BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /12 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /12 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Åsane. Gnr 183 bnr 292, Skinflorbakkane 4. Klage over tillatelse til oppføring av garasje 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av garasje. Den omsøkte garasjen er på 36 m 2, har en mønehøyde på 4,7 m og plasseres 1 m fra nabogrense. Det ble gitt tillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Advokat Ivar Abrahamsen, på vegne av nabo i gnr. 183, bnr. 293, Jonny Olsen og Tanja Tysseland, ved brev datert Klagen går i hovedsak ut på at garasjen, med sin høyde og plassering, vil medføre en veggfølelse som øker følelsen av å bli innebygget, et betydelig tap av utsikt og forverring av lysforhold for naboeiendommen. Eiendommen er regulert i reguleringsplan for "Åsane. Gnr 183 bnr 2, 88, Nordre Toppe", plan-id Her er eiendommen regulert til "frittliggende småhusbebyggelse". Planen angir en maksimal mønehøyde for bebyggelse som vises med maks kotehøyde i plankartet. For den aktuelle eiendommen gir dette en maksimal mønehøyde på i overkant av 7 m. Det følger av planen at garasjer kan ligge utenfor byggegrensen. Tiltaket trenger ikke dispensasjon fra plan. Saken behandles etter plan- og bygningsloven (pbl.) av Tiltaket krever fritak fra regler om minste avstand til nabogrense, jf. pbl Det er kommet inn én nabomerknad i forbindelse med søknaden. Merknaden er fremsatt av klager og inneholder de samme momenter som klagen. Klager ba om oppsettende virkning i brev av Etat for byggesak og private planer avslo forespørselen i brev av Den ble klagen gitt oppsettende virkning av Fylkesmannen i Hordaland, da Fylkesmannen var av den oppfatning at kommunens vedtak av var fattet på bakgrunn av feil rettslig grunnlag. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den lå til bydelsstyrene å behandle. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Bjørn Bertelsen seksjonsleder Garasjen vil medføre betydelige ulemper i form av utsikts- og lystap for bl.a. stuer i første og andre etasje av klagers hus. Ulempene er så betydelige at tiltakets plassering eller utforming må endres. Garasjen vil gi en veggfølelse for klager og øke følelsen av å være innebygget. Klagers hus har hovedfasade mot nord, med et betydelig antall vinduer. Det er i denne retningen utsynet går og ulempevurderingen må sees i denne sammenheng. I tilsvaret anføres i hovedsak: Det ble sendt søknad om husets plassering våren På disse tegningene var det også tegnet inn en garasje i området den nå skal plasseres, og klager var på den måten gjort kjent med plasseringen allerede den gang. Klager har ikke kommet med motforslag i forbindelse med søknaden. Forslag om endret plassering kommer først i forbindelse med klagen. Garasjens form og plassering er nøye målt ut ifra oppmåling av huset og tomten. Videre står garasjen 1 m lavere enn klagers hus. Det er nedoverbakke mot garasjen i vest og i øst ligger felles kloakkanlegg. Mulighetene for å flytte garasjen er derfor sterkt begrenset. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1. Lovvalg: Det kan synes som om kommunen, i vedtak av , har basert sin avgjørelse på et feilaktig vurderingsgrunnlag. I vedtakets begrunnelse heter det at: 2

3 "Fagetaten er av den oppfatning at ulemper omsøkte tiltak medfører for gnr. 183 bnr. 293 er av en slik karakter at det ikke gir grunnlag for avslag". For å støtte opp om denne konklusjonen vises det blant annet til rundskriv H-18/90 fra kommunaldepartementet, hvor det uttales til anvendelsen av pbl. (1985) 70, nå pbl. (2008) 29-4, at: "Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulempe for f.eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter." Videre vises det til at Sivilombudsmannen i konflikten mellom naboer har lagt til grunn at ulempene for naboene må være kvalifisert før bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshaver sine ønsker. Uttalelsene i rundskrivet og den praksisen til Sivilombudsmannen som det vises til knytter seg imidlertid til vurderinger etter pbl. 29-4, 1. ledd (pbl nr. 1), mens denne saken må vurderes etter pbl. 29-4, 3. ledd, bokstav b) (pbl nr. 2). Det framgår ikke av vedtakets begrunnelse om kommunen har vurdert saken etter den riktige bestemmelse. Dette er også bakgrunnen for at Fylkesmannen i Hordaland gav klagen oppsettende virkning. Kommunen har imidlertid vist til pbl. 29-4, 3. ledd bokstav b) i selve vedtaket. Under overskriften "Plassering i horisontalplanet" heter det at: "Med hjemmel i pbl 29-4, pkt. b godkjennes plasseringen som omsøkt med min 1 m til nabogrense." Det kan derfor ikke utelukkes at de riktige vurderinger er gjort. I alle tilfelle, enten kommunen har behandlet søknaden på feil grunnlag, eller det er mangler ved begrunnelsen, så må dette anses for avhjulpet gjennom klagesaksbehandlingen. 4.2 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 29-4, 3. ledd bokstav b) Som det framgår over skal saken vurderes etter pbl Av bestemmelsens første ledd framgår det at byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Byggverkets plassering i forhold til nabogrenser er nærmere regulert i pbl. 29-4, 2. ledd, hvor det heter at; "Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter." Utgangspunktet er etter dette at alle byggverk skal ha en avstand til nabogrense på minst 4 meter. Kommunen er imidlertid gitt en mulighet til å godkjenne en plassering nærmere enn det hovedregelen gir anvisning på. Dette følger at pbl. 29-4, 3. ledd, hvor det heter at: 3

4 "Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak." Eier av naboeiendommen har i foreliggende sak påklaget vedtaket, så det er pbl. 29-4, 3. ledd bokstav b) som her er aktuell. Det er her snakk om en garasje på 36 m 2, som klart faller inn under bestemmelsen. Klager bestrider heller ikke dette. Selv om garasjen faller inn under bestemmelsen, så betyr ikke dette at kommunen kan tillate enhver plassering av garasjen uten å ta hensyn til naboer eller lignende. Hvilke momenter som skal danne grunnlag for kommunens vurdering av om et fritak fra 4- meterskravet skal gis, framgår ikke av lovteksten. Visse føringer for vurderingen kan imidlertid finnes i det tidligere nevnte rundskriv fra kommunaldepartementet: H-18/90. Rundskrivet er gitt til pbl , men det følger av forarbeidene til pbl at 29-4 viderefører det materielle innholdet i den tidligere bestemmelse, og uttalelsene i rundskrivet gjør seg da fortsatt gjeldende. Når det gjelder vurderingstemaet etter pbl. (1985) 70 nr. 2, som tilsvarer pbl. (2008) og 3. ledd, heter det at: Selv om det er oppstilt en slik forenklet godkjenningsordning, må hovedregelen og utgangspunktet fortsatt være at bygning skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggets halve høyde og ikke under 4 m. Departementet mener prinsippet om at byggherres ønsker skal følges der ikke avgjørende grunner taler i mot, må modereres noe her ved at bl a de momenter (forhold ved vurderingen) som er nevnt under avsnittet "Generelt", lettere bør kunne gis avgjørende betydning/ses på som "avgjørende grunner". Viktig her vil kunne være hensyn til utsikt, lysforhold, naboer og brannsikring. Det vil imidlertid være å gå for langt å kreve at det skal foreligge slike særlige grunner som 7 gir anvisning på for å kunne godkjenne bygget plassert nærmere enn 4 m fra nabogrense. De momenter som i rundskrivet nevnes under "Generelt" er blant annet: Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv, jf formålene i pbl 69 nr 1. Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Klager har i denne saken anført at tiltaket vil resultere i redusert utsikt og dårligere lysforhold. I henhold til rundskrivet er dette viktige momenter i vurderingen. Spørsmålet er om de ulemper klager anfører gjør seg gjeldende i så stor grad at søknaden må avslås, eller eventuelt at tiltaket må flyttes/endres. 4

5 Garasjens omsøkte plassering er 1 m fra klagers eiendomsgrense i nord. Minste avstand fra klagers bolig til garasjen er på ca. 6,6 m. Dette gjelder imidlertid bare ett punkt på garasjen, resten ligger lenger unna. Avstanden varierer fra 6,6 m til i overkant av 9 m. Minsteavstand fra klagers bolig til mønet på garasjen er på ca. 9 meter. Garasjen har som nevnt en mønehøyde på 4,7 m, men da den er plassert 1 m lavere enn klagers eiendom vil den for klager framstå med en høyde på 3,7 m. Klagers hovedfasade er rettet nordover, og tiltaket vil derfor bli plassert foran klagers vinduer til tv-stue i 1. etg. og nederste del av stuevinduer i 2. etasje. Mønet på garasjen vil komme på høyde med toppen av rekkverket på nordvendte balkong i 2. etasje. Slik saken framstår for Etat for byggesak og private planer er det åpenbart at tiltaket vil medføre redusert utsikt mot nordøst for klager. Dette gjelder fra de vinduer i 1. etasje som er plassert lengst mot vest i fasaden mot nord (soverom) og deler av tv-stuen. Der hvor utsikten går mot tiltakshavers bolig, vil garasjen i hovedsak medføre en økt veggfølelse da veggen på garasjen vil komme ca. 7 m nærmere enn tiltakshavers boligvegg mot sør. Tiltaket vil ikke redusere klagers utsikt mot nordvest. I andre etasje vil utsiktstapet være begrenset. Garasjetaket vil som nevnt være på høyde med rekkverk på balkong. Det vil være lavere enn nedre karm på vinduene i etasjen, foruten tre vinduer i stue som går noe lenger ned på veggen. Stue i 2. etasje er klagers hovedoppholdsrom og utsiktstapet her vil være lite. Når det gjelder anførselen om lystap, så er garasjen oppført direkte nord for klagers bolig, og Etat for byggesak og private planer kan derfor ikke se at tiltaket skulle kunne medføre forringelse av lysforholdende. Det må videre ha vært påregnelig for klager at det kunne komme en garasje på den omsøkte plassering. På tegningene vedlagt tiltakshavers søknad om oppføring av bolig, datert , er garasjen tegnet inn. Det framgår imidlertid ingen opplysninger om garasjens høyde. Dersom garasjen skal oppføres ønsker klager en alternativ plassering av tiltaket. I klagen gis det tre forslag til hvor garasjen kan plasseres istedenfor den omsøkte plassering. Tiltakshaver mener at de forslag klager kommer med er vanskelige å gjennomføre i praksis, da det er nedoverbakke mot garasjen i vest og i øst ligger felles kloakkanlegg. Mulighetene for å flytte garasjen er derfor sterkt begrenset. Etat for byggesak og private planer er av den oppfatning at en annen plassering av garasjen vil medføre en lite hensiktsmessig tomteutnyttelse for tiltakshaver, ved at anvendeligheten til øvrig uteareal reduseres. Garasjen vil enten måtte plasseres slik at tiltakshavers uteareal deles i to, eller tett opptil husets hovedfasade på vestsiden, noe som også vil kunne medføre stort lystap. Det kan spørres om det burde settes vilkår om at garasjens høyde skulle reduseres noe gjennom en reduksjon i takvinkelen. At slike vilkår kan stilles framgår av rundskriv H-18/90, hvor det heter at: "Bygningsrådet vil også - så langt det tilsies av paragrafens formål - kunne gjøre godkjenningen betinget av at det på eiendommen iverksettes tiltak som begrenser eller utelukker de ulemper som tiltaket ellers ville gi. 5

6 ( ) Slike vilkår som det der er gitt ulike eksempler på vil kanskje særlig kunne være aktuelle i "unntakssaker" etter 70 nr 2 annet ledd. Også redusering av omsøkt høyde (også fra 2 til 1 etasje), samt høydeplassering totalt, vil kunne være et sentralt vilkår her, jf at bygningsrådets vurdering bør være strengere, bl a av hensyn til naboer, i 4 meters-sonen." En slik reduksjon i takhøyde vil imidlertid ikke medføre store forskjeller for klager, ettersom utsikten i andre etasje blir påvirket i liten grad, og utsiktsforholdene i første etasje ikke ville blitt endret i nevneverdig grad. Videre er garasjen i søknaden utformet med samme takvinkel som tiltakshavers bolig. Takvinkelen vil derfor bidra til å skape et helhetlig preg på bebyggelsen på tomten. Etat for byggesak og private planer mener derfor at det ville være urimelig å stille et slikt vilkår for å gi tillatelse til plassering etter pbl. 29-4, 3. ledd bokstav b). Etter en helhetlig vurdering av partenes anførsler er Etat for byggesak og private planer kommet til at de ulemper som tiltaket vil påføre klager ikke er tilstrekkelige til å avslå søknaden om å oppføre garasjen på ønsket plassering. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Tilsvar datert, Skriv fra Fylkesmannen, datert Klagen gis oppsettende virkning 7. Utfyllende klage, datert Klage, datert Vedtak om tillatelse til tiltak, datert