Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG HANR

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks Oppmaling@bergen.kommune.no Sweco Norge AS Storetveitvegen BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG HANR Avslag på søknad om deling av eiendom. Gnr 7 bnr 9, Indre Sædal 7. Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 7 Bnr 9 Tiltakets adresse : Indre Sædal 7 Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Leif Atle Sæterdal/ Sweco Norge AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 7 bnr 9 til boligformål. Det er søkt dispensasjon fra LNF-formål. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra punkt 25 LNF-formål jf. plan og bygningsloven 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen og 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen, 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan og 27-4 atkomst avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene om tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr 7 bnr 9 til boligformål. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Parsellen inngår i reguleringsplan for Sædal, Sæterdal skole- og barnehagetomt (id ), og er regulert til jordbruk/skogbruk. Det er også en områdereguleringsplan under utarbeidelse for Indre Sædal id Eiendommer er vist som LNF-område i kommuneplanens arealdel hvor det ikke er tillatt med tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Fradeling ligger innenfor brukssone til byfjellsgrensen.

2 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken er sendt på høring til Grønn etat som fråder at det gis dispensasjon fra LNF-formålet til boligformål jf. brev datert «Konklusjon Tiltaket er i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger, primært hensynet til formålsbestemmelsene for LNF-områder og forvaltningsmål for byfjellene, frarå at det gis dispensasjon for fradeling av eiendom til boligformål» Atkomst/avkjørsel: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst jf pbl 27-4 atkomst. Vannforsyning og avløp: Eiendommen er sikret tilknytning til vann og avløpsledning for ny bolig jf. avtale datert Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med punkt 25 LNF-område i kommuneplanens arealdel jf pbl 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen og LNF-formål i gjeldende reguleringsplan jf rettsvirkning av reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra denne. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 25 LNF-område og søker gjør i all hovedsak gjeldende: «I dette tilfellet ligger omsøkt fradelt parsell i randen av et allerede etablert boligområde, se vedlagte flyfoto. Området (Indre Sædal) er bebygget med fortettet boligmasse både øst og vest for denne delen av bnr. 9. Parsellens beliggenhet gjør den mer egnet til boligformål enn landbruksformål. LNF-formålet omfatter her et vidt område nord for parsellen og dekker flere andre bnr. Bnr 9, og da særlig den delen av eiendommen som her omsøkes formålsendret er plassert syd og altså omgitt av boligbebyggelse. Vi er kjent med at Bergen Kommune har satt i gang prosess med offentlig regulering av området som parsellen ligger i. I «forslag til planprogram» er det angitt at området skal vurderes regulert til boligformål, samt andre relaterte formål, se vedlegg. Tiltakshaver ønsker imidlertid å fradele tomt allerede nå, da for å tilrettelegge for boligbygging innad i familien. Side 2 av 5

3 Vi mener at en dispensasjon fra LNF-formål til boligformål i dette tilfelle ikke vil medføre at hensynene bak LNF-formålet blir skadelidende. En deling som omsøkt medfører ikke at man deler opp sammenhengende vegetasjonsområde da parsellen ligger mellom boliger. Det vil fortsatt være store og naturlig sammenhengende vegetasjonsområder i de områdene av LNF-området som ligger nord for boligbebyggelsen. På denne bakgrunn mener vi også at denne parsellen står i en særstilling kontra de øvrige LNF-områdene som er omfattet av oppstartet planarbeid. Behovet for å avvente planmessige avklaringer er ikke like stort her ettersom infrastruktur allerede er lagt opp og at parsellen er egnet for boligformål basert på plassering og omgivelser. Vi mener derfor at det er grunnlag for å gi slik dispensasjon for denne parsellen nå, selv om det pågår planarbeid i området. Hensynene bak LNF-formålet i kommuneplanens arealdel kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet.» Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra punkt 25 LNF i kommuneplanens arealdel og pbl 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Arealet er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel hvor det ikke er tillatt med tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Eier av tomten ønsker å fradele en parsell for å kunne bygge bolig til nært familiemedlem. Omsøkt parsell ligger innenfor byfjellsgrensen. Myndigheten til å gi dispensasjon fra kommuneplanen innenfor byfjellsgrensen er lagt til bystyret. Det er utarbeidet en forvaltningsplan for byfjellene. Det fremgår av retningslinjene i forvaltningsplan for byfjellene at oppføring av nybygg normalt skal frarås, både i byfjellenes «verne- og brukssone». Et slikt nybygg vil etter fagetatens syn komme i konflikt med de natur- og friluftsinteresser som bestemmelsen skal sikre og ivareta. Eksisterende natur- og landskapspreg må ivaretas på best mulig måte. Arealene skal forvaltes på en måte som ivaretar befolkningens behov for enkelt friluftsliv. Det er viktig at områdene må være tilgjengelige for allmennheten. Sædalen er en av inngangsportalene til byfjellene med Landåsfjellet og Ulriken som nærmeste turmål. Tiltaket kan betraktes som en fortetting i et etablert boligområde. Men det er viktig å holde seg til grensene i kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen ellers kan vi risikere at boligområde stadig øker i omfang. I bynære strøk og i pressområder er det viktig at slike sentrumsnære LNF-områder ikke blir bygd ut bitfor-bit. Dette innebærer at det stilles strenge krav til måten området forvaltes på. Det har skjedd stor utbygging av Sædalen de siste årene og det er viktig å ha kontroll på utbygging gjennom planer og ikke ved å vurdere hvert enkelt tiltak for seg gjennom dispensasjoner. Det er viktig å holde fast ved byfjellsgrensen som en langsiktig avklart grense mellom byfjellene og byggesonen. Kommunen har allerede vurdert arealdisponeringen i dette området. Derfor er det uheldig å dispensere fra kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Fradeling vil medføre en endring av bruk og strider mot formålsbestemmelsene for LNFområder og forvaltningsmål for byfjellene. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Fagetaten kan ikke se at lovens krav er oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Det er ikke dokumentert at det til parsellen kan etableres en tilfredsstillende adkomst. Det vises til at arealet mellom regulert offentlig gangvei og parsellen har en helning på over 27 o. Det er ikke dokumentert hvilken byggeavstand som kreves fra høyspentanlegget som er plassert innenfor omsøkt parsell. Side 3 av 5

4 Med hjemmel i plan og bygningsloven 11-6 jf. pkt. 25 kommuneplanens arealdel, 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan og 27-4 atkomst gis det avslag på søknad om fradeling a av eiendom til boligformål. Bergen kommune har meldt oppstart av planarbeid med en offentlig reguleringsplan for området, fagetaten kan ikke ta stilling til planer som er under utarbeidelse da resultatet av denne ikke kan gis på forhånd. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Hanne.Raknes@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Hanne Raknes - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Leif Atle Sæterdal, Indre Sædal 7, 5099 BERGEN Side 4 av 5

5 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltningslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltningslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 5 av 5