BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /7 Saksbeh.: KBUL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane, gnr 170, bnr 302, seksjon 12, Breisteinvegen 180 B klage på avslag på søknad om tilbygg til bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til tilbygg til boenhet i tomannsbolig. Den omsøkte boenheten er seksjon 12 i et eierseksjonssameie med 14 seksjoner. Boenheten på seksjon 12 har før tilbygget en BRA på 135 m 2. Det omsøkte tilbygget har en BRA på ca. 87m 2 inklusiv en terrasse med bredde 3m og lengde 9m. Tiltakshaver er Trond Fjellberg. Det ble gitt avslag i vedtak datert Avslaget ble begrunnet med at tiltaket ikke hadde gode visuelle kvaliteter og at rom for varig opphold ikke hadde tilfredsstillende lysforhold. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Trond Fjellberg ved brev datert Hovedtemaene i klagesaken er forskjellsbehandling, estetikk og lysforhold. Eiendommen er regulert til bolig ved reguleringsplan nr , Åsane gnr 170 bnr 3 og 4, Breistein av I kommuneplanens arealdel 2006 er eiendommen regulert til bolig. Saken skal behandles etter lov nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (pbl.). Tiltaket krever dispensasjon fra plankartet i reguleringsplanen og bestemmelsenes punkt B 5 og 7, jf. pkt. 4.6 nedenunder. Det er ikke foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl Fagetaten har imidlertid funnet grunn til å unnta fra kravet om nabovarsling i denne saken, se nærmere om dette i punkt 4.1 nedenunder. Vi har derfor ikke bedt tiltakshaver om å varsle nå. Det foreligger ikke uttalelser fra andre myndigheter i saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Forskjellsbehandling Tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter Tiltaket har tilfredsstillende lysforhold Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Fritak fra krav om nabovarsling Pbl stiller krav om nabovarsling av tiltak før søknad sendes kommunen. I denne saken har tiltakshaver ikke nabovarslet naboene, bare seksjonseierne på tiltakseiendommen. Pbl andre ledd åpner imidlertid for at kommunen kan frita tiltakshaver fra å nabovarsle, dersom «naboenes interesser ikke eller i liten grad blir berørt av arbeidet». Det fremgår av Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 95 og 319 at fritaksregelen kan komme til anvendelse hvor tiltakseiendommen er stor og det er lang avstand til naboen. Et annet eksempel kan være oppføring av mindre tiltak som ikke vil berøre naboen i særlig grad i form av sjenanse, tap av utsikt e.l. Tiltakseiendommen er på ca. 9,5 mål. Naboeiendommene ligger relativt langt fra den omsøkte seksjonen. Mellom tiltaksseksjonen og naboen i sør er det både bebyggelse og en kommunal vei (Breisteinsvegen). Mellom tiltaksseksjonen og naboen i sør-øst og nord-vest er det bebyggelse. Fagetaten vurderer det derfor slik at naboene ikke direkte berøres av tiltaket. Tiltaket påfører dem ikke naboulempe i form av tapt utsikt eller annen form for sjenanse. Fagetaten vektlegger også at tiltakshaver har varslet de som i alle fall har interesse av å bli informert om byggeplanene, nemlig de omkringliggende boenhetene, dvs. alle de 13 andre seksjonene i eierseksjonssameiet. På denne bakgrunn blir tiltakshaver fritatt fra nabovarslingsplikten i denne saken. Tiltakshaver blir informert om dette i brev til ham om videre saksgang. 2

3 4.2 Privatrettslige forhold Søknaden gjelder tiltak på en eiendom som eies av flere i et eierseksjonssameie. Tiltaket skal skje på seksjon 12 i sameiet. Bare en av eierne av eiendommen, tiltakshaver, har signert søknaden. Pbl sier følgende om privatrettslige forhold: Privatrettslige forhold Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. Spørsmålet er om saken skulle vært avvist, fordi «det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter». Det er mulig at vilkåret for avvisning er oppfylt i denne saken, siden det ikke er vedlagt et samtykke til tiltaket fra sameiermøtet. Imidlertid sier bestemmelsen at uansett om vilkåret for avvisning er oppfylt, så beror det på kommunens skjønn om søknaden faktisk skal avvises, jf. ordlyden «kan søknaden avvises». I denne saken er søknaden faktisk tatt til behandling og det er fattet vedtak. De øvrige eierne av eiendommen er varslet om tiltaket gjennom bruk av prosedyrene for nabovarsling av tiltak. Ingen av dem har sendt inn merknader til tiltaket. Av nabovarslingsskjemaet fremgår det at 12 av 13 seksjonseiere har krysset av for at de samtykker til tiltaket. Fagetaten anser at det er anledning til å ta saken til behandling og fatte vedtak, slik det er blitt gjort. Vi viser også til at fagetaten ved behandling av byggesøknaden etter plan- og bygningslovens regler, ikke tar stilling til privatrettslige forhold. Fagetaten har derfor kommet til at vi ikke avviser saken nå. 4.3 Forskjellsbehandling Avslaget slår fast at tiltaket er i strid med pbl Det vises blant annet til at området opprinnelig ble bebygget med like fasader. Klager anfører at det er riktig at bebyggelsen opprinnelig ble oppført med lik fasade, men at kommunen har tillatt tilbygg som endrer fasaden i fire andre saker. De vises til tilbygg over altan i Breisteinvegen 180a (seksjon 11), som er den andre boenheten i tomannsboligen med den omsøkte boenheten. Videre vises det til tilbygg på eksisterende garasje i Breisteinvegen 186b (seksjon 5), tilbygg på eksisterende garasje i Breisteinvegen 184b (seksjon 7) og tilbygg til bolig på 29m 2 i Breisteinvegen 188d (seksjon 2). Det følger av ulovfestet forvaltningsrett at det bare er den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Dvs. at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Sivilombudsmannen har i en sak i årsmeldingen for 2002 side 320, presisert at for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre fram, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker i både faktisk og rettslig henseende. 3

4 Fagetaten har sammenlignet tilbyggene i de fire ovennevnte sakene, for å undersøke om tiltakene er like faktisk sett. Tilbyggene på seksjon 2, 5 og 7 er ulike det omsøkte tiltaket. Klager kan derfor ikke vinne frem med en anførsel om usaklig forskjellsbehandling i forhold til tillatelsene til disse tilbyggene. Heller ikke tilbygget på seksjon 11 er likt det omsøkte tiltaket. For det første er ikke seksjon 11 utvidet med en underetasje under altanen, slik som det omsøkte tiltaket. For det andre er ikke utvidelsen av selve altanen på seksjon 11 godkjent av kommunen, så det må sees bort fra denne delen av tilbygget. Den del av tilbygget på seksjon 11 som kan sammenlignes med det omsøkte tiltaket, er derfor bare det godkjente tilbygget på 6m 2 over altan (se saksnr; i doculive). Det omsøkte tilbygget har en BRA på ca. 87m 2 inklusiv en terrasse med bredde 3m og lengde 9m. Det er derved klart at tilbyggene på seksjon 12 og seksjon 11 ikke er like faktisk sett. Klager kan derfor heller ikke vinne frem med anførselen om forskjellsbehandling i forhold til tilbygget på seksjon 11. Anførselen har ikke ført frem. Fagetaten vil for ordens skyld opplyse om at det ulovlige forholdet på seksjon 11 vil bli meldt inn til seksjon tilsyn i fagetaten. 4.4 Plan- og bygningsloven Estetikk Avslaget slår fast at tiltaket er i strid med pbl Det vises blant annet til at området opprinnelig ble bebygget med lik fasade. Klager anfører at området ikke lengre kan betegnes som et område med like fasader på grunn av alle tilbyggene og fasadeendringene som er utført. Videre anføres at det omsøkte tilbygget ikke kan skape presedens, da det er det første tilbygget i området som i så fall hadde slik virkning. Pbl sier: «29-2 Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Fagetaten er enig i at det over tid har skjedd fasadeendring i området. Fagetaten påpeker imidlertid at avslaget begrunner rettsstriden bredere enn dette: For det første sier vedtakets begrunnelse at tilbygget må «underordne seg eksisterende bolig og ikke dominere den». Det er fagetatens oppfatning at et tilbygg med en slik utforming som det omsøkte og med en størrelse på 87m 2 til en boenhet på 135 m 2, ikke underordner seg eksisterende bolig. Tiltaket innehar derfor ikke «gode visuelle kvaliteter i seg selv». For det andre sier vedtaket at tiltaket «ikke innehar gode kvaliteter ift. bygde og naturlige omgivelser». Fagetaten viser til at et tilbygg til en tomannsbolig bør skje på en måte som gjør at tomannsboligen som helhet opprettholder et harmonisk og balansert visuelt uttrykk. Begge boenhetene i en tomannsbolig bør som hovedregel se like ut. Som nevnt i pkt. 4.3 ovenfor er 4

5 det omsøkte tilbygget og det utførte tilbygget på seksjon 11, ikke likt. Tiltaket innehar derfor ikke gode kvaliteter ift. bygde og naturlige omgivelser. For det tredje sier vedtaket at et «tilbygg av denne størrelsesordenen i et etablert boligområde med tomannsboliger kan skape presedens, noe vi oppfatter som svært uheldig». Fagetaten kjenner ikke til at et tilbygg med slik form og av denne størrelsesordenen som det omsøkte, er godkjent av oss i dette området tidligere. En eventuell tillatelse til omsøkte tiltak ville vært det første i sitt slag, og vil derfor kunne gi presedensvirkninger. Med disse presiseringene tiltrer fagetaten vurderingene i avslaget i klageomgangen. Anførselen har ikke ført frem. 4.5 Lysforhold Avslaget sier at soverom mot sørvest utvides og at dette soverommet ikke får tilfredsstillende lysforhold. Det vises til TEK som fastslår kravet om at rom for varig opphold skal ha «tilfredsstillende dagslys», og at kravet ikke er dokumentert. Klager anfører at det omsøkte soverommet vil få tilsvarende lysforhold som eksisterende soverom. Eneste endring vil være å flytte ytterveggen lengre ut. Altså vil lysforholdet for soverommet bli det samme som det er i dag. Spørsmålet er om det omsøkte soverommet har «tilfredsstillende dagslys». Fagetaten viser til veilederen til TEK som sier at dagslysinnfallet bestemmes av vinduets areal og plassering, skjerming fra terreng, andre bygninger o.l., rommets høyde og dybde, samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Kravet til «tilfredsstillende» dagslys verifiseres enten ved bruk av «2 % - regelen» eller ved «10 % - regelen». «2 % - regelen» er en beregning som bekrefter at gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet er minimum 2 % av dagslyset utendørs ved overskyet vær. I så fall er lysforholdene tilfredsstillende. «10 % - regelen» sier at rommets dagslysflate, for eksempel vinduet, skal utgjøre minimum 10 % av bruksarealet i rommet. I så fall ansees lysforholdene å være tilfredsstillende. I tillegg til å angi disse såkalte preaksepterte ytelsene, angir veilederen beregningsmetodene, herunder hvilke forhold som kan påvirke dagslyset i rommet negativt og derfor skal tas med i regnestykket. Et eksempel på dette er at areal på utkragede bygningsdeler, for eksempel en altan, på planet over, må legges til bruksarealet til underliggende rom i rommets bredde, når «10 % - regelen» benyttes for å verifisere rommets dagslysforhold. Klager har ikke vedlagt etterspurt dokumentasjon til klagen for å dokumentere at lysforholdene i tilbygget er tilfredsstillende. Klager har heller ikke dokumentert at det er tilfredsstillende lysforhold gjennom beskrivelse og utregning på slik måte som angitt i veilederen til TEK Klager kan uansett ikke høres med at «lysforholdene på soverommet vil bli det samme som i dag». Fagetaten viser til at jo større gulvflate et rom får, jo større må vindusflaten være for å gi tilstrekkelige lysforhold, jf. «10 % - regelen». Det omsøkte tilbygget gjør at soverommet får større gulvflate, men det har ikke større vinder enn de eksisterende vinduene. Dette tilsier at soverommet ikke vil få tilstrekkelige lysforhold. Videre viser vi til at byggets yttervegg 5

6 trekkes nærmere naboseksjon 13 sør-øst for tomannsboligen, dersom tilbygget tillates. Det er derfor grunn til å tro at det blir for trange forhold mellom byggene, med tilhørende skyggelegging, til at tiltaket oppfyller dagslyskravet. Med disse presiseringene tiltrer fagetaten avslagets vurdering om at «soverom mot sørvest utvides. Dette soverommet får ikke tilfredsstillende lysforhold.». Anførselen har ikke ført frem. 4.6 Øvrige merknader Ved gjennomgang av saken i klageomgangen, er fagetaten kommet til at tiltaket også er i strid med reguleringsplan nr for Breistein av Det vises til plankartet og planens bestemmelser punkt B. Boligområde, 5 og 7, som sier: 5. I boligområde skal det kun oppføres boliger med inntil 2 etasjer med tilhørende garasje. Boligen kan oppføres som 1-, 2- eller 4-mannsboliger i samsvar med planen. 7. Boligene/garasjene skal plasseres som vist på planen I plankartet er alle boligene tegnet inn med et «fotavtrykk». Bestemmelsene sier at boligene skal «føres opp i samsvar med planen» og at «boligene skal plasseres som vist på planen». Etter vår vurdering er det derfor behov for dispensasjon fra plan denne saken, da en tillatelse til tilbygg vil innebære at boligen ikke lengre har det samme fotavtrykket som vist på planen, og derfor ikke lengre er i samsvar med planen, eller plassert som vist på planen. Det vises videre til at tilbygget vil bryte med planens intensjon om å bygge tomannsboliger som skal ha en viss avstand, luft og rom mellom seg. Tilbygget innebærer at bebyggelsen i seksjon 11,12,13 og 14 blir så tett at det gir et rekkehusaktig preg. På denne bakgrunn konkluderer fagetaten med at tiltaket er i strid med plan, og at en evt. tillatelse krever dispensasjon. Klager vil i brev med orientering om saksgang bli informert om søknadsplikten. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage av Avslag av