AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Enehaug Arkitekter AS Cappesvei 10 C 5018 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /13 EBYGG KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 165 Bnr 438 Tiltakets adresse : Haugeveien 25 Tiltakets art : Fasadeendring blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Bjørn Kåre Vågenes Saksgrunnlaget: Saken gjelder revidert søknad mottatt bygningsmyndighetene om godkjenning av etablert boforhold i underetasje i form av 1 stk tre-roms leilighet og oppføring av 11 m² tilbygg med terrasse over i bakgård mot nordvest til sportsboder. Søknaden inneholder også 2 stk nye takvinduer mot nord samt det beskrives at etablering av 1 stk ny boenhet i 4 etasje eventuelt kan utgå av søknaden dersom dette er en forutsetning for de øvrige tiltak. Denne etasje har bestått av en stor boenhet. Bygningsmyndighetene avventer derfor behandling av 4 etasje og loftetasje med fasadeendring til en eventuell avklaring fra søker, og etter dette vedtak. Det ble i saken gitt avslag for sammenslåing av 2 boenheter i underetasje til 1 stk fem-romsleilighet, og oppføring av bodtilbygg i bakgård mot nordøst. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29 nr 4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense og 20-6 Virkninger av kommuneplanen med hensyn til utendørs oppholdsareal til bolig, jf Kommunedelplan Sentrum pkt 3.4 i bestemmelsene.

2 Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningslovens plandel 11-6 og samme lovs 29 nr. 5 Tekniske krav. avslås revidert søknad mottatt om tillatelse til godkjenning av 1 stk treromsleilighet i underetasje og oppføring av bodtilbygg med terrasse over i bakgård mot nordøst. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan for Østre Del av Nordneshalvøya, stadfestet Kommunedelplan Sentrum, boligområde. Senterområde S1 i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon: Det er i saken søkt dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense, og kommunedelplanens bestemmelse 3.4 Uteoppholdsarealer til bolig. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. For utfyllende begrunnelse vises det til bygningsmyndighetenes drøfting i saken. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra beboer i Observatoriegaten 5 (gnr 165 bnr 472) og Haugeveien 27 (gnr 165 bnr 440) og med følgende: Observatoriegaten 5: Merknaden omhandler i hovedtrekk det samme som i tidligere merknader, og med følgende som kommunen skal ta stilling til: Manglende lysforhold og utomhusarealer til leilighet i underetasje. Leilighetene strider med tidligere lovverk i 74.1 om planløsning. Det har heller aldri vært beboelse i kjeller med dens lave høyde. Haugeveien 27: Motsetter seg at det bygges utvendige boder og terrasse over da dette vil medføre støy. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at omsøkt boenhet i underetasje er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Side 2 av 6

3 Universell utforming: Omsøkte tiltak kommer inn under bestemmelsene i kapittel 8 i kommuneplanens arealdel samt pbl Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Eiendommen består av en bygård med 4 etasjer samt kjeller og loft. Det er opprettet ulovlighetssak der det konstanteres at det er etablert 2 boenheter i kjeller og 2 boenheter i 4 etasje (loft) med hems uten at det foreligger tillatelse til dette. Forholdet til Kommunedelplan Sentrum: Det vises til fellesbestemmelsene 3.4 Uteoppholdsarealer til bolig, og med følgende utdrag: "Ved nybygg eller ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareal nær inngang (bakgård, gatetun, gågate eller park), minst 8 kvm per boligenhet i boligområdene ". Utforming av tilstrekkelig utearealer er satt med hensyn til nødvendig rekreasjon og lek for bygningens beboere. Det er søkt om dispensasjon fra dette med begrunnelse om at eiendommen er nær opp til Nordnesparken. Eiendommen har et samlet areal på 179 m² hvorav 44 m² er ubebygd. Oppføring av bod med 11 m² vil ytterligere redusere dette til totalt 33 m² gjenstående uteareal. Etter bygningsmyndighetene vurdering anses arealet til ikke å oppfylle kravene til lokalklima, sol- og lysforholdforhold og opparbeiding, jf Kommuneplanens arealdel pkt 11 som omhandler utfyllende retningslinjer for utearealer. Plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense: Med utbygging på hele eiendommen vil tiltaket komme i strid med ovennevnte bestemmelse. Søknaden er begrunnet med at tilbygget ikke vil påvirke verken utsikt, innsyn eller lysforhold for naboeiendommene, og ytterveggen mot nabo i nordøst vil bli utført i brannhemmende materialer. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelse er hensynet til brannsikkerhet, luft, lys, innsyn og utsikt. Tilbygget med terrasse over som omsøkt plasseres med 1,8 m avstand til nabogrense mot nordøst gnr 166 bnr 472, Observatoriegaten 5. Det foreligger ikke skriftlig samtykke fra eier til slik plassering. Innledningsvis vises det til ovennevnte lovverk der byggeverkets plassering skal godkjennes av kommunen. Etter bygningsmyndighetenes vurdering av tilbyggets nærhet til nabogrense og omfang samt tiltakets øvrig forhold til ikke å kunne godkjenne dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Forhold vedrørende plan- og bygningslovens 29 nr. 5 "Tekniske krav". Når det gjelder størrelse og brukbarhet av leiligheten i kjeller, har bygningsmyndighetene vurdert søknaden opp mot følgende: "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt". Side 3 av 6

4 Teknisk forskrift Lys: (1) Byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. (2) Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet Utsyn Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. Lysforholdene er av stor betydning for menneskers helse og trivsel. Intensjonen med tiltaket er å etablere selvstendig boenhet i underetasje for en 3-roms leilighet betegnet som en familieleilighet og med det behov dette utløser der bl a lysforhold og utsyn er en viktig del av kriteriene i motsetning til det som kreves som tilleggsareal til en boenhet. Hoveddelen av vinduene i kjeller er plassert skrånet vei mot Observatoriegaten og kun vil inneha ett helt vindu i oppholdsrom/kjøkken. Bygningsmyndighetene vurderer omsøkte boenhet til ikke å tilfredsstillende tilgang på dagslys eller utsyn slik forskriften krever. Dette er også en av forutsetningene for etablering av nye boenheter i kommuneplanens arealdel for senterområde ved at det er satt krav til gjennomsnitt gulvnivå i forhold til gateplan. Det er i saken påstått at omsøkt boenhet er en tilbakeføring til tidligere forhold med egen boenhet i underetasje. Det er i den reviderte søknad mottatt plantegning over kjeller fra 1932 som viser værelse, vaskehus og boder. Betegnelsen værelse er ikke definert som egen boenhet etter gjeldende forskrifter. Leiegårder i sentrumsstrøk har i mange tilfelle bestått av tilleggsrom (pikeværelser) på loft og kjeller tilknyttet til bygningens leiligheter. Bygningsmyndighetene kan ikke se at den reviderte søknad tilfredsstiller de krav som stilles for denne type leilighet plassert i underetasje, og som har bestått av fellesrom, boder og ett tilleggsrom for bygningens beboere. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6

5 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Karsten Høyheim - saksbehandler Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: Bjørn Kåre Vågenes, Seiersbjerget 8, 5018 BERGEN Tom Johnsen, Observatoriegaten 5, 5005 BERGEN Trine Hysing-Dahl og Espen Bødtker, Haugeveien 27, 5005 BERGEN Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6