BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /9 Saksbeh.: KBTH Emnekode: EBYGG-5210 Fyllingsdalen. Gnr 25 Bnr 52. Byfjellene 17. Nybygg samfunnshus/grendehus. Dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen og i LNF område. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av ny hytte /forsamlingslokale etter brann. Hytten søkes oppført med samme plassering og BRA som nedbrent hytte og i en tradisjonell hyttestil. Etasjeantallet er endret fra 2 til 1 etasje. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som landbruks-, natur og friluftsområde under punkt 25. Eiendommen ligger også innenfor byfjellsgrensen til byfjellene i vest med hensynssone H530_61, punkt i bestemmelsene. Tiltaket krever dispensasjon fra plan og bygningsloven 11-6 Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf punkt 1, punkt 25, punkt Tiltaket er nabovarslet etter bestemmelsene i pbl 21-3, og det er ikke registrert merknader i saken. Saken er oversendt til Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Hordaland til uttalelse. Det foreligger ikke uttalelse innen fristens utløp. Saken er oversendt til Grønn etat og det foreligger positiv uttalelse for tiltaket, mottatt den Grønn etat viser for øvrig til forvaltningsplan for Byfjellene Vest, der det er presisert at gjenreisning av hytter som har vært utsatt for brann skal kunne tillates, under forutsetning av at Byantikvaren konfereres. Saken ble oversendt til Byantikvaren som kom med sin uttalelse den Byantikvaren har ikke innvendinger mot nybygget, men påpeker at den oppbygde plattingen i forkant bør bevares, og at det må tas hensyn til landskapsområdet i byggefasen. 2. Dispensasjon fra punkt 1 i kommuneplanens arealdel: Tiltaket kommer i strid med punkt 1 i kommuneplanens arealdel vedrørende plankravet.

2 For uregulerte eiendommer som ligger utenfor hovedformål bebyggelse og anlegg er det krav om å lage reguleringsplan for konkrete byggetiltak. I bestemmelsen står det: «I områder som ligger utenfor hovedformål bebyggelse og anlegg kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan med planprogram og konsekvensutredning, jf og 4-2. Spørsmål om oppstart av reguleringsplan utenfor hovedformål skal forelegges byrådet for uttalelse før oppstart (oppstartsmøte) kan finne sted. «Hovedhensynet bak plankravet er hensynet til å sikre en overordnet planmessig utbygging og å ivareta blant annet kulturmiljø, bygningsmiljø, biologisk mangfold, uteoppholdsarealer, barns interesser samt risiko og sårbarhet ved nye tiltak. Reguleringsplaner tar hensyn til transportnett og hensyn til bebyggelsesstruktur i form av høyde og volum. I den konkrete saken søkes det om å oppføre en nedbrent hytte innenfor byfjellsgrensen i et område avsatt til landbruks, frilufts og naturformål. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltaket ikke vil endre den etablerte bebyggelsen som var før hytten brant ned. Det omsøkte bygget er 1 etasje lavere enn den opprinnelige hytten, med samme plassering og samme tomteutnyttelse. Eiendommen er på 313,4 m2 og en reguleringsplan for området ansees ikke å gi et bedre beslutningsgrunnlag for dette tiltaket. Byantikvaren har ikke innvendinger mot nybygget. Ut fra en kulturminnefaglig vurdering er det ikke grunnlag for å fraråde at det dispenseres fra plankravet. Byantikvaren ser at gammel grunnmur skal fjernes, noe som i dette tilfellet kan aksepteres. Byantikvaren uttaler videre: «bodbygg og utedo skal bevares» og at «Den oppbygde plattingen i forkant bør likevel ivaretas, og det må tas hensyn til landskapsområdet i byggefasen.». Byantikvarens uttalelse sikrer at oppføringen av den nye hytten ikke strider mot kommunens kulturminnefaglige vurdering. Hytten er et populært turmål og det vil være utvilsomt til det beste for barns interesser å få gjenreist en brukbar hytte på eiendommen. Eiendommen har vært bebygd og grønn etat uttaler at de ikke kan se at gjenoppbygging av hytten vil medføre konsekvenser for grøntfaglige forhold. På den måten uttaler grønn etat at den omsøkte hytten ikke kommer i konflikt med et biologisk mangfold etter naturmangfoldsloven. Det skal heller ikke legges rør i grunnen med vann inn i hytten, og det nåværende utetoalett på eiendommen bibeholdes. Kommunens risikokart viser at plasseringen ikke kommer i konflikt med skredfare. Kartet viser derimot at vindstyrkene kan komme opp i 50m/sek. Sikring av bygg for denne type naturpåkjenninger kan ivaretas med forankringer mellom takkonstruksjon, yttervegg og grunnmur i forbindelse med oppføringen av hytten. De tekniske kravene i plan og bygningsloven, gitt i bygg-teknisk forskrift TEK 10, sikrer at hytten skal tåle en slik 2

3 påkjenning og begrenser dermed denne risikoen. Konsekvensene av å gi dispensasjon anses som små. Ulempene vil være at hytten blir 1 etasje mindre enn den opprinnelige hytten med sannsynligvis mindre kapasitet til overnatting og besøk fra turgåere. Ulempene kan være at de faste brukerne av hytten kan oppleve å miste tilhørighet til den nye hytten siden utformingen endrer hyttens utseende. Ulempene ansees som små. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. 2. Dispensasjon fra punkt 25 i kommuneplanens arealdel: Tiltaket kommer i strid med punkt 25 i kommuneplanens arealdel vedrørende oppføring av tiltak etter pbl 1-6 i områder avsatt til Landbruks-, natur og friluftsområder (LNF- områder). I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til å sikre at områder i kommunen som ligger i spredtbebygde strøk, ubebygde områder og jordbruksområder ikke blir utbygd med boligbebyggelse. Områdene er av allmennhetens interesser når det gjelder frilutsaktiviteter, sikring av verdifull natur og sikring av fremtidig matforsyning. I den konkrete saken søkes det om oppføring av ny hytte på etter at det brant ned en hytte i 2014 på eiendommen. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at kommuneplanen åpner for at tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt i LNF- områder. Hytten er, i følge ansvarlig søker og grønn etat, et populært turmål for turgåere. Sportsklubben Viggo har stått for driften av bygget og i helgene ble det servert vafler og drikke til turgåere. En gjenoppføring vil følgelig være et tilretteleggingstiltak for friluftsliv. Ulempene vil være vanskelig å begrunne. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. 3

4 3. Dispensasjon fra punkt i kommuneplanens arealdel: Tiltaket kommer innenfor hensynssone og bestemmelse i punkt i kommuneplanens arealdel vedrørende oppføring av tiltak etter pbl 1-6 i områder innenfor byfjellsgrensene. Innenfor byfjellsgrensen skal naturkvaliteter og områdets verdi for friluftsliv, biologisk mangfold, kulturminner, landbruk og drikkevannsforsyning ivaretas på lang sikt. De respektive forvaltningsplanene, sammen med kommuneplanens LNF-status for arealene, skal legges til grunn for arealforvaltningen. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å se områdene i et fremtidig perspektiv i forhold til forvaltningsplanene for de respektive byfjellene. Forvaltningsplan for byfjellene Vest omfatter områdene Lyderhorn med Kvarven, Damsgårdsfjellet og Kanadaskogen. Denne planen er en videreføring av arbeidet med forvaltningsplaner for byfjellene (kap. 1). Planens konklusjoner baseres på registreringer av biologisk mangfold, landskapsverdi, opplevelsesverdi, kulturminner og bruk av området. Fordelene ved å gi dispensasjon er at forvaltningsplanen legger opp til at Byantikvaren skal konsulteres for oppføring av nybygg på branntomter. Byantikvaren har i dette tilfellet uttalt seg positiv til søknaden. Grønn etat uttaler at de ikke kan se at gjenoppbygging av hytten vil medføre konsekvenser for grøntfaglige forhold. Det er også et nasjonalt politisk mål at alle skal ha mulighet til å drive friluftsliv som er helsefremmende, trivselsskapende og miljøvennlig aktivitet i nærmiljøet og i naturen for øvrig. Både st. meld nr. 39 ( ) Friluftsliv Ein veg til høgare livskvalitet og st. meld nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder påpeker at byfjell er områder som er viktige å ta vare på med en helhetlig og langsiktig forvaltning. Viggohytten er også mye brukt av skoleklasser og speidere m.m, men også andre benytter seg av muligheten til å leie hytten i forbindelse med dagsbesøk og overnatting. Viggohytten har hatt et jevnt stigende besøkstall siden Hytten ble gjenåpnet 6. september 1998, og hytteboken viser ca 2500 besøkende i Slike turmål er spesielt inspirerende for barn, og det er derfor er viktig å opprettholde dem som turmål i byfjellene vest også for fremtiden. Myndighetene til å gi dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen legges til bystyret jf punkt Forslag til vedtak: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 1, 25,

5 Tiltaket: I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Oppføring av hytte på 74 m2 BRA som omsøkt. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne Seksjonsleder Vedlegg: 1.Redegjørelse 2.Opplysninger om tiltakets ytre rammer 3.Søknad om dispensasjon 4.Situasjonsplan 5.Tegninger 6.Uttalelse fra Grønn etat. 7.Uttalelse fra Byantikvaren. 5