BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus gnr 165 bnr 971, Halvkannesmauet 2. Klage på avslag på søknad om tilbygg, fasadeendring og etablering av to nye boenheter. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til allerede utførte tiltak som omfatter etablering av ny boenhet i underetasje, tilbygg over 2 etasjer med 3 m² bebygd areal i bakgård, oppdeling av boenhet i 1. etasje, samt innsetting av totalt 10 vinduer. Det ble gitt avslag i vedtak datert Avslaget er gitt med hjemmel i pbl 29-1 Utforming av tiltak, 29-2 Visuelle kvaliteter og 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi. På grunn av avslagsgrunnene er det i vedtaket ikke tatt stilling til ny boenhet i underetasje. Vedtaket er påklaget av ansvarlig søker Sivilarkitekt Mnal Teresa Fersum, ved brev datert Tiltakshaver er Zanco A/S v/tove Sivertsen Hanseth. Klager mener at tiltaket har tilfredsstillende visuelle kvaliteter og kan godkjennes. I forbindelse med klagesaksbehandlingen er det foretatt en gjennomgang av saken for å se hva som må anses å være godkjent tidligere. Tilbygget det er søkt om ser ut til å være godkjent i Fagetaten har gått gjennom eldre byggesaker på eiendommen, men kan ikke se at det er godkjent en egen boenhet på loftet. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr : Bergenhus. Del av gnr 165, Nøstet Verftet - Klosteret, vedtatt , der den er vist som bolig innenfor spesialområde bevaring. I Kommunedelplan Sentrum der eiendommen vist på plankart 2 Byform - Bebyggelse som spesialområde bevaring. Arealformålet er boligområde. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i senterområde S1. Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan(kpa 2010), godkjent av Miljøverndepartementet den Eiendommen er her vist som sentrumsformål og ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje Eiendommen er båndlagt etter lov om kulturminner, jf. bestemmelse Søknaden er behandlet etter Plan- og bygningsloven Tiltaket krever følgende dispensasjoner: Pbl om minste avstand til nabogrense Kommunedelplan sentrum 3.4 om minste uteoppholdsareal. Kommuneplanens arealdel (KPA2006) 22 om minste størrelse på boenhet

2 TEK om bodareal Kommuneplanens arealdel (KPA 2010) 7, jf. TEK 10 om universell utforming Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Byantikvaren har hatt gitt uttalelse til saken den Byantikvaren vurderer at antallet vinduer, størrelse og plassering er lite tilpasset det eksisterende byggets regelmessige fasademotiv og fraråder tiltaket. Tilbygget mot bakplass blir også frarådet, det begrunnes med at tilbygget har en plassering som synes noe umotivert og lite tilpasset eksisterende bygnings gesims og fasaderytme for øvrig. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende: Det vises til at det har stått et bygg med samme plassering tidligere. Det vises til historisk kart fra 1913 og arkitektens kart fra Dette er et vesentlig nytt moment. Tilbygget kan ikke sies å være ett nytt og fremmed brudd på bygningens hovedform, men det kan like mye sees på som en tilbakeføring/videreføring av noe som har vært der fra før. Tilbygget går over to etasjer, ikke over tre etasjer slik det står i avslaget. Det foreligger ingen dokumentasjon på hvilke vindu som opprinnelig har vært i husets fasade mot sør. Det er derfor umulig å si eksakt hvor mange vinduer som er såkalt nye. Kommunen har ikke dekning for å fastslå at det søkes om 10 nye vinduer. De to vinduene mot gesims har mest sannsynlig vært der fra før. I kjelleren har det vært vinduer fra før, mest sannsynlig er det samme type kjellervindu som vist på førtegning fra Etter klagers syn er det maksimum snakk om 6-8 vindu som er endret eller nye. Etter avslaget er det foretatt kontrollmålinger av vinduer og funnet ut at det har vært feil i grunnlaget. Kjellervindu mot øst er 30 cm smalere og 15 cm lavere enn det som var vist. Plasseringen er i hovedsak lik det opprinnelige kjellervindu fra 1933, men noe utvidet. Se vedlegg 10. De to kjellervinduene mot sør er også litt mindre enn de 2

3 var vist. Dette er justert på de nevnte fasadene. Videre er ett av de smale vinduene justert til ett mindre vindu på fasade mot sør. Se vedlegg E7 og E8. Det kan ikke med sikkerhet fastslås at tiltaket medfører tap av bygningens bestående kvaliteter da det ikke foreligger noen dokumentasjon på hvordan byggets sørlige fasade har sett ut før. Tiltakshaver har brukt mye penger på å oppgradere huset og bringe ulovlige forhold i orden. Opplevelsen av bakgårdsfasaden er annerledes i virkeligheten enn på tegningene. Det er kun beboerne i Halvkannesmauet 2 og 4 som ser den og fasaden er ikke synlig fra offentlig grunn. Bakgården og huset i sin helhet er vesentlig oppgardert i forhold til slik det fremstod i 2007 og av bildene i byggesaken. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Tilbygg Fagetaten har i forbindelse med behandlingen av klagesaken gått gjennom kommunens arkiver for å se hva som tidligere er godkjent på den omsøkte eiendommen. Det omsøkte tilbygget er godkjent av kommunen i 1938 i forbindelse med at det ble søkt om installasjon av vannklosetter. Tegninger og vedtak er vedlagt fagnotatet. Avslag med hjemmel i pbl. 29-1, 29-2 og 31-1 frafalles for tilbygget. 4.2 Fasadeendring Det følger av pbl at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Videre følger det av pbl at det «Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til byggverkets ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Det er med hjemmel i disse bestemmelsene gitt avslag på innsetting av 5 stk vinduer i underetasje, ett i 1. og 2. etasje, 2 stk i 3. etasje og 1 nytt takvindu mot sør. Klager har vist til at det er vanskelig å fastslå hvilke vinduer som er nye og hvilke som har vært på huset fra før av. Klager mener at det blir feil å si at det er søkt om 10 nye vinduer. I forbindelse med vurdering av klagen har fagetaten gjennomgått eldre fasadetegninger av bygningen. Det vises til fasadetegning fra 1933 som viser husets fasade mot øst. På husets fasade mot øst er det fra tegningene fra 1933 vist et lite, dobbelt vindu i kjeller. Vinduet som nå er søkt om er uten sprosser og utvidet. Dersom det har vært vinduer i kjeller på de andre sidene av bygget er det naturlig å legge til grunn at disse også har vært av mindre størrelse, all den tid det ikke har vært boligarealer i kjeller. De omsøkte tegningene viser at store kjellervinduer, to i fasade mot sør og ett i fasade mot øst. 3

4 Vinduene på loftet(3.etg.) mot sør ser ut til å ha vært der fra tidligere, men da trolig med en mindre størrelse. Det vises til plantegning fra 1933 som viser to vinduer på fasade mot sør. Det i klagen sendt inn tegninger fra Arkitekt Ole Halvorsen datert Kommunen kan ikke se at disse tegningene ligger i vårt arkiv. Det må antas at disse tegningene viser eksisterende bygning før søknad om takark som ble omsøkt med tegninger datert samme dato(avslått den ) Loftsvinduet mot øst er mindre enn det som er vist på den innsendte tegningen fra Fagetaten har ingen merknader til dette vinduet. Det er både for kommunen og ansvarlig søker/tiltakshaver uklart når takvinduer mot sør og nord er satt inn. Det er også uklart når de tre smale vinduene mot bakgård er satt inn. Hovedproblemet med vinduene i kjeller(3 stk.), på loft(2 stk. i vegg mot sør) og 1 takvindu i fasade mot sør er at de fremstår som dårlig tilpasset til husets fasader. Vinduene er store og utformingen av vinduene harmonerer dårlig med de eksisterende vinduene som har sprosser på. Det vises til Byantikvarens uttalelse som blant annet sier «Byantikvaren vurderer antallet vinduer, størrelse og passering er lite tilpasset det eksisterende byggets regelmessige fasademotiv og fraråder tiltaket». Fagetaten mener at disse vinduene ikke ivaretar visuelle kvaliteter og kulturell verdi. Avslag med hjemmel i pbl og 29-2 jf Da det er plassert vinduer med en mindre avstand til nabogrense enn 4 meter må det sendes inn erklæring fra nabo eller søkes om dispensasjon fra pbl Ansvarlig søker/tiltakshaver er i forbindelse med at saken oversendes til politisk behandling blitt gjort oppmerksom på dette og gitt anledning til å sende inn erklæring eller dispensasjonssøknad. Det kan ikke påregnes at det gis dispensasjon fra avstandskravet i pbl Bakgrunnen for dette er at innsetting av vinduer vil gå på bekostning av brannsikkerheten og føre til en begrensning for naboeiendommen dersom det tillates. Nye vinduer på fasade mot sør avslås da tiltaket er plassert med en mindre avstand til nabogrense enn pbl tillater. 4.3 Nye boenheter Det er i søknaden opplyst at eksisterende antall bruksenheter er 3 og at det søkes om 2 nye bruksenheter. Det er søkt om en ny bruksenhet i kjeller og en ny i 1. etasje. Det synes ikke som at ansvarlig søker har lagt til grunn at leiligheten i loftsetasjen er en ny boenhet. Fagetaten mener at de innsendte tegningene av loftsetasjen viser en bruksendring av tilleggsarealer på loft til leilighet. Det vises til at tegninger fra 1933 viser 2 værelser og kjøkken på loft. I byggesøknaden i 1936 om installasjon av vannklosetter ble det ikke satt inn WC på loftet. Dette mener fagetaten viser at det ikke opprinnelig har vært en egen bruksenhet på loftet. Da det heller ikke er søkt om eller godkjent bruksenhet på loft siden den gang mener fagetaten at leiligheten på loftet ikke er godkjent som egen boenhet. Det vil ikke bli tatt stilling til boenhet på loft i denne sak. 4

5 4.3.1 Uteoppholdsareal Det er søkt om dispensasjon fra uteoppholdsareal. Kravet til uteoppholdsareal er 8 m 2 per boenhet, jf. kommunedelplan sentrum 3.4. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det ikke er noe uteoppholdsareal på tomten og det antas å ha vært slik fra lang tilbake. Husets areal er omtrent det samme som før. Siden opprinnelig leilighet i 1 etasje er oppdelt i 2 mindre enheter kan en kanskje anta at det er plass til mindre folk enn før og at denne endringen i hvert fall ikke utløser en forverring. Ut fra en slik tankegang er det boenheten i kjelleren som utløser endring i forhold til uteoppholdsareal. Det er gatetun og parker i nærheten. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Hensynet bak bestemmelsen er at alle boenheter skal være sikre et minimum med uteoppholdsareal. Kravet i kommunedelplan sentrum er lite, det er ved utformingen av minimumskravet tatt hensyn til at eiendommene i planområdet ofte er høyt utnyttet. Hele eiendommen er bebygget og det finnes fra før av ikke noe uteoppholdsareal. Det omsøkte tiltaket medfører en økt utnytting av eiendommen. Eiendommen bærer preg av å være overutnyttet. Med bakgrunn i de øvrige avslagsgrunnene i saken kan vi ikke se at det foreligger en overvekt av fordeler med å gi en dispensasjon fra reglene om uteoppholdsareal Boenhetens størrelse Det følger av kommuneplanens arealdel(kpa2006) 22 at nye leiligheter ikke skal være mindre enn 25 m 2 BRA+bodareal. Leilighet 3 i 1. etasje er på 22 m 2 BRA utenom bodareal. Det er søkt om dispensasjon fra 22. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Hensynet bak bestemmelsen er at man skal være sikret leiligheter av en viss størrelse og kvalitet. I ny kommuneplan (KPA 2010) er minstekravet økt til 35 m 2 + bodareal, jf. KPA Dette taler imot en dispensasjon. Fagetaten er av den oppfatning at den omsøkte eiendommen er overutnyttet, det vises til at man ikke tilfredsstiller kravene til for eksempel uteoppholdsarealer og boder. Fagetaten kan ikke se at det foreligger en overvekt av hensyn som tilsier at det skal gis dispensasjon fra minstekravet til boenheters størrelse Boder Krav til bod følger av TEK Kravet er 3 m 2 til innvendig bod og 5 m 2 til utvendig bod/sportsbod. Ansvarlig søker opplyser i dispensasjonssøknaden at inneboder er søkt løst med ekstra løpemeter skap. Det etableres to boder i kjeller og tre boder på loftet. Leilighetene 3,4 og 5 5

6 kan benytte seg av bodene på loftet og leilighet 1 og 2 vil få egen innhegnede bodareal i kjeller. Resterende bodareal i kjeller ser en for seg vil bli benyttet i fellesskap. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Det omsøkte bygget bærer preg av å være overutnyttet. For små leiligheter er det særlig viktig at man har tilstrekkelig med privat bodareal, dette taler klart imot dispensasjon. Fagetaten kan ikke se at det er tatt høyde for ekstra skapplass for å kompensere for manglende innvendig bod for noen av leilighetene. Bodene på loftet tilknyttet leilighetene 2,3 og 4 er mellom 2-2,5 m 2. Etter fagetatens vurdering blir dette alt for lite bodareal når det samlede kravet i teknisk forskrift er 8 m 2. Det fremkommer ikke av tegningene hvor store private bodarealer det er satt av til leilighet 1 og 2 i kjeller. Det felles bodarealet i kjeller er 9 m 2. Etter fagetatens vurdering er dette for lite når det skal tjene som sportsbod for 5 leiligheter. Fagetaten kan ikke se at lovens vilkår for å gi dispensasjon fra TEK er tilstede Universell utforming Det følger av KPA at kravene til TEK 10 skal oppfylles. Det er i søknaden ikke gjort rede for universell utforming av boenhetene. Ut fra de innsendte tegningene ser fagetaten at man ikke vil tilfredsstille kravene til universell utforming. Det er ikke søkt om dispensasjon. Ansvarlig søker/tiltakshaver er i forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandling gitt anledning til å søke om dispensasjon. Ut fra en foreløpig vurdering av dispensasjonsspørsmålet kan vi med bakgrunn i de øvrige avslagsgrunnene i saken ikke se at det er hensiktsmessig å gi dispensasjon fra kravet til universell utforming. Avslag fra kommuneplanens arealdel 7, jf. pbl tilføyes som avslagshjemmel. 4.4 Vann og avløp Det er ikke dokumentert at nye boenheter er sikret lovlig vann og avløpsordning. Ansvarlig søker/tiltakshaver er i forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandling blitt gjort oppmerksom på dette og gitt anledning til å sende inn nødvendig dokumentasjon. Dersom dokumentasjon ikke mottas må det gis avslag på bruksendring da de nye boenhetene ikke er sikret vann og avløp, jf. Pbl og Båndlagt område Eiendommen ligger i et område som er båndlagt etter lov om kulturminner, jf. KPA Innenfor fredet bygrunn i Bergen sentrum er det meldeplikt til Riksantikvaren, jf. Kulturminneloven. Innenfor fredet bygrunn kreves det særskilt tillatelse fra Riksantikvaren for følgende tiltak: inngrep i bakken, tiltak som kan endre grunnvannsnivået, tiltaket som kan virke skjemmende på middelalderbygg eller automatisk fredede kulturminner, endringer i den middelalderske gatestruktur eller sperring av siktlinjer mot sjøen. 6

7 Ansvarlig søker/tiltakshaver er ansvarlig for å melde fra til Riksantikvaren eventuelt søke om særskilt tillatelse dersom dette skulle vise seg å være nødvendig om det blir gitt en tillatelse. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage datert Avslag datert Byantikvarens uttalelse, datert Eldre tegninger/vedtak 7