KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 67 bnr 1 Hausdalsvegen 544. Riving og nybygg våningshus mm

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /38 Saksbeh.: YNLO KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 67 bnr 1 Hausdalsvegen 544. Riving og nybygg våningshus mm Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er tiltakshaver Kjell Flatås representert ved Advokatfirmaet Thommesen AS v/advokat Ivar Strandenes. Klagen er datert Søknaden gjelder gjenoppbygning av en gårdsdrift ved å føre opp følgende tiltak, - Rehabilitering av eksisterende bolig og oppføring av nytt tilbygg til eksisterende bolig.- Nytt hønsehus på 24 m2 BYA.- Nytt ridehus på 1540 m2 BYA.- Ny stall på 410 m2 BYA.- Nytt sagbruk på 300 m2 BYA.- Nytt sauefjøs på 228 m2 BYA.- Nytt deponi for møkk på ca. 60 m2 BYA.- Interne veier mellom byggene. Det ble i vedtak datert gitt avslag på søknaden. Det ble lagt til grunn at tiltaket kom i strid med kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav, punkt 25 LNF-område, plan- og bygningsloven (pbl) 1-6 og 29-4 Byggverkets høyde. Det ble videre gitt avslag på søknad om dispensasjon fra plankravet og LNF område. Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF-område og den ligger innenfor hensynssonene Sammenhengende landbruksområde (H510) og Båndlegging etter andre lover Osvassdraget (H740). Klager anfører at tiltaket ikke er i strid med plankrav og LNF-område, subsidiært anfører klager at det er grunnlag for å dispensere fra plankrav og LNF område. Det må tas stilling til revidert søknad om bygghøyde og spørsmål om krav til nabovarsling av dispensasjonssøknad. Det vises også til avslaget der det følger at «Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.2 Byggegrense langs vassdrag behandles ikke, da en eventuell innvilget dispensasjon må knyttes opp mot et tiltak som kan godkjennes i henhold til overordnede planer.» Vedtak av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Ulf Sæterdal - avdelingssjef Petter Wiberg fungerende etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift.

2 1. Om saken 1.1. Historikk Det ble avholdt forhåndskonferanse den Første søknad ble den avvist som mangelfull. Etter dette har tiltakshaver engasjert ny ansvarlig søker Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl Det er mottatt merknad fra gnr 67, bnr 2 og 3 som i hovedsak går på at tiltaket fremstår som et ridesenter, ikke er i henhold til landbruksbegrepet og vanskeliggjør landbruksdrift i området. Statens vegvesen har i forhåndsuttalelse datert sagt at det kan påregnes å få godkjent avkjørsel til eiendommen, men det må påregnes at avkjørslene må oppgraderes. Det kan også påregnes å få dispensasjon for byggegrense mot fylkesveien, om byggene plasseres minst 15 meter fra fylkesveiens veimidte. Vann og avløpsetaten har gitt utslippstillatelse for boligen og vannklosett og dusj i stall og ridehall datert med saksnummer Det foreligger ikke uttalelse eller forhåndsuttalelse fra VA-etaten for vanntilførselen. Etat for landbruk har gitt to uttalelser. Den første er gitt der de i hovedsak anser våningshus, hønsehus, sauefjøs og sagbruk til å være i tråd med LNF-formålet, mens stall og ridehall vil falle utenfor landbruksbegrepet. Etter en befaring på området ga de en tilleggsuttalelse der i hovedsak gjentar sin første uttalelse, med noen tilleggsmomenter om blant annet reguleringskrav for en eventuell terrengbehandling av fulldyrket jord og beite. Grønn etat har gitt to uttalelser. Den første er datert der Grønn etat var negativ til plasseringen av ridehallen. I siste datert settes som forutsetning at ridehallen ikke plasseres nærmere en 23 meter. Søknaden er sendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse. Det er ikke mottatt noen tilbakemelding. 2. Om klagen Plankrav: Klager viser til bestemmelsen KPA punkt 1 og mener at den aktuelle eiendommen er avsatt til LNF område og således ikke omfattes av plankravet. Dispensasjon fra plankrav: Klager mener subsidiært at det bør gis dispensasjon. Det vises hovedsakelig til begrunnelse i søknad. Klager anfører at søknaden som følge er undergitt omfattende og grundig behandling. Videre vises det til at tiltakshaver ikke baserer seg på å drive hestesport som hovednæring slik kommunen legger til grunn. LNF område: Klager bestrider at tiltaket kommer i strid med LNF formålet. Klager mener dette skyldes at kommunen feilaktig legger til grunn at gårdsdriften skal basere seg på hovednæring hestesport. Klager peker på at kommunen utelukkende baserer seg på en uttalelse fra Landbruksetaten. Videre er kommunenes forståelse av uttalelsen uriktig. Dispensasjon fra LNF område: Klager anfører subsidiært at det er grunnlag for å gi dispensasjon. 2

3 Tiltaket faller marginalt utenfor LNF formålet. Det vises til fordeler som følger av klagen. Byggehøyde: Ridehall kan reduseres slik at den ikke bygges høyere enn 9 meter. Det vises til klagen i sin helhet. Det vises også til referat datert Vurdering av klagen 3.1 Vedrørende plankrav KPA 2010 punkt 1. Klager anfører at tiltaket ikke kommer i strid med plankrav. Klager viser til KPA2010 punkt 1 gjelder områder avsatt til bebyggelse og anlegg. Den aktuelle eiendommen er avsatt til LNF område og er således ikke omfattes plankrav. Det følger av KPA 2010 punkt 1, plankrav at: «I områder avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg ( 11-7 nr 1) og samferdselsanlegg ( 11-7 nr 2) kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan for området, jf 11-9 nr 1.» Fagetaten viser til at det følger av samme bestemmelse under unntak A at «I områder som ligger utenfor hovedformål bebyggelse og anlegg kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan med planprogram og konsekvensutredning, jf og 4-2.» Fagetaten har med utgangspunkt i bestemmelsene som følger av punkt 1 lagt til grunn at plankrav gjelder for alle arealformål i kommuneplanen. 3.2 Vedrørende LNF område, KPA 2010 punkt 25. Klager bestrider at tiltaket kommer i strid med LNF formålet. Fagetaten viser til punkt 25 Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) der det følger at: «I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt. Klager viser til ordlyden i punkt 25 og anfører at tiltaket oppfyller kriteriene i bestemmelsen. Avslagsvedtaket har lagt til grunn at: «Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 25 LNF-område. I dette området er det bare tillatt med tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk.» Bakgrunnen for dette er slik avslagsvedtaket legger til grunn at: «I denne konkrete saken søkes det om å igangsette en gårdsdrift som baserer seg delvis på hovednæringen hestesport, jf. uttalelsen fra Etat for landbruk, noe som ikke er i henhold til arealformålet i kommuneplanen.» Klager anfører kommunen i sin saksbehandling utelukkende baserer seg på en uttalelse fra Landbruksetaten. Videre er kommunenes forståelse av uttalelsen uriktig. Vi viser til at Landbruksetaten er kompetent fagmyndighet på området som problemstillingen relateres mot. Vurdert mot de faktiske opplysningene i saken kan vi ikke se grunnlag for at vurderingen gjort av Landbruksetaten er uriktig. Vi fastholder at uttalelsen må vektlegges. Klager anfører videre at kommunenes forståelse av uttalelsen uriktig. Klager trekker frem 3

4 fragmenter ved Landbruksetatens uttalelser til støtte for sin oppfatning av at ridehallen ikke gir basis for å konkludere med at den vil bli brukt til hovednæring hestesport. Klager anfører at Landbruksetaten er enig med klager i at trening av egne hester, og mottak av andres hester til opptrening og pleie, kan være en del av landbruksdriften på eiendommen. Klager viser til møte med Landbruksetaten den der det refereres «slik virksomhet i mindre skala kan inkluderes i landbruksdriften som tilleggsnæring.» Klager viser til at Landbruksetaten således er enig med klager men mener ridehallen er større enn nødvendig. Klager er her uenig med Landbruksetaten og mener at det ikke kan legges til grunn at ridehallen vil bli brukt til hovednæring hestesport selv om ridehallen er større enn nødvendig. Klager anfører at en romslig hall legger langt bedre til rette for opptrening. Klager påpeker at det kuperte terrenget i området som gjør behovet for innendørs plass større. Fagetaten viser til at Landbruksetaten fastslår at ridehallen er større enn nødvendig og viser til at dette er faktum i saken. Ut fra dette legger vi til grunn den oppfatning som Landbruksetaten legger til grunn vedrørende ridehallens størrelse og potensiale. Det følger av uttalelse datert at: «Den omsøkte stallen er i seg selv ikke en del av det tradisjonelle landbruket. Den kan derimot i lys av landbruksdriften på eiendommen anses som en tilleggsnæring i landbruket. Tilleggsnæringen er likevel betinget av landbruket som hovednæring. Dette betyr at dersom landbruksdriften avsluttes, vil stallen ikke lengre være en del av stedegen næring, og vil være avhengig av særlig dispensasjon.» Fagetaten viser til at Landbruksetaten også har i tillegg uttalt seg to ganger med samme konklusjon. Fagetaten fastholder at tiltaket er i strid med KPA2010 punkt 25 LNF-området. 3.3 Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra plankrav i KPA2010 punkt 1 og punkt 25 LNF område. Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Fordi tiltaket er i strid med bestemmelser i og i medhold av pbl kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon som følger av pbl 19-2 andre ledd, sier at. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot. Prop nr 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken Vedrørende dispensasjon fra plankrav i KPA2010 punkt 1. Klager mener det bør gis dispensasjon. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare 4

5 overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder, byggegrense mot vassdrag med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Klager viser hovedsakelig til begrunnelse i søknad. Det følger av avslagsvedtakets begrunnelse at: I denne konkrete saken søkes det om å igangsette en gårdsdrift som baserer seg delvis på hovednæringen hestesport, jf. uttalelsen fra Etat for landbruk, noe som ikke er i henhold til arealformålet i kommuneplanen. En omdisponering av arealformål i kommuneplanen for et så stor tiltak som er omsøkt er ikke heldig å gjøre via en dispensasjon i en byggesak. Et så stort tiltak krever etter kommunens vurdering en bredere og mer overordet og helhetlig prosess slik at alle berørte parter og utfordringer kan gjennomgå en grundig utredning, før det fattes vedtak om tillatelser. En slik vurdering styrkes ytterligere ved at tiltaket ligger i en hensynssone der kommunen skal utøve en «streng forvaltningspraksis», jf. Kommuneplanens punkt Videre kan en utstrakt bruk av dispensasjoner skape uheldig presedens med tanke på fremtidige tiltak i strid med kommuneplanens bestemmelser. Fagetaten tiltrer begrunnelsen i klageomgang. Klager anfører at søknaden som følge av sin art er undergitt omfattende og grundig behandling og viser til møter med Grønn etat og Landbruksetaten. Fagetaten kan ikke se at innhenting av uttalelser som er vanlig prosedyre kan sidestilles med den helhetlige behandlingen som vil skje i en plansak. Vi kan heller ikke i denne sammenheng se at det er avgjørende at Grønn etat ikke har innvendinger mot stallen og at avrenning fra stall til vassdrag ikke utgjør noe problem. Grønn etat er kun uttalemyndighet for grøntfaglige interesser. Vi fastholder at tiltaket vurderes å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Det følger videre av avslagsvedtakets begrunnelse at: «Fordelene ved å dispensere vil være at familien videreføre drive sin hobby og interesser på eiendommen, uten å måtte gjennomgå en fordyrende regulering av tiltaket. Det vil også være fordeler med å ha bebodd gården for vedlikehold og holde den i stand. Ulempene vil være en utvikling av et område, uten at det foreligger tilstrekkelig planlegging av området.» Fagetaten tiltrer begrunnelsen i klageomgang og fastholder at etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene Vedrørende dispensasjon fra KPA2010 punkt 25 LNF-område Klager anfører at det er grunnlag for å gi dispensasjon. Tiltaket faller i alle tilfelle marginalt utenfor LNF-formålet. Det vises til fordeler. Det bør derfor gis dispensasjon. Hovedhensynet bak arealformålet i LNF-område er å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, bevare landskaps- og jordbrukshensyn samt å bevare sammenhengende landbruksområder. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grøntstruktur skal unngås. Fagetaten viser til avslagsvedtakets begrunnelse der det føler at: «I denne konkrete saken søkes det om å igangsette en gårdsdrift som baserer seg delvis på hovednæringen hestesport, jf. uttalelsen fra Etat for landbruk. Oppføring av nesten 2000 m2 med stall og ridehall vil etter kommunens syn ikke bevare de jordbrukshensyn slik kommuneplanen legger opp til. Vi mener også tiltaket vil omdisponere og fragmentere landbruksområdene i så stor grad at hensynet til LNF-formålet blir vesentlig tilsidesatt, og dispensasjon ikke kan innvilges. Fordelene ved å dispensere vil være at familien videreføre drive sin hobby og interesser på 5

6 eiendommen. Det vil også være fordeler med å ha bebodd gården for vedlikehold og holde den i stand. Ulempene vil være at det kan bli vanskeligere å forvalte gården med en drift som er planlagt for området, dvs. landbruksdrift og matproduksjon. En gård der en av hovednæringene vil være hestesport vil kunne redusere potensialet gården har for matproduksjon og omdisponere arealer vekk fra landbruksformålet. Etter en samlet vurdering vil derfor ikke fordelene være klart større enn ulempene og dispensasjon kan ikke innvilges.» Begrunnelse tiltres i klageomgang. Fagetaten kan ikke se at tiltaket og ridestall slik det er omsøkt marginalt utenfor LNFformålet. Vi viser til størrelsen på tiltaket og til uttalelse fra Landbruksetaten. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets konklusjon om at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3.3 Øvrige merknader; Nabovarsling og Revidert søknad Ansvarlig søker har unnlatt å nabovarsle søknaden om dispensasjon fra LNF-område som ble innsendt , jf. krav i pbl 21-3, 1. ledd. Fagetaten legger til grunn at dette ikke er avgjørende fordi tiltaket er avslått. Dersom saken skal om omgjøres til tillatelse må det vurderes om det kan gis unntak for krav om nabovarsling jf. pbl 21-3, 2. ledd. Klager har i klagen foreslått at ridehallen ikke bygges høyere enn 9 meter. Klager er informert skriftlig i bekreftelse på mottatt klage at: «Dersom klagen inneholder forslag til endringer av tiltaket vil ikke disse bli behandlet i klageomgangen. Dersom endringene ønskes behandlet, må det sendes inn en ny komplett søknad.» Fagetaten ser i alle tilfelle ikke grunnlag for å ta stilling til den reviderte løsningen. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge Vedlegg: 1. Oversiktskart som lokaliserer tiltaket i forhold til omgivelser 2. Oversiktsfoto som supplement til oversiktskart 3. Situasjonsplan 4. Referat 5. Klage på avslag 6. Avslag på søknad 7. Tilleggsuttalelse fra Etat for landbruk (datert ) 8. Søknad om dispensasjon fra LNF område m/kart 9. Tilleggsuttalelse fra Grønn etat (datert ) 10. Endrede tegninger (dok.utdrag) 11. Ettersending av dokumentasjon (tegning) 12. E-postmelding. (Tilbakemelding fra Byantikvarens) 13. Uttalelse fra Grønn etat 14. Uttalelse fra Etat for landbruk 15. Søknad med vedlegg (dok.utdrag) 16. Merknader til nabovarsel 6