dokumentasjon av veirett. Det er ikke tilstrekkelig å vise til at tiltakshaver er medeier i den private veien som leder frem til omsøkte parsell og således har bruksrett på angitt strekning. Dette må dokumenteres. Bygningsmyndigheten har ved en inkurie lagt til grunn at tiltaket er avhengig av avtale om å legge og ha liggende vann- og avløpsledninger på privat grunn. Klager viser til at det i søknaden er «angitt at skal benyttes privat vannborrehull for vannforsyning og privat renseanlegg for avløpsvann. Hele installasjonen er innenfor grensene av egen eiendom og inngår i det omsøkte tiltaket». Klagers anførsel underbygges av Vann- og avløpsetatens vedtak om utslippstillatelse datert 14. desember Selve avløpsanlegget er imidlertid søknadspliktig etter pbl Vi kan ikke se at det er søkt om dette. 5. Konklusjon Avslag datert 18. oktober 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Tegninger datert 12. oktober Klage mottatt 7. november Avslag datert 18. oktober Vedtak fra Trafikketaten datert 4. februar Uttalelse fra Grønn Etat datert 10. desember Utslippstillatelse datert 14. desember Dispensasjonssøknad datert 6. november