BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /7 Saksbeh.: STIH Emnekode: EBYGG-5351 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Årstad, Gnr. 161, Bnr. 916, Landåslien 83 A, Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Eva Mørch (tiltakshaver) representert av Byggraad AS. Tiltaket Søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 161 bnr 916 til boligformål. Omsøkt areal er ca. 420 m 2. Vedtaket Avslag datert 21. mai Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsplan. Tiltaket er i strid med kommunedelplan, KPA 2010 pkt. 10 (Uteoppholdsareal) og pkt. 15 (Parkering), samt pbl. om «Den ubebygde del av tomta. Fellesareal» og veilovens bestemmelse om «Avstand fra byggegrense til midtlinje i vei». Planstatus Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplannr ikrafttrådt I kommunedelplannr «Årstad/Fana/Bergenhus. KDP Landås» er den regulert til boligområde. I KPA vises formål: bebyggelse og anlegg. Klagegrunner Utnyttelsesgrad av tomten er oppfylt iht. KPA. Uteoppholdsarealet er tilfredsstillende og krav til parkering er oppfylt. Veien sør/vest for planlagt bygg er ikke kjørevei. Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Ved en eventuell omgjøring må det innhentes dokumentasjon på at eiendommen er sikret vei, vann og avløp. Tiltaket er i strid med en rekke bestemmelser, og det må evt. foreligge søknad om dispensasjon fra disse, før spørsmålet om dispensasjon kan behandles. Spørsmålet om det gis dispensasjon fra reguleringsplanen må behandles. Avslag datert 21. mai 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 161 bnr 916 til boligformål. Omsøkt areal er på ca. 420 m 2. Det ble gitt avslag i vedtak datert 21. mai Det er tidligere søkt om fradeling av 1 parsell fra samme eiendom til boligformål, saksnummer Det ble da gitt avslag datert 21. oktober 2004 ettersom parsellen ble vurdert som ikke egnet til boligformål på grunn av sin størrelse og form. Saken ble behandlet av komite for miljø og byutvikling som opprettholdt vedtaket ved avgjørelse av 4. mai Saken ble så sendt til Fylkesmannen som stadfestet bygningsmyndighetens vedtak den 6. desember I angjeldende sak er planene endret fra tidligere søknad, blant annet er eiendommens areal utvidet med ca. 100 m 2 og eneboligen som er vist på tegningene er betydelig endret. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen og kommunedelplanen når det gjelder regulerte tomtegrenser, plan- og bygningsloven (pbl.) 26-1 (Opprettelse og endring av eiendom), 28-7 (Den ubebygde del av tomta. Fellesareal) og KPA 2010 pkt. 10 (Uteoppholdsareal), pkt. 15 (Parkering), pbl (2) (Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense) samt veiloven 29 (2) (Avstand fra byggegrense til midtlinje i vei). Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl Det er ikke registrert noen merknader. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig tilknytning til vei, vann og avløp, jf. pbl (Vannforsyning), 27-2 (Avløp) og 27-4 (Adkomst). Det foreligger ingen uttalelser fra andre myndigheter eller etater. 2. Om klagen Klagen er mottatt 24. juni 2013 og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører blant annet at parsellens størrelse gjør at utnyttelsesgrad er ivaretatt i henhold til KPA Klager anfører også at uteområdet nord for det planlagte bolighuset er godt egnet for uteaktiviteter, og at denne delen av eiendommen vil ha rikelig med sol. Videre anfører Klager at kravet til parkering er løst ved garasje i boligens underetasje og foran inngangsparti. Endelig presiserer Klager at veien som ligger vest og sør for den planlagte boligen ikke er en kjørevei, men at denne er adkomstvei frem til gnr 161 bnr 916 og deretter gangvei. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Tomten må ikke være «uegnet» til bebyggelse, jf. pbl

3 Bygningsmyndigheten har i avslaget avslått søknaden om deling av eiendom blant annet med hjemmel i pbl. 11-6, 12-4, 28-7 og Fagetaten er av den oppfatning at avslaget også skulle vært hjemlet i pbl Vi reparerer dette i klageomgangen, da de samme momentene som bygningsmyndigheten har lagt til grunn i vedtaket, er aktuelle som vurderingstema etter pbl Det fremgår av pbl siste setning at «Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.»(vår utheving) Bygningsmyndigheten har i avslaget lagt til grunn at parsellen ikke tilfredsstiller kravene til uteoppholdsareal og parkering. Fagetaten foretar i klageomgangen en ny vurdering etter pbl og på bakgrunn av Klagers anførsler. I søknaden er tomtens størrelse oppgitt til 402 m 2. Bygningsmyndigheten har etter beregning lagt til grunn i vedtaket at tomten har en størrelse på ca. 420 m 2, noe som også legges til grunn i klageomgangen. Fagetaten opprettholder vurderingen om at en egnet eneboligtomt i utgangspunktet ikke bør være mindre enn 600 m 2. Den angjeldende parsellen på ca. 420 m 2 vurderes således å være for liten til å være egnet til en enebolig på ca. 200 m 2 BRA, som er vist på tegningene. I tillegg bemerkes det at parsellens form er avlang og forholdsvis smal. Det følger av KPA 2010 pkt. 10 at kravet til privatareal for eneboliger er «minimum 150 m 2». Størrelsen på uteoppholdsarealet er ikke dokumentert, og vi kan ikke se at kravet på «minimum 150 m 2» er oppfylt. Fagetaten opprettholder derfor vurderingen om at kravet til størrelsen på uteoppholdsarealet ikke er oppfylt. Formålet bak kravet til uteoppholdsareal er hensynet til bokvalitet. Uteoppholdsarealet skal etter sin funksjon være egnet for rekreasjon, lek og aktiviteter for ulike aldersgrupper. Klager anfører at Fagetaten bemerker at når det gjelder arealet nord for det planlagte bolighuset, vil deler av dette være adkomstvei til gnr 161 bnr 916, og således ikke egnet til uteoppholdsareal for ny boenhet. Fagetaten kan heller ikke se at kravet til solforhold er dokumentert, jf. KPA 2010 punkt 10 B). nr. 5, og det legges til grunn at kravet ikke er oppfylt. Omsøkt eiendom ligger i gul sone for veistøy. Fagetaten kan ikke se at det foreligger støyrapport, og kravet til at uteoppholdsarealet skal skjermes mot støy anses ikke som oppfylt, jf. KPA 2010 punkt 10 B). nr. 3. Det følger også av pbl (2) at «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l.» 3

4 Boenhetens størrelse gjør den egnet som familiebolig, og dette er med på å skjerpe kravene til kvaliteten på uteoppholdsarealet. Vi kan ikke se at parsellen har de kvaliteter som er nødvendig for å opprettholde et stabilt bomiljø. Eneboligen som er vist på tegningene vil heller ikke ha en «(..)avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.», jf. pbl (2). Parsellens størrelse, kvaliteten og størrelsen på uteoppholdsarealet samt boligens avstand til nabogrense gjør at tomten er «uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering», jf. pbl. 26-1, jf. 28-7, 29-4 (2) og KPA 2010 pkt. 10. Når det gjelder spørsmålet om tilfredsstillende parkeringsdekning anfører Klager at I søknad om deling av angjeldende eiendom, er tiltenkt enebolig vist på tegningene. Oppføring av bygning omfattes av pbl bokstav a, og kravet om at parkeringsdekning må dokumenteres gjelder således i denne saken. Det fremgår ikke noe krav til parkeringsdekning i reguleringsplannr , ikrafttrådt 23. juni Selv om det på tegningene er vist garasje i underetasjen på boligen, er det ikke dokumentert hvor mange parkeringsplasser dette vil gi. Det følger av parkeringstabellen i KPA 2010 pkt. 15 at bolig med parkeringsplasskrav P4 har krav til 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Eneboligen som er tegnet inn på omsøkt eiendom har et oppgitt areal på ca. 200 m 2 BRA inkludert garasje i underetasjen. Kravet til parkeringsplasser for angjeldende eiendom vil da være minimum 3 parkeringsplasser. Tomtens størrelse på ca. 420 m 2 tilsier at det ikke er plass til både enebolig på ca. 200 m 2 BRA, tilstrekkelig uteoppholdsareal på 150 m 2 samt tilstrekkelig parkeringsdekning med 3 parkeringsplasser. Fagetaten opprettholder vurderingen om at kravet til parkeringsdekning ikke er oppfylt, jf. KPA 2010 pkt Fagetaten er etter en konkret helhetlig vurdering kommet til at tomten er «uegnet» til bebyggelse, jf. pbl Utnyttelsesgrad, jf. KPA 2010 pkt. 23 Bygningsmyndigheten har i vedtaket ikke slått fast hvorvidt krav om utnyttelsesgrad er oppfylt. Eiendommen er omfattet av reguleringsplannr , ikrafttrådt 23. juni Utnyttelsesgrad for nye boliger fremgår ikke av denne reguleringsplanen. Utnyttelsesgraden følger imidlertid av KPA 2010 pkt. 23 første avsnitt hvor det heter at «Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting( )For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 60%.» Klager anfører at Tomten som ønskes fradelt er på ca. 420 m 2, og eneboligen som er vist på tegningene har en størrelse på ca. 200 m 2 BRA inkludert parkering i underetasjen. Dette tilsvarer en 4

5 utnyttelsesgrad på ca. 47,61 % BRA, og er innenfor maksimal utnyttelsesgrad på 60 % BRA i henhold til KPA 2010 pkt. 23. Fagetaten er derfor av den oppfatning at utnyttelsesgraden er innenfor kravet i KPA pkt Avstand fra byggegrense til midtlinje i vei, jf. veiloven 29 (2) Det følger av veiloven (veil.) 29 (2) at «Byggegrensene skal gå i ein avstand på 50 meter frå riksveg og fylkesveg og 15 meter frå kommunal veg. For gang- og sykkelveg er avstanden 15 meter (anten vegen er riksveg, fylkesveg eller kommunal veg).» Klager anfører at Fagetaten bemerker til dette at avstanden fra byggegrensene til midtlinjen i kommunal vei på 15 meter ikke er oppfylt, uansett hvilken type vei det er tale om. Fagetaten er kommet til at kravet til avstand fra byggegrensene til midtlinjen på 15 meter ikke er oppfylt, jf. veil. 29 (2). 3.4 Øvrige merknader Tiltaket er i strid med en rekke bestemmelser. Det er kun søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen nr , ikrafttrådt 23. juni Bygningsmyndigheten har i avslaget ikke gitt dispensasjon. Forholdet er ikke tatt opp i klagen, og fagetaten har derfor ikke behandlet spørsmålet på nytt. Ved en eventuell omgjøring må det tas stilling til spørsmålet om dispensasjon fra regulerte tomtegrenser i henhold til reguleringsplanen. Det er ikke søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen når det gjelder regulerte tomtegrenser, plan- og bygningsloven (pbl.) 26-1 (Opprettelse og endring av eiendom), 28-7 (Den ubebygde del av tomta. Fellesareal) og KPA 2010 pkt. 10 (Uteoppholdsareal), pkt. 15 (Parkering), pbl (2) (Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense) samt veiloven 29 (2) (Avstand fra byggegrense til midtlinje i vei). Ved en eventuell omgjøring må det innhentes søknad om dispensasjon, og tas stilling til spørsmålet om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. 4. Konklusjon Avslag datert 21. mai 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 5

6 Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Tegninger av planlagt bolig på tomten 5. Flyfoto 6. Klage datert 10. juni Avslag datert 21. mai Søknad om dispensasjon datert 22. mars Søknad om deling datert 22. mars