Plan- og bygningslovens 70

Transkript

1 s 70 Bygningers plassering, høyde og avstand til nabogrense NKF byggesak Hensyn til nabo Plassering/høyde Ikke uforutsett høy bygning i nabogrense Mulig å omgå ved reguleringsplan eller ved samtykke fra nabo (skriftlig). Brannsikkerhet - avstand hindrer brannsmitte Mulig å oppføre bygg slik at brannsikkerhet likevel blir ivaretatt. (Jf. teknisk forskrift kap. 7) Må ta hensyn til veglovens bestemmelser om byggegrense og frisikt 2 Kommunens oppgave 70 nr 1 Bygningers plassering, herunder høydeplassering og bygningers høyde skal godkjennes av kommunen En del av kommunens frie skjønn Tiltakshavers ønsker skal imøtekommes med mindre avgjørende grunner taler i mot det Vurderingshensyn: tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse disponering av tomten, jf. pbl 69 utsikt og lysforhold tilgjengelighet for funksjonshemmede brannsikring oppnå et velordnet bygningsmiljø Ikke selvstendig avslaghjemmel, kun et valg mellom alternativ 3 1

2 Høyde 70 pkt 1 Maks gesimshøyde 8,0 meter Maks mønehøyde 9,0 meter Høyere bygninger må være hjemlet i regulerings- eller bebyggelsesplan (evt. søkes om dispensasjon) 4 Terrengnivå 70 pkt 1 Maksimal byggehøyde måles fra gjennomsnittlig terrengnivå Gjennomsnittelig terrengnivå er terreng rundt hele bygget. Reguleringsplan kan angi annen beregningsmåte. 5 Møne/gesims 2

3 Eksempler fra veilederen Grad av utnytting 7 Avstand til veg Veglovens kap V - 29, jfr. pbl 70 nr. 1 Vegloven angir byggegrense mot veg: Riksveg: 50 meter Fylkesveg/kommunal veg: 15 meter Gang- og sykkelveg: 15 meter Avstanden skal måles fra midtlinja i kjørebanen Reguleringsplan kan angi annen avstand (byggegrense) Dispensasjon fra veglovens byggegrenseavstand: Riks/fylkesveg: Vegvesenet Kommunal veg: Kommunen Dispensasjonshjemmel i veglovens 30 8 Avstand til nabogrense Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap VI eller VII, skal bygningen ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense. a. Når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b. Ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. 9 3

4 4 meter / halve høyden Opprinnelige hensyn: Brannvern, lys og rom mellom bygn. Brannvernhensyn er nå hovedsakelig regulert i TEK kap. 7 Momenter for skjønnsmessig vurdering: Oppholdssted i det fri, utsikt, tilgjengelighet, tilpasning til terreng og tilpasning til eksisterende bebyggelse Plassering av bygning nærmere grensen enn 4 meter/halve høyden betinger søknad om dispensasjon (evt. erklæring fra nabo) 10 Høyde/avstand Høyde er gjennomsnittlig gesimshøyde mot vedkommende nabogrense (TEK 42) Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabogrense. For byggverk med gesims eller andre fremspring økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 meter. (TEK 4-3) Ingen del av bygget kan gå over nabogrensen, så sant det ikke foreligger tillatelse fra nabo.. 11 Gjennomsnittlig gesimshøyde - nabogrense 4

5 Avstand til nabogrense Unntak fra 4 meter Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning Ikke krav om særlige grunner Selv om kommunen har godkjent plasseringen, kan tiltakshaver idømmes ulempeerstatning etter naboloven 14 Nabosamtykke Samtykke skal være skriftlig underskrift på ordinært nabovarsel er ikke tilstrekkelig. Kommunen kan godkjenne, men må vurdere i hvert enkelt tilfelle. Kan-regel betyr at kommunen kan stille vilkår, f eks. om brannsikring. 15 5

6 Mindre bygning bokstav b Garasje, uthus og lignende mindre bygning, dvs. bruksareal/bebygd areal mindre enn 50 m 2, jf. TEK 4-4 Unntaket gjelder også andre mindre tiltak enn bygninger, f. eks. forstøtningsmurer Bygningen må ha en naturlig tilknytning til virksomheten på eiendommen Bygningen kan ikke innredes til beboelse; det utløser krav om nabosamtykke eller dispensasjon Veil. TEK 7-26 pkt 2 krever 2,0 meter mellom mindre bygninger i forskjellige bruksenheter, med mindre de er skilt med branncellebegrensende konstruksjon (i praksis 1,0 meter på hver side av eiendomsgrensen). 16 Saksbehandling? Tiltak unntatt melding og søknad etter SAK 5: Det må foretas en konkret vurdering av om 70 nr. 2 passer for tiltaket Ved innvending fra nabo, må kommunen foreta ulempesvurdering etter kriterier i SAK 5 første ledd, herunder om tiltaket godtas etter pbl 70 nr. 2 bokstav b) Meldingspliktige tiltak etter pbl 86 a: Dersom kommunen ikke svarer innen 3 uker, anses forholdet til pbl 70 nr. 2 b) å være ivaretatt 17 Henvisninger 70 Rundskriv H 18/90 KRD (Kommunal og Regionaldepartementet) Veilederen Grad av utnytting Teknisk forskrift m/veiledning kap IV Teknisk forskrift m/veiledning kap VII Reguleringsplan Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker

7 Avstand til nabogrense Plan og s 70 4 meter eller halve høyden for bolig 1 meter for garasje 19 7